保定方正项目可行性研究报告终稿.docx
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保定方正项目可行性研究报告终稿
卷首语
感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类研究与策划的创新价值与思维方式。
从某种意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。
本报告将在前期市场调研、分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、地域市场分析、目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。
在经济估算及财务评价方面，我司将严格按照贵方提供的各项经济指标下进行估算及测算，这将有助于本项目的可行性研究分析更加真实可靠，更加有效的指导于项目后期的开发建设。
我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的可行性发展建议，最大限度挖掘项目的特有优势和现存劣势，尽量规避客观威胁，从而为贵方针对本物业之决策提供指导依据。
1.宏观市场经济概述
1．1保定城市概况
1．1．1城市定位
保定市致力于发展成集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型市区。
是中国首都北京的南大门、卫星城，国务院公布的历史文化名城和对外开放城市。
其意在建设中国北方独具文化特色的园林式、生态型、现代化宜居城市。
保定市城市总体规划于2003年5月21日经国务院批准正式实施，城市性质：
国家历史文化名城，冀中地区中心城市
保定优势独特，在环渤海经济区域中居重要地位。
保定有全国最为繁忙的京广铁路、京深、津保高速公路、107国道纵贯辖区南北，与首都国际机场、正定机场、天津大港不过2小时车程。
使保定形成四通八达、极为便利的海陆空立体交通格局。
1．1．2行政区划及人口
保定市下辖新市区、北市区、南市区、高开区4区（即市区部分）、4市、18个县，总面积2.2万平方公里，总人口1060万，保定市区100万左右。
1．1．3经济发展状况
2006年保定市生产总值完成1185.4亿元，增长10.4%；全社会固定资产投资578.6亿元，增长17.9%；全部财政收入98.4亿元，增长15.3%；地方一般预算收入42.6亿元，增长16.4%；社会消费品零售总额441.1亿元，增长14.5%；城镇居民人均可支配收入9632元，农民人均纯收入3686元，分别增长11%和6.2%。
保定市把产业发展放在城市发展的首位，以做大产业来做大城市，以产业兴旺带动城市繁荣。
尽年来，保定市的经济发展主要沿用以下思路：
1．1．4城市规划
保定市总体规划期限为2001年至2020年。
总体规划范围分为三个层次：
一是市域，即保定市行政区域，总面积22113平方公里；二是市区，即市区行政区范围，面积312.3平方公里；三是主城区，即规划城市建设用地范围。
预计到2020年，全市城镇化水平达到50%，全市总人口控制在1200万人左右，主城区人口达到115万人。
主城区规划居住人口和用地规模：
2010年90万人88.2平方公里
2020年115万人110.4平方公里
2007年城建工作重点：
◆2006年市区开工建设的10万平方米经济适用住房主体竣工；
◆2007年市区新开工建设10万平方米经济适用住房；
◆为人均建筑面积15平方米以下的城镇最低收入家庭提供住房保障；
◆住宅小区物业管理覆盖面进一步扩大，市区物业管理覆盖面达到65%；
◆房地产市场秩序明显好转，违法违规行为明显减少；
◆35%的县（市）达到国家房地产交易与权属登记规范化管理标准；
◆房地产信息化建设力度进一步加大，市（县）数字房管基本成雏形。
1．2保定市新市区简介
新市区地处历史文化古城保定市市区的西半部，是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。
作为保定市新兴的工业区，建区近40年来，特别是在改革开放的大潮中，新市区乘风破浪，经济发展取得了辉煌成绩，精神文明和物质文明取得了长足进步，如一颗新星耀古城。
新市区
北市区
保定市区划示意图
◆优越的地理位置
新市区位于保定市区的西半部，面积占整个保定市区的近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。
全国著名的乐凯胶片公司、天鹅化纤集团、风帆集团、天威集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均座落在我区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的智力条件；天然气管道纵贯我区，为全区经济发展提供了能源保障；新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。
