铜锣湾广场市场调研及产品分割方案.docx
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铜锣湾广场市场调研及产品分割方案
一、片区规划前景--------------------------------------------------------------------------------------2
(一)、整体规划------------------------------------------------------------------------------------------------2
(二)、商业前景------------------------------------------------------------------------------------------------11
(三)、住宅市场前景-----------------------------------------------------------------------------------------20
二、武汉市场同类商业物业比较------------------------------------------------------------------24
(一)、三镇典型商圈对比------------------------------------------------------------------------------24
(二)、项目片区竞争状况-----------------------------------------------------------------------------------40
三、项目一楼可实现均价测算-----------------------------------------------------------------------43
一、片区规划前景
(一)整体规划
随着武汉市政府提出“武汉三镇均衡发展”的宏伟蓝图,重点放在汉阳区建设,确定汉阳区“旅游城、居住城、工业城”的新区面貌。
项目所在钟家村版块属于汉阳景观旅游片区,是政府重点危改片区,城市新貌建设工程,区内景观资源丰富、交通便捷、商业繁荣。
1、片区自然环境
汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带,构筑竞相辉映的文化旅游群落。
本项目正处于核心区域。
——南岸嘴景观区该区面积294公顷,主要包括龟山、晴川阁、铁门关等景点。
南岸嘴两江交汇,龟蛇对峙,江桥飞架,是大武汉城市的视角焦点,是江城“江景”的集中体现和标志。
通过五期拆迁,南岸嘴已屯积了20多万平方米土地,建成人造森林和市民休闲场所,将面向国际招标,建设国际一流的武汉旅游标志性景观区。
——武汉月湖艺术区该区面积215公顷,以月湖为核心,沿汉江规划布局,总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。
将建设琴台古迹区,文化艺术中心区,大型文化广场区,梅子景园区,主题公园及会所区,文化建筑区、宾馆、休闲配套服务区,古琴台休闲景园区等八大景区,建“琴之韵”广场作为连接各景区的交通要道。
为迎接2006年中国第八届艺术节而兴建的琴台文化艺术中心,将成为该区的主体建筑。
——归元文化旅游区该区面积约30公顷,以归元寺为轴心进行规划布局,形成以宗教文化和传统的民俗文化为载体的旅游区。
具体包括归元寺内部改造和周边地域的建设两部分,在归元寺118亩征地范围内,将用3年时间建成观音阁、大雄宝殿、文殊院、普贤台等新景点,使景区总面积由原来的2.3万平方米,扩大到10万平方米。
同时,上海复星等财团已进驻,仿照上海城隍庙建设“武汉豫园”。
