苏州工业园区别墅市场分析研究总结.docx

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苏州工业园区别墅市场分析研究总结

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苏州工业园区别墅市场分析研究总结

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苏州工业园区别墅市场分析报告

宏观环境

（一）、苏州房地产市场相关政策分析

政策调控执行力度逐渐加大

国务院、建设部等多部委在2006年5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求后，并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关的政策，表明政府对房地产行业调控的力度明显加大。

当年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的70/90标准，对于90平米以下住房作出的比例硬性规定，使得开发商不得不作出被动的适应。

在开发商迎合市场作出的主动调整和响应政策作出的被动适应两相作用下，小户型成为未来市场主流已经是板上钉钉的事实。

以2006年全年的楼市销售形势为依据，同样也说明了这一点。

这一年当中，小户型频频亮相、屡屡热销。

国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

2006年5月30日国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。

自从别墅禁令被国土部门三令五申后，对别墅市场的未来走势的讨论就从未停息过。

别墅用地首次进入禁止用地项目目录，市场一度预计别墅会因奇货可居而进一步激发增值潜力。

在市场供应量不再增加的情况下，别墅价格有所上涨，而此时市民“买涨不买跌”的心理表现得尤为明显。

2007年1月16日，国家税务总局又发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，宣布全国各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。

这个条例的颁布旨在规范房地产行业利润，而非单纯的打压调控，但无疑是给房地产开发商“沉重的一击”，从总体来看，土地增值税的征收对利润率较高的项目，如别墅、公寓等高档房的影响比较大。

谈“税”色变的不仅是开发商，同时，别墅炒家也开始遭受冲击。

政策效果呈现

从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，并进行第二次全国土地市场检查，相信今后会进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。

今后的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对量土地的竞争也将加剧。

对于房地产开发企业来说，土地成本的提高、竞争的激烈，导致大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。

使得市场更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。

（二）、园区经济指数

2006年全区实现地区生产总值680亿元，比2005年增长19%；工业总产值2100亿元，增长26%；地方一般预算收入52.5亿元，增长26%；固定资产投资390亿元，增长11%；进出口总额500亿美元，其中出口251亿美元，分别增长23%和31%；新增注册外资38亿美元，实际利用外资16亿美元，在较高平台上继续稳步增长。

城镇职工和农村居民收入分别超过3万元和1.18万元，比开发之初均增长5倍左右。

面积、人口

苏州工业园区原行政辖区面积260平方公里，于06年又东扩10平方公里，现为270平方公里。

其中，中新合作区规划面积80平方公里，规划居住人口50万。

规划建设

1、园区总体规划

园

园区行政区域规划面积260平方公里，下辖四个镇，总人口23万中，中新合作开发区规划面积70平方公里。

园区规划的“中心思想”就是以人为本，园区功能用地布局轴向布局形式为主，其区域功能分割非常清楚，脉络清晰。

商业用地居其核心，其两边是生活居住用地，再外围为工业用地。

2、分区规划

园区规划以创造一个能与苏州现有城市完美结合，具有良好的居住和工作环境、高效、洁净的现代化园区为目标。

规划结构突出贯穿河西新区一苏州古城——园区一、二、三区中心的轴线处理，土地使用根据明确的功能加以划分，轴线及其两侧的条形地带布置居住及其三个商业中心，清洁的高新技术为主导的轻型工业围绕商业中心和居住邻区，使工作地点和必要设施靠近居住。

