某广场投资建设项目可行性研究报告.docx
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某广场投资建设项目可行性研究报告
某广场投资建设项目可行性研究报告
附图：
附图1：
XX市地理位置图
附图2：
项目地理位置图
附图3：
XX市城市总体规划图（2008-2030）
附图4：
**广场总平面图
附件：
**广场投资有限公司营业执照
第一章总论
第一节项目简介
一、项目名称：
**广场
二、建设单位：
**广场投资有限公司
三、法人代表：
*
项目联系人：
*联系方式:
四、建设地址：
XX市XX区*与XX街交叉路口
五、建设规模及内容：
本项目位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口，朝西南方向，南侧为XX北路，西接XX路，总规划用地面积18.27万平方米，主要经济技术指标为：
建筑占地10．962万平方米，地上建筑面积91.35万平方米（其中住宅面积45万平方米，商业面积46.35平方米），地下建筑面积31.90万平方米，建筑密度60%，容积率5.0，绿地率20%，机动车位5600个辆（其中集团领导定位商业综合体2600个，住宅3000个）。
本项目主要建设内容是由购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、写字楼、商务酒店、室外步行街、住宅及底商组成，其中①购物中心：
由室内步行街、百货楼、娱乐楼、超市以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理用房等共同构成。
②共有甲级写字楼2栋。
③共有写字楼2栋。
④共有五星级酒店1栋。
⑤住宅区含20栋47层楼及2层底商。
⑥项目小区内给水排水工程、管线、绿化景观及水体整治等设施的建设。
六、项目总投资：
953684
七、建设年限：
2010年5月～2012年12月
第二节主要技术经济指标
项目区的总体经济技术指标如下表：
表1-1项目总体经济技术指标
序号
项目名称
数量
单位
1
用地面积
18.27
万㎡
2
总建筑占地面积
10.962
万㎡
3
总建筑面积
123.25
万㎡
4
地上建筑面积
91.35
万㎡
5
其中
住宅建筑面积
45
万㎡
商业建筑面积
46.35
万㎡
6
地下建筑面积
31.90
万㎡
7
机动车位
5600
个
8
建筑密度
60%
9
容积率
5.0
10
绿化率
20%
第三节编制依据、原则及范围
一、编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《中华人民共和国物权法》2007年3月16日
3、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5、《XX市城市总体规划》（2008-2030）
6、项目总平图及设计说明
7、业主提供的其他相关资料
二、编制原则
1、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工、广大人民群众的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。
2、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性进行论证。
3、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。
4、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的住房。
三、研究范围
**广场拟建的有：
住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、小区道路、供水供电等配套公用工程的建设开发及出售。
研究要点主要包括：
1、项目建设的必要性分析
2、项目选址概况
3、工程建设方案
4、环境保护措施方案
5、总投资估算及资金筹措
