全过程投资控制分析.docx

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全过程投资控制分析

上海丹天物资贸易有限公司新建厂房项目

投资监理实施方案

上海华申工程造价咨询事务所

2013年9月28日

一、工程概况:

1、工程项目名称：

上海丹天物资贸易有限公司新建厂房项目

2、建设地点：

南汇工业园区南芦公路，汇成路；

3、建设规模：

总建筑面积10203平方米，最大跨度25.4米；

4、工程项目内容：

本工程基础结构形式为PHC管桩承台基础；厂房为钢筋混凝土框架结构，其余附属建筑结构为砖混结构或钢筋混凝土结构。

本工程的结构设计使用年限为50年，建筑物耐用年限为50年，建筑耐火等级为二级；抗震烈度七度；建筑等级为二级；

二、具体工作内容：

1、招标阶段

1.1招标前的右案对比:

咨切人应分析建设项目的定位及具体情况，并结合当时、当地有关各物业类型建造标准，向委托人提供材料设备选型优化及多方案比选等书面咨询意见。

1.2招标分阶段预算及成本方案编制:

1.2.1编制招标分眈段的单项工程招标前预算书。

1.2.2编制项目开发成本控制计划文件并根据委托方要求及时修正，提交有关编制及/或修正报告。

1.3初版图纸经济测算，对扩初阶段图纸和初版施工图纸进行各项指标的测算，并结合发包人的建造标准和当地常规做法进行建筑安装各专业的经济评审，出具详细有针对性的书面报告。

1.4编制招标计划并报经委托人批准。

1.5招标文件编制:

咨询人拟订发包方案、编写招标文件、发布招标公告，制定资格预审条件和文件、组织接收投标申请人报名、审查潜在的投标人资格，确定潜在投标人。

1.6施工图经济评审:

1.6.1根据委托人提供的施工图进行经济审核，出具施工图经济评审意见。

1.6.2根据施工图，按委托人的要求测算钢筋含量、混凝土含量、窗积比、墙积比等指标，出具书面意见及建议。

施工图经修改后，咨询人须随时配合进行测算。

1.7工程量清单编制:

1.7.1清单编制及时、准确;咨询人根据委托人提供的施工图纸、相应资料、清单规范及委托人书面交底等资料编制工程量清单，同时提供签字盖章确认的工程量清单书面及电子文档。

1.7.2咨询人须提供工程量计算书（包含计算底稿、图形计算文件、钢筋抽算等书面或电子文档），书面计算书中计算过程须清晰，工程量计算书与清单工程量数量须一一对应。

1.7.3咨询人编制工程量清单时间要求:

总承包工程量清单编制时间不得超过15天，其他单项工程清单编制时间不得超过5天。

所有文件需按甲方规定的时间提交，并且不能以资料不全甲方提供图纸提供电子版没提供蓝图为借口故意拖延完成任务时间。

1.7.4咨询人须全力配合委托人进行清单工程量复核，对复核出现的问题进行调整。

1.7.5委托人、投标单位及施工单位对清单工程量提出的任何差异，咨询人须全力配合与委托人、施工单位及投标单位核对工程量。

1.8标底编制:

1.8.1按照委托人要求的形式，在委托人要求的时间内完成标底编制。

除非委.托人批准，咨询人应以施工图预算的形式提供标底，而不得以估算的方式提供标底。

1.8.2标底编制:

编制及时、准确;标底合理反映市场水平，要有单价合理性分析;提供签字盖章的成果文件书面及电子文档。

3.1.9招标答疑:

在招标期间将投标单位提出的疑问（合约及经济上的问题）进行分析、汇总、解答;咨询人负责位回复有关疑问，全部疑问及回复经委托人确认后统一由委托人发放给各投标单位。

1.10清标:

按委托人要求的格式提供清标报告书面及电子文档，分析并比较各投标单位报价统计误差、计算误差、总价比较、单价比较等，并指出各投标报价中偏高或低于成本的单价。

1.11以最后审定的工程清单预算为基础作指标含量分析:

提交委托人指定的含量分析表格。

1.12根据本项目的具体情况，并结合当时、当地有关招投标方面的政策文件，及时向委托人提供书面的咨询意见。

2、施工阶段

2.1施工方案:

对施工方案进行经济分析，提供分析报告及合理化建议。

2.2设计变更、现场签证审核、管理;