——武汉动物园观赏区该区面积2.5平方公里,突出武汉动物园核心地位,围绕墨水湖水面建设生态旅游景区。
动物园经过18年来的建设,饲养珍禽异兽400余种,4000余头(只),形成了30余处园林景点和20多个游乐、餐饮服务设施,绿化覆盖率达81.3%,新建了100亩水禽观赏区、100亩温驯动物散养场、100亩猛兽散养场。
目前,马沧湖沿岸工艺花鸟市场一条街的建设正在筹备之中。
——莲花湖休闲度假区包括莲花湖的改造,莲花湖周边扩建,江滩公园、汉阳树公园、鹦鹉洲公园的建设,重现“晴川历历汉阳树,芳草凄凄鹦鹉洲”的美景。
通过该景区的建设,使生态意识与环境意识,文化意识与城市网络建设和人居理念融为一体。
——“两江”景观带充分利用长江、汉水32公里岸线的自然资源优势,融入人与自然和谐共处的理念,结合武汉市打造长江、汉水“黄金十字”的宏伟规划,实施沿江景观开发,建设观江平台、嬉水乐园、江滩花园等,凸现汉阳独有的滨江特色景观。
可以看出本项目属于规划中的旅游区域,本将使本项目所在区域城市功能全面升级,特别是月湖艺术区、莲花湖度假区的建设将极大的改善项目片区的城市面貌,提升片区在武汉的影响力和档次,由于月湖、莲花湖定位辐射武汉乃至湖北省外,将吸引巨大的旅游观光游客,将为本项目以后经营带来巨大的消费人流。
2、片区交通规划
梅子中路工程梅子中路南起三环线,北至汉阳大道,全长5924米。
全线分三段:
第一段(三环线———墨水湖南岸),全长3375米,道路红线宽60~100米,双向8车道;第二段(墨水湖南岸———墨水湖北岸的跨墨水湖桥梁段),全长1607米,分两幅,净宽19米;第三段(墨水湖北桥头———汉阳大道),全长942米,道路红线宽60米。
计划2004年3月份进行征地拆迁,6月份开始土方回填,年内完成土路基及跨墨水湖大桥部分土建工程。
四新大道工程四新大道起点十升路,终点鹦鹉大道,全长5526.7米。
全线分三段:
第一段(十升路———连通港路),全长4009.8米,道路红线宽100米,中间设10米四新明渠;第二段(连通港路———拦江堤路),全长1301.5米,道路红线宽50米;第三段(拦江堤路———鹦鹉大道),全长215.4米,道路红线宽40米。
现已形成210米长、12米宽的道路。
计划2004年3月份进行全线征地拆迁,6月份开始土方回填,年内完成土路基。
(四新片区规划为高尚商住区,规划人口100万人,现有约30万固定人口,四新大道工程对本片区意义重大,将极大改善四新片区和本片区的交通环境,为本片区带来消费能力强的超大消费人流)
赫山北路此路北起琴台路,南至汉阳大道,全长1100米,规划宽30米。
计划2004年建设。
此路是连接琴台路与汉阳大道的重要的连通道。
马鹦路此路西起马沧湖路经纳税港至鹦鹉大道,全长1900米,规划宽30—50米。
计划2003—2004年内建设。
该路已列入今年的世行贷款项目。
马鹦路是连接墨水湖北路与鹦鹉大道的一条重要的主干道。
(此路交通改善墨水湖和钟家村的交通环境,直接将墨水湖片区大量新兴住宅区月5万消费人流引致本项目)
沿河大道计划2006年建设南岸嘴—江汉二桥段,全长7200米,规划宽30米。
可以看出本项目也属于交通规划的重点区域,具有发展的巨大前景。
梅子中路工程形成后将减轻鹦鹉大道交通压力,充分发挥已建成的月湖桥的交通功能,使通过项目此处过汉口得到缓解,减小车流对本项目人流的影响。
(二)商业前景
钟家村片区属于汉阳老城区,一直以来是汉阳原始工业区,区内工业设施繁多,城市功能、基础设施齐全,由于片区处于优势地位,历年来一直属于汉阳商业中心。
由于武汉市经济快速发展,政府战略重心偏移汉口、武昌,似乎汉阳被遗忘,汉阳的发展一直处于缓慢的态势,工业也是一蹶不振,慢慢走向衰败,城市建设处于落后状态,遗留下来的到处都是老厂房和住宅。