3.发展模式

根据由西向东推进的建设分期，园区将发展成三个独特的实体：

第一区：

首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区。

地段为新式和现代化的工商业中心，为整个园区乃至苏州市服务，拥有平衡的居住和工业用地，面积15.2KM2，人口10万；

第二区：

第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区。

地段为科技中心，提供一个从事研究开发活动的高科技工业园及具有高素质、湖滨环境的居住区，面积16.4Km2，人口20万；

第三区：

第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。

地段为自给自足的新镇，用于用地较广的轻工业，主要的公用设施和基础设施及居住，面积35.3KM2，人口30万。

三个分期地段以天然或人工界线划分，各具独特的用地环境和发展用途。

总用地面积74．1KM2（其中金鸡湖水面7．2KM2），规划人口60万。

（三）、园区发展目标

苏州工业园区是中国和新加坡政府间重要的合作项目，1994启动，至今历经十年，十年来，苏州工业园区经济发展和开发建设取得了令人瞩目的成就。

园区发展的目标是：

把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。

二、园区房地产总体市场综述

（一）、园区房地产发展概况

1.园区历年供应、吸纳、价格变动

2000年以来，由于政府对园区的规划初见成效，绿化覆盖率高，周边配套设施也逐步成熟起来，所以房价节节攀升，基本上以每年800元/平方米的涨幅上扬。

从园区第一批商品房的定价来看一般不超过2000元/平方米左右，而如今园区的均价已在5800元/平方米左右。

在这短短几年的时间里，房价却翻了3翻。

不过惊人的涨幅并没有抑制人们对高档生活享受的追求，如今苏州楼市仍呈现供需两旺的势头。

2.园区房地产相关数据

园区房地产开发投资

截止到07年4月底,累计新开工商品房1715.2万㎡，竣工1058.34万㎡，其中：

住宅新开工1291.97万㎡，竣工812.91万㎡。

已批预售尚未售出商品房89.91万㎡，其中:

住宅64.87万㎡，商用房25.04万㎡

3.园区住宅用地开发状况：

园区住宅用地开发分布图

从开发进度来看，住宅类开发成型区域为苏胜路两边地带，地块成交但未推地块，主要为现代大道北和沈浒路之间。

从平均容积率来看，自03年以来，园区1.5以上容积率地块供应量较大，2005、2006年由于政府的总体规划，中低密度的地块供应较大，预计此类产品市场将会出现同期同质化产品激烈竞争。

从地块竞得者来看，以一定品牌的开发商为主导，从而提高园区整体的产品力，相信以后市场的竞争，不仅是楼盘产品的竞争，更是开发公司实力的竞争。

从中新区所占整个园区土地供应的比重来看，2004年占69.5%，2005年占74.5%，2006年占71%，中新区所占整个园区比重之大，加剧各楼盘之间客源的相互竞争。

2006年，园区成交的土地面积达338万平方米。

进一步说明以后此区域的市场将会有着白热化的竞争，怎样在激励的竞争找出制胜点将是关键。

4.园区房地产市场小结

目前园区住宅供应均价超过5800元/平方米，随着园区市政基础设施不断竣工与生活配套设施不断完善，区域住宅市场客户层次、需求面积、销售均价等都将向上增长，预计在不久的将来，园区住宅均价将会突破7000元/平方米。

特点一：

园区依然是市场的领导者

06年至今苏州全市房产销售状况，园区一直占有很大的比例。

而在06年龙虎榜的年度上榜项目中，竟有六个项目来自于园区。

而在排名前三的项目中，便有两个项目位于园区。

表明了园区在苏州房地产市场的地位。

特点二：

实力企业逐鹿园区

大型地产企业的开发项目成为市场的领导者。

如中海、招商、万科、雅戈尔、仁恒等这些拥有着雄厚实力的地产企业开发的项目在市场上有着良好的销售业绩。

有着深厚底蕴的地产企业的进入，使苏州房产市场的竞争越发激烈。

由而苏州房地产市场正是由于这些实力雄厚的高端企业进入，房产市场的整体水平正在快速的提升，一个崭新的地产时代正在到来。

苏州房地产市场将是一个王者聚集的领地。

特点三：

中小户型产品市场需求旺盛

在以大户型自居的园区市场，小户型产品（90㎡以下）显得异常稀缺，市场上在售的小户型项目缺指可数，这些楼盘主要集中在湖东板块，湖东板块小户型市场相对比较活跃。

由于户型小、总价低、置业门槛相对比较低，以及园区公积金的特殊政策，小户型便于套现等因素，使得小户型热销，受到市场的追捧，而房价也因小户型节节攀升。

市场的需求永远决定着项目的销售表现，06年至今，雅戈尔、新创理想城、大观名园、第五元素、南山巴黎印象、亿城新天地等项目在市场竞争的胜出，便是凭借着对于中小户型住宅的需求的准确判断。