2.2.1及时估算，提供变更、签证的合理化建议;根据委托人的指示，在变更发出时，对造价进行初步估算，如属重大变更签发时（超过人民币10万元），需在委托人规定时间内（具体时间以委托人的发函规定时间为准，咨询人不得变更时间），对其做造价评估并提交委托人。

2.2.2设计变更与签证内容准确性、合理性;咨询人应在委托人规定时间内完成设计变更与签证的造价编制，并保证变更造价编制的准确性、及时性，避免延误工期及引起委托人误判。

2.3工程进度款审核

2.3.1根据委托人要求，咨询人对工程进度款的支付进行审核，按委托人要求的格式出具工程进度款付款汇总表、付款意见、未来付款计划调整表。

根据业主要求现场处理紧急问题。

2.3.2每月组织委托人、监理、总承包及各专业分包检查工地当月累计己完成的工程进度，审核各单位中期付款（各项付款审核的期限为3个日历天，包括从收到付款申请至审核完成、当月付款汇总表及未来付款计划调整表等工作内容），确保工程款支付符合合同约定并与工程进度同步。

出具工程进度款当月付款汇总表、付款意见及未来付款计划调整表等，.控制工程价款的结算。

2.4索赔处理

2.4.1在合同管理过程中，当有施工单位索赔意向函件出现时，咨询人须在委托人要求时间内解决该类问题，并及时提出反索赔的建议及措施，并提交书面报告。

2.4.2施工过程的合理索赔，咨询人须审核其索赔成立依据、造价金额及是否涉及与其他单位的扣款分摊。

2.4.3施工过程的不合理索赔，咨询人根据其合同条款，发出否定意见，并提交书面报告。

需要时，与施工单位专题讨论其不合理索赔的依据。

3、结算阶段

3.1咨询人编制工程结算书:

咨询人按照委托人要求计算变更洽商、施工图纸与招标图纸差异，计算暂定数量、暂定金额、暂定单价等金额调整，确定结算价款，编制最终工程结算书。

3.2咨询人审核施工单位工程结算书:

按照、委托人的要求审核施工单位"工程结算书"包括但不限于:

结算流程符合性，结算资料完整性，结算及时性，结算工程量、变更签证、索赔金额、工程造价准确性等。

并出具审核报告，配合委托人完成结算造价分析并提供成果文件。

3.3结算数据分析及储存:

按委托人要求建立结算数据分析数据库（包含电子版）并提供给委托人。

3.4当工程竣工或根据合同的其他约定委托人启动单项工程结算时，委托人与咨询人双方首先对承供商上报的结算资料进行首轮初审，由委托人确定初审金额;根据委托人授权再由咨询人对初审结算资料进行全面详尽审核。

4、对于上述各阶段的资料成果，咨询人应提供WORD、EXCEL电子文档以及相关的计算底稿。

三、项目造价控制措施

1、在编制施工招标文件时，必须明确以下内容：

Ø主材的计价原则必须约定：

施工期为12个月以内的，以招投标约定价计价；施工期超过12个月的，以施工期间市场信息价的算术平均或加权平均计价；

Ø涉及工程项目的材料下浮率和综合费率必须在招投标时予以约定，投标书中须附综合（材料）单价分析；

Ø措施费各分项内容中须列出具体明细。

2、采购方与施工单位签订合同时，必须在合同条款中明确以下内容：

Ø在招标文件中未约定价格的特殊材料，应在施工合同中约定其品牌、型号、规格、并留样封存至审价结束；

Ø因施工单位原因延迟工期而造成的损失应由施工单位承担；

Ø工程项目若需审计的，应在施工合同中明确关于核减（增）额审价费的支付必须由施工单位承担。

9、参与对标段的划分，暂定金额、指定金额的确定，专业分包、主要材料设备的选定，招标文件及工程量清单的审定，减少招标过程中的争议。

10尽量采用施工图招标，如采用扩初图纸招标，及时与设计单位沟通，编制详细的技术规格说明书和装修说明。

如部分专业工程图纸深度不够，总承包招标时采用暂定价，等专业工程施工图完成后再进行招标。

11、参与合同谈判与签订，加强合同管理，减少索赔。

12、合同中明确因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目的综合单价确定方法。

明确约定：

①工程量计算规则；②工、料、机消耗量的确定依据；③人工、材料、机械台班单价（合同中有相同或类似的单价参照合同单价，无类似单价确认的方法，如批价、约价、估算价、招标等）；④间接费、利润的取定。