6、经济社会效益分析
第四节主要结论
1、项目建设后能大大改善*X市容市貌，提高城市品位。
2、能改善居民的居住环境，营造和谐的居住空间。
3、项目的实施对于完善中心城区的基础设施，改善投资环境，优化人文环境，繁荣区域经济，促进市区及其周边地区的经济发展，服务于XX市发展战略都具有极为重要的意义。
4、本项目财务评价指标如下：
1.财务内部收益率：
税后为17.39%，税前为28.38%；
2.财务净现值（ic=12%）：
税后66714.13万元，税前175308.80万元；
3.投资回收期：
税后为8.7年，税前为6.4年。
项目投资利润率10.4%，项目完成后，利润总额1360020.94万元，所得税340005.23万元，税后利润1020015.70万元，具有一定的经济效益和良好的社会效益。
经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。
第二章项目建设背景及必要性
第一节XX市社会经济概况
XX地处福建东南部，与台湾隔海相望，古“海上丝绸之路”的起点，是国务院第一批公布的24个历史文化名城之一，古代有“海滨邹鲁”的美誉。
北承省会福州、莆田，南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。
海域面积7864平方公里，海岸线总长421公里。
全市土地面积11015平方公里。
现辖鲤城、XX、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和XX经济技术开发区，总人口774万人（不含金门县）。
XX是福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建省经济中心。
XX人民立足实际，奋力打造特色经济，促使泉港“石化基地”、XX“中国树脂工艺之乡”、晋江“中国鞋都”“世界夹克之都”、石狮“中国服装名城”、南安“中国建材之乡”、惠安“中国石雕之乡”、德化“工艺陶瓷之乡”、永春“芦柑之乡”、安溪“乌龙茶之乡”等特色经济的形成并驰名海内外，全市所有县（市）均跻身全省经济实力十强或经济发展十佳县（市）行列。
2007年，县域经济取得新进展，晋江、石狮、惠安、南安和安溪五县（市）再次入选全国百强县（市）。
2007年世界港口竞争力排名中，XX港进入百强，排名93位。
2008年，XX市GDP达2705.29亿元，在福建全省排名第一，全国26位。
第二节项目建设的背景
《XX市城市总体规划（2008-2030）》确定XX市城市性质为：
国家历史文化名城，海峡西岸经济区中心城市之一，现代化工贸港口城市。
十一五”期间，全市建设工作以“一二三四”城市发展总体思路为指导，坚持港城联动的城建方针，坚持“打开大门、治理两江、保护古城、建设新区”和“东进、南下、西拓”的城建发展方向，基本形成具有较强整体辐射力的大城市框架，在大城市框架内，中心城市建成区面积达180平方公里以上，城镇化水平达60％以上。
近年来，XX市不断完善城市基础设施，增强中心城区聚集辐射能力。
先后投资建设了南埔电厂、垃圾发电厂、炼化一体化、沿海港口、沿海大通道、XX污水处理厂、垃圾填埋场等一批项目，改造和整治了江滨路、南环路、大坪山隧道、城西城北环路等重点工程，建设了粮食城、水暖城、石狮服装城、鞋城、五金商城等一批专业市场，积极实施“跨江发展”战略，建设江滨北岸防洪堤、跨江大桥、改造拓宽省道、国道，加快八大组团建设步伐。
XX一带聚集着大片的自盖民房，有工厂，有古厝，有洋楼，有翻建的高楼，有抢建的裸楼，有收租金的失地农民，有长期旅居海外的华侨，有长租在此的来泉务工者，用地性质及人口混乱。
XX市加大城市基础设施投入，市容市貌发生了巨大变化，城市改造滞后于城市建设，使城区整体面貌与城市总体规划不协调，和规划目标的现代化的工贸港口城市相距甚远。
从而促使市委、市政府加快XX城市综合体改造步伐，营造宜居生活环境，以从根本上改变XX市的城市面貌。
