中体奥园地块产品设计建议报告.docx
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中体奥园地块产品设计建议报告
A、C地块产品设计建议
根据政策对于项目总建筑面积70%的产品需定位90平米以下户型的规定，我司对A、C地块产品重新进行定位，并给出设计建议。
一.地块产品线确定
1.产品需求总结
综合区域对小户型产品需求条件、区域市场供需、实地需求调研、一期公寓成交客户分析和二期Vip排号统计分析等多方面数据（资料统计详见“中小户型区域需求分析报告”），我们对项目产品的定位进行综合判定。
结合部分数据图示，判定如下：
Ø二期Vip客户产品需求统计
产品类型
人数
比例
联排
255
77.7%
叠拼
47
14.3%
花园洋房
26
7.9%
Ø
区域客群产品需求统计
Ø区域客群总价接受范围统计
Ø从区域市场供需来看，普通住宅中小户型产品有一定需求，但因为区域内人群购置住房较看中价格因素，因此房山区域等众多公寓项目将因价格优势对本项目产生一定冲击。
Ø从产品条件来看，本项目作为中小户型产品推入市场，其最大竞争并非房山区域等众多公寓项目，而是来自于北京其他环境更成熟、交通更便利地区；同时根据本项目对价格的预期，相较其他区域其综合竞争力较弱。
Ø普通住宅大中户型产品有一定需求，凭借较好的发展前景和自然资源，能获得更多希望有更好居住条件置业者的青睐，但珠江御景等项目将因为产品类似而抢占市场份额。
Ø从一期成交和二期Vip排号来看，绝大部分的目标客户群体对本项目的购置预期仍是别墅产品；同时随着国家对别墅项目、高档项目的再一次政策调控，我司认为未来市场中别墅产品将有更大竞争力和更高收益。
综上所述，我司认为从市场角度出发，项目产品定位初步方案如下：
产品定位
所占比例（建面）
产品类型
户型面积
普通住宅
90平米以下
70%
联排别墅
90平米以上
30%
2.产品经济方案对比
由于90平米以上户型只占项目总体建筑面积的30%，因此我们在原方案上进行调整，去除叠拼别墅产品的考虑，以减低大体量的普通住宅与自身的叠拼产品的冲突，同时保证规划设计更有效的实施。
以下为两方案经济分析对比：
Ø地块经济指标
用地编号
占地规模
控高
建筑容积率
A区
67657.4平米
18
1.4
C区
31064.4平米
18
1.4
Ø产品经济方案一
用地
编号
占地
面积
产品
规划
占地
比例
容积率
可售
面积
建面
比例
目标
均价
单位成本
销售
金额
利润
C区
31064.4
公寓
100%
1.25
38830
100%
4800
4300
5.9亿
0.6亿
A区
67657.4
1.25
84571
Ø产品经济方案二
用地
编号
占地
面积
产品
规划
占地
比例
容积率
可售
面积
建面
比例
目标
均价
单位成本
销售
金额
利润
C区
31064.4
公寓
100%
1.25
38830
70%
4800
4300
5.9亿
0.9亿
A区
67657.4
公寓
0.4
1.25
33829
别墅
0.6
0.8
32475
30%
7000
5350
Ø根据我司经验判断，由于地块受地形影响和限高控制，容积率较难实现1.4，因此以1.25计算。
Ø从以上方案判定，方案一有更高容积率，因此其销售金额与方案二接近；但从成本角度分析，方案二明显优于方案一；且地块实际条件复杂，有可能导致方案一容积率降低，则方案一实际利润也会相应降低。
Ø由于我司非专业规划设计公司，因此上述容积率的具体实施仍待专业公司确定。
3.产品线确定