四、施工图预算

施工图预算的编制方法主要有工料单价法合综合单价法两种。

1.工料单价法

　　工料单价法是指分部分项工程单价为直接工程费单价，以分部分项工程量乘以对应分部分项工程单价后的合计为单位工程直接工程费。

直接工程费汇总后另加措施费、间接费、利润、税金生成施工图预算。

　　按照分部分项工程单价产生方法的不同，工料单价法又可以分为预算单价法和实物法。

　1.1预算单价法

　　预算单价法就是用地区统一单位估价表中的各分项工料预算单价乘以相应的各分项工程的工程量，求和后得到包括人工费、材料费和机械使用费在内的单位工程直接工程费。

措施费、间接费、利润和税金可根据统一规定的费率乘以相应的计取基数求得。

将上述费用汇总后得到单位工程的施工图预算。

　　预算单价法编制施工图预算的基本步骤如下：

（1）准备资料，熟悉施工图纸。

（2）计算工程量。

　　（3）套预算单价，计算直接工程费。

　　单位工程直接工程费=∑（分项工程量×预算单价）

　　（4）编制工料分析表。

根据各分部分项工程项目实物工程量和预算定额项目中所列的用工及材料数量，计算各分部分项工程所需人工及材料数量，汇总后算出该单位工程所需各类人工、材料的数量。

　　（5）按计价程序计取其他费用，并汇总造价。

　　根据规定的税率、费率和相应的计取基础，分别计算措施费、间接费、利润、税金。

将上述费用累计后与直接工程费进行汇总，求出单位工程预算造价。

（6）复核。

　　（7）编制说明、填写封面。

　　1.2实物法

　　分部分项工程工料单价=∑（材料预算定额用量×当时当地材料预算价格）+∑（人工预算定额用量×当时当地人工工资单价）+∑（施工机械预算定额台班用量×当时当地机械台班单价）

　　单位工程直接工程费=∑（分部分项工程量×分部分项工程工料单价）

　　实物法编制施工图预算的步骤具体为;

（1）准备资料、熟悉施工图纸。

（2）计算工程量。

　　（3）套用消耗定额，计算人料机消耗量。

　　（4）计算并汇总人工费、材料费、机械使用费。

　　单位工程直接工程费=∑（工程量×材料预算定额用量×当时当地材料预算价格）+∑（工程量×人工预算定额用量×当时当地人工工资单价）+∑（工程量×施工机械预算定额台班用量×当时当地机械台班单价）

　　（5）计算其他各项费用，汇总造价。

　　（6）复核。

　　（7）编制说明、填写封面。

　　2.综合单价法

　　目前实行的工程量清单计价采用的综合单价是部分费用综合单价，分部分项工程单价中综合了直接工程费、管理费、利润，并考虑了风险因素，单价中未包括措施费、规费和税金，是不完全费用综合单价。

以各分项工程量乘以部分费用综合单价的合价汇总，再加上项目措施费、规费和税金后，生成施工图预算。

综合单价法编制施工图预算的基本步骤如下：

2.1收集编制预算的基础文件和资料。

2.2熟悉施工图纸及施工组织设计。

2.3掌握施工现场现状。

2.4计算工程量。

2.5了解分项工程综合单价。

2.6了解措施费、规费和税金等其它各项费用。

2.7计算工程造价、汇总。

2.8复核。

2.9编制说明、填写封面。

五、工程造价咨询实施方案

4.1事前控制：

工程概算控制：

在工程开工前，根据扩初图纸，编制工程总概算，为项目业主提供经济指标控制性文件。

施工图预算编制：

根据招投标文件、合同相关条款、施工图纸和政府部门文件精神编制操作性

成本预算文件。

编制资金计划：

编制工程实施期间工程现金流量及用款计划，为业主提供工程资金储备意见。

审核施工图预算：

按设计交底资料及施工图纸、批准的施工方案及招投标文件、施工合同的规定，审核施工单位所报施工图预算，经业主、投资监理、施工方三方确认后，作为施工过程投资控制目标。

4.2事中控制：

工程变更控制：

分析工程变更的真实性、合理性及有效性，确定工程变更的量化经济指标，审核施工单位提交的变更经济索赔，第一时间给业主提供决策依据。

设计变更控制：

确定设计变更量化指标，审核施工单位提交的由于设计变更引起的工程量增减和由于国家政策发生变化及由于施工实际情况发生变化而引起的造价变更，为建筑师提供工程及建材经济指标。

