山西信托信实53号更换抵押物尽调报告.docx
《山西信托信实53号更换抵押物尽调报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山西信托信实53号更换抵押物尽调报告.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
山西信托信实53号更换抵押物尽调报告
“信实五十三号”集合资金信托计划
更换保证人和抵押物的补充报告
公司领导：
2014年12月，我公司风控委和总办会通过评审，批准发行设立“信实五十三号集合资金信托计划”，向山西沃德建筑工程有限公司发放贷款9000万元，期限两年，分五期发行，保证人为永济万馨园房地产开发有限公司，抵押物为永济万馨园房地产开发有限公司拥有的永济“开元壹号”44038.2平方米的地上在建工程和42878.42平方米的地下车库在建工程，预评估价格为29168.62万元。
我公司现已发放一年半期2000万元和一年九个月期2000万元贷款，对应抵押物为地下车库在建工程42878.42平米，评估价格为14776.6万，抵押率30.86%。
现借款人要求将该项目保证人变更为开平富琳裕邦房地产开发有限公司，并将抵押物更换为开平富琳裕邦房地产开发有限公司拥有的位于广东开平“裕邦新外滩”项目的在建工程。
我部现对开平富琳裕邦房地产开发有限公司及新抵押物考察汇报如下：
一、担保公司介绍
1、基本情况
公司名称：
开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称“开平公司”）
注册时间：
2011年1月11日
注册地址：
开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧
注册资本：
人民币1000万元
法定代表人：
庞永民
所属行业：
房地产业
房地产开发资质：
暂定
公司经营范围：
房地产开发、物业管理
2、财务状况
单位：
万元
指标
2012年
2013年
2014年11月
总资产
28460
49654
80984
流动资产
25762
22434
53773
货币资金
3
928
589
预付款项
12093
7552
23531
存货
1352
13126
28345
无形资产
25819
27150
27150
总负债
17496
30694
53131
流动负债
3367
3925
24646
短期借款
0
0
0
应付账款
3310
789
1089
长期借款
14129
26769
28485
所有者权益
10964
18961
27853
实收资本
10000
10000
1000
资本公积
11232
21205
32474
未分配利润
-1268
-3245
-6621
该公司于2011年1月成立，公司2014年总资产为80984万元，其中无形资产较大，主要为富琳裕邦所购买的土地使用权。
从该公司目前的财务情况看，2014年11月资产负债率为65%，处于合理范围。
由于其开发的新外滩项目销售款没有结转，预收款项较大。
3、股东情况
股东名称
认缴出资额
比例
实缴出资额
山西裕邦房地产开发有限公司
535万元
53.5%
535万元
太原润得小额贷款有限公司
300万元
30%
300万元
何日强
150万元
15%
150万元
李长强
15万元
1.5%
15万元
4、合作经历
开平富琳裕邦房地产开发有限公司曾于2012年为山西沃德建筑工程有限公司提供不可撤销连带责任担保，并提供土地作为抵押。
二、抵押物介绍
1、地域介绍
开平市位于广东省中南部、珠江三角洲西南面，北距广州市110公里，总面积1659平方公里，为广东省属县级市，由江门市代管。
东北连新会，正北靠鹤山，东南近台山，西南接恩平，西北邻新兴。
境内南北西部多低山丘陵，东、中部多丘陵平原，海拔50米以下的平原面积占全市面积的69%，丘陵面积占29%，山地面积占2%。
潭江与苍江在市区内相会，并直通南海。
由于开平市的工业出口量较大，因此设有海关便于水运货物通关。
2010年，开平市总人口69万人，人口密度为每平方公里414人，非农业人口24.13万人，占总人口的35.09%。
全市人口以汉族为主，占全市总人口98.18%，是中国著名的华侨之乡、旅居海外的华侨、华人、港澳台同胞共75万人，分布在世界上67个国家和地区。
开平现存的1833座碉楼，大多是民国初年由华侨出资修建，2007年，开平碉楼被评为世界文化遗产项目。
开平市自然生态环境得天独厚，两河相聚，三江环抱，六岸奇观，水陆交通便利，历史上称为“三埠”，更有“小武汉”之名，绿化覆盖率达到４０％，绿地率３７％，人均公共绿地达到９．４平方米。