◆雄厚的经济基础
近年来，新市区大力调整产业结构，使经济发展驶入了"快车道"，一座座规模大、档次高、集餐饮和娱乐为一体的宾馆、饭店拔地而起，第三产业的日益崛起成为全区新的经济增长点。
"二产"向高、精、尖方向发展，以高新技术嫁接改造老企业，开发研制新产品，普遍提高产品科技含量，形成了一批龙头企业、高科技拳头产品。
◆理想的投资环境
为改善全区的投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者的合法利益，软件上，区委、区政府在认真执行国家有关外商投资的法律、法规和政策的同时，制定出台了该区《关于优化环境、加快发展的若干规定》等一系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组、投资环境投诉中心、涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务；硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯的交通网络。
保定市电信局、供水公司、电业局、煤气公司均座落在该区，为该区发展提供了充裕的水、电、汽和先进、便捷的通讯服务。
结合旧村改造，全区的城区建设方兴未艾，一个个小区相继建立，为居民提供了舒适、优美的生活环境。
◆今后发展方向
根据区"十五"规划总体部署，大力实施"工业立区、开放强区、科教兴区、三产富区"的发展战略，以道路建设为突破口，大力开发房地产、努力营造大市场、工业上规模、农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进一步优化产业结构，培育一批高新技术企业，创造一批走向全国乃至世界的名牌产品，使人民生活达到宽裕型小康。
2．保定房地产市场分析
2．1保定房地产市场发展状况
保定目前楼盘主要分布在新市区、北市区、南市区、高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次一般。
2005年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房，尤其以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价一直在1500元/㎡左右徘徊。
商品房供给基本集中在1300～1600元/㎡的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。
相当一部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。
2005年以后,随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设,开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高,价格也随之增长。
◆从价格角度来看
保定2004年底价格开始上扬，到2005年年底均价已涨到2400元/㎡，一年内均价增幅30%；至2006年底，均价为2700元/㎡，（多层均价甚至到达2950元/㎡）增幅为10%，在经历了2005至2006年的房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。
◆从区域分布来看
北市区是开发热点，据不完全统计，2006年保定市土地供应量为3000亩，其中近2000亩就集中在北市区。
另外，老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。
开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。
商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房的项目商业一二层价格为4500元/㎡，大部分楼盘商业部分价格未定。
观望市场整体的发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边的市场氛围仍有待培育。
预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。
保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。
工程建设周期方面，保定当地工程建设有种现象,每年6月10日至6月30日的麦收时期和每年12月20日至次年2月28日“冬眠”时期工地一般都会停工，工程周期会因此拖延。
2．2在售项目分析
保定市住宅在售项目情况列表
物业名称
物业类型
开发商
详细位置
体量（㎡）
绿化率
价格（元/㎡）
开盘时间
