房地产基本制度与政策.docx

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房地产基本制度与政策

第一章房地产法律法规

1、房地产及房地产业的含义？

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

2、房地产法律体系包括哪些内容？

房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规和地方性规章构成。

主要包括：

宪法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件，最高人民法院的司法解释等。

3、城市房地产管理法规定了哪些制度？

（1）国有土地有偿、有限期使用制度。

（2）房地产成效价格申报制度。

（3）房地产价格评估制度。

（4）房地产价格评估人员资格认证制度。

（5）土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

（6）房地产行政管理体制。

第二章房地产权利

1、国有土地包括哪些土地？

集体土地包括哪些土地？

国有土地指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。

具体：

城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其他成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

集体土地：

劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。

农村和地市交警的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

2、土地权属证书有哪几种？

属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》；属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书。

3、国家建设所需的土地，可采取哪些途径获得？

（1）通过行政划拨方式取得。

（2）通过国家出让方式取得。

（3）通过房地产转让方式取得（买卖、赠与或其他合法方式）。

（4）通过土地或房地产租赁方式取得。

4、征收集体土地的特点与原则是什么？

征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。

征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。

其共同点在于强制性：

依法实施的征收和征用，均仅政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从，不得抗拒。

土地征收和征用的不同点是：

土地征收的实质是强制收买----主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题。

土地征用的实质是强制使用----只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。

征收的法定条件有三项：

一是为了公共利益的目的；二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。

征收集体土地应遵守的原则：

（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则。

（2）保证国家建设用地原则。

（3）妥善安置被征地单位和农民的原则。

（4）有偿使用土地的原则。

（5）依法征地的原则。

5、各级政府征收土地的批准权限是什么？

审批时应注意哪几点？

征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。

征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。

6、简述征收土地的工作程序？

征收农地的，应先办理农用地转用手续。

经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续；经省级人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，超过征地批准权限的，应另行办理征地审批。

为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准农用地转用。

7、征地补偿主要包括哪几项？

其标准如何确定？

征地由用地单位依法支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

8、什么是土地使用权出让？

国有建设用地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国支付土地使用权出让金的行为。

9、土地使用权出让的方式有哪几种？

（1）招标出让方式。

（2）拍卖出让方式。

（3）协议出让方式。

（4）挂牌出让方式。

10、土地使用权出让的最高年限国家是怎么规定的？

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限如下：

（1）居住用地70年。

（2）工业用地50年。

（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年。

（5）综合或其他用地50年。

11、在什么情况下国家可以收回国有土地使用权？

国家收回土地使用权有多种原因：

（1）土地使用权期间届满收回。

（2）提前收回国有土地使用权。

（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回。

（4）司法机关决定收回土地使用权。

12、土地使用权出让合同有哪几类？

出让合同有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而被办的土地使用权出让合同三类。

13、土地使用权出让合同的主要内容有哪些？

建设用地使用权出让合同主要包括三个内容：

（1）合同的正本、副本。

（2）出让合同附件。

（3）补充合同

14、什么是土地使用权划拨？

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

15、划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件是什么？

（1）划拨国有建设用地使用权可以转让。

划拨土地的转让有两种规定：

一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

（2）划拨国有建设用地使用权可以出租。

一、房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

二、用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。

三、租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

（3）划拨国有建设用地使用权可以抵押。

划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应输土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

16、什么是闲置土地？

经法定手续，以征收、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的国有建设用地，视为闲置土地，土地管理部门应对闲置土地及时处置。

下列土地属于闲置土地：

（1）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。

（2）核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。

（3）已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的三分之一，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。

（4）法律、行政法规有其他规定的。

17、闲置土地的处置方式有哪几种？

（1）延长开发建设期限，但最长不得超过1年。

（2）变更土地用途办理有关手续后继续开发。

（3）安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府单位收取增值地价；

（4）政府为土地使用者转换其他闲置土地；

（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿。

（6）政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。

（7）因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。

18、国有建设用地的审批程序是什么？

国有建设用地使用权的出让，由市县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

国有建设用地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同撰写方案，按国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

19、临时用地的期限是如何规定的？

临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

20、什么是国有土地租赁？

国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

第三章房地产开发经营

1、城市规划的编制分为哪几个阶段？

2、城市总体规划和详细规划的任务各是什么？

3、简述城市规划与房地产开发的关系？

在城乡规划中，城市规划是城市发展的蓝图，是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。

4、城市规划的审批权限是如何规定的？

城市人民政府组织编制城市总体规划，直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

县人民政府组织县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

5、城市规划的实施管理有哪几部分内容？

城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。

6、什么是建设项目选址意见书？

国家对于建设项目，特别是国家的大中型建设项目的宏观管理，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现。