综合以上需求分析总结和方案经济利润对比，我们建议项目产品定位为下表方案，其原因如下：
产品定位
所占比例（建面）
产品类型
户型面积
普通住宅
90平米以下
70%
联排别墅
90平米以上
30%
Ø项目以全公寓产品定位入市的风险较大，因其产品可规划的卖点较少。
Ø一期D地块的销售来看，花园洋房销售速度明显滞后；同时将面临珠江御景精装修公寓的直接竞争。
Ø从购买客户和区域需求分析，公寓产品购房客户以地缘性客户为主，而本项目地缘性客户有限，而外区域市场客户的拓展难度较大；但作为经济型联排别墅类产品适合本项目所在的区域特征，拥有广泛的市场需求，在保证项目产品品质的前提下，能够保证项目的销售速度和价格成长。
Ø从价格考虑，客户对公寓类产品的单价和总价都有一定的成长抗性，因此，公寓类产品虽然可以实现较高的容积率，但由于可实现的价格成长空间有限，利润空间也相对有限。
Ø从一期成交和二期Vip排号来看，绝大部分的目标客户群体对本项目的预期购置产品仍是别墅。
Ø别墅产品建议规划在A地块，并在整个推盘后期面向市场，由于本身产品规划条件较好，可实现7200元/平米左右的均价，同时随着国家对别墅项目、高档项目的再一次政策调控，我司认为未来市场中别墅产品将有更大竞争力和更高收益，因此价格成长空间相对较大。
二.A、C地块产品规划设计建议
1.A、C地块总体规划建议
1.1.A、C地块产品分布建议
用地编号
占地面积
产品规划
占地比例
容积率
建面比例
C区
31064.4
公寓
100%
1.25
70%
A区
67657.4
公寓
0.4
1.25
别墅
0.6
0.8
30%
Ø从C地块的地形角度分析，C地块本身的占地面积为31064.4㎡，地块中间东西间距较窄，地块呈不规则多边形；从坡地角度分析，C地块整体基本为北坡、东坡地形；因此从地块的产品价值条件分析，C地块无论从地形、坡度、占地面积等角度分析，在项目住宅部分用地中，属于宗地条件较差的地块。
ØA地块西南部分有少量的北坡，其余部分基本为南坡地形；由于整个地块北侧为南坡，南侧为北坡，在A地块中心部分形成一个天然的沟壑，对地块内部的交通规划存在影响，但可以通过对地势的景观规划，设计从北向南的叠水景观；虽然A地块西侧临近装甲兵工程学院坦克车道，但地块整体的地形、坡度等因素决定A地块总体价值要高于C地块。
Ø从整体开发角度分析，A地块开工日期将迟于C地块，届时项目自身及项目所在区域的配套更趋成熟，其地块价格也将更高。
综合以上分析，我司建议地块整体规划遵循地块价值最大化利用的原则，在宗地价值较高的地块设计价值最高、升值潜力大、价格成长空间最大的产品，即将联排别墅产品全部规划与A地块。
具体如下图：
红色区域建议为联排别墅规划位置，原因有：
Ø一，其所占土地面积比例约A地块的60%，能较好达到“90平米户型占项目总建面70%”的新政要求。
Ø二，建议规划区中有一个天然的沟壑，可以通过对地势的景观规划，设计从北向南的叠水景观，形成很好的景观卖点。
Ø三，A地块其他区域（西侧临近装甲兵工程学院坦克车道，南侧临近市政主路）噪音污染较严重，整体优势相对较弱。
Ø四，遵循地块价值最大化利用的原则，在项目整体定位有一定变动的情况下，别墅部分依旧能凭借位置、景观最佳优势等因素获得更高回报。
1.2.A、C地块产品设计建议
Ø保证利润的前提即尽可能用足容积率，增加销售面积以适当降低销售单价。
Ø地块产品设计总体遵循“利润最大、风险适度”的原则，综合考虑多种产品设计方案的利润水平和风险指标，尽可能的选取利润较高、市场消化速度较快、风险适度的产品组合方案。