入住时间
钻石小区
普宅
保定市天硕房地产开发有限公司
新市区七一中路290号
58072
35%
2600
07/1/8
08/1/28
方清园小区二期
普宅
保定清山房地产开发有限公司
新市区光明路南侧
11895
40%
2200
07/5/1
07/12/30
新东方凤凰城
普宅
保定赫达房地产开发有限公司
军校广场北行300米路东
193600
32%
2500
----
07年底
丽景蓝湾
普宅
保定市诚信房地产开发有限公司
恒祥北大街西侧
180000
36%
2300
----
08/4
格林漫都
别墅
河北建设集团广厦房地产开发有限公司
阳光北大街与北外环交叉口
54621
40%
4500
----
07/8
朝阳·龙座
公寓
保定市亨达信房地产开发有限公司
高开区保满路与朝阳路交叉口
170000
30%
2516—2858
----
08/10
鑫和花园
普宅
保定市中铁房地产开发有限公司
复兴中路与李庄路交叉口东北角
430000
42%
2820
-----
08/4/30
新一代高层居住区C区
普宅
新一代房地产开发有限公司
恒祥北大街以西复兴路以北
630000
40%
2700
-----
----
2．2．1供量分析
据不完全统计，目前保定市区在售项目有20多个，整体市场供应量约200万㎡。
其中“格林漫都”别墅项目在建筑节能措施方面的突出特色，该小区采用太阳能集热系统、智能湍流热交换器、新双管采暖系统、不采暖楼梯间内墙保温等多项环保节能技术措施，以全面提升居住环境和居住质量为目标，以绿色、时尚、人性化为立意构思，自2006年3月开工建设，预计2007年8月全部完工，交付使用。
2．2．2价格分析
由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在2200—2800元/平米之间，并以2500—2800元/平米为市场主流。
别墅项目“格林漫都”销售价格较高，在4500元/平米左右。
预计到2007年下半年保定市房屋均价将会突破3000元/㎡。
2．2．3需求分析
◆当地居民消费特征
保定消费意识较强，敢于花销，在服饰、餐饮消费表现较为明显。
现在的住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求,当地商品房主要解决更多人的住宅“从无到有”的物质层面的需求，致使高品质小区、中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。
◆产品需求特征
保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅的供应。
从目前市场供应来看，产品以高层居多。
◆户型需求特征
从调研情况来看，保定房型多集中于120㎡以上的3室以及100㎡以下的二居，并以两室两厅（面积80—100平米）的需求最为旺盛。
◆其他需求特征
保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有一半以上的数量。
在现售商品房中车库的数量在提高，主要以地上车位、地下车库为主。
3．市场分析结论
◆政府持续扩大城市开发、建设及改造的范围，整体环境利好；
◆宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范化；
◆整体市场的供应量较少。
中心区域的土地供应尤为稀缺，在售项目基本没有，开发热点主要集中在植物园等周边区域；
◆目前保定市区在售住宅项目的价格在2200—2800元/平米之间，并以2500—2800元/平米为市场主流；
◆以秀兰为首的本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价一直偏低，抑制了房价的正常增长速度；
◆整体来看，购买群体以本地人居多，社区规划档次普遍一般，普通住宅与公寓的区别不明显；
◆客户消费意识较强，但过于盲从，在购置房产方面的自我保护意识不强。
4．典型项目例举
4．1诚信·丽景蓝湾
地理位置
丽景蓝湾位居保定北部新城，东临恒祥大街，西临瑞祥大街，北临植物园。
项目概况
总占地近344亩，总建筑面积约400000平米，分两期开发，一期140亩，二期200亩。
全区由30余栋叠拼花园洋房、多层住宅、高层景观公寓构成。
目前销售项目一期，整体均价已达到2800元/平米，户型以100平米左右的2居和120——150平米的3居为主，从去化速度来看，大户型的3居滞留量较多。
整体策略
倡导“生态人居畅想，滨水生活情趣”的生活理念，全力打造大型园林水景生活社区，以比邻1600亩的植物园为其主要卖点。
同时引入了“以诚为本，以信立业”的品牌推广手段。
点评：
该项目所处区域适合开发大型居住区，无论是产品还是环境方面在当地市场上都是上上之作。
但是由于距离市中心较远，对其销售价格和销售速度都造成了一定的影响。
4．2仁和公寓
地理位置
