最新版绵阳国际广场项目的可行性研究报告.docx

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最新版绵阳国际广场项目的可行性研究报告

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二〇一二年十一月

第一部份　项目的整体分析

第一章　　总　　论

一、项目概况

1、项目名称：

国际商业广场

2、建设单位：

3、建设地点：

绵阳市涪城路1-11号

4、项目总占地面积：

9,969.26平方米

本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。

其中：

（1）、商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：

30,140平方米

（2）、酒店建筑面积：

33,420平方米

（3）、地上商业面积：

21,080平方米

（4）、地下室建筑面积：

23,150平方米（车位525个）。

6、总投资：

49,800万元。

二、编制依据

1、国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》

2、《投资项目可行性研究指南》

3、《建设项目经济评价方法与参数》

4、《投资项目经济咨询评估指南》

5、《绵阳市城市总体规划》

6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准

三、编制范围

本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。

四、总体建设规划方案

１、指导思想

建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。

从空间上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合，为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。

2、规划设计原则

坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。

重视总体环境建设，兼顾社会效益、经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。

3、项目定位

以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理设计、择优定案，节约成本、提高效率。

高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。

第二章　项目提出的背景

绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市、四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积20,249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。

其中绵阳市区面积约100平方公里左右。

全市按地貌主要类型：

山区占61%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。

绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市、经济的发展步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了旨在加快旧城改造的14号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。

一、城市概况

交通

绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。

261公里的城市道路和宝成铁路、成绵高速（成都-绵阳）、绵广高速（绵阳-广元）、绵重高等级公路（绵阳-重庆）以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络。

已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场，已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全国各主要城市的航班。

市内有公交线路80余条，800余辆公交车，总长2,300公里的公交线路，南北贯通、东西纵横、城乡连接，出租车上千辆，市内交通十分方便。

居住环境

城在山水间，人在画廊行绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重视“天理”，注重人与自然的和谐相生。

绵阳四山三水，有着“东旗西鼓，南蛇北龟”与“山形如斗，襟带三川”之称，涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇，所形成的三江水面达5.05平方公里，较之于杭州西湖还大一平方公里左右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动，是全国有名的宜居城市和休闲城市。

气候特点

绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。

冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、潮湿。

由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。

绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95～115天；春、夏季次，为81～91天和82～118天；秋季最短，为71～76天。

夏、秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70％以上，因而终年湿润。

绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.2～27.2℃，历年极端最高气温，除盐亭为39.5℃和梓潼为38.9℃外，其余各地在36.1～37.7℃之间。

虽有伏旱高温天气，却少酷暑。

一年中最冷的一月平均气温为3.9～6.2℃。

绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。

其分布特点是：

南北少，中部多；东边少而西边多。

全市24小时极端降雨量为334.7mm，绵阳城区24小时极端降雨量为234.7mm，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。

人口

绵阳市现有总人口531.61万人，其中城镇人口193.61万人，绵阳市城区108万人。

从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。

究其原因，主要是由于绵阳市政府的规划,工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地产业快速发展等等，推动了绵阳城市的建设。

与一般的二级城市相比，绵阳对周边人口和资源的吸附能力很强。

绵阳人口变动的特征是：

辖区内人口向绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。

科技与人才

绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所18家；博士后流动工作站5个、民营科技实体300个。

有以西南科技大学为代表的大中专院校28所；长虹、九洲国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处；在国家级高新技术开发区内，建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园”、“长虹技术开发中心”。

有各类专业技术人员17万人，有两院院士25人；享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。

绵阳将新建科学新城、航空动力城、空气动力城，将从科研、工业、三产等产业上进一步推动绵阳城市的发展。

文化教育

绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。

绵阳拥有西南科技大学等高等院校11所，中等专业学校、技工学校50所各类科技人员10万多人，副教授、高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲一流的科研、测试手段和新产品开发能力。

绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得了明显的实效。

绵阳中学、南山中学、绵阳外国语学校、绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考入北大、清华等重点名校、重本上线率名列四川前茅。

近五年绵阳经济快速发展，GDP指标如下：

单位：

亿元

年度

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年上年

GDP总额

673.5

350.11

820.2

960.2

550.8

增长

14.3%

3.2%

14.4%

15.3%

14.9%

二、绵阳房地产开发现状分析

2009年绵阳市房地产投资总额37.84亿元，比上年增长30.5%，已经形成了以涪城区为中心，向东、西、南、北辐射，并沿涪江、安昌江两岸发展的格局。

2010年绵阳市房地产投资总额将达到50亿元，商品住房价格也会在去年较大涨幅的基础上持续上涨。

目前在售项目普通住宅已有数个超过4000元/平米，达到5000元/平米左右。

2011年1-9月，绵阳房地产投资完成104.95亿元，增长20.6%，增幅比1-8月下降10.8个百分点。

1-9月，绵阳商品房销售面积296.87万平方米，同比增长10.6%，增幅比去年同期下降67.4个百分点。

我司项目是通过拆迁、原地产权置换获取的开发权，符合绵阳市政府支持旧城改造的条件，在老城区很少开发项目的背景下，本项目热销是明显可以预见的。

三、市场供求分析

2011年10月末全年绵阳累计预售商品房项目114个，批准商品房预售面积219.89平方米。

年份

预售项目

预售建筑面积

（万平方米）

2008年

77个

153.37

2009年

102个

260.56

2010年

128个

300

2011年10月末

114个

219.89

四、绵阳房地产市场交易情况分析

（一）、成交放量，成倍增长

2010年，绵阳商品房成交备案15,540套，环比增长143%，成交面积

2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍，比之前的2008年超出一倍多。

分析原因：

一是政策利好原因。

2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激了压抑一年的市场需求集中释放。

二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。

三是需求推动。

“5·12”大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑，这部分人群陆续开始购房。

同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得周边的购房者涌入绵阳置业安家。

另外，市场不断升温，价格不断上涨，受“买涨不买跌”的心理影响，大量投资性需求被激活。

五、绵阳房地产市场价格情况分析

2009年，绵阳城区商品房成交备案均价为3,444.77元/平方米，其中最低月份二月，均价为3,156.39元/平方米，最高月份为12月，均价为3,819.73元/平方米，全年成交均价相差663.34元/平方米，震幅为21%。

与2008年3,157.21元/平方米的成交价相比，2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米，涨幅为9%。

与2007年2,760.56元/平方米的成交均价相比，上涨了684.21元/平方米，涨幅近25%。

从区域价格来看，最高为涪城区，达5,337.88元/平方米，其次为经开区，达5022.90元/平方米，第三为科创园区，达4,583.33元/平方米。

六、客户群体构成分析

1、客户来源区域

从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近60%，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例40%，符合一个中型城市的房产消费构成比例。

同时，通过市调分析，从外地购房群体的特征来看，这类客户群表现出较明显的购房特征如下：

来源区域：

外地购房群体已由本市辖区二、三级县市逐渐扩展至广元、遂宁、剑阁、德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了一定的影响力；

置业动机：

以自住为主。

根据购房人群来源地区的不同置业动机也出现一定差异，一是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书，；二是经济发达的外省市原籍绵阳的人群安置父母及家属；三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老、转业安家的目的进行购房。

信息渠道：

以客带客的口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。

2、购房群体职业

随着市调的深入，异地购房群体逐步认可了绵阳的居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。

目前绵阳市各类商品房的异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体的扩大，有利于为本项目的开发提供稳定的消费客源基础。

3、绵阳房地产高购买力客户群分类：

●企事业单位中高层管理人员

●科研、教育人员

●私企老板

●政府官员

●外地置业者

另外：

其他高收入者（包括自由职业者、高收入退休人员、金融等高收入行业从业者）、部队高级军官和家庭经济条件较好的新生代也有