随着政府提出中部崛起,武汉三镇均衡发展的宏伟蓝图,确定了汉阳重新崛起,商业复苏雄伟战略,提出汉阳“居住城、旅游城、工业城”战略思想,由于汉阳历史悠久,地里位置得天独厚,素有“九省通衡”的战略意义,是旧中国重工业基地,自然景观资源丰富,凭借居多优势,确定了汉阳在武汉乃至中部地区的城市地位和城市影响力,重新获得人们对汉阳崛起的信心。
a、片区规划
武汉新区(四新地区)规划
四新地区是武汉新区的重要组成部分,在武汉新区总体规划中被确定为三大功能组团之一。
四新地区是长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”围合地区,陆域总面积37.5平方公里,总居住人口5.2万人
根据规划,到2010年左右,武汉新区人口规模将达到100万。
用商家的行话说,“有人气的地方就有财气”。
鹦鹉洲版块居住区规划
该地块位于汉阳鹦鹉洲地区,规划用地面积约90万平方米,以居住、商业为主。
将为本片区带来约3万稳定消费人口。
钟家村旧城改造
该地块东邻汉阳公园,南临汉阳大道,西隔祁万顺酒楼与鹦鹉大道相望,北接京广线,土地总面积达2.1万平方米,将建成片住宅、商业区,形成约1万稳定居住人口居住区。
b、商业规划
翠微路步行街
按规划,翠微路步行街以进入招商引资阶段,届时结合钟家村商圈,促使片区商业全面升级,形成汉阳核心商业中心,结束汉阳无商业的俗说。
C、片区现有商业设施
钟家村片区属于老城区
名称
楼层记经营品种
规模
汉阳商场
-1F:
超市,1F:
珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、麦当劳2F:
运动休闲服饰、毛衫内衣3F:
时尚女装、汉派女装、中老年女装4F:
武汉电信城、男装区、文化用品、阳光点玩5F:
童装、儿童玩具、工艺礼品、床上用品、箱包6F:
现代家电买场(档次较低,服务汉阳,目标消费以汉阳中老年人为主)
共六层,每层面积约4000多㎡,共24000多㎡
钟家村汉阳大道沿线
主要经营服饰、鞋类和餐饮类,档次较低,品种单一
200多间30多㎡左右门面(开间4米、进深8米)租金水平最高400元/㎡最低100元/㎡
●商场规模较小,档次定位低,市场影响力不大,市场形象不好,但一直是汉阳的商业中心。
●片区沿街铺位数量较大,虽档次较低,经营状况确良好,和汉商扎堆一起,极具人气,有利于烘托片区商业租金水平,提升片区商业价值。
d、片区潜在商业项目
名称
楼层记经营品种
规模
闽东国际(底商)
一层底商为产权式商铺;2、3层为泰国“易初莲花”;4层对外招商,以健身、美容、体育运动为主题。
预计“易初莲花”在5月份开业。
共4层,一7000㎡,2、3层面积25000㎡,4层8000㎡共50000㎡
复地翠微新城(底商)
未开业
共13间,面积30㎡,开间4.2米,可自由分割。
均价售价5800/㎡,期价5000元/㎡
小结:
本片区商业设施不多,其中汉阳商场1958年,就在该地落成,成为汉阳唯一大型商场。
随着经济的发展,汉商不断扩大规模,建成了新的汉商大厦,同时周边商业氛围日渐浓厚,成为汉阳商贸中心,具备强大且固定的消费人流;闽东国际商业部分就在本项目对面,业态定位超市,最好和本项目形成业态良性互补,错位经营,本项目将与这两家商业扎堆,形成强大的商圈,能有效的提升商圈辐射力。
但闽东国际有一层的产权商铺会对本项目销售形成竞争。
分析:
1、汉阳城市功能的定位为“旅游城、居住城、工业城”,项目本片区属于规划中的旅游和商业核心区,凭借项目超大规模,支撑项目处于商圈的核心项目
2、月湖艺术中心、莲花湖度假区的规划直接提升本项目的商业价值
3、未来“四新”片区居住组团,规划约30万人口固定消费群体,四新大道工程将直接促进此地居民前往本片区消费
4、鹦鹉洲版块将直接给本项目带来约3万具备强大消费能力消费人流
5、钟家村片区旧城改造,将极大翻新片区的旧城面貌,改善本项目的经营环境,有利于树立项目的市场形象
