国内20强地产企业SOWT分析.docx

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国内20强地产企业SOWT分析

一、万科〔000002，SZ〕:

K$Y  m;X新浪乐居优势&z+I3f"G:

I-A"i#t房产论坛,装修论坛,业主论坛1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业开展，竞争优势明显。

综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅表达在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还表达在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以与快速应变的营销策略等。

'o（K'M'{新浪乐居论坛3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。

即使在2008年行业整体资金较为紧X的背景下，公司仍保持充裕的流动性和安康的负债状况。

;M7{$s9U/}4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。

3R'u5~:

E.O（b;wbj.bbs.house.2010.sina..5、1992?

2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

'b  Z&q劣势0V-x0L;L）O0K土地储藏约2200万平方米，仅能满足万科2?

3年的开展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置本钱。

0g,i4R9v  Z2v;{买房,购房,装修论坛,房产论坛机会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

1K#d3\1?

8房产论坛,装修论坛,业主论坛威胁1_'d8j9U.V4q'i房产论坛,装修论坛,业主论坛绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩X，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁

二、招商地产〔000024，SZ〕!

e4h;a-w6S2y买房,购房,装修论坛,房产论坛优势

  1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。

  2、公司在##拥有强大的竞争优势和品牌知名度，##市场占有率达5%。

本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

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%J3{:

L0f  3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。

1Q）h7O+M-y!

P  Q#~买房,购房,装修论坛,房产论坛  4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。

此外，融资渠道日趋多元化。

  5、土地质量较高，公司的土地储藏超过50%位于一线城市，土地本钱较低。

劣势

  1、公司超过50%的土地储藏项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储藏量较小。

  2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在##以外地区知名度有限。

机会

%T$x,h/l#I9J+p新浪乐居  1、随着《##城市更新方法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

  2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威胁

.l"~0d&y9l:

R  公司的全国化步伐略显缓慢，竞争对手的快速扩X，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

三、中粮地产〔000031，SZ〕

优势

  1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。

中粮集团对公司持续的资产注入以与资金支持，是公司增长的重要动力。

  2、“工业地产+住宅地产〞的双业务架构，兼具稳定性和成长性。

工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。

  3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足开展，项目储藏规模和布局均取得重大突破。

0s/i!

C4Y*T房产论坛,装修论坛,业主论坛  4、房地产资产质量高、赢利能力强。

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:

}  5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。

  Z&~8{  P&E.\;?

:

m;F买房,购房,装修论坛,房产论坛（~2j;q/{）Q房产论坛,装修论坛,业主论坛

劣势

"n6g$N!

M*_买房,购房,装修论坛,房产论坛  1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储藏等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。

  2、资产规模与净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的开展速度。

0e&K$kbj.bbs.house.2010.sina..机会

  中粮集团正整合其业务，中粮地产将直承受益于其母公司对其核心业务〔食品和房地产〕的整合。

5u;T4[:

l2G:

Vbj.bbs.house.2010.sina..威胁

-S,u-b-Cbj.bbs.house.2010.sina..  1、中粮地产和中粮置业局部业务重合，存在同业竞争的情况。

  2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩X，存在不确定性。

四、金融街〔000402，SZ〕4m6o'q.b/s1O:

h*:

T房产论坛,装修论坛,业主论坛优势

（8n%_bj.bbs.house.2010.sina..  1、公司是国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。

其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区别于其他商业地产开展商。

  2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于、##的核心地段，具有较好的升值潜力。

公司拥有的可出租面积超过30万平方米，营业收入的奉献率占到10%。

  3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。

开发业务快速增长，并在2010年进入收获期。

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K房产论坛,装修论坛,业主论坛  r;|2{2{1p房产论坛,装修论坛,业主论坛劣势

  1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。

  2、商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。

3Q1t,{0L4W房产论坛,装修论坛,业主论坛.u6B;]'C*F1\新浪乐居论坛机会

"d1{.N5X  m"j新浪乐居论坛  1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司提供新的融资渠道。

  2、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极影响。

%O5w-N-W7^.J买房,购房,装修论坛,房产论坛  3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。

6K9M*l3_,J新浪乐居论坛威胁

）Y9V,a  金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏根底不稳，也抑制商业房地产租金的增长。

五、保利地产〔600048，SH〕

优势

  1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。

由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。

这有利于保利地产在全国各地的扩X，而且也非常有利于控制公司的扩X风险。

3i8I;O买房,购房,装修论坛,房产论坛  2、土地储藏规模快速增长，保利地产项目储藏增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。

其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储藏的71%。

其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

&r*K'g5O1e!

f）W买房,购房,装修论坛,房产论坛  3、公司成长性好，增长迅猛。

过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

  4、良好的执行力将保证公司高速开展。

劣势

9N7m#D8Hbj.bbs.house.2010.sina..  1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储藏，土地本钱较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