工程进度款控制：

根据现场施工监理确认的工程形象进度和完成的合格工程实物量，审核施工单位提交的工程进度款报表，编制月进度款审核表，形成量化经济文件，报送业主审批。

4.3事后控制：

竣工结算：

工程达到竣工验收条件，并符合政府相关规定的要求，完成竣工验收程序后，对施工单位提交的竣工结算报告的完整性、准确性和真实性进行分析核算。

并形成“工程竣工结算审价报告”报送业主审批。

4.4造价咨询工作程序

（1）施工图预算编制审核工作程序

编制施工图预算审价报告

业主、投资监理、施工方对审核结果进行确认

施工单位递交施工图预算及构成预算的相关资料

出具初审报告征询业主与施工单位意见

投资监理负责人进行审核、报业主项目经理审批

不合格

补充资料

各专业工程师分专业对施工单位预算书进行审核

（投资监理、业主方）

根据合同、图纸等有关资料编制施工图预算

（投资监理方）

（2）已完工程计量工作程序

分部分项工程已完工作申报

（承包方）

提交已完工程计量清单

（承包方）

已完工程

质量验收

（施工监理方）

业主进行计量审核

进行现场工程量计量

（投资监理方、承包方）

质量整改

（承包方）

（3）工程进度款审核工作程序

a.外部审核工作程序

提出请款报告（附件：

形象进度表、工程量计算书、预算书、整改通知单及合同文本）

提出请款报告（附件：

形象进度表、工程量计算书、预算书、整改通知单及合同文本）

审批完成工程形象进度

审核已完成工程质量、确认完成工程形象进度

业主专业工程师

总承包施工单位

分包施工单位

总承包施工单位

施工监理

投资监理

投资监理造价工程师

业主造价工程师

业主项目经理

业主总部

b.投资监理内部审核工作程序

1、复核预算员的计量结果；

2、编制月进度款审核书。

专业预算员

施工

单位

业主

投资监理总监

专业造价工程师

（4）工程及设计变更计价工作程序

a.业主及设计单位提出工程及设计变更工作程序

施工单位

业主项目经理

建筑师及设计院

施工监理

投资监理

b.施工单位提出工程变更确认及索赔工作程序

施工单位提出变更申请

业主方

施工监理审核

报业主方同意

施工方变更费用申报

投资监理复核变更费用

业主专业工程师审核

业主项目经理审批同意

同意

不同意

（5）现场签证会签工作程序及职责

1、职责：

审核变更费用、签署变更通知书；

2、范围：

设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。

1、职责：

工程量确认；

2、范围：

设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。

投资监理总监

业主

专业预算员

会签项目完成虚线流程后方可进入实线流程

会签停工、用工、机械台班、材料调价

1、职责：

工程量复审、核算变更费用；

2、范围：

设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。

1、职责：

质量确认、签证分类；

2、范围：

设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。

专业造价工程师

施工单位

施工监理

（6）主要设备、材料价格审核工作程序

提交材料、设备的的报价单

（承包方）

造价工程师

审核报价单

（投资监理方）

报业主审批

（业主方）

按审批的材料、设备报价单采购

（承包方）

提出审核价

并与承包方协商并达成一致

（投资监理方）

六、工程造价咨询质量保证措施

6.1控制方法

（1）综合单价控制：

合同中或业主确定的工程及材料单价为闭口包干价，任何时候均不予调整。

（2）工程数量控制：

运用电脑钢筋翻样计算软件及工程量自动计算软件准确及时地计算出工程数量，有效地解决钢筋数量预算不算、结算不清的难题。

建筑工程定额站

建筑业管理办公室

公司相关部门

投资监理项目部

业主

（3）工程信息网络控制：

利用本部优越的技术经济信息网络，进行同类工程及材料的技术经济比较，从而有效地控制工程成本。

（4）计划成本控制：

建立投资监理单位工程总概算、单项工程预算和分部分项工程预算三级预算控制网及施工单位、投资监理单位和业主三级投资控制网的成本控制网络。

（5）设计变更控制：

利用本部各种预算、钢筋翻样及工程量计算软件的强大优势，及时比较变更前后经济差异。

在第一时间内判断是否具备费用增减条件，确定增减费用，进行变更档案管理。

（6）工程变更控制：

所有工程变更均必须由业主项目经理签发方可有效。

（7）现场签证控制：