仁和公寓地处主干道东风路和阳光大街交汇处，
依托财富大道——东风路等城市交通脉络，交通便
捷，9、10、14、23、101、105、201等多条公交线，
共同构成城市立体交通网络。
项目概况
占地面积1.243万平方米，总建筑面积5.28万平方米，由3座高层豪华公寓组合而成。
户型为30平米一居、70/80平米二居以及120平米三居，销售均价为3000元/平方米，目前该案销售已接近尾声，仅余顶层部分户型。
主要卖点
着重突出了核心区域的优越性——中央生活特区◎财富私享家；以小户型，低总价，居住投资两相宜为主要卖点。
点评：
该项目地处市中心繁华地段，周边配套完善，产品及推广手段都做的中规中矩，没有什么创新，销售难度不大。
但社区居住密度大，毫无环境景观可言，从而制约了其销售价格的上升空间。
4．3中央峰景
地理位置
中央峰景位于保定城市中心，北临东风路大街、西靠韩村路城市主干道；与有“政府形象路”之称的朝阳北路、东风路咫尺之遥；多条公交线路途经社区，交通四通八达，出行极其便捷。
项目概况
项目占地28亩，容积率3.5，市政供暖（地热式）16元/平米，物业费初定0.8元/平米，销售均价3200元/平米，商业均价11000元/平米，商业最高单价为15000元/平米。
主要卖点
城市中央绝版地段——地理交通得天独厚生活配套一应俱全
点评：
该项目严格遵循了“90平米70%”的政府法令，以90平米的2居为主力户型。
一期销售两栋楼，开盘没几天就销售一空，这一现象同时反映了两个问题：
一方面是市场的消化能力强；另一方面则是没有制定或有效执行价格策略，进而损失了开发商的部分利润。
5．项目分析
5．1地理位置
本案位于保定市新市区核心区域，北至城市主干道七一西路，东侧紧邻竞秀公园，西侧和南侧比邻保定向阳吉拉蒂机械有限公司的居住区。
地理位置优越，交通便利，环境幽雅宜人，是一块不可多得的市中心闹中取静之宝地。
项目区位示意图
本案
5．2地块情况
整体地块呈梯形，目前地面上分布着部分平房，北侧临街处还有一排商业用房，但均不涉及拆迁安置费。
地块内部现状
北侧商业用房
5．3周边环境
七一西路
七一西路
竞秀公园
西侧住宅区
东侧小路
5．4经济参数
本案总占地近5.2亩，容积率为3，总建筑面积为10460平方米，绿化率不小于30%。
5．5SWOT分析
5．5．1优势
✧地处城市核心区域，市场认可度高；
✧周边交通路网发达，配套成熟；
✧比邻保定市竞秀公园，居住环境得天独厚；
✧本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距的情况下，产品的可发挥空间较大。
5．5．2劣势
✧地块面积较小，不利于设计规划；
✧地形呈梯形状态，增加了规划难度；
✧因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。
5．5．3威胁
✧去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈；
✧目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险；
✧目前保定市政府严格执行“90㎡70%”的规定，致使产品设计难度加大。
5．5．4机会
✧当地市场大部分已出现项目的规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会；
✧当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户（近期还出现大型企业\事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目）；
✧保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。
地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。
交通四通八达，可辐射到周边地区的客户群体。
如规划中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。
5．6分析结论
经过以上分析不难看出，本案的土地成本高，规模小，开发风险较大。
为保证开发利润，必须拔高产品品质，这就要求本案必须注重产品设计的巧妙，并运用专业的营销手段来规避风险。
6．市场定位
根据项目特性以及市场调研的结果，结合我司多年的操盘经验，最终确定本案的市场定位如下：
城市中央的花园式公寓
6．1市场定位的支撑点
Ø城市中央，交通便利，配套齐全；
Ø居住在这里，能享受到公园里的生活，因为竞秀公园就是本案的后花园；
Ø首层架空让视野更加广阔，屋顶花园使生活更加美好。
6．2市场定位的风险
Ø土地成本的增加势必会提高项目的入市价格；
Ø建筑规模过小同样也将增大销售难度。
6．3价格定位
根据市场同类产品的均价参考，通过权重表格计算公式可以得出本案相对基准价格。