Ø在AC地块产品设计之前，首先对比分析AC地块的宗地条件，要充分利用A、C地块的地形、地貌；综合地块价值条件，遵循地块价值最大化利用的原则。
Ø在宗地价值较高的地块设计产品价值高、升值潜力最大、价格成长空间最大的产品。
Ø在宗地条件较差的地块，在充分用足容积率的基础上，尽可能的保证产品的高品质、高升值潜力以及更大的价格成长空间。
Ø产品设计首先要保证市场的可行性，另一方面也要从专业技术方面保证设计的可行性和科学性。
2.普通住宅产品设计建议
2.1.公寓产品总体设计建议
结合区域内中小户型的需求分析，与新政对规划的要求，我们总结公寓产品设计前需注意因素：
Ø产品设计在能保证较好的社区环境下，以做足容积率为重要参考基础，以此控制产品单价和较优性价比。
Ø规划对面积的控制要求，即所有公寓产品面积均在90平米以内。
Ø区域内对大中户型普通住宅市场仍有一定需求。
鉴于此，我们对公寓产品给出总的设计建议。
Ø减少纯板楼（一梯两户）设计，取代为类板楼（一梯三户以上）设计，更好的控制项目容积率，同时增强户型可组合分割性，以保证客群对不同户型面积的需要。
Ø
设计如下图：
A+B，C+C的组合
Ø如采取纯板楼与类板楼混合设计，地块应相对分区，大户型与小户型产品地块相对分区。
Ø增加产品附加值，如赠送大面积露台、阳台，顶层户型考虑空中花园的赠送。
2.2.公寓产品线及设备建议
Ø根据规划要求及中小户型区域需求分析报告，并结合区域对中大户型（90平米以上）需求调研，我们对普通住宅给出详细产品线。
户型比例及设备建议
户型结构
设计要求
比例细分
设备建议
户型格局
面积区间
可组合户型
一居室
50-60㎡
15%
带电梯
可组合户型
二居室
80-90㎡
65%
普通户型
三居室
90㎡
20%
不带电梯
Ø上述产品线尚需专业技术公司验证设计可行性，当容积率与实际设计面积有出入时，可考虑增减其单套面积。
Ø根据客群对区域中小户型价格预期的统计，我们建议在普通户型中取消电梯设计，以保证产品更高的性价比。
Ø组合户型中可以设计出大中户型，同时更多置业客群以改善居住环境和质量为主，因此建议设计电梯，以保证产品的优越性。
组合户型组合方式建议
组合方式
组合后产品面积
比例细分
平层组合
110㎡左右
0--5%
平层组合
130㎡左右
50-55%
平层/立体组合
150㎡左右
30%
平层/立体组合
170㎡左右
10%
Ø根据客群对90平米以上户型的需求调研制定。
Ø110平米户型与90平米户型面积相差不大，组合难度较高，同时组合后浪费面积过大（厨房等功能面积浪费），因此建议相应减小比例。
Ø单套面积因有上限（90平米以内），因此建议组合后最大户型面积控制在170平米以内。
Ø从组合方式来看，由于主力户型面积有限（130平米以内），建议组合方式为平面组合，以保证产品更高的实用性。
2.3.公寓产品单体设计建议
二至三居户型单体设计要求（户型面积指标：
75-90㎡）
Ø户型设计结构以两居设计为主，同时充分考虑到与一居户型的组合。
Ø近对于90平米户型设计应注重六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，根据功能其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区；注意两者间分区，使之使用合理而不相互干扰。
Ø起居室房间宽度不应小于3.3米，同时尽量少开门，保证四周的墙面的高利用率，其中至少一侧的墙面直线长度不小于3米。
Ø主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，应能与北面卧室的门对开，将有利于南北空气对流。