(三)、住宅市场前景
1、片区公共服务设施建设
两心一轴”构建中央公园
武汉新城拟建中央公园,作为新城的生态和休闲中心,由“两心一轴”组成,即“蓝心”、“绿心”和沿四新大道的“蓝绿景观轴”构成。
蓝心———位于连通港路东侧,占地面积约30公顷,包含较大的水面。
蓝心(水面景区)周边以商业、服务业、酒店业和居住为主。
因此,蓝心将打造成四新地区的湖滨广场公园。
绿心———位于四新中路西侧,占地面积约45公顷,跨四新大道南北两侧。
绿心周边以居住为主。
因此,绿心将打造成四新地区中心绿地公园。
中心绿地分为:
文化绿地区、体育绿地区、休闲娱乐绿地区、滨河景观绿地区等功能区。
蓝绿景观轴———四新大道中心的明渠和沿渠公园绿化带,总宽度为50米。
长江汉阳江滩———起于长江一桥,止于杨泗港,长3.1公里。
改造拟于春节后动工,预计2006年汛前建成。
规划以“芳草萋萋鹦鹉洲”、“健身休闲广场”、“现代风貌展示区”、“纪念性绿化空间”为四大主题,将这一江滩分为四个区段,形成滨江空间景观走廊和生态型江滩游园。
据悉,汉阳“外滩”建成后,在长江和汉江的汉阳交界地,将形成巨大的“V”字形滨江、休闲景观带。
此外,汉阳一侧的江汉一桥至月湖桥1.8公里地段,将沿汉江分别搭建20.5米、25米和29米三级亲水平台。
2、交通路网建设
随着武汉新区“五纵五横”路网的规划,就是新建、拓宽武汉新区内的十条道路,拉近了新区与汉口、武昌地区的距离,对本片区意义重大,将使钟家村和四新区更加便捷,同时也加强了本片区和汉口、武昌紧密联系。
五纵是指纵向的十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道,五横是指横向的琴台路、汉四大道、二环线、三环线(即中环线)和沌阳大道。
3、片区未来居住区规划
按汉阳商住城总体规划规定,商住城建设将坚持“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想,以四新住宅新区建设为龙头,以内兴“两道”(汉阳大道、鹦鹉大道)、外活“两江”(长江、汉江)为重点,以滨湖、临江开发为特色,实施住宅开发战略。
规划好汉阳大道、鹦鹉大道沿线,结合旧城改造,搞好临街房屋开发与建设;利用亲江临湖优势,围绕两江、墨水湖、莲花湖等,实施滚动开发。
“十五”期间,将开发建设200万平方米,竣工180万平方米。
同时,按小汽车的通行标准,形成居住区内畅通的交通体系,高标准配套中小学、医疗、文体设施、商业服务和管理设施等。
分区形成完善的社区服务中心,打造符合现代城市生活方式的生态社区。
对汉阳鹦鹉洲片发展相对滞后的一片狭长的临长江滨水地带,开发集五星级酒店、主题公园、大型广场、旅游、居住等功能于一体的都市、休闲居住区。
分析:
1、墨水湖北路与马沧湖路交汇片区由于景观资源丰富,是政府景观规划重点区域,成为住宅开发热点,
2、两江沿岸、两道改造和汉阳江滩建设,促进城市基础设施和服务设施建设加快,提升片区人居和商业形象,住宅发展空间巨大
总结:
1、四新地区的快速发展,刺激片区消费持续增长,将为本项目片区提供强大的消费需求
2、墨水湖片区住宅快速发展,促进片区居民结构变化,增强区域消费人口增强片区消费力,促进本项目片区商业
3、鹦鹉洲858亩地块,促进鹦鹉片区住宅开发全面升级,带动本项目片区商业发展空间扩大,速度加快
二、武汉市场同类商业物业比较
1、三镇典型商圈典型比较
武昌:
a、中南商圈
商圈布局:
以中商广场为核心,以武昌中南路为轴线,向洪山广场延伸,主要由中商集团的中商广场、中南商业大楼、家乐福、九九城堡、图书馆和中南路沿街商铺组成。
主营业态:
中档百货、电信服务、手机市场、休闲娱乐、体育运动、服饰鞋类专卖等
主要消费人群:
中南路片区及武珞珞沿线中高收入消费群
主要商业项目:
名称