XX城市综合体规划作为2010年XX市重点项目和XX区“第一号”重点工程，**广场作为规划项目之一，位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口。
为适应XX这座古城远期的建设目标，本项目旨在建设一个具有一定突显优势的以居住和片状商业为主的大型社区，突破传统的住房呆板的方式，在控制总造价的同时，满足现今XX高尚需求，应用新技术，新材料，实现高品质精品综合社区。
第三节项目建设的必要性
一、建设海峡西岸经济区的需要
XX市位于闽东南沿海，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。
XX市处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。
抓住机遇，建设城区新面貌对XX市适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，将形成区域经济新的发展热点，适应建设海峡西岸经济区的需要。
二、实施城市发展战略的需要
《XX市城市总体规划（2008-2030）》确定XX市城市性质为：
国家历史文化名城，海峡西岸经济区中心城市之一，现代化工贸港口城市。
XX市原有的城市基础薄弱，缺乏现代筑城理念，导致城市功能混乱，商住混杂，“城中城、农民街、三合一厂房”等问题突出。
为实施城市发展战略目标，旧区改造势在必行。
改造后不但优化环境，还完善市区功能，进一步完善市区的基础设施条件，对市区及邻片区的快速发展，打下良好的基础。
三、繁荣区域经济的需要
由于历史的原因和经济的制约，XX大批建筑的景观品质较低，严重地削弱了城市的环境品质。
本项目的建设对于完善中心城区的基础设施条件，对于改善投资环境都有重大意义。
届时不但极大改善社区的人居环境，盘活国有企业单位，让群众产业升值，而且将带动周边商业圈的繁荣发展，拓宽发展空间，培育新的经济增长点。
改造后将建设近65万平方米的商用面积，一家五星级酒店，形成市中心区占地274亩的高标准、新型商业圈，带动区域经济的繁荣和发展。
此外，项目的建设为增加城市用地规模和人口容量，增强中心城市聚集效应和辐射能力，也具有十分重要的意义。
四、营造和谐居住空间的需要
项目区是70年代居民建造的居住组团，以石结构民房为主，是典型的“城中村”。
现状人居环境不佳，主城区绿地系统建设标准低，基础设施薄弱，城市道路宽度较窄，交通拥挤，两侧立面景观杂乱，品质低劣。
本项目对其进行生态重建，通过街头游园、点式片状、立体多层次等方式实施绿化。
充分利用周边环境、文化特色和设计理念，精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间，通过建筑平面布局和空间互相呼应，将整个片区有机结合起来。
整合周边环境现状及空间特性，形成清晰的规划组织架构。
此外，通过改造，改善群众居住环境，消除现存石头危房抗震能力严重不足的安全隐患。
第三章XX市城市总体规划
第一节城市性质、职能与规模
一、城市性质
《XX市城市总体规划（2008-2030）》确定XX市城市性质为：
国家历史文化名城，海峡西岸经济区中心城市之一，现代化工贸港口城市。
二、城市职能
承接台湾产业转移，构建具有国际影响力的先进制造业基地和海峡西岸经济区重要的台商投资区。
构建对台交往平台和区域通道，建设全国性的专业会展中心和专业技术服务、研发中心，建设海峡西岸经济区重要的现代物流中心和商贸、文化、旅游服务中心。
三、城市发展规模
1．人口规模及城市化水平
2015年，全市常住总人口约820万人，城镇人口约475万人，城镇化水平达58%。
2020年，全市常住总人口约850万人，城镇人口约536万人，城镇化水平达63%。
2030年，全市常住总人口约920万人，城镇人口约650万人，城镇化水平达71%。
2．中心城区人口规模
2015年，中心城区常住人口规模约180万人。
2020年，中心城区常住人口规模为210万人。
2030年，XX中心城区常住城镇人口规模约为280万人，其中户籍人口约138．4万人，流动人口约141．6万人。
3.中心城区用地规模