《城乡规划法》规定：

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

7、什么是建设用地规划许可证？

怎样办理建设用地规划许可征？

《城乡规划法》规定：

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

8、建设工程规划管理的主要内容是什么？

（1）建筑管理。

（2）道路管理。

（3）管线管理。

（4）审定设计方案。

（5）核发建设工程规划许可证。

（6）放线、验线制度。

（7）建设工程的竣工验收。

（8）竣工资料的报送。

9、在城市规划区内取得建设用地应经过哪两道程序？

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

10、什么是建设工程规划许可证？

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

11、办理施工许可证应具备哪些条件？

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续。

（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

（4）已经确定施工企业。

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

（6）有保证工程质量和安全的具体措施。

（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

（8）建设资金已经落实。

（9）法律、行政法规规定的其他条件。

12、建设工程质量管理的原则是什么？

（1）县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理。

（2）从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

（3）县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序。

（4）国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。

13、如何对建设工程质量实施监督管理？

（1）建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。

（2）县级以上地方人民政府建设主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。

（3）有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当扶持与配合，不得扎约或者阻碍建设工程质量监督检查人员依法履行公务。

（4）建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

14、对房屋建筑工程的质量保修期限有哪些具体规定？

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

（5）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

15、简述工程竣工验收的条件和程序？

建设工程符合下列要求方可进行竣工验收

（1）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（2）方式单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法律和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。

工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整监理资料，并提出工程质量评估报告。

工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

（4）勘察、设计单位对勘察设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。

质量检查报告应经项目勘察、设计负责人和勘察设计单位有关负责人审核签字。

（5）有完整的技术档案和施工管理资料。

（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（7）建设单位已按合同约定支付工程款。

（8）有施工单位签署的工程质量体修书。

（9）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

（10）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

（11）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

建设工程竣工验收的程序：

（1）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。

（2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

（3）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

（4）建设单位组织工程竣工验收；建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

16、简述房地产开发项目质量责任的主要内容？

《城市房地产开发经营管理条件》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

17、发布房地产广告应当提供哪些文件？

禁止发布房地产广告的情形有哪几种？

发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：

（1）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（2）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（3）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（4）工程竣工验收合格证明。

（5）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门分布的预售许可证明。

出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。

（6）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。

（7）工商行政管理机关规定的其他证明。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：

（1）在未经依法取得国有地方使用权的土地上开发建设的。

（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。

（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。

（5）权属有争议的。

（6）违反国家有关规定建设的。

（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的。

（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第四章房地产转让

1、什么是房地产转让？

《房屋登记办法》中，应当申请房屋所有权转移登记的规定有哪些？

《城市房地产管理法》规定：

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

《房地产登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：

买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；以房屋出资入股；法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；法律、法规规定的其他情形。

2、哪些情形下的房地产不得转让？

（1）达不到下列条件的房地产不得转让：

以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

（3）依法收回土地使用权的。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

（5）权属有争议的。

（6）未依法登记领取属证书的。

（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。

3、房地产转让的程序是什么？

《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：

（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。

（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申请报成效价格。

（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否按理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理。

（4）房地产管理核实申报的成效价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

（6）房地产管理部办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

4、房地产转让合同一般包括哪些内容？

（1）双方当事人的姓名或名称、住所及联系方式。

（2）房地产权属证书的名称和编号。

（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。

（5）房地产的用途或使用性质。

（6）成效价格及支付方式。

（7）房地产交付使用的时间。

（8）违约责任。

（9）双方约定的其他事项。

5、商品房买卖合同的主要内容？

（1）当事人的名称或姓名和住所。

（2）商品房基本情况。

（3）商品房的销售方式。

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

（5）交付使用条件及日期。

（6）装饰、设备标准承诺。

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

（8）公共配套建筑的产权归属。

（9）面积差异的处理方式。

（10）办理产权登记有关事宜。

（11）解决争议的办法。

（12）违约责任。

（13）双方约定的其他事项。

6、商品房预售的条件？

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）向县级以上人民政府房地产管理部门输预售登记，取得《商品房预售许可证》。

7、商品房预售监管的主要内容？

（1）严格商品住房预售许可管理。

（2）强化商品住房预售方案管理。

（3）完善预售资金监管机制。

（4）严格预售商品住房退房管理。

8、以划拨方式取得的土地使用权转让时，哪些房地产转让可以不办理出让手续？

（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。

（2）私有住宅转让后仍用于居住的。

（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。

（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。

（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用出让年限、土地用途和其他条件的。

（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的。

（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

9、已购公有住房和经济适用住房转让应符合的条件？

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

第五章房屋租赁

1、什么是房屋租赁？

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2、房屋租赁的种类？

房屋租赁可分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

3、房屋租赁的基本要求有哪些？

（1）房屋可以依法出租。

公民法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。

但有下列情形之一的房屋不得出租：

属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（2）租住面积符合规定。

《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：

出租住房的，应当以原设计的房间为最水出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

（3）租金不得随意提高。

在房屋租赁合同期内，出租不得单方面随意提高租金水平。

4、商品房屋租赁合同的特征如何？

（1）转移的是心情使用权而非所有权。

（2）诺成、