规模
经营方式
人流量
商户总数及业绩
面积划分
楼层及经营品种
租金水平
车位
面积
开间
中商广场
50000㎡
租
周日:
50人/分钟
平时20人/分钟
1500
靠墙面:
8×4.5㎡
10×10㎡
立柱周围:
6×4.5㎡
-1F:
停车场
1F:
皮具箱包、珠宝、钟表眼镜、化妆品、精品名鞋、烟酒、美容、麦当劳
2F:
经典女装、流行时尚休闲、美发
3F:
精品长廊、时尚名品、都市丽人、小内衣
4F:
流行精品、时尚正装、时尚休闲、羊绒
5F:
国内外名品、运动健身、户外休闲、体育用品
6F:
床上用品、家居用品、工艺品、小家电、影楼书屋、邮政广场
7F:
童装童具、沙画陶吧、文具超市、彩虹世界
8F:
已停业
9F健身中心:
销售额25%
200个
中南商业大楼
18000㎡
租
周日:
40人/分钟
平时:
15人/分钟
800
靠墙面:
3.5×8㎡
10×8㎡
立柱周围:
5×4㎡
6×5㎡
1F:
鞋、手表、箱包
2F:
女装
3F:
男装
4F:
床上用品、内衣、童装
5F:
电器
销售额25%
20个
小结:
1、商圈是省政府所在地,聚集众多省直机关;高楼大厦林立,各类高档酒店、写字楼、住宅楼云集;市政配套、公共服务设施齐全,交通便捷,片区繁华,是高尚的办公商务区域。
中南商圈正是这一优势而形成武昌商业中心地位。
本项目在配套资源方面也很相似,可以借用项目周边景观、旅游资源
2、商圈内经营的规模不大,档次不高,业态布局不太合理,客流线路设计不太合理,导致客流尽可能长时间看到所有商品,商圈的辐射力和市场影响力较小,市场形象一般
b、徐东商圈
商圈介绍:
徐东大街和武青三干道相交处。
目前主要以徐东平价、凯旋门广场、麦德龙、为核心的商业中心,主要辐射徐东村和武青三干道沿线,也属于新兴的商业区域,是伴随政府对徐东片区开发发展起来,集中大量新型住宅区,具备30万以上固定消费人流。
但整个商业规模比较小,随着大型金马家居广场、欧亚达家居博览中心的进驻,才扩大商圈的辐射范围。
特别是由武汉中商集团和武汉团结集团共同新建的超级MALL,规模达20万㎡营业面积,将会使整个徐东商圈商业全面升级
商圈主营业态:
家具用品、日常生活用品、工贸家电等
经营状况:
凯旋门广场惨淡经营,徐东平价通过业态从新调整后仅维持正常经营
主要消费人流:
徐东村、武青三干道沿线
主要商场情况:
名称
规模
经营方式
人流量
面积划分
楼层及经营品种
租金水平
车位
面积
开间
徐东平价
17000㎡
租
周日:
30人/平时
平时:
10人/分钟
靠墙面:
3.5×8㎡
立柱周围:
4×4㎡
1F:
超市、手机、珠宝
2F:
男装、女装
3F:
工贸家电
销售额20%
30个
凯旋门广场
10000㎡
租
靠墙面:
3.5×6㎡
立柱周围:
4×4㎡
1F:
鞋、时尚女装
2F:
女装
3F:
男装
4F:
工贸家电
20%
50个
武汉销品茂
20万㎡
租
没开业
靠墙面:
4.5×6㎡
中间零散划分:
3~4×3.4~4㎡
-1F:
停车场
1F:
百货、西式快餐、银行
2F:
西式快餐、百货
3F:
百货、西式快餐、婴儿护理室、寄存处
4F:
室内集市、音像图书教育中心、健身会所、电脑广场、手机广场、AVIT广场、美容美体会所、昏纱摄影
5F:
华纳国际影城、佳年华室内主题公园、网吧、美食广场、量贩KTV
一楼:
400/㎡
二楼:
300/㎡
2000个
小结:
1、商业规模小,经营档次低,品种不全,市场影响力小,主要以日常生活用品为主,致使本片区消费群体外流向中南商圈和汉口片区满足较高层面消费
2、商业规划零乱,不统一,没有形成良好错位经营,互补。
如麦德龙和徐东平价、凯旋门广场相隔较远,对来自东亭和岳家嘴方面的客流进行拦截,分流徐东平价的消费人流,形成竞争冲击。
