房地产司法估价报告.docx

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房地产司法估价报告

房地产司法估价报告

估价报告编号：

渝中财鉴[2018]字第096号

估价项目名称：

滁州市花园东路666号商服房地产市场价值估价

估价委托人：

重庆市江北区人民法院

房地产估价机构：

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

司法执业鉴定人：

李娟（注册号5018186183）

刘杨（注册号5002041507）

估价报告出具日期：

二○一八年十月二十五日

致估价委托人函

重庆市江北区人民法院：

受贵院委托，本公司对位于滁州市花园东路666号的商服房地产市场价值进行估价。

一、估价目的：

为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考。

二、估价对象：

基本状况

估价

对象

名称

坐落

范围

规模

用途

权属

土地面积（m2）

房屋建筑面积（m2）

登记用途

实际用途

权利类型

权利性质

产权证号

权利人

土地

房屋

土地

房屋

1

花园东路666号商服房地产

滁州市花园东路666号

包括房屋及占用范围内的土地（包括室内装饰装修，不包括可移动的设施设备及相应的债权债务等）

8334.4

4184.06

批发零售用地

店铺

商服

用房（汽车4S店）

国有建设用地使用权

房屋所有权

出让

房地权证滁字第2011002056号，滁国用（2009）第16805号

滁州市建林汽车销售有限公司

2

花园东路666号（综合楼）商服房地产

滁州市花园东路666号（综合楼）

2409.01

批发零售用地

综合楼

办公综合楼

国有建设用地使用权

房屋所有权

出让

房地权证滁字第2011002057号，滁国用（2009）第16805号

合计

三、价值时点：

2018年8月15日

四、价值类型：

市场价值

五、估价方法：

收益法、成本法

六、估价结果：

总价￥3970.17万元（大写人民币：

元整）；详见《估价结果汇总表》（按建筑面积计）

估价结果汇总表

估价结果估价对象

估价结果

备注

建筑面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价（万元）

估价对象1

4184.06

7750

3242.65

考虑了租赁权的影响

估价对象2

2409.01

3020

727.52

考虑了租赁权的影响

汇总评估价值

特别说明：

根据估价委托人提供资料及估价人员的实地查勘：

估价对象1目前部分空置、部分出租为四家汽车4S店（租赁期分别为：

南京日德汽车销售服务有限公司（长安汽车滁州俊诚店）自2017年9月1日起至2022年8月31日止，滁州宏迈汽车销售有限公司（大迈滁州宏迈专营店）自2017年10月8日起至2022年10月7日止，滁州宇马汽车销售服务有限公司（野马汽车滁州宇马4S店）自2017年11月20日起至2020年11月20日止，现店名为淘车体验店未提供租赁合同，租期不详）；估价对象2部分楼层出租（其中第1层出租为“易捷汽车综合售后服务”，租赁期自2018年2月25日起至2023年2月22日止；第2-4层部分出租做办公，但未提供租赁合同，租期不详）；至价值时点仍处于租赁期内，但由于估价对象1其中一家汽车4S店及估价对象2第2-4层的出租部分，被执行人及承租人未提供租赁合同，经与承办法官沟通后，本次评估未考虑该未提供租赁合同部分的租赁权影响，若估价委托人及相关当事人补充提供相应的租赁合同，我公司对本次估价结果进行相应调整，在此提醒估价报告使用者注意。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，估价的详细结果请见附后的《估价结果报告》。

此致

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

法定代表人：

二○一八年十月二十五日

目录

估价师声明1

估价的假设和限制条件2

估价结果报告5

一、估价委托人5

二、房地产估价机构5

三、估价目的5

四、估价对象6

五、价值时点9

六、价值类型9

七、估价原则9

八、估价依据10

九、估价方法11

十、估价结果12

十一、司法执业鉴定人12

十二、实地查勘期12

十三、估价作业期12

附件13

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

（1）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（5）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（6）我们已委托估价人员对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。

（7）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

司法执业鉴定人

姓名

注册号

签名

日期

李娟

5018186183

年月日

刘杨

5002041507

年月日

估价的假设和限制条件

一、一般假设

（一）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（二）估价委托人提供了《重庆市江北区人民法院司法评估委托书》、《房地产权证》、《国有土地使用证》复印件，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

（三）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（四）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（五）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

1、自愿销售的卖方及自愿购买的买方；2、交易双方无任何厉害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；3、交易双方了解交易对象、知晓市场行情；4、交易双方有较充裕的时间进行交易；5、不存在特殊买者的附加出价。

二、未定事项假设

（一）估价对象《重庆市房地产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象约建成于2010年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

（二）若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

三、背离事实假设

（一）据了解，估价对象设定有抵押权；根据本次估价目的，估价结果未考虑已存在的抵押权对评估价值的影响，亦未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响。

（二）根据本次估价目的，未考虑查封对评估价值的影响。

（三）根据本次估价目的，估价结果未考虑拖欠税费对其价值的影响。

四、不相一致假设

本次评估没有不相一致假设。

五、依据不足假设

（一）本次估价委托人未向估价人员提供《房地产权证》、《国有土地使用证》原件，本次估价假设产权人对估价对象拥有完全产权。

（二）由于条件限制，本次估价未收集到估价对象抵押、查封等他项权利证书，本次估价假设估价对象他项权利状况与权利证书记载内容一致。

六、估价报告使用限制

（一）本估价报告仅用于为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考，不得用于其他用途。

（二）本估价报告自出具之日起一年内有效。

但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果；超过一年，需重新进行估价。

（三）本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

（四）本报告由重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司负责解释。

（五）本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

七、特别说明：

根据估价委托人提供资料及估价人员的实地查勘：

估价对象1目前部分空置、部分出租为四家汽车4S店（租赁期分别为：

南京日德汽车销售服务有限公司（长安汽车滁州俊诚店）自2017年9月1日起至2022年8月31日止，滁州宏迈汽车销售有限公司（大迈滁州宏迈专营店）自2017年10月8日起至2022年10月7日止，滁州宇马汽车销售服务有限公司（野马汽车滁州宇马4S店）自2017年11月20日起至2020年11月20日止，现店名为淘车体验店未提供租赁合同，租期不详）；估价对象2部分楼层出租（其中第1层出租为“易捷汽车综合售后服务”，租赁期自2018年2月25日起至2023年2月22日止；第2-4层部分出租做办公，但未提供租赁合同，租期不详）；至价值时点仍处于租赁期内，但由于估价对象1其中一家汽车4S店及估价对象2第2-4层的出租部分，被执行人及承租人未提供租赁合同，经与承办法官沟通后，本次评估未考虑该未提供租赁合同部分的租赁权影响，若估价委托人及相关当事人补充提供相应的租赁合同，我公司对本次估价结果进行相应调整，在此提醒估价报告使用者注意。

估价结果报告

重庆市江北区人民法院：

我公司于2018年7月10日接受贵院的委托，我们本着独立、客观、公正原则，根据有关法律、法规和房地产估价规范，结合委估房地产的实际情况，采用合适的估价方法，按照必要的估价程序，对贵院受理的“重庆长安汽车股份有限公司申请执行被执行人滁州市建林汽车销售有限公司买卖合同纠纷一案”中滁州市建林汽车销售有限公司拥有的位于重庆市滁州市花园东路666号的房屋在2018年8月15日的市场价值进行了评估。

现将估价情况及结果报告如下：

一、估价委托人

∙单位名称：

重庆市江北区人民法院

∙联系人：

谭法官

∙联系电话：

67781370

二、房地产估价机构

∙估价机构：

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

∙住所：

重庆市渝北区龙溪镇花卉园西一路12号

∙法定代表人：

李娟

∙资质等级：

资产评估（综合B级）司法鉴定、房地产评估（二级）司法鉴定、土地评估（全国范围内执业）司法鉴定

∙统一社会信用代码：

9150011220856122E

∙首次获准登记时间：

2002年10月12日

∙有效期限：

2017年3月31日至2022年3月30日

三、估价目的

为估价委托人司法拍卖提供房地产的市场价值参考。

四、估价对象

（一）估价对象财产范围

本次估价范围为位于滁州市花园东路666号，建筑面积共计为

平方米的商服房地产（详见估价对象基本状况），包括房屋及占用范围内的土地，包括室内装修，不包括可移动设施设备及相应的债权债务。

（二）估价对象基本情况

基本状况

估价

对象

名称

坐落

范围

规模

用途

权属

土地面积（m2）

房屋建筑面积（m2）

登记用途

实际用途

权利类型

权利性质

产权证号

权利人

土地

房屋

土地

房屋

1

花园东路666号商服房地产

滁州市花园东路666号

包括房屋及占用范围内的土地（包括室内装饰装修，不包括可移动的设施设备及相应的债权债务等）

8334.4

4184.06

批发零售用地

店铺

商服

用房（汽车4S店）

国有建设用地使用权

房屋所有权

出让

房地权证滁字第2011002056号，滁国用（2009）第16805号

滁州市建林汽车销售有限公司

2

花园东路666号（综合楼）商服房地产

滁州市花园东路666号（综合楼）

2409.01

批发零售用地

综合楼

办公综合楼

国有建设用地使用权

房屋所有权

出让

房地权证滁字第2011002057号，滁国用（2009）第16805号

合计

（三）土地基本状况

1、名称：

花园东路666号商服房地产共有土地使用权；

2、四至：

东、南、西、北临界点；

3、面积：

共有土地使用权面积8334.40平方米，估价对象1、2分摊土地使用权面积未分割；

4、用途：

批发零售用地；

5、土地级别：

滁州市商业用地

级；

6、土地使用权类型：

出让；

7、土地使用年限：

土地使用权终止日期为2049年10月15日，剩余土地使用年限为31.17年；

8、土地形状：

较规则多边形；

9、地形地势：

地势开阔，地形较平坦，对土地利用较为有利；

10、土壤地基：

土地未受过污染，开发前为城市建设用地；地质情况良好，承载力较强；

11、基础设施完备程度：

宗地内达“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地外达“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）；

12、土地平整程度：

宗地内场地平整。

（四）建筑物基本状况

估价对象1：

1、名称：

花园东路666号商服房地产；

2、建筑规模：

（1）建筑面积：

建筑面积4184.06㎡；

（2）层高：

约7米，其中夹层约2.7米；

（3）层数：

共1层（建有夹层），估价对象1为整幢房屋；

（4）高度：

约7米；

3、建筑结构：

钢结构；

4、使用状况：

根据估价委托人提供资料及估价人员的实地查勘：

估价对象1目前部分空置、部分出租为四家汽车4S店（分别为：

“长安汽车滁州俊诚店”、“大迈滁州宏迈专营店”、“野马汽车滁州宇马4S店”、“淘车体验店”）。

5、设施设备：

供水：

安装；供电：

安装；通信：

电话线路、宽带；消防设施：

消防栓；电梯：

无；

6、装饰装修：

内墙刷乳胶漆，顶棚部分吊顶刷乳胶漆、部分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面部分铺地板砖、部分铺木地板；玻璃地弹门、木门、铝合金卷帘门、塑钢窗；

7、空间布局：

布局规整，无异形；

8、建筑功能：

保温、隔热、隔声、通风、采光、日照均较好；

9、外观：

外墙贴铝塑板、双层玻璃幕墙，色泽处理、装修材料的质地效果、审美效果较好；

10、新旧程度：

（1）建成时间：

约建于2010年；

（2）设计使用年限：

50年；

（3）维护情况和完损状况：

维护状况较好，无明显的损毁状况，现状较好，属于完好房，经分析确定成新率约为八成新。

估价对象2：

1、名称：

花园东路666号（综合楼）商服房地产；

2、建筑规模：

（1）建筑面积：

建筑面积2409.01㎡；

（2）层高：

第1层约4米，第2-4层约3.2米；

（3）层数：

共4层，估价对象2为整幢房屋；

（4）高度：

约14米；

3、建筑结构：

钢混结构；

4、使用状况：

根据估价委托人提供资料及估价人员的实地查勘：

估价对象2目前第1层出租，第2-4层部分出租、部分空置。

5、设施设备：

供水：

安装；供电：

安装；通信：

电话线路、宽带；消防设施：

消防栓；电梯：

无；

6、装饰装修：

内墙刷乳胶漆，顶棚部分吊顶刷乳胶漆、部分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面铺地板砖；木门、铝合金窗；

7、空间布局：

布局规整，无异形，整栋房屋有一个步行出入口；；

8、建筑功能：

保温、隔热、隔声、通风、采光、日照均较好；

9、外观：

外墙刷外墙漆，色泽处理、装修材料的质地效果、审美效果一般；

10、新旧程度：

（1）建成时间：

约建于2010年；

（2）设计使用年限：

50年；

（3）维护情况和完损状况：

维护状况较好，无明显的损毁状况，现状较好，属于完好房，经分析确定成新率约为八成新。

五、价值时点

二O一八年八月十五日。

六、价值类型

本次评估的市场价值是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象在有关假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值（估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额）。

未考虑房地产被查封及房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

（一）独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，估价出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

（二）合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等为依据；在其他方面，如估价出的价格必须符合国家的价格政策。

（三）价值时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。

在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在估价一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

（四）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。

房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（五）最高最佳利用原则

所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。

它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。

这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

八、估价依据

（一）法律、法规和政策性文件

（一）法律、法规和政策性文件

1、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《中华人民共和国资产评估法》；

5、《司法鉴定程序通则》中华人民共和国司法部令第132号；

6、《安徽省城市房地产交易管理条例》；

7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）；

8、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）；

9、重庆市高级人民法院印发《关于进一步规范民事执行中评估、拍卖工作的规定[试行]》的通知（渝高法[2013]285号）；

10、重庆市高级人民法院、重庆市人民检察院、重庆市公安局、重庆市国家安全局、重庆市司法局《关于推进司法鉴定工作的若干意见》渝司法（2015）175号。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、《重庆市江北区人民法院司法评估委托书》原件；

2、《房地产权证》复印件；

3.《国有土地使用证》复印件；

4、估价委托人提供的其它相关资料。

（四）注册房地产估价师调查收集的相关资料

1、注册房地产估价师现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；

2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场收益等数据资料。

九、估价方法

通行的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法的选用应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，选用适用的估价方法。

本次估价采用收益法、成本法进行评估得出估价对象市场价值。

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点的估价结果：

总价￥3970.17万元（大写人民币：

元整）；详见《估价结果汇总表》（按建筑面积计）

估价结果汇总表

估价结果估价对象

估价结果

备注

建筑面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价

（万元）

估价对象1

4184.06

7750

3242.65

考虑了租赁权的影响

估价对象2

2409.01

3020

727.52

考虑了租赁权的影响

汇总评估价值

十一、司法执业鉴定人

姓名

注册号

签名

日期

李娟

5018186183

年月日

刘杨

5002041507

年月日

十二、实地查勘期

二〇一八年八月十五日。

十三、估价作业期

二〇一八年七月十日～二〇一八年十月二十五日。

附件

一、估价对象位置图

二、估价对象现状照片

三、《重庆市江北区人民法院司法评估委托书》

四、《房地产权证》

五、《国有土地使用证》

六、《司法鉴定许可证》

七、司法鉴定机构《营业执照》

八、《重庆市司法鉴定机构鉴定人资格证书》

重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司

二〇一八年十月二十五日