Ø厨房须独立可以封闭，其净宽度应在1.5米左右，宜带一个服务阳台。
Ø卫生间——尽可能保证有一个“明卫”；干湿分离设计，洗手台设在外面，然后依次是马桶和淋浴房，三进式设计可以避免了浴室的潮湿四处散布，同时即使家里仅“一卫”也很少会造成“一人当关、万夫莫开”的紧张局面，同时设在动区与静区之间，以方便使用。
带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。
Ø阳台保证一个以上，尽可能为起居室带落地阳台，其净深不小于1．2米。
Ø户型的功能设计参考标准如下：
功能空间
设计参数
个数
要求
面积指标（㎡）
动态空间
门厅
0或1
满足基本的礼仪性要求
--
客厅
1
靠近主入口
15-25
厨房
1
与餐厅紧密相连，可与餐厅结合布置
6-10
餐厅
1
与厨房、家庭厅联系
--
卫生间
1
保证四件套洁具
4-6
静态空间
主卧室
1
相对独立，与动区分开
12-18
主卫
0
--
--
壁橱
0
--
--
次卧室
1
采光、通风风好，格局方正
8-15
书房
0或1
从经济型角度考虑，可以不单独设计
8-10
其他空间
阳台
1或2
采光好
4-8
洗衣间
0或1
不直接与厨房相对
--
一居户型单体设计要求（户型面积指标：
50-60㎡）
Ø户型设计结构主要为可组合设计，同时户型以一居设计为主。
Ø对于70平米左右的户型在原则上为一居室设计，但应兼顾到单套户型可变性，与其他居室的组合。
Ø基于面积的有限性，可设计为客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，从而保证客厅的充分采光。
Ø卧室——尽可能有一个居住空间向南或南偏东35度至南偏西35度。
Ø户型的功能设计参考标准如下：
功能空间
设计参数
个数
要求
面积指标（㎡）
动态空间
门厅
0
从经济型角度考虑，可以不设计
--
客厅
1
靠近主入口
12-20
厨房
1
可与餐厅结合布置
6-12
餐厅
1
不单独设计，可与厨房联合布置
卫生间
1
尽可能有采光、通风
4-6
静态空间
主卧室
0或1
明亮、方正
12-15
主卫
0
从经济型角度考虑，可以不设计
--
壁橱
0
从经济型角度考虑，可以不设计
--
次卧室
0或1
简单、实用
8-12
书房
0
从经济型角度考虑，可以不设计
--
其他空间
阳台
0或1
4-8
洗衣间
0
从经济型角度考虑，可以不设计
--
Ø户型参考另附
3.别墅产品设计建议
3.1.别墅产品总体设计建议
结合二期Vip排号客户别墅产品需求统计（如下表），我们总结别墅产品的设计建议：
户型面积
人数
比例
180平米
110
37.7%
200平米
80
27.4%
220平米
40
13.7%
240平米
62
21.2%
Ø产品单体设计面积控制在180—200平米（地上面积），以便更好的控制总价保证其经济特性。
Ø产品设计以做足容积率为重要参考基础，在能保证较高的容积率，尽可能优化产品和社区环境。
Ø根据联排的容积率和单排户数控制，初步产品线如下
户型位置
面积区间
比例细分
中间户型
170-180㎡
80%
端户型
200
20%
临水景户型
200
Ø面宽进深：
面宽5-6米，进深15米以内；边单元面宽6米以上（根据规划情况可考虑大面宽、小进深户型）。
Ø关于客厅：
尽量用足面宽，尽量考虑客厅挑空设计，如果条件不允许，可以在客厅和餐厅之间设置错层，增加客厅层高，错层高度以二至三步为宜。
Ø关于首层卧室：
小户型不设卧室，主力户型设置北向；卧室在大户型内设置双主卧，首层老人间带东、西向窗。