特点四：

城市扩张下的别墅热销

园区的良好规划加上得天独厚的景观资源，使其成为别墅产品争相开发的区域。

06年度园区销售总冠军是招商依云水岸。

06年园区别墅供应相对较少，只有招商依云水岸、金水湾、德邑、中海半岛华俯等几个项目供应。

强大的市场需求下，使得较少的货量得到市场强烈追捧。

06年的别墅热销，也带动了07年大批别墅产品的上市和热销。

（二）、园区房地产后市预测

1.供应分析

园区的住宅开发量逐年递增，增幅惊人。

造成这种现象的原因主要有两方面，一方面是需求拉动，使得供应量基本得到去化。

另一方面是园区的投资环境日趋成熟，置业“高地”效应，使得土地价值凸现，开发商信心增强。

目前园区住宅发展起点较高，并且受到了来自全国各地开发商的热捧，未来供应量巨大，竞争较为激烈。

园区目前在售商品住宅总量约80万㎡，是苏州市区商品住宅供应量最大的区域市场。

自2001年以来，园区中心区域公开出让住宅用地约700万㎡，可建商品住宅总量约1000万㎡，其中约500万㎡尚未开发或完成销售，存量巨大，后市供应将持续放量。

2.未来走势

目前，苏州工业园区住宅产销两旺，不少项目的销售屡屡创造了苏州楼市的奇迹。

相对于苏州全市的楼市成交情况来看，园区的物业非常良好。

一方面说明园区世界一流的规划，理想的居住环境在消费群中已获得认可，另一个重要的原因，应归功于苏州工业园区特殊的社会保障体系，目前公积金会员仍以每年将近10000人的数量递增。

这项社保体系已为园区内的房地产繁荣起到积极的推动作用。

市场竞争日趋激烈，市场供应结构出现调整，具体表现为加强产品创新、寻求产品区隔、避免同质化竞争；增加相对适销对路产品供应，减轻去化压力。

市场结构调整中，两种产品发展趋向表现明显。

其一，以满足高端客层需求的高档住宅发展趋向；其二，以满足中低端客层需求的青年社区发展趋向。

园区房地产市场发展基础坚实，市场成熟度高，虽然短期内市场走势仍然以平稳为主，但中期及远期前景值得看好，楼盘只有通过产品核心竞争力、产品附加值的深度挖掘来提升市场占有率。

三、园区别墅市场综述

（一）、园区别墅市场概况

1.市场供应特征

园区内已经售謦别墅项目近十个，目前正在销售项目十余个，集中供应于金鸡湖、独墅湖及青剑湖板块，累计供应量近60万平米。

目前工业园区占整个别墅市场的20.2%。

其中又以联排别墅为主，辅以少量独立别墅。

工业园区别墅供应量不大，需求旺盛，市场处于供不应求的状况。

目前市场供应产品主要以联排等经济性别墅为主，但面积偏大，平均面积在250㎡以上，纯独栋别墅供应量不大。

而独栋别墅用地的紧急刹车，则意味着独栋别墅的投资价值将远远超过其他类型的物业。

同时，物权法草案中住宅用地满70年续费条文的被删，无疑将进一步提升别墅的土地价值与投资价值。

苏州别墅市场上的买家还是以苏州本地为主，其次即是台湾及港澳人士，再次为长三角地区内其它各省市人士，当然还有少量外籍人士。

在购买的需求中，投资和自住的比例基本上为二八开，投资的比例基本集中在中高端市场的项目中，外籍的客户也主要集中在中高端市场的项目中。

所有置业者几乎都有二、三次置业的经验。

2.市场走势

从目前苏州别墅市场来看，产品的同质化问题比较严重，基本上追求的是以外部自然环境为卖点，而在产品建筑本身则没有体现更多的个性，在未来的产品研发中，更应注重居住小环境的创造提升，真正做到人居环境的品质提升。

