实物接管的工作内容及注意事项.ppt

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实物接管工作内容及注意事项l第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l第二部分第二部分实物接管中的注意事项实物接管中的注意事项实物接管工作内容及注意事项第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容&实物接管工作的内容实物接管工作的内容F承接查验承接查验F物业移交物业移交第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l竣工验收与承接查验竣工验收与承接查验竣工验收竣工验收当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。

工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。

在工。

工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。

在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收小组对竣工项目进办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收小组对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。

竣工验收是工程项目由建设投单位，这一交接过程称为竣工验收。

竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。

入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。

第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容承接查验承接查验物业服务公司接管开发公司、建设单位新建房屋，以物业主体结物业服务公司接管开发公司、建设单位新建房屋，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

“是指接管新建物业是指接管新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

活动。

”在完成接管验收后，设备就应移交给物业服务公司，就进入了在完成接管验收后，设备就应移交给物业服务公司，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业服务公司来进行的，加上物业服务使用阶段，而使用管理是由物业服务公司来进行的，加上物业服务公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。

另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业服务岗位培训等。

另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业服务公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。

公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。

第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l承接查验的原则承接查验的原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

保护业主共有财产的原则。

l承接查验的作用承接查验的作用承接查验是物业管理过程中重要的一个环节。

如果物业服承接查验是物业管理过程中重要的一个环节。

如果物业服务公司在接管验收时马虎从事，放宽标准，最后必将自食其果。

务公司在接管验收时马虎从事，放宽标准，最后必将自食其果。

因为一但接管合同生效，物业服务公司就必须承担合同中规定因为一但接管合同生效，物业服务公司就必须承担合同中规定的义务和责任，而且在日后使用中出现的问题将由物业服务公的义务和责任，而且在日后使用中出现的问题将由物业服务公司和业主来应付。

司和业主来应付。

第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l承接查验的作用（续上）承接查验的作用（续上）因此，物业服务公司应充分利用自己在工程验收中的权力。

一方因此，物业服务公司应充分利用自己在工程验收中的权力。

一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。

主的立场上，充分维护业主的权益。

“物业服务企业擅自承接物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任”。

第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l承接查验主管部门承接查验主管部门国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

活动的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

l承接查验纳入销售合同约定承接查验纳入销售合同约定建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

l承接查验纳入临时管理规约约定承接查验纳入临时管理规约约定建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

定。

l承接查验纳入前期物业服务合同约定承接查验纳入前期物业服务合同约定建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

含物业承接查验的内容。

前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

定标准履行。

第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l建设单位的移交义务建设单位的移交义务建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

l建设单位的移交期限建设单位的移交期限建设单位应当在物业交付使用建设单位应当在物业交付使用1515日前，与选聘的物业服务企日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

注：

在物业竣工验收合格后，物业管理企业在业主入住前，对物注：

在物业竣工验收合格后，物业管理企业在业主入住前，对物业进行查验。

在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充业进行查验。

在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

足时，物业的查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l物业实物接管的工作流程物业实物接管的工作流程第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容物业建成通过竣工综合验收物业企业组织人员进行查验查验中发现的问题进行处理物业移交承接查验物业的条件承接查验物业的条件

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；公共服务设施已按规划设计要求建成；第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容承接查验物业的条件（续上承接查验物业的条件（续上）（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。

（七）法律、法规规定的其他条件。

第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l承接查验物业的文件依据承接查验物业的文件依据

（一）物业买卖合同；

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l物业承接查验的程序物业承接查验的程序

（一）确定物业承接查验方案；

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料（资料查验）；

（二）移交有关图纸资料（资料查验）；（三）查验共用部位、共用设施设备（现场查验）；（三）查验共用部位、共用设施设备（现场查验）；（四）解决查验发现的问题；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（五）确认现场查验结果；（六）办理物业交接手续。

（六）办理物业交接手续。

第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容l

（一）物业承接查验方案

（一）物业承接查验方案

（1）准备工作人员准备、资料准备、设备工具准备、工作时间计划等

（2）工作流程查验工作流程、发现问题后的处理流程等（3）查验的主要内容及方式n物业资料竣工验收资料、设施设备的技术资料、物业质保和使用说明文件、物业管理所需的其他文件n现场查验共用部位、共用设施设备、绿化、其他公共配套设施等n查验方式n观感查验（目视、触摸）、使用查验（启用设备设施，了解符合型、舒适性、安全性等）、检测查验（通过仪表手段）、试验查验（通过通水、闭水试验等）（4）电梯、安防系统、楼宇自控系统、消防系统等转向十五查验接管方案。

第一部分第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容

（二）资料查验

（二）资料查验（11）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；管网工程竣工图等竣工验收资料；（22）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（33）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（44）物业质量保修文件和物业使用说明文件；）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（55）承接查验所必需的其他资料。

）承接查验所必需的其他资料。

注意：

建设单位提前注意：

建设单位提前2020日，