2003年10月，开平被国家建设部授予“全国园林绿化先进城市”称号，成为广东省首个县级“国家级园林城市”。
2、工业与经济
根据开平市政府网站信息，2010年，开平市国内生产总值达到200.14亿元，规模以上工业增加值79.18亿元，地方财政一般预算收入11.89亿元，全社会固定资产投资完成77.06亿元，社会消费品零售总额105.8亿元，规模以上工业企业428家，累计完成工业总产值378.30亿元，其中纺织、水暖、食品三大支柱产业实现规模以上产值241.57亿元。
全市共有国家高新技术企业10家，省级企业工程技术研发中心2个，博士后科研基地4个。
被评为“全国科技进步先进市”和“中国商标发展百强县”。
化纤纺织、水暖卫浴和食品工业是当地三大传统支柱产业，其中化纤产品产值占广东全省化纤产值一半以上，在全国化纤行业排名第二，是全国最大的涤纶长丝生产基地和无纺布三大生产基地之一，其牛仔布出口量占广东全省的三分之一以上，开平兴时年服装有限公司生产的“Easy＂牛仔服装是欧洲五大品牌之一。
根据《开平市农村侨务网》数据，目前，开平市有纺织企业263家、牛仔服装厂162家、食品企业116家、水暖卫浴企业460多家。
其中，涤纶集团（春晖股份）是全国制造业500强企业、嘉士利食品集团是中国食品工业（饼干行业）的十强企业，希恩卫浴、华艺卫浴、乔顿卫浴被中国五金制品协会授予"中国水龙头行业十大知名品牌"企业，嘉士利集团、味事达、广合腐乳、嘉士利果子厂和罗赛洛明胶公司等5家食品企业被授予"全国优秀龙头食品企业"的荣誉称号。
2002年，开平市被中国纺织工业协会授予"中国纺织产业基地市"的荣誉称号、被中国食品工业协会评为"全国食品工业强市"，开平市水口镇被中国五金制品协会授予"中国水龙头生产基地"的荣耀称号。
3、房地产市场
开平市为广东省中南部地区县级市，隶属江门市，与珠三角西岸城市中山、珠海等城市毗邻，在广东省属于经济中等发达地区，比珠三角东岸地区相对欠发达。
但与北部或西部县级城市相比而言，开平市具有较为雄厚的工业基础，同时有庞大的华侨回乡置业需求支撑，其房地产市场价格始终在广东县级市中处于中上水平，基本与所属地级市江门市的住房价格持平。
开平市区住宅以多层砖混结构住宅为主，市中心几乎全部是老旧住宅，高层框架结构的楼盘很少，正处于城市住宅更新换代的起步阶段，吸引了“碧桂园”“海伦堡”等多家广东当地知名的房地产开发商。
我们走访了当地的房地产市场，并以当地三个具有代表性的高层楼盘作为比较。
楼盘名称
汇景湾
海伦堡
天御云景
开发商
开平市汇景湾物业发展有限公司
开平海伦堡房地产开发有限公司
开平市云景房地产开发有限公司
位置
祥龙中路，传统居住区，非商业区
三江大道，城西，新区
兴华路，老城商业区附近。
楼型
高层框架
高层框架
高层框架
大型住宅小区
大型住宅小区
底商住宅
楼盘特色
老城区中心，有少量江景房，但园林景观一般。
小区内园林景观较好，但位置较偏
距离市中心商业区较近，但居住环境较差，带底商，无院。
住宅均价
5100元
5300元
5800元
商铺均价
临街18000元
不临街8000元
28000元
4、抵押物介绍
该地块位于城市东南角，毗邻潭江，两面临江，远处面山，拥有很好的山水景观，十分适宜居住，被市政府规划为城市住宅新区，碧桂园开发的小区紧邻该地块。
该地块共215亩地，为担保人开平富琳裕邦所有，小区分为住宅部分和商业广场两部分，总建筑面积60万平方米。
目前，在建的包括商业广场和四栋住宅楼，其中，除已经有两栋住宅楼开始交付使用外，另外两栋住宅楼和商业广场部分已经封顶，二次结构也已经完成，正在进行内外安装工程，预计2015年底交付使用。
开平富琳裕邦房地产开发有限公司提供的抵押物为正在施工的3号住宅楼和商业广场的-1层超市，其中3号住宅楼建筑面积21866.75平方米，-1层超市建筑面积6024平方米，合计27890.75平方米，山西涌鑫房地产估价咨询有限公司出具的预评估报告为15191.82万元。
三、结论
基于上述分析，统筹考虑，我部认为，开平富琳裕邦房地产有限公司资产规模较大，信誉较好，具备一定的担保实力，而且抵押物处于广东开平，经济形势好于山西，销售情况良好易变现，资产质量明显优于原抵押物。
因此，拟同意将该项目保证人变更为开平富琳裕邦房地产开发有限公司签署担保合同办理强制公证，并以开平富琳裕邦房地产开发有限公司提供的上述抵押物作为一年半期、一年九个月期和两年期合计6000万元贷款的抵押担保（抵押率39%），以替换原抵押物，并要求借款人和新保证人为剩余3000万元贷款继续追加提供可靠有效的抵押物。
中小企业二部
二〇一五年一月三十日
升级会员 