2015年，中心城区用地规模达到194平方公里左右，人均建设用地指标控制在107.5平方米左右。
2020年，中心城区用地规模达到220平方公里左右，人均建设用地指标控制在106平方米左右。
2030年，中心城区建设用地规模约为279平方公里，人均建设用地标准约为99.7平方米。
第二节中心城区规划
中心城区规划面积980平方公里，包括：
鲤城区，XX区，洛江区的万安街道、双阳街道、河市镇和马甲镇，XX开发区，XX台商投资区，XX出口加工区，晋江市的池店镇、紫帽镇、陈埭镇和西滨镇，石狮市的蚶江镇和祥芝镇，南安市的丰州镇和霞美镇，惠安县的洛阳镇、东园镇、百崎乡、张坂镇、崇武镇、山霞镇和黄塘镇。
中心城区要形成“一湾四区、多组团”的空间布局结构。
一、一湾：
即环XX湾地区。
二、四区：
即晋江、洛阳江为自然分割，形成中心片区、江南片区、东部片区和南部片区四大功能区。
三、多组团：
中心片区含中心组团、东海组团、城东双阳组团、北峰丰州组团等四大组团；江南片区含江南池店组团；东部片区含洛秀张坂组团；南部片区含仙石西滨组团、蚶江祥芝组团。
外围还有河市马甲、黄塘、崇武山霞、磁灶等组团。
1、中心组团：
由XX古城和古城东部平原区域组成。
规划XX古城进行整体保护和合理利用；搬迁中心片区工业项目，大力发展第三产业，疏散古城人口；进一步完善古城东部的市级商业服务功能和旅游服务功能。
2、东海组团：
重点完善市级行政服务功能，积极发展商业、文化、商务办公、生产性服务等综合功能。
3、城东双阳组团：
依托华侨大学，提升科研、教育服务职能，借助海峡体育中心带动作用，完善医疗、生活服务设施，打造高品质生活居住区；逐步对工业用地进行置换，大力发展与传统产业相配套的职业教育。
4、北峰丰州组团：
围绕福厦高铁XX站，加快建设现代物流、生活居住、娱乐休闲等设施，注意规模控制。
5、江南池店组团：
江南浮桥一带，依托江南高新技术电子信息产业园区，发展轻污染的相关产业，同时建设滨江生活区与沿江景观走廊。
池店镇一带，沿晋江南岸建设生活居住、综合服务等设施；依托XX开发区，继续发展电子信息、生物医药、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品等产业。
紫帽一带，依托出口加工区，精心配置经济辐射力强、科技含量高、优势突出的产业集群，吸引出口型大企业、大项目入驻，培育服务全市产业升级、产品出口的功能。
6、洛秀张坂组团：
坚持高起点、高标准、高品位，充分发挥区位、资源、产业和政策体制等综合优势，打造海西中部台商投资聚集区、对台综合配套改革示范区、先进制造业基地，港口物流业和区域产业创新中心。
7、仙石西滨组团：
在内环快速路以东的环湾核心区域，承担未来高端金融信息服务、商务办公等区域职能。
近期重点深度开发建设江滨片区，远期逐步向西滨一带拓展。
西部的新店一带，重点建设环境优美、功能完善、具有现代气息的综合性生活设施。
8、蚶江祥芝组团：
在石湖路以北的蚶江镇区环湾一带，承担大型市场和物流等职能，预留未来会展发展空间。
石湖路以南的工业区一带，依托石湖作业区，大力发展临港型工业、保税仓储和物流园区；祥芝一带，依托国家一级渔港，建设海洋科技园、国家级渔业基地和区域性水产品批发市场。
9、河市马甲组团：
作为XX的后花园和生态屏障，坚持低密度、生态化开发原则，发挥仰恩大学培育教育科研功能作用，重点发展高新技术、高等教育、生态观光农业、高档住宅，禁止其他一切产业进入该区域。
10、黄塘组团：
以台商创业基地开发建设为契机，引进科技型台资项目，同时配套建设生活服务设施，培育综合性的功能。
11、崇武山霞组团：
依托崇武古城和滨海资源，加强公共服务配套设施架设，重点培育旅游服务职能，培育综合性功能。
12、磁灶组团：
围绕建材陶瓷产业发展与提升，完善城镇生活、服务等设施，培育综合服务功能。
第四章建设条件
第一节基础设施条件
一、交通条件
项目位于XX市中心城区，用地交通北临XX路，东接刺桐路，南侧为江滨北路，西接温陵路。
XX市汽车站、中心客运站分布项目周围，对外交通十分便利。
二、供水条件