项目
本案
丽景蓝湾
仁和公寓
中央峰景
平均价格（元/m2）
3134
2800
3000
3200
权重（%）
——
20%
30%
50%
区位
22%
10
8
10
10
交通环境
20%
9
8
9
9
周边环境
22%
10
10
8
8
规划设计
16%
9
10
8
9
周边配套
12%
9
7
9
9
整体规模
8%
8
10
8
10
总分
100%
55
53
52
55
考虑本案开发周期以及入市时间等因素，计算项目修正系数1.12，最终得出本案销售的指导均价：
3520元/平方米（±5%）
6．4客户定位
经过调查研究显示，保定市房地产市场的主要购买人群仍然以本地客户为主。
同样，本案的目标客户也应该聚焦于当地的购买人群。
保定市的当地购房人群一般可分为以下三类：
✧买房自住
✧换房过渡
✧买房投资
自住者主要考虑了项目的交通、配套、品质及价格；打算换房的购房者，首要考虑的则是自然环境和舒适度，对楼盘的外观、邻里素质及小区物管也很看中；对投资者来说要看楼盘的升值潜力。
7．规划设计建议
7．1总体布局建议
方案一：
按方案一规划，项目总建筑面积为8837平方米，容积率2.5，共2栋楼。
北侧楼体9层总建面为6777平方米，南侧楼体5层总建面为2060平方米，两座楼体间距25米。
这种布局可提升产品整体舒适度，对销售价格的提升有较大帮助。
方案二：
按方案二规划，项目总建筑面积为11609平方米，容积率3.33，整体呈西部半围合。
这种布局会降低产品品质，进而影响到销售价格。
方案三：
按方案三规划，项目总建筑面积为11816平方米，容积率近3.38，整体呈东部半围合。
此布局虽然能做到体量最大化，但东部的建筑异形将会大大降低项目整体品质，不利于户型设计，而且项目还将面临西晒和风向的问题。
分析结论：
以上三种方案中的南侧楼体设计均为5层，是因为考虑到首层架空问题以及建安成本的计算，6层以下可为砖混结构。
经分析比较，我司认为方案一的可行性最大，对以后的销售价格提升最为有利，若想容积率达到3，可拉大两座楼体之间的距离，将南侧楼体的建筑高度增加到6层以上，但建安成本也将相应增加，按框剪结构计算。
7．1．1人视角度和日照问题
东剖面示意一：
七一西路
拟建北侧楼体
拟建南侧楼体
阶梯状的楼座排布既能解决日照间距的问题，北侧楼体的高度也能有效保护项目的私密性。
剖面示意二：
7．2设计建议
因为本案与东侧的竞秀公园之间有一道围墙相隔，
为了
加强二者之间的紧密性，扩大客户的景观视野，
建议首层架空，临街部分做成2层的商业裙房。
整体效果示意图
架空层是一种模糊性空间的设计思想。
架空的空间可以做多种用途，如停车场、居民的休闲场地、公共服务配套设施及环境景观。
另外，底层架空也可以将住宅设计与城市设计结合起来作-体化设计，起到联系城市交通、居民生活以及城市发展的纽带作用。
这种设计的优点是最大限度地扩大地面绿化以及活动空间，架空层既可绿化又可做停车场等用途，还可以解决以往首层住宅无人问津的问题。
7．2．1架空层的优点和功能
底层架空层往往与园林景观相融合，是小区绿化的延伸，居住舒适度大为增加。
而且，底层架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为公共使用面积,使小区更加浑然一体，便于公众开展各种活动，提供邻里交流的公共空间。
同时，增进了环境保护和治安管理，营造出安居与持续发展的良好条件，提升了整个小区的品位。
虽然表面上似乎提升了房屋的建造成本，但实际则是更好地利用了土地，保护了自然环境，增进了住宅区的整体性和完美性。
另外，架空层后期的经营管理也为开发商、物业管理公司带来了丰厚的回报。
架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能同样使物业更加便利化、人性化，并可极大的发挥和衍生物业的使用价值。
底层架空的结构，有较多的功能，主要体现在5个方面：
（1）小区绿化、休闲设施之用；
（2）用来作为停车场等进行经营；（3）一些管线出口，仪器仪表集中管理区；（4）小区部分配套商业、物业（物业服务中心、宿舍）运用；（5）架空层的其他运用。
7．2．2架空层功能创新具体体现：
Ø架空层的绿化
（注意架空层下的绿化不能计入绿化率）
Ø架空层下的大堂
Ø架空层下的健身休闲设施
Ø架空层下的产权车位
本案因为受地块狭小的限制，可考虑架空层做成产权车位，这样既节省了建筑成本，又无形中抬高了项目的地基，拉近了与竞秀公园的距离。
7．2．3架空层设计用途为停车
指除电梯、楼梯、门厅等建筑必要共用部位及配电间、信报间等必要使用空间外，全部架空作为停车场所。
Ø架空层与室外地面有高差，2．2米以上的架空层可计算建筑面积。
架空层面积测算时宜分别测出车位与车位之间的通道、车位与公共停车场的通道。
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