中级经济师《房地产》考试强化练习题三.docx

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中级经济师《房地产》考试强化练习题三

2020年中级经济师《房地产》考试强化练习题三

（含答案及解析）

　　一、单项选择题

　　1、某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是（　）万元。

　　A、40.54

　　B、123.76

　　C、268.50

　　D、500.00

　　2、下列不属于出售型房地产开发投资项目现金流出的组成部分的是（　）。

　　A、土地取得成本

　　B、开发成本

　　C、开发费用

　　D、公司投资

　　3、房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容，按评价角度的不同，其可分为（　）。

　　A、财务评价和风险评价

　　B、环境评价和风险评价

　　C、财务评价和国民经济评价

　　D、环境评价和国民经济评价

　　4、人们通常将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，反映的是房地产市场（　）特点。

　　A、投资区域的差异性

　　B、投资价值的附加性

　　C、投资选择的多样性

　　D、投资决策的专业性

　　5、房地产投资项目财务评价指标中，盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标，包括（　）。

　　A、连续指标和间断指标

　　B、短期指标和长期指标

　　C、静态指标和动态指标

　　D、单一指标和复合指标

　　6、经营型房地产开发投资项目的现金流出主要由（　）和运营成本两大部分组成。

　　A、开发费用

　　B、土地取得成本

　　C、开发成本

　　D、固定资产投资

　　7、速动比率计算公式为（　）。

　　A、速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100%

　　B、速动比率=（流动资产总额-折旧）/流动负债总额×100%

　　C、速动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%

　　D、速动比率=流动资产总额/所有者权益总额×100%

　　8、一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于（　）。

　　A、40%

　　B、70%

　　C、80%

　　D、100%

　　9、某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（　）万元。

（P/A，10%，5）=3.7908。

　　A、250

　　B、200

　　C、175

　　D、150

　　10、某建设项目当设定折现率为15%时，求得的财务净现值为186万元;当设定折现率为18%时，求得的财务净现值为-125万元，则该建设项目的财务内部收益率应是（　）。

　　A、16.79%

　　B、17.28%

　　C、18.64%

　　D、19.79%

　　11、在财务评价中，动态投资回收期（Pb）是通过与基准投资回收期（Pc）相比较来判断项目在经济上是否可行的，当Pb≤Pc时，说明项目（　）。

　　A、能在要求的时间内收回投资，项目是可行的

　　B、不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的

　　C、不能确定是否可行

　　D、根据具体项目情况确定是否可行

　　12、房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（　）等于零止的年数。

　　A、净现金流量

　　B、累计净现金流量

　　C、现金流入减去现金流出

　　D、累计净现值

　　13、反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表是（　）。

　　A、资产负债表

　　B、利润分配表

　　C、现金流量表

　　D、总投资估算表

　　14、下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是（　）。

　　A、项目投资现金流量表

　　B、项目资本金现金流量表

　　C、项目投资各方现金流量表

　　D、项目财务计划现金流量表

　　15、下列房地产项目中，属于购买型置业投资项目的是（　）。

　　A、购置土地用于建造商品房出售

　　B、购买房地产用于出租

　　C、购置土地用于建造商品房出租

　　D、购置土地用于建造商品房自行经营

　　16、考察项目单位投资的收益能力的财务指标是（　）。

　　A、投资收益率

　　B、资本金利润率

　　C、税后成本利润率

　　D、成本利率润

　　17、现金流序列是连续的，但其数额大小不等的系列现金流是指（　）。

　　A、变额序列现金流量

　　B、等差序列现金流量

　　C、等比序列现金流量

　　D、等额序列现金流量

　　18、某建筑商向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率为12%。

若第三年末一次还本付息，应偿还（　）万元。

　　A、702.46

　　B、702.96

　　C、700

　　D、702.35

　　19、某设备估计尚可使用10年，为此准备10年后进行设备更新，所需资金估计为100万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等地存款，已知（A/F，5%，10）=0.0795，则应存款（　）万元。