3.2.别墅产品单体设计建议
主力户型单体设计要求（户型面积指标：
180㎡左右）
Ø联排别墅户型要求总体面积控制在180㎡左右，整体面宽在5-5.5米左右，进深控制在15米以内：
Ø地下室的面积应该适当加以控制，从功能上考虑，由于是经济型别墅，地下室尽可能不考虑工人房或卫生间，可以考虑设计为“设备间、健身房、家庭影院、储藏间”等的功能空间；同时，建议考虑满足这几种种功能变换的要求，建议采用采光天井或高窗的形式实现地下采光和通风。
Ø一层作为主要的家庭活动区和礼仪区，应当设计门厅、玄关、客厅、厨房、餐厅、客用卫生间；
1）门厅与玄关部分主要考虑礼仪性的要求以及对内部空间的区隔，但入口的设计不宜过于曲折，同时，此部分空间不宜占用过大的面积；
2）客厅作为主要的礼仪区和家庭活动区，面宽至少在4.5米左右，进深5.5-6米才能满足日常家庭活动、会客等功能性的要求，同时也满足对舒适性的要求。
3）客厅和餐厅建议不要放在一个区域内，以免造成相互之间的干扰，可以设计在厨房和客厅的过渡空间或整个户型的灰度空间范围，作为客厅和厨房的连接空间，同客厅可以设计错层，增加室内空间的趣味性，面积不要超过15平米；
4）厨房可与餐厅结合设计，面宽要求在3-3.5米左右，全明厨设计；
5）一层的卫生间主要满足家人和客人日常使用，从便捷性角度考虑，尽可能距离客厅较近，同时要避免同厨房或餐厅正对，开间控制在3.3米左右，面积不宜过小，满足三件布置要求。
Ø二层作为主要的家庭生活区，应当次主卧一间、主卫、次卫各一间、次卧室2间，或次卧室和书房各一间；
1）次主卧南向设计，面宽控制在5-5.5米，同时在次主卧设计南向的阳台或小型特色阳光房；
2）次卧室和书房北向设计，次卧室面宽不少于3.2米；建议结合立面变化设计被轩昂阳台或一步观景台；
3）主卧内衣帽间和主卫可结合设计，主卫满足4件布置要求；次卫面宽不少于2米，满足3件布置要求；
Ø三层是主人私密空间，主要设计为主卧室、衣帽间、主卫生间，北向在总面积控制允许的情况下可以设计书房或做成大面积的露台；
1）主卧南向设计，保证面宽5-5.5米，进深5米左右，增加南向露台设计，全景落地玻璃窗，增加主卧的舒适性和品质感；
2）主卫结合衣帽间尽可能明卫设计，其面宽根据摆放条件调节，但面积应控制在8平米左右，衣帽间4平米左右。
3）南北两侧根据实际情况尽可能设计露台，尽可能多设计南向露台，露台总体要求面积合理，空间较为方正、实用性强。
Ø室外空间要求结合道路规划，尽可能多设计被入口、南花园，南向花园保证在建筑主体外墙向外延伸5米以上，保证花园的实用性和合理的面积。
北向入口根据面宽条件和停车位的设计方式，尽可能采用半封闭式；
Ø户型的功能设计参考标准如下：
功能空间
设计要求
面积指标（㎡）
一层
门厅
满足基本的礼仪性要求
3
客厅
靠近主入口
30
厨房
可与餐厅结合布置
10
餐厅
与厨房、家庭厅联系
12
卫生间
4件布置
6
二层
卧室1
15
卧室2
12
卧室3（书房）
10
家庭厅
从经济型角度考虑，可以不设计
10
次卫间
4件布置
6
北阳台
2
南阳台
2
三层
主卧室
25
主卫
有采光、通风
8
衣帽间
4
书房
12
南露台
15
北露台
10
其他
楼梯
净宽控制在1米左右，设置可停留空间
－－
车位
室外
－－
地下
“设备间、卫生间、健身房、家庭影院、储藏间”等的功能空间
全满堂
边单元及观景户型单体设计要求（户型面积指标：
200㎡左右）
Ø主力户型要求总体面积控制在200㎡左右，整体面宽在6-6.5米左右，进深控制在15米以内：