随着2007年政策加大执行力度，别墅将呈现新一轮行情，产品结构也将发生变化。

在近期及未来可预期的一段时期，实际的别墅供应将会保持收缩态势，各种档次别墅将会以精品化示人，整个市场的产品结构将出现重大调整，同时价格上升也是不可避免的趋势。

就普通别墅而言，为争夺更多的市场份额，不断的完善功能与平面升级必将成为新的趋势。

因此那些受政策限制少、创新多的普通别墅产品必将成为市场的新宠。

（二）各板块别墅市场概况

园区区地域辽阔，空间跨度大，各区域自然条件和经济发展状况不尽一致。

为便于分析，可以将园区房地产市场划分为三大类板块。

根据其市场特征划分为3个板块,即：

湖西、湖东、和乡镇板块。

湖西板块现状特征

湖西板块位于园区西部，金鸡湖与老城区中间，系园区内的黄金板块，开发启动早，各开发商均在此投入了极大的人力物力和财力，周边的生活配套较为齐全。

目前湖西区域土地资源非常稀缺，尤其是湖滨土地，所以区域在售楼盘项目较少，只有沿湖的仁恒星岛、高尔夫花园等，未来的可推案量很有限，区域价格较高，升值空间大，整个园区居住区域发展重点已经向湖东市场转移，走进湖东板块，就可以显见这一大的趋势。

湖东板块现状特征

湖东板块开发相对于湖西板块较晚，但发展势头较快。

2003年，才有一批居住性质的用地进行招拍挂，目前大多数地块上已形成一定规模的开发。

目前湖东楼盘形态比较注重产品的组合，有纯别墅社区，也有多种物业形态混合社区，但总体由于政府的规划因素起着举足轻重的作用，目前湖东市场上主要的产品形态为高层和小高层，但后期发展方向将以低密度住宅为主，低密度居住区主要集中在跨塘河沿岸。

目前湖东别墅产品在售项目较多，在园区中心区域、核心地段所占比重更大。

随着中海御湖西岸、玫瑰湾、水墨江南、万科本岸等高档住宅项目的上市，园区湖东高档住宅供应量将继续增长。

乡镇板块现状特征

乡镇板块主要指唯亭板块，其中包括青剑湖沿岸、阳澄湖南岸地区，唯亭板块将是今后发展的重要区域。

唯亭房地产基本为小高层、多层，目前唯亭商品住宅开发分布比较分散，别墅产品较少，目前在售有君地上郡、招商依云水岸等。

新兴区域青剑湖有星湖客及君地上郡外，还有其它低密度土地的供应，随着附近土地的大量供应，行政中心的搬迁对其有一定的导入作用，最终未来青剑湖沿边将是低密度商品住宅开发的主要区域。

但同时也预测了此区域将是唯亭地产竞争最为激励的区域。

（三）、竞争个案分析

高尔夫花园

星岛·仁恒

中海·星湖国际

玫瑰湾

德邑

水墨江南

中海御湖熙岸

君地上郡

招商依云水岸（二期）

竞争个案小结

产品形态：

区域内联排别墅及独栋别墅为主，面积大多在240平米以上，200平米是区域的一个面积空白。

预约时间:

除御湖熙岸由于品牌追随者较多和项目位置市场认同度最高外,其他项目前期客户蓄水时间较长,多为1年。

预约方式:

除水墨江南只有内部认购,无公开对外接受诚意预约,直接大定外,其他个案在接受大定前,都有诚意预约的动作,且样板房公开（除玫瑰湾）。

意向客户较多的,采取开盘当天摇号选房,意向客户量一般的采用,直接定房号来锁定已有客户.具体的一房一价都在开盘当天公布。

推案量:

都采取分批小量的策略,包括中海御湖熙岸和星岛仁恒也都采取较谨慎的态度,推案量总体占比都不大。

客源:

园区的企业中、高层主管和私营业主都是各项目的主力目标群。

对外价格:

由于大多主力面积相差不大,因此湖东板块的项目单价在11500—12000元/㎡（不算地下室面积）。

面积在200平米左右的,总价落点都在250万左右,御湖熙岸因位置不同,较湖东板块单价要高,在14000元/㎡（含地上车库层）。

上海宝名房地产咨询有限公司

南山项目组

2007-6-26