  2、经营风格偏激进。

机会

  1、保利地产根本完成了全国化布局，开场进入收获期，市场占有率将迅速提升。

  2、二、三线城市化进程提速。

1h/R3}-R*m房产论坛,装修论坛,业主论坛-E/x6W1H房产论坛,装修论坛,业主论坛威胁

  保利集团将##等地的地产业务注入保利##〔119，HK〕，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

六、金地集团〔600383，SH〕

优势

  1、##国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。

其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以与团队管理能力等方面优势明显。

-{"l0b-]/bj.bbs.house.2010.sina..  2、尝试通过平安信托进展项目融资，融资渠道多元化。

）c）a6\.P#vbj.bbs.house.2010.sina..  3、土地储藏总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。

新增项目储藏毛利率水平高于存量。

  4、成功开发多个“金地〞品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。

（i8w%z7j  5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务平安。

4E7a;]*w劣势"k8h8p1s房产论坛,装修论坛,业主论坛  1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

9r9\/J4D新浪乐居  2、借助信托模式开展##项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。

8`60]-&o't:

\买房,购房,装修论坛,房产论坛'U5x&l$x;?

新浪乐居机会

y4O$V${4L新浪乐居论坛  1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

%\9L5A,}新浪乐居论坛  2、##旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。

%R"s!

j4^9V&j买房,购房,装修论坛,房产论坛3a6M0W,N3q&f$ybj.bbs.house.2010.sina..威胁

  公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。

七、北辰实业〔601588，SH〕&（588,HK〕

M4L6A8O%N4A,D4p"K-A新浪乐居论坛优势

  1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。

  2、资产质量高。

公司在的住宅开发项目与所有的持有物业项目，根本集中在亚奥区域核心位置与周边地区。

0Q'Q2`&_（i新浪乐居论坛  3、物业开展是公司未来收入增长的强大动力，##三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。

2O8A-Q  t/ybj.bbs.house.2010.sina..  4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。

  5、公司现金流较为充分，融资渠道通畅，留给公司较大的开展空间。

3k9U3h-n._买房,购房,装修论坛,房产论坛

劣势

    1、##项目楼面地价约2500/平方米，较##4300元/平方米的房价来说，土地价格偏高。

  2、##项目投入资金巨大，开发周期相对较长。

:

D0i）R1S%`*Y新浪乐居  3、##项目是公司开发的首个以外的项目，跨区域开发能力不确定。

+`*|3o新浪乐居论坛

机会

  1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。

奥运的建立和开展将进一步促进该区域的商业繁荣，从而提高公司资产的增值潜力。

;q*c#t9L3~bj.bbs.house.2010.sina..  2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程，利好##三角洲项目，降低其开展风险。

）i.n*}-A*|-t1c新浪乐居:

F+B$J8Y0G'q4bbj.bbs.house.2010.sina..威胁

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B.h9h;~2w）O*A房产论坛,装修论坛,业主论坛  1、奥运会后，市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。

;x3f4y（e买房,购房,装修论坛,房产论坛  2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供给入市，商业地产仍面临压力八、中国海外开展〔688，HK〕

$w（R5z,{bj.bbs.house.2010.sina..优势

  1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

  2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域开展房地产，资产规模庞大。

  3、公司实施全国性的品牌扩X策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。

  4、公司共拥有土地储藏约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。

公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济兴旺地区，区位优势明显。

:

i4B"M  5、开展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

  6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。

劣势

  1、公司在一线城市购地本钱偏高，从而导致销售价风格整弹性较小。

  2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储藏，一改其稳健的项目储藏作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。

0D6n0A$}4v4C2vbj.bbs.house.2010.sina..

机会

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|房产论坛,装修论坛,业主论坛  房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。

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H3o4\.y  k7Q1t新浪乐居

威胁

8G3g0?

2V新浪乐居  1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。

  2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有本钱上升将难以防止。

优势

  1、母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。

+V1d!

P）D0\2j9t）g  2、华润置地全面转型为综合物业开展商，住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。

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2v#a/i新浪乐居  3、2009年销售额为250亿元，较2008年猛增212%。

此外，以“万象城〞为龙头的持有型物业的比例不断上升，预计未来投资物业对总赢利的奉献可到达20%.30%，能有效增强公司抗周期波动能力。

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+A$wbj.bbs.house.2010.sina..  4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。

2004年以来，母公司共六次向华润置地注入地块和项目，总计1450万平方米。

而华润置地那么用股权作为对价，成功融资超过100亿元。

  5、拓展住宅增值效劳，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。

4Z,u/r:

h%};r.mbj.bbs.house.2010.sina..劣势

%^8o#Q9e+J%b'o买房,购房,装修论坛,房产论坛  1、目前母公司持有的土地储藏有限，母公司注入模式已难以持续。

1D*J'J（h-新浪乐居  2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并可能影响核心业务增速。

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P"Fbj.bbs.house.2010.sina..

