某休闲度假山庄建设项目谋划建议书.docx

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某休闲度假山庄建设项目谋划建议书

某某休闲度假山庄建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目提出的背景

随着某某风景区开发力度的加大，某某公路北山段已于某年五月份动工兴建，北山段公路拓宽改造意味着某某北部－金沙开发拉开序幕。

而三清湖景区属某某景区的分景区，是某某北部的唯一通道。

加快北山开发必然刺激三清湖景区的开发。

少华山是位于三清湖景区中心半岛，山上道佛教文化历史悠久，少华寺在江浙一带民间久负盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可见，是独特的卡斯特地貌和湖光山色有机结合的代表。

加之湖区特殊的小气候，日均温平均比县城低2—3℃，在三清湖少华山首家独资兴建一座集休闲，娱乐、观光、夜营、度假为一体的休闲度假山庄，并严格校照国家法律、法规运作。

二．编制依据

县招商引资有关文件，玉山县旅游总体规划。

三．项目建设的指导思想与原则

本报告的编制依照国家现行政策．法律。

法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围石林、盆景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然；爽心悦目、星级享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!

并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发．

本项目建设的基本原则结构是：

１、独俱特色，讲究档次：

2．与周围景观充分融合与统一；3．突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、判闭式管理，开放式经营．

第二章项目建设的必要性

三清湖景区由于种种原因，目前开发尚属原始状态，不仅是景观景点原始，景区内的服务设施也十分缺乏，除唯一的三清湖宾馆外没有其它可接待游客的接待点，水上交通工具又十分简陋，景点景观又没有一套完整的名称名字，更无导游词等旅游文化，这种现状已无法适应发展中的某某旅游事业需要，更难以借某某大船推出三清湖小船。

为此，尽快完善三清湖各种旅游设施是三清湖开发的当务之急，建设少华山休闲度假山庄则是完善三清湖旅游设施的最有效方法之一，也是提高三清湖景区知名度的有力措施。

第三章市场分析预测

一、玉山县经济概况

玉山地处赣东北，是浙江．江苏．上海进入江西的第一门户，素以“两江锁钥，八方通巨”著称。

玉山地理位置优越通条件便利．全县总人口51．93万，国民生产总值达到11．7亿元，工农业总产值14．51亿元，其中农业总产值6．91亿元，工业总产值7．6亿元，财政收入0．867亿元，农民人均纯收入2096元．

二、三清湖景区概况

三清湖位于国家重点风景名胜区某某东南，距玉山县城西北16公里处，因其地处某某东部游线玉金公路途中以及水发源于某某而得名，三清湖截河长46公里，最宽处3公里，拦河坝长400多米，湖面面积9．9平方公里，总蓄水2．49亿立方米，总装机9370千瓦，平均发电2800万度，属水利部一级管理单位，水库始建于1958年7月l口，故原名”七一水库”，景区总面积54．18平方公里，景区旅游资源丰富多样，以纯净明澈的溪流湖水，清幽秀丽的湖光山色，奇特险峻溶洞景观，世外桃源式的田园村寨，野趣盎然的山林特产和佛道并奉的人文景观为特色。

三、三清湖风景区客源预测

1、客源预测方面与预测依据

（1）会议、观光与实习的旅游人数

这部分游客大部分来玉山、上饶市，年均1700—2000人次／年（１９９５－１９９９年）。

其中会议占３０%，学生实习占１６%，观光占２４%，甚至为因公出差等游客，年平均增长率在３－４%之间。

（2）某某的过路游客

经某某东路的游客有两条路，一条是从东部浙江华埠入北山，另一条是经三清湖上北某某，两条路上三清的游客据统计约占某某游客的１5％，每条游线游客各占一半，即经三清湖上某某的客人占某某总游客７５%。

某某游客自１９９４处到２０００处由５万人次增长到１２万人次，１９９４年路经三清湖的游客有３７５０人次，２０００年有９０００人次，随着今后经三清湖的上山公路与上山索道建成后，某某风景区形成了旅游环线，预计路经三清湖上下某某的游客比率会上升到２５－３０%。

（３）三清湖少华寺香客，游憩客人香客与郊游人数每年约有　　　１５０００人次，过夜人数占１０%，这部分人平均每年增长率不大。

２、三清湖风景区游客增长预测。

据以上分析，三清湖风景区的游客增长预测如下表：

类型

２０００

２００５

２０１０

２０２０

产值

会议观光等游客

增长率

４

５

７

８

游客人数

２０００

２４３１

３０７１

５９７８

６０９７０

赴某某过路游客

某某游客增长

１３

１３

１３

１３

占某某游客比例

７．５

２５

２５

２５

住宿占过路游客比例

３

１０

１０

过路游客数

９０００

１６５６７

１０１７４２

３０５６３１

２５７５２７１

其中住宿人数

４９７

１０１７４

３０５６３

２３５１７８

玉山县周边地区休闲游客

住宿游客所占比例

７．６

８

１０

１０

游客人数

１５００

２０００

５０００

１４０００

１２０３００

其中住宿人数

１１４

１６０

５００

１４００

１１９９０

游客人数

１２５００

２０９９８

１０９８１３

３２５６０９

２７５６５４１

总计

其中住宿人数

２１１４

３０８８

１３７４５

３７９４１

６０４２８６

第四章经营胡划与经营管理

一、经营规划

1、经营范围

根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来少华山度假、观光、休闲、娱乐等客人的吃住行娱乐。

2、建设规模及风格

单位：

万元

年度

人次

每人消费

营业收入

直接成本

工资等

税

利润

２００３

４０００

１２０

４８

１４.８

１２

２.４

１８.８

２００４

４５００

１２０

５４

１７.２

１２.５

２.７

２１.６

２００５

５０００

１４０

７０

２１

１３.２

３.５

３２.３

２００６

６０００

１４０

８４

２５.２

１３.６

４.２

４１

２００７

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

２００８

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

２００９

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

２０１０

６５００

１５０

９７.５

２９.２５

１４.５

５.０７５

４８.６７５

建设规模总投资500万元，前期工程投资约250万元，建设分体式标准间20间（合4０人），每间建筑面积34平方米，主楼一栋。

其中餐厅８0平方米，厨房14平方米，会议厅150平方米，双人标间10间，计250平方米，其他用房15０平方米．长廊８０米等，总建设面积１３００平方米。

分体式标准间均采用外古色古香，内舒适高档豪华的设计格调，且每间外观造型各异，间间因势变化因势布局，并适当用长廊过接，主楼采用与分体式标间充分吻合的设计风格。

由曲径与长廊做连线。

将主楼与分体标间构成一幅美妙和谐的图案，真正体现山庄即景的构思。

二．经营管理

山庄采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级享受。

用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。

做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。

大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松．舒适．廉价的休闲度假．观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。

山庄做到依法经营，踩线服务，以人为本，顾客至上的服务信条。

第五章其他

一、建设选址．特征及建设条件

少华山度假山庄项目选在三清湖景区中心少华山近水面小盆地上，盆地面积约15亩，方位三清湖主坝正对面偏东南方向，山庄朝向坐（西）北朝东（南），该盆地特征为平整，有大小姿态各异的假山．盆景错落其中，正东方向有溶洞，盆地长满灌木和杉木等树木。

建设条件适中，除水泥、砖、沙、钢材等建筑材料从水面过渡外，其他可就地取材，建设造价比正常条件下高山20％左右．

二、公用工程要求

１、电力。

少华山除少华寺外，其他均无电源：

需架设1000米

高压线路及变电设施。

用电约５０千瓦时，空调器1.5千瓦30个，3千瓦4个。

给排水设备一套。

2．通讯。

目前只能采用水下电览装程控电话，移动及联通信号较好。

3．环保。

所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁．卫生，无污染。

4．消防．山庄室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材．

5．卫生防疫．主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房客一换，定期消毒。

三．组织机构．劳动定员及职工培训

山庄实行经理负责制，下设客房部．娱乐室餐饮部等职能部门，实行独立核算，全额奖赔管理，劳动定员１６人，其中客房部4人，娱乐室6人，餐饮部５人。

上岗前所有员工必须正规培训。

四．工程建设设安排

工程建设含征地及平整．工程设计．施工及验收．职工培训．开张等阶段．初步规划，在征地工作结束后20天内完成山庄设计工作，90天内施工建设并交付使用，在工程竣工前半个月招聘员工和培训员工，以便工程完工后能顺利即时开张营业，在施工过程中要及时协调好有关部门工作，保证山庄营业前水、电通讯能全面通畅。

五．投资估算和资金筹措

（—）投资估算

1、编制说明。

本项日所有投资均按当地现时平均物价估算。

2、建设投资估算

’（１）建筑造价．主楼建筑造价投资每千米造价按404元／ｍ２，

分体式标间按420元／ｍ２，即主楼及附属工程620某404＝25．048

万元，分体式标间680某430=29．24万元。

（2）房内设施（合空调．床．桌．凳．床上用品．电视．电话．卫生器具．地毯等），分体式标间每个2．6万元，共５２万元，主楼标间每间2．2万元，共22万元，合计74万元。

（3）其他设施（含锅炉．餐饮具．给排水．水塔等）投资６０万．

（４）廊、亭等附属工程４０万元。

（5）征土地及培训等20万元

（6）流动资金40万元

（二）资金筹措

项目总投资500万元，第一期工程投资248．288万元，流动资金40万元。

六、财产评价

项目的效益分析按总资金（项目总投资：

固定资产投资+全部流动资金）计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。

（—）基础数据

1、建设规模。

建设投资为248．288万元，流动资金４0万元。

2、实施进度。

从开工建设至开张营业时间控制在90天内完成。

3、工资及福利费，经理工资年薪1．8－２.５万元，其他员工平均年薪6000—8000元．

（二）财务评价

1、营业收入成本利润预测法（表示法）均按前景分析和玉山等周边市民消费情况预测。

2、不确定性分析

（1）敏感性分析就固定资产投资．经营成本，营业收入增长和降低１０%单个因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项日的主要因素是客源及经营成本，只有三清湖客源稳定增长，年游客量首年按1．5万人次以上并逐年递增20%的前提下，才有较强的抗风险能力，此外经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。

（2）盈亏平衡分析

按照旅游行业—般规律，当本项目年接待人次在5000人次以上，企业就可以保本（即年回报达总投资10％以上），由此可见该项目投资风险较小。

若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度，这当然要与三清湖景区的整体发展紧密相关。

3、风险分析

本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面：

经营管理风险、三清湖景区是否能健康快速发展风险、某某北山开发能否尽快见效风险、本地宽松政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立—支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良好的企业形象。