　　A、6.42

　　B、5.43

　　C、7.95

　　D、10.86

　　20、下列房地产投资项目财务报表中，没有“还本付息”栏目的是（　）。

　　A、项目投资现金流量表

　　B、项目资本金现金流量表

　　C、投资各方现金流量表

　　D、财务计划现金流量表

　　二、多项选择题

　　1、财务净现值（FNPV）是指项目按（　），将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

　　A、行业的基准收益率

　　B、设定的目标收益率

　　C、银行存款利率

　　D、银行贷款利率

　　E、无风险利率

　　2、对于一般的建设项目，其总投资包括（　）。

　　A、建设投资

　　B、债券投资

　　C、建设期利息

　　D、流动资金

　　E、企业所得税

　　3、房地产置业投资主要形式有（　）。

　　A、购买型房地产投资

　　B、租赁型房地产投资

　　C、房地产投资信托资金

　　D、住房抵押贷款支持证券

　　E、经营型房地产开发投资

　　4、出售型房地产开发项目中，动态盈利能力指标有（　）。

　　A、成本利润率

　　B、财务内部收益率

　　C、动态投资回收期

　　D、财务净现值

　　E、销售利润率

　　5、在经营型房地产开发投资项目的现金流出中，运营成本包括（　）。

　　A、财务费用

　　B、保安费用

　　C、公共设施设备日常运行、维修及保养费

　　D、保险费

　　E、绿化养护费

　　6、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（　）。

　　A、投资回报

　　B、期间费用

　　C、可用于还款的折旧和摊销

　　D、在成本中列支的利息费用

　　E、可用于还款的利润

　　7、要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即（　）。

　　A、政策变化

　　B、现金流量的大小

　　C、价格波动

　　D、现金流量的方向

　　E、作用点

　　8、计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是（　）。

　　A、当FIRR>ic时，则方案或项目在经济上可以接受

　　B、当FIRR

　　C、当FIRR>ic时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　D、当FIRR

　　E、当FIRR=ic时，则方案或项目在经济上应予以拒绝

　　9、静态盈利性指标包括（　）。

　　A、利润率

　　B、投资收益率

　　C、静态投资回收期

　　D、财务内部收益率

E、财务净现值

答案及解析

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查财务净现值的计算。

已知期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即P1=A（P/A，i，n）=A×[（1+i）n-1]÷[i×（1+i）n]=40×[（1+10%）20-1]÷[10%×（1+10%）20]=340.54（万元），财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54（万元）。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。

出售型房地产开发投资项目的现金流出主要有土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。

　　【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价。

房地产投资项目经济评价是房地产投资前期工作的重要内容，按评价角度的不同，其可分为财务评价和国民经济评价。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查房地产投资的特点。

将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。

房地产投资项目财务评价指标中，盈利能力指标是反映项目财务效益的主要指标，包括静态指标和动态指标两类。

　　【该题针对“房地产投资项目经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流出。

经营型房地产开发投资项目的现金流出主要由固定资产投资和运营成本两大部分组成。

　　【该题针对“经营型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。

速动比率计算公式为：

速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100%。

　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。

一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。

　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查现金流量的计算公式。

由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：

P-P0=A×（P/A，10%，5）-400=168.62，解得A=150，所以每年年末的净现金流量为150万元。

　　【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查财务内部收益率。

FIRR=i1+FNPV1/（FNPV1+|FNPV2|）×（i2-i1）=15%+186/（186+|-125|）×（18%-15%）=16.79%。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查动态投资回收期的评价准则。

在财务评价中，动态投资回收期（Pb）是通过与基准投资回收期（Pc）相比较来判断项目在经济上是否可行的：

（1）当Pb≤Pc时，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目是可行的;

（2）当Pb>Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。

　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查动态投资回收期。

对房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份，即为投资回收终止年份。

　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查资产负债表的内容。

资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。

　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查现金流量表的类型。

项目投资现金流量表编制的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案的比较建立共同基础。

　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查房地产置业投资项目的现金流量。

选项A属于出售型房地产开发项目投资，选项CD属于经营型房地产开发项目投资。

　　【该题针对“房地产置业投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查投资收益率。

投资收益率考察的是项目单位投资的收益能力。

　　【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查特殊变额分付类型的等值计算。

变额序列现金流量是指现金流序列是连续的，但其数额大小不等的系列现金流。

　　【该题针对“特殊变额分付类型的等值计算”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查整付终值公式。

F=P（1+i）n=500×（1+12%）3=702.46（万元）。

　　【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查等额分付偿债基金公式。

A=F（A/F，i，n）=100×（A/F，5%，10）=100×0.0795=7.95（万元）。

　　【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查房地产投资项目的财务报表。

项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，或者说不分投资资金来源，由于把所有的投资看成是自有资金，所以表中没有“还本付息”一栏。

　　【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】本题考查财务净现值。

财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】ACD

　　【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。

对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。

　　【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】本题考查房地产投资的形式。

房地产置业投资主要有购买型房地产置业投资和租赁型房地产置业投资。

　　【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。

出售型房地产开发项目中，动态盈利能力指标有：

财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。

　　【该题针对“房地产投资项目经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】BCDE

　　【答案解析】本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流量。

在经营型房地产开发投资项目的现金流出中，运营成本包括：

人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业服务企业管理费和利润;房产税。

　　【该题针对“经营型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】CDE

　　【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。

在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括：

可用于还款的折旧和摊销、在成本中列支的利息费用、可用于还款的利润。

　　【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】BDE

　　【答案解析】本题考查现金流量图。

要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即现金流量的大小（现金数额）、方向（现金流入或流出）和作用点（现金发生的时间点）。

　　【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】本题考查财务内部收益率。

计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率ic进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：

（1）当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受;

（2）当FIRR

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考查静态盈利性指标。

静态盈利性指标包括：

利润率、投资收益率、静态投资回收期。

DE是动态盈利性指标。

　　【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】