建立现场质量监理、业主专业工程师、业主项目经理三级签证控制体系确保所签工程内容的合理性、真实性。

（8）材料单价控制：

利用本部的建材信息网对本项目材料设备进行全方位价格咨询收集，密切关注建材市场走向，为造价控制提供依据。

6.2控制措施

（1）组织措施

①选派具备相关资质和丰富经验、符合本项目要求的投资监理总监，实行项目总监负责制，组成专业工种齐备的投资监理班子，专项配备专家全力支持投资监理班子开展工作。

②建立健全完善质量管理体系，根据ISO9002标准的规定，制定质量目标，实施规范的目标管理，确保投资监理高质量地完成。

③作为本部的投资监理项目，所有工作中编制的规划、阶段性和总结性的报告或成果，均须得到本公司总师室的审核与批准。

（2）经济措施：

①采用编制审核工程概算和施工图预算确定总体和局部工程费用的控制目标，实行投资切块管理，确定、分解项目投资控制目标。

②采用项目投资目标跟踪管理，定期（每月）进行投资实际支出值与计划目标值的比较，发现并分析偏差原因，采取纠偏措施。

③定期提交给业主工程跟踪投资报告，实施投资控制的动态管理。

（3）技术措施

①对主要的施工方案，进行技术经济比较，积极挖掘通过施工优化节约投资的可能性。

②重要信息的收集和积累，及时分析、整理、反馈用以指导各项工作。

（4）合同措施：

①确立项目管理中一切行为均以合同为中心，以合同为纽带维系和确定合同各方的经济利益，即实施合同的动态管理，使得各方信守合同、严格履约，努力做到以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的保障能力。

②做好工程资料的积累，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

七、投资监理流转表格

合同（招标文件）评审单

编号：

工程名称

日期

项目名称

编号

主

要

内

容

工

程

部

意

见

投

资

监

理

意

见

合

约

部

意

见

建

设

单

位

意

见

乙供甲批材料价格审批表

编号：

工程名称

施工部位

项目名称

预算总金额

报价厂商

报

价

内

容

审

核

内

容

建设单位

投资监理单位

技术部合同部

项目经理

投资监理总监

专业造价工程师

预、结算审核审定单

编号：

项目名称

总包单位

建设单位

分包单位

合同编号

审定日期

原预（结）算总造价

审定预（结）算总造价

核减金额

核增金额

核增减累积额

审价机构签章

代表人签章

建设单位签章

代表人签章

总包单位签章

代表人签章

分包单位签章

代表人签章

工程进度款审核表

编号：

建设单位：

施工单位：

合同总价：

保留金：

项目

本期（人民币元）

开工累计（人民币元）

预付款

工

作

量

上报数：

工程进度款

工程变更款

审核数：

工程进度款

工程变更款

审核小计

抵

扣

款

预付款

甲供材料款

验收款

保修款

抵扣款小计

共计

本次应付款：

付款建议：

现场计量工程师：

日期：

专业造价工程师：

日期：

投资监理总监：

日期：

**工程进度款审批表

编号：

项目名称

请款期数

工程名称

请款日期

施工单位

合同编号

合同总价

累计完成比例

工程内容明细

合同预算明细

前期累计

本期完成

本期累计

备注

序号

内容

数量

单价

复价

数量

复价

数量

复价

数量

复价

总计

建设单位项目经理

建设单位技术部

建设单位合同部

投资监理项目部

工程变更、现场签证、索赔费用审批表

编号：

工程变更名称

施工单位

工程变更依据

日期

施工单位申请

内容及金额

业主技术部

审核意见

技术部：

日期：

投资监理项目部

审核意见

造价组：

日期：

合同计划部

审核意见

合同计划部：

日期：

建设单位项目经理

审核意见

项目经理：

日期：

合同台帐

序号

合同名称

对方名称

合同金额（万元）

签订日期

主要条款

已付款

余额

备注

八、审价咨询服务

1、审价咨询服务内容

（1）根据工程合同相应的建设工程法律、法规、标准规范与定额、招投标文件、施工图纸、现场发生的各项有效证明审核工程造价；

（2）现场踏勘、计量复核；

（3）工程量、工程要素价格及各类项目费用进行审核确定；

（4）编制工程造价审核报告；

2、工程审价咨询服务的总体规划

2.1工程结算审查深度要求和质量标准

（1）工程结算审查原则：

1）严格遵循国家相关法律、法规和规章制度。

2）以招投标文件、施工发承包合同及补充合同为依据。