3、商业内部面积划分一般在30㎡左右,开间4米、进深7米左右,特别是武汉销品茂内铺面积划分一般主力面积控制在30~50㎡,对本项目产品分割可加以借鉴,在业态定位品牌选择上,结合本项目规模大优势,尽可能考虑档次高、品牌全
4、徐东片区借势武汉第一家SHOPPINGMALL使商圈全面升级,因此本项目一定要将中国第一家MALL深圳铜锣湾百货资源用足,借势提升项目核心优势
汉口:
1、江汉路商圈
商圈构成:
江汉路商圈由一条主干道和4条街组成,其中还包括全国文明的“江汉路步行街”,商圈由中山大道沿线街铺、江汉路步行街、佳丽百货、王府井、大连万达商业广场、清芬鞋城、民众乐园等商业组团构成。
主营业态:
主要经营品牌服饰、珠宝、皮鞋、皮具箱包、餐饮、家居用品、电器、音像制品、家庭影院、婚纱摄影、日常生活用品等
主力品牌商家:
美国沃尔玛、华纳国际影城、大洋百货
经营状况:
近年来由于佳丽广场经营不善,年年亏损,期间还被外地企业收购,虽从新开业,仍惨淡经营;大连万达广场由于招商不严谨,导致刚开业不久,商家纷纷退场,大连万达不得不重新招商,江汉路、王府井也只能维持正常经营,业绩一般。
消费人群:
汉口、汉阳片区;辐射武昌片区;外地旅游观光游客。
主要商业项目:
名称
规模
经营方式
人流量
面积情况
楼层及经营品牌
租金水平
车位
面积
开间
佳丽广场
17000㎡
租
周日:
50人/分钟
平时:
30人/分钟
靠墙面:
3.0×4.8M
立柱周围:
4.8×4.8M
已停业
销售额25%
50个
大连万达
130000㎡
租、售
周日:
60人/分钟
平时:
40人/分钟
33~57㎡
外街开间:
4.7米
内街开间:
3.5米
外街进深:
8.5米
内街进深:
7米
三栋、沃尔玛超市、华纳影城一楼均为产权商铺对外销售。
大洋百货整体低价承租,产权商铺部分基本经营低档服饰、鞋帽、小饰品等。
外铺:
300元/㎡
内铺:
200元/㎡
500个
小结:
1、商圈商业经营规模大、商圈辐射力和影响力强,人流量巨大,但由于经营状况一般,没有很
好树立商圈市场形象和品牌
2、部分商业设施功能设计落后,业态定位模糊、品种不全、布局混乱,面积划分、装修设计不太合理
3、部分商业经营管理不成熟,本项目在经营管理方面也显欠缺,一定要借用铜锣湾百货成熟的经验
4、万达商业广场和本项目在营销方式上是一样的,万达刚开业不久底商遭到停业转让,主要没有处理好招商步骤和开业时机,在招商环节也欠缺思考,导致业态混乱,档次过低,破坏了万达在市场的商业形象。
在市场上也产生较大影响,使投资客户产生对产权式商铺的怀疑,对本项目的销售产生市场阴影。
因此本项目招商工作要思考成熟,严格把关,将招商和开业保持最佳联系状态
2、武广商圈
商圈主要组团:
主要商业项目有以武汉广场为核心世贸广场、SOGO、武汉千禧龙超市、国美电器、中百仓储,万松园国际品牌一条街
商圈其他公共服务设施和商业设施:
武汉国际会展中心、武汉中山公园、五星级酒店亚洲大酒店、华美达酒店、新世界中心(在建)、MEGAFIT健身中心、协和医院等
主营业态:
服饰、珠宝、家居用品、日常生活用品、电器、餐饮、休闲娱乐、健身美容等
商圈辐射力和市场形象:
由于武广一向以规模、品牌档次取胜,每年高达20几亿的销售业绩,处于武汉零售业龙头地位,在全国零售业影响巨大,特别是其经营管理全国文明。
其辐射范围足以影响湖北以外其他城市。
经营状况:
随着武汉新的商业格局发生变化,其他商圈的形成,且商业硬件设施也不断升
级,规模不断变大,购物环境越来越好,交通越来越便捷,导致市场竞争越来
越激烈,以武广为核心的商业由于自身硬件设施落后,特别是门前主干道对人
流的影响,其市场的辐射力逐步在缩小,消费群体在分流,销售业绩呈下滑状
态。
主要商业
名称
规模
经营方式
人流量
商户总数及业绩
面积情况
楼层及经营品种
租金水平
车位
面积
开间
武广
80000㎡
租
周日:
70人/分钟
平时: