黑龙江省物业管理条例全文.docx

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黑龙江省物业管理条例全文

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  第一章总则

　　第一条〔目的和依据〕为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善生活和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条〔适用范围〕本省行政区域内住宅和非住宅物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

　　本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、使用，维护环境卫生和相关秩序的活动。

培训，提高物业管理水平，所需经费列入本级财政预算。

　　在物业管理活动中成绩显著的单位和个人，由县级以上人民政府给予奖励。

　　第八条〔行业管理〕物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定物业服务规范并监督实施，促进物业服务企业依法经营和诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

　　第二章物业管理区域和相关配置

　　第九条〔物业管理区域划分〕物业管理区域由物业所在地的县级物业行政主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府根据物业的建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素划分。

物业管理区域的划分，应当征求社区居（村）民委员会的意见。

　　分期建设或者由两个以上建设单位开发建设，共用配套设施设备的，一般应当划分为一个物业管理区域。

　　已经实行物业服务企业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记。

　　第十条〔物业管理区域划分的保障措施〕规划行政主管部门在审查建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县级物业行政主管部门对物业管理区域的划分意见。

　　新建房屋建设单位在办理房屋预售许可或者房屋销售备案前，应当按照规定划分物业管理区域，向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府。

　　第十一条〔物业管理用房的配置〕建设单位应当按照下列标准，在物业管理区域内无偿配置物业管理用房：

（一）房屋建筑总面积在五万平方米以下的，物业管理用房的建筑面积不得低于一百平方米。

（二）房屋建筑总面积在五万平方米以上二十万平方米以下的，设区的市的物业管理用房的建筑面积不得低于房屋总建筑面积的千分之四；其他市、县的物业管理用房的建筑面积不得低于房屋总建筑面积的千分之三。

　　（三）房屋建筑总面积超过二十万平方米的，超出部分按照房屋总建筑面积的千分之一提供。

　　高档社区物业管理用房的比例可以适当增加。

　　非住宅区物业管理用房的面积，由建设单位与买受人协商。

　　集中建设的保障性住房还应当按照不低于房屋总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营用房，收益用于物业服务。

　　物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、暖、电、通风、采光等使用功能。

物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。

业主委员会用房应当从物业管理用房中调剂解决。

　　第十二条〔物业管理用房配置相关问题〕物业管理用房不得抵押、转让。

　　物业管理用房面积不计入分摊公用建筑面积。

　　县级以上规划行政主管部门在办理建设工程规划许可时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

　　第十三条〔计量器具的配备〕建设单位在向业主交付物业前，应当对物业管理用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的电、水等计量器具。

　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第十四条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主。

　　因买卖、赠与、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法登记取得房屋所有权的人，在物业管理活动中享有业主权利，并承担相应义务。

　　业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，但不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十五条〔业主大会和业主委员会〕同一个物业管理区域内的业主可以依法成立业主大会，选举业主委员会。

未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第十六条〔业主共同决定事项〕下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（三）物业管理方式；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（六）筹集和使用专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

　　（十一）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的意见征集、统计和存档办法；

　　（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十七条〔业主大会会议〕业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交全体业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，委托代理人应当持业主书面委托书并根据业主意见表决。

　　第十八条〔首次业主大会会议召开条件〕符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付使用房屋的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的；

　　（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满的。

　　第十九条〔建设单位的材料报送义务〕物业管理区域具备本条例第十八条第一、二项规定情形之一的，建设单位应当按照物业所在地的县级物业行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议需要的材料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及配套的设施、设备和相关场地情况明细；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用的共用设施设备证明；

　　（六）物业管理用房配置证明；

　　（七）其他相关材料。

　　第二十条〔首次业主大会会议筹备的组织指导〕符合业主大会成立条件的，县级物业行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主提出的书面筹备申请之日起六十日内，组织、指导成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第二十一条〔首次业主大会筹备组〕首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会代表组成。

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。

　　筹备组成员人数应为五人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十，筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府协调处理。

　　第二十二条〔首次业主大会筹备组职责〕首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容；

（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案、业主委员会工作规则草案；

　　（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）拟定选举办法草案，提出候选人建议名单；

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二十三条〔业主委员会委员〕业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故拖欠物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约情形且未改正的业主，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会的选举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。

候补委员人数由业主大会议事规则约定。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十四条〔业主委员会备案〕业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

　　（三）业主大会议事规则和管理规约；

　　（四）业主大会会议记录；

　　（五）其他相关材料。

　　业主委员会自收到备案证明之日起十五日内，向物业所在地的县级物业行政主管部门申请登记。

　　第二十五条〔业主大会临时会议〕业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会临时会议调整业主委员会。

　　第二十六条〔业主组织工作经费〕业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用由业主大会议事规则具体约定。

业主委员会应当每年在物业管理区域内公告经费筹集、管理和使用情况，接受业主监督。

　　第二十七条〔社会管理协作〕业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　第二十八条〔物业管理委员会〕不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县级物业行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会的人员组成，应当公开征求所在物业管理区域内业主的意见。

　　第四章前期物业管理

　　第二十九条〔前期物业服务企业的选聘〕包含住宅的物业，建设单位应当在申请房屋预售许可前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

　　投标人不足三人或者总建筑面积在五万平方米以下的，经物业所在地的县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　鼓励建设单位对不包含住宅的物业通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十条〔前期物业服务合同和临时管理规约的备案〕建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，在房屋销售之前制定临时管理规约，并在申请房屋预售许可前将物业服务合同、临时管理规约报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

　　第三十一条〔前期物业服务合同和临时管理规约的公示与承诺〕建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。

　　房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。

　　第三十二条〔前期物业服务费用〕前期物业服务合同生效至房屋交付使用之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

　　房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。

　　建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。

　　第三十三条〔前期物业服务合同解除的报告义务〕前期物业服务合同履行期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地的县级物业行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府，并在物业管理区域内公示。

物业服务企业应当自公示之日起给业主三个月的准备时间，但业主同意物业服务企业退出物业管理区域的除外。

　　物业服务企业和业主应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。

　　第三十四条〔前期物业服务的承接与查验〕物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。

业主专有部分由业主查验，出现问题的，由业主向建设单位提出；如业主向物业服务企业提出，物业服务企业应当及时转告建设单位。

　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理必需的资料。

　　物业服务企业应当自承接物业之日起三十日内，到物业所在地的县级物业行政主管部门依法办理备案手续。

　　第三十五条〔前期物业服务合同的终止〕前期物业服务合同约定的期限未届满或者未约定期限的，其权利义务自业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时终止。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当与业主委员会办理物业移交手续，并向业主委员会移交物业管理必需的资料以及物业服务期间建立的相关资料。

　　第三十六条〔建设单位的保修义务〕建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。

建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业签订委托协议。

　　建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

　　第三十七条〔物业质量保修金制度〕新建住宅物业实行物业质量保修金制度。

　　建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向物业所在地的县级物业行政主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。

　　物业质量保修金账户以物业管理区域为单位设立专户。

　　第三十八条〔保修金的机制〕物业质量保修金保证的责任期限，自物业竣工验收合格之日起计算。

国家规定的最低保修期限届满后，由建设单位申请退还。

物业质量保修金退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第三十九条〔保修问题处理时限〕物业在保修期限内出现质量问题的，建设单位应当在接到业主、业主委员会或者建设单位委托的物业服务企业提出维修要求后的二十四小时内到现场核查情况。

情况属实的，应当在七十二小时内维修。

　　第四十条〔保修金的使用〕建设单位在物业保修期限内不履行保修义务的，业主、业主委员会或者建设单位委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的县级物业主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者建设单位委托的物业服务企业组织维修，费用从物业质量保修金中支出。

　　县级物业行政主管部门应当在物业质量保修金使用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　第四十一条〔保修金的提存〕物业保修期限内，建设单位依法注销的，县级物业行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额提存。

提存费用从物业质量保修金中支出。

　　第四十二条〔保修金的退还〕符合下列条件之一的，物业所在地的县级物业行政主管部门应当在国家规定的最低保修期限届满后，将物业质量保修金本息余额退还建设单位：

（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题的；

（二）出现物业质量问题，但建设单位已经按照规定维修并验收合格，或者与业主对维修费用的承担达成协议并已经给付的；

　　（三）建设单位和业主对物业质量问题发生争议，但建设单位已经按照人民法院或者仲裁委员会作出的生效法律文书履行义务的。

　　建设单位在国家规定的最低保修期限内依法注销的，该期限届满后物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

　　第四十三条〔保修金退还公示〕国家规定的最低保修期限届满三十日前，县级物业行政主管部门应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

　　第四十四条〔保修金监管机制〕省住房和城乡建设主管部门应当加强对物业质量保修金交存、使用、管理情况的监督检查。

　　县级物业行政主管部门应当每年向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业质量保修金的交存和使用情况，接受监督。

　　第五章物业管理服务

　　第一节物业服务企业管理

　　第四十五条〔物业服务企业管理〕业主共同决定选聘物业服务企业提供物业服务的，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。

　　第四十六条〔物业服务企业和从业人员的资质和资格〕从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并依法取得物业服务企业资质。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。

　　第四十七条〔物业服务合同内容〕物业服务合同应当包括下列主要内容：

（一）物业服务项目、内容、质量和服务标准；

（二）物业服务费用的标准、计费方式和收取办法；

　　（三）双方权利义务；

　　（四）合同期限；

　　（五）违约责任；

　　（六）争议解决途经。

　　物业服务项目一般包括：

共用部位和共用设施设备的维护和管理，公共秩序维护，环境卫生、绿化养护管理，车辆停放管理等。

具体项目由业主委员会与物业服务企业约定。

　　物业服务合同的示范文本由省住房和城乡建设行政主管部门与省工商行政主管部门联合制定并公布。

　　第四十八条〔物业服务合同的备案〕物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报所在地县级物业行政主管部门备案。

　　第四十九条〔物业服务合同的延续〕物业服务合同期限届满后，业主大会没有决定续聘或者选聘其他物业服务企业，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同效力自动延续至新签订的物业服务合同生效之时。

在此期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。

　　第五十条〔物业服务合同的解除〕物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。

　　物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务终止后十日内，按规定办理移交手续。

　　第五十一条〔物业服务收费原则〕物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。

　　普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，别墅等高档住宅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　第五十二条〔物业服务收费标准〕物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格行政主管部门应当会同同级物业行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况等因素，及时制定和调整物业服务费用的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。

价格行政主管部门应当每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果及时调整。

具体收费标准由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行市场调节价的，具体收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定。

　　第五十三条〔物业服务费用的交纳〕业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳。

　　业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会可以根据管理规约的约定在物业管理区域内公示。

业主逾期未交纳物业服务费用，物业服务企业可以自逾期之日起，按照所欠费总额的千分之三按日加收滞纳金，物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。

物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。

业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第五十四条〔公用事业单位终端收费〕物业管理区域内，供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等公用事业单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用停止向最终用户提供服务。

　　住宅小区内共用设施设备和场地的维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的非经营性用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格标准执行。

　　第五十五条〔安全隐患警示〕物业管理区域内共有部分、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，制定和采取具体防范措施，并及时向有关管理单位和业主委员会报告。

　　第五十六条〔安全防范协助义务〕物业服务企业应当接受有关管理单位的安全防范指导，建立安全防范的管理制度和措施，提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应当采取应急措施，并及时向有关管理单位报告，协助做好救助和调查工作。

　　业主、物业使用人需要物业服务企业对人身、财产安全提供保护要