机会

  直承受益于母公司的房地产资产整合。

威胁

-J（z+t*w1ibj.bbs.house.2010.sina..    万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业开展商逐步开展壮大，对公司的投资性物业的开展空间构成威胁。

十、远洋地产〔3377，HK）〕

优势

  1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。

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F"I2[/y房产论坛,装修论坛,业主论坛  2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。

其连续六年在住宅市场占有率第一，目前市场占有率约为5%。

2009年公司60%的销售收入来自。

）N,\2a5M0I房产论坛,装修论坛,业主论坛  3、土地储藏定位精准，坚持以“环渤海〞为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。

土地储藏超过1260万平方米，78%的土地储藏位于环渤海湾地区。

  4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。

2008.2011年赢利复合增长预计达32%。

  5、公司增发新股和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。

7E&M  [3H

劣势

4g）Q8X0,l  公司对市场的依赖度过高，市场波动对业绩影响较大。

此外，公司正处在区域级地产商向全国扩X的转型阶段，较其他跨区域开展的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。

机会

*~8q+k-t9E新浪乐居论坛  私人住宅存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时间为6个月。

这对于公司在地区业务有着积极意义。

#h-t,c  J"]新浪乐居

威胁

  2009年地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。

的房地产市场高位盘整，公司在2009年的销售额增长难以持续。

十一方兴地产〔817，HK〕

A2K/g7k）Z"p买房,购房,装修论坛,房产论坛

优势

）q'^%[/T新浪乐居  1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。

在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至90万平方米，已成为内地最大的商业地产上市公司。

  2、资产质量优良。

公司旗下的物业根本是兴旺地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较高，客流、品牌知名度和现金流都有稳定保证。

##金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。

e&V3y*x（c买房,购房,装修论坛,房产论坛  3、中化集团仍拥有、##多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。

公司具有较大的外延式开展空间。

  4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。

而公司40.6亿元巨资购置的广渠门地块将对公司的战略转型和确立市场份额有着重要影响。

6y4g.mbj.bbs.house.2010.sina..

劣势

6v%c9E'l2W    1、广渠门地块的开发和北外滩后期项目开工将考验未来公司现金流。

-l9?

（e）p5p:

R房产论坛,装修论坛,业主论坛    2、公司业务向住宅开发倾斜，将面临应付持续庞大的资本开支和营利问题。

/R/v!

h房产论坛,装修论坛,业主论坛0j8b%a5[,j.m8ubj.bbs.house.2010.sina..机会

0}0s5w  2010年##世博会预计吸引约8000万游客来##观光旅游，将显著提升##金茂君悦酒店的入住率和客房收入。

/k9z6x,Z  r新浪乐居,J.X$U5S+u9d威胁

  内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较平淡。

如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，方兴地产的业绩也将会受到影响。

十二、恒大地产〔3333，HK〕-b5]'4`:

w#\8H7S优势

  1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将其业务从##市快速复制到全国24个中心城市。

3x%`7r9x;Fbj.bbs.house.2010.sina..  2、公司是中国内地拥有土地储藏最多的开发商，公司在内地24个城市拥有5120万平方米土地储藏，其中土地储藏超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。

7c（B1J,Fbj.bbs.house.2010.sina..  3、2009年前11个月恒大地产的销售额达263亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。

恒大从2009年开场业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

-y-K"K房产论坛,装修论坛,业主论坛/{1Q%g新浪乐居论坛劣势

  1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务平安性。

.M9h#w  2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以与对个别领域的控制力不够。

  3、位于####的约1200万平方米土地能否正常开发尚存在较大的不确定性。

6B4?

+n-e#i新浪乐居论坛#S8i3y$bbj.bbs.house.2010.sina..机会

  横向整合行业资源，扩大市场份额。

6!

Y$q!

Z5B"A"Y*o房产论坛,装修论坛,业主论坛7B'c%v-\&}$Z4Hbj.bbs.house.2010.sina..威胁

  政府对闲置土地的态度日趋强硬，恒大地产的闲置土地可能面临被征收出让金20%的闲置费或土地被政府强制收回。

十三、富力地产〔2777，HK〕

优势

  1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩X策略和高效率的运营模式。

7~&Q7P新浪乐居论坛  2、在##地区具有明显的竞争优势，2009年##地区奉献销售额超过80亿元。

较强的跨区域开展房地产能力，保证业务重心逐渐由##向华北转移，区域经营风险下降。

G,u2m+v!

i  3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，##地区奉献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

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N7J.~3l:

J房产论坛,装修论坛,业主论坛  4、商业与酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

    5、##亚##“地王〞地块的获取充实富力地产在##的土地储藏，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。

劣势

  1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

$I0a4|,l7c&M  2、高负债使富力面临脆弱的财务根底，而高成外乡地那么使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩X速度。

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