Ø地下室从功能上考虑，可以考虑设计为“工人房、卫生间、设备间、健身房、家庭影院、储藏间”等的功能空间；同时，建议考虑满足这几种种功能变换的要求，建议采用下沉式庭院或采光天井形式实现地下采光和通风，提升品质。
Ø一层作为主要的家庭活动区和礼仪区，应当设计门厅、玄关、客厅、厨房、餐厅、客用卫生间，在面积条件允许情况下，建议一层设计一间卧室；
1）门厅与玄关部分主要考虑礼仪性的要求以及对内部空间的区隔，但入口的设计不宜过于曲折，同时，此部分空间不宜占用过大的面积；
2）客厅作为主要的礼仪区和家庭活动区，面宽至少在6米以上，进深5.5-6米左右。
3）首层设计卧室主要考虑功能性和舒适性以及设计的“以人为本”思想，主要为上下楼不方便的老人，在一层设计卧室，便于日常生活，但要保证客厅的南向采光，只能北向设计，面宽3.5米左右。
同时建议结合半地下的车库设计，可以略微抬高北向卧室的水平高度（参考中还安德鲁斯户型）
4）餐厅建议不要和客厅放在一个区域内，避免干扰，可结合坡地地形，涉及错层，面积不要超过15平米；
5）厨房可与餐厅结合设计，面宽要求在3-3.5米左右，全明厨设计；
6）一层的卫生间避免同厨房或餐厅正对，开间控制在3.3米左右，面积不宜过小，满足三件布置要求。
Ø二层作为主要的家庭生活区，应当次主卧、主卫、次卫、次卧室、家庭厅和储物间；
7）次主卧南向设计，面宽控制在4.5-5米，同时在次主卧设计南向的阳台或小型特色阳光房，或设计飘窗或全景观角窗，增加舒适性；
1）次卧室北向设计，次卧室面宽不少于3.3米；建议结合立面变化设计被轩昂阳台或一步观景台；
2）家庭厅主要给家庭成员在一个较为私密的活动空间，面宽控制在2米左右，进深3米左右，但如果考虑一层餐厅挑空，二层家庭厅的设计则需要调整次主卧和次卧以及书房等的南北朝向；设计师可从户型丰富性角度，多设计几种户型以供参考；
3）主卧内衣帽间和主卫结合设计，主卫满足4件布置要求，尽可能明卫南向采光设计；次卫面宽不少于2米，满足3件布置要求；如设计北向次卫，要求明卫设计；
Ø三层是主人私密空间，主要设计为主卧室、衣帽间、主卫生间，北向设计书房或全部为大面积露台；
1）主卧南向设计，保证面宽5-6米，进深5米左右，增加南向露台设计，全景落地玻璃窗，增加主卧的舒适性和品质感；
2）主卫结合衣帽间尽可能明卫设计，并可设计为南向采光，但面积应控制在8平米左右，衣帽间4平米左右。
3）南北两侧根据实际情况尽可能设计露台，尽可能多设计南向露台，露台总体要求面积合理，空间较为方正、实用性强。
Ø室外空间要求结合道路规划，尽可能多设计北入口、南花园，南向花园保证在建筑主体外墙向外延伸5米以上，保证花园的实用性和合理的面积。
北向入口采用半封闭式；
Ø从户型丰富性角度，200平米左右户型可以增加客厅挑空或餐厅挑空设计，增加别墅品质感；
Ø户型的功能设计参考标准如下：
功能空间
设计要求
参考面积（㎡）
一层
门厅
礼仪性强
4
客厅
靠近主入口
40
厨房
开放布置，与后院之间视野无障碍，应设有餐吧。
10
餐厅
与厨房、家庭厅联系
15
卧室
与卫生间工人房较近，尽量有南向采光
15
卫生间
4件布置
6
二层
次主卧室
包括次主卫（3件布置）
25
卧室1
15
卧室2
12
次卫间
4件布置
6
北阳台
2
南阳台
2
三层
主卧室
25
主卫
有采光、通风
8
衣帽间
4
书房
12
南露台
15
北露台
10
其他
楼梯
净宽控制在1米左右，设置可停留空间
－－
车位
室外
－－
地下
“设备间、卫生间、健身房、工人房、家庭影院、储藏间”等的功能空间
全满堂
升级会员 