其次是督促三清湖景区大力开发和发展，极力协同景区开发做促进派，把握某某北区大力开发契机，让三清湖景区上规模上档次，增加景区客源的绝对数。

综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。

从财务平衡角度看本项目是可行的。

第六章结论与建议

一、结论

1、本项目是符合玉山县招商引资政策和三清湖开发需要，是三清湖开发的一个重要基础性工程项目，是三消湖景区加快发展的重要标志。

2、本项目属三清湖景区白纸是的第—笔画，投资条件好，土地价格低，竞争对少少（仅有三清湖宾馆一家），距县城近（仅１６公里），建成后项目吸引力大。

3．本项目所以环境独特，经营既安全又方便少，经营风险较少，

利润相应较高。

二、建议

1．本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计，使山庄真正成为三清湖景区的—颗璀灿明珠。

2、本项目经营既要依法经营，山庄服务均要体现较深的文化内涵，内容要事实健康。

目录

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2委托单位概况2

1.3编制单位概况3

1.4编制依据4

第二章项目背景6

2.1XX新区成立背景6

2.2项目提出背景7

第三章项目必要性及可行性9

3.1项目必要性9

3.1.1扮靓XX新区城市基础环境、打造XX新区城市品牌的有效手段9

3.1.2迅速落实XX新区党工委工作会议精神、加快实现XX新区“两区一城”建设的重要举措9

3.1.3改善现有道路路灯设施、提高XX新区道路亮灯标准的有力措施11

3.1.4美化XX新区投资发展环境、提升XX新区招商引资力度的必需方式11

3.2项目可行性12

3.2.1符合XX市的相关政策文件要求12

3.2.2项目得到XX新区政府的高度重视13

第四章项目区域位置及建设条件14

4.1项目所在区域位置14

4.2项目建设条件14

4.2.1自然地理条件优越14

4.2.2社会经济发展条件优势明显15

第五章项目规划方案19

5.1规划目标19

5.2指导思想19

5.3规划依据19

5.4亮灯工程项目规划方案20

5.4.1灯光工程20

第六章投资估算与资金筹措24

6.1投资估算24

6.1.1概要24

6.1.2投资估算依据24

6.1.3投资估算说明24

6.1.4投资估算表格26

6.2资金筹措31

第七章项目实施工期及进度32

7.1实施工期32

7.2实施进度32

7.2.1部署启动阶段（1个月）32

7.2.2全面实施阶段（2个月）32

7.2.3冲刺提升阶段（1个月）33

7.2.4巩固强化阶段（1个月）33

第八章项目组织与管理34

8.1组织管理体系34

8.2项目实施管理34

8.2.1计划管理34

8.2.2项目管理34

8.2.3资金管理35

8.2.4招标事宜36

第九章环境影响评价37

9.1总体规划阶段环境影响评价37

9.2施工阶段环境影响评价37

9.2.1施工扬尘防治措施37

9.2.2污水防治措施38

9.2.3噪音防治措施38

9.2.4固体废物治理措施38

第十章项目效益评价40

10.1社会效益40

10.1.1有利于美化XX新区城市环境、提升XX新区城市形象40

10.1.2有利于XX新区经济的可持续发展40

10.1.3有利于完善城市功能、促进区域发展及城市化进程40

第十一章结论与建议42

11.1结论42

11.2建议42

第十二章附件45

12.1附件45

目录

第一章总论4

1.1项目概况4

1.2编制依据5

1.3项目建设内容及规模5

1.4项目投资概算及资金筹措14

1.5产品方案15

1.6原材料及动力16

1.7主要技术经济指标17

1.8项目实施进度18

1.9研究结论18

第二章项目建设背景和必要性19

2.1项目建设背景19

2.2项目建设必要性20

第三章市场分析和预测22

3.1市场现状22

3.2**县市场23

3.3全国市场23

3.4鸡肉市场分析24

3.5鸡蛋市场分析24

3.6有机肥市场分析24

3.7销售预测25

第四章项目区概况26

4.1项目区基本情况26

4.2项目区畜牧业生产现状27

4.3水、电、路、通讯、技术等条件27

第五章项目建设方案29

5.1项目建设原则29

5.2项目设计依据的规范与规程29

5.3项目设计方案30

5.4工程设计标准33

5.5技术标准36

5.6设备选型53

第六章消防安全57

6.1消防依据57

6.2消防工作程序57

6.3消防安全流程59

第七章节水与节能60

7.1节水工程与科技措施60

7.2养殖节能措施61

7.3饲料加工节能措施61

7.4电气节能措施62

7.5减排62

第八章环境影响和保护措施63

8.1环境保护依据63

8.2项目区环境现状63

8.3环境影响评价64

8.4工程环境保护措施64

8.5“三废”处理措施65

8.6环境影响综合评价65

第九章项目组织管理67

9.1基本思路67

9.2组织管理67

9.3施工组织及质量管理68

9.4建设及运作方式69

第十章招投标方案70

10.1项目招标执行文件及标准70

10.2项目招标范围、组织形式及方式70

10.3招投标组织71

第十一章建设实施进度安排73

11.1项目建设期73

11.2项目建设进度安排73

第十二章投资估算和资金筹措74

12.1投资概算74

12.2资金筹措方案86

第十三章财务分析评价87

13.1财务评价依据87

13.2经营收入、税金及附加估算87

13.3利润估算90

13.4财务现金流量分析90

13.5盈亏平衡分析90

13.6敏感性分析91

13.7评价小结91

第十四章效益分析93

14.1经济效益93

14.2社会效益94

14.3生态效益95

第十五章风险分析及保障措施96

15.1项目主要风险因素分析96

15.2保障措施97

第十六章结论与建议101

16.1可行性研究结论101

16.2问题与建议101