XX市现有日供水能力27万吨，新增供水总规模达30万吨/日的XX市金浦水厂已建设完毕，处于试运行阶段，近期规模为日供水能力15万吨，到2020年供水能力将达到每日30万吨。
该水厂建成投产后，将可解决鲤城江南组团的缺水现状。
三、供电条件
XX市区现有井山、城东、东星、江南4座220千伏变，另有清尪变通过110千伏线路供电市区江南浮桥的部分负荷。
2009年我市全社会用电量为298.92亿千瓦时，XX地区电力负荷达到了433万千瓦。
随着经济的发展和用电负荷的增加，2009—2013年XX将新增各类变电站近40座，XX电网将新建500千伏安变电站2座，新增主变容量300万千伏安；新建220千伏安变电站20座，扩建5座，新增主变容量666万千伏安；直供区110千伏安电网将新建110千伏安变电站17座，扩建2座，新增主变容量100.3千伏安。
这些新增的变电站将根据各地经济发展以及用电的负荷增长进行布局，在晋江、石狮、南安布点较多。
该批工程的建成投运，将为XX市经济社会发展提供更加可靠的电力支撑。
项目用电可由城市电网接入，电力供应充足，可满足本项目的用电需求。
四、通信
2008年末全市有广播电台1座，调频广播发射台和转播台8座，广播节目11套，广播综合人口覆盖率为97.9%；电视台1座，一千瓦以上电视发射台和转播台2座，电视节目5套，电视综合人口覆盖率为98.2%。
全市有线电视用户81.75万户，有线广播电视网络干线总长2.95万公里。
XX电信电话用户突破300万户，移动电话实现无盲区覆盖，可以保证通信需求。
可提供国内国际电话服务及各种现代化的电报、电传、特快专递、无线通讯、互联网等电讯邮政服务，可直接通往世界150多个国家和地区。
五、建筑材料来源
本项目建设所需的钢材、水泥、石料、砂等建筑材料可在当地市场上采购，直接汽运到工地。
第二节自然条件
一、地质地貌
XX市所在区域属闽东南沿海大陆边缘坳陷变带中部，地质结构受东北新华系结构控制。
地处长乐－南澳大断裂中段。
第四纪地层极为发育。
岩性主要为花岗岩、长岩和金黑云母花岗岩。
根据《中国地震烈度区划图》（1990），本地区地震烈度为七度。
区域地势由西北向东南海面倾斜，以红土台地、低山丘陵为主，土壤构成主要为红土壤和盐碱土，东南沿海为漏斗型台地岩岸。
二、气候气象
区域属亚热带海洋性季风气候,冬无严寒，夏无酷暑，终年温暖湿润。
冬季多偏北风，夏季多偏南风，年平均风速为3.5m/s，常年风向ENE，频率18%，夏季以SSW风为主，冬季风向多为ENE风，其它季节以ENE风为主；热带风暴或台风在粤东或闽南登陆进，风力可达7-8级，该地区大气稳定度以D类为主。
年平均气温20.6℃，年平均降水量为1170.0毫米，雨量充沛，主要集中在5-8月，年平均相对湿度为76%。
三、地表水
晋江水系是XX市的主要水体，发源于戴云山之麓，流域面积5629平方公里，上游分为东、西两溪。
东溪源于永春县锦斗乡，全长120公里，流域面积1917平方公里，西溪发源于安溪县感德乡，全长l53公里，流域面积31O1平方公里。
东、西两溪于南安市双溪口汇合，干流由汇合口至入海口（前埔）长29公里，其中金鸡水闸至河口长21公里，为感潮河段。
晋江多年平均径流量48.8亿立方米，平均流量为153立方米／秒。
除晋江外，XX市的地表水还有属闽江水系、九龙江水系和独自入海的洛阳江、黄塘溪、林辋溪、九溪等19条流域面积均在100平方公里的河流以及其他一些直接入海的小河，水沟。
四、地下水
地下水资源缺，但水质较好，大部分属矿化度小于1g/L的中性水，境内地下水可分为富孔隙潜水区、中等孔隙潜水区、弱孔隙潜水区和弱裂隙潜水区四类。
地下水已利用率约占可开采的40%，工农业及生活用水80%靠晋江金鸡南渠水源。
五、植被情况
根据“福建植被区划”，XX市植被区系属粤沿海丘陵平原亚热带季雨林，由于长期受到人为活动的影响，原生亚热带雨林多在被利用后，更新不及时，常常呈次生萌芽林或稀疏阳性林，或过渡类型，森林覆盖率低，群落结构简单，林份质量低劣，防风固沙作用弱。
栽培、植被主要有甘薯、花生、蔬菜类等农作种类，播种面积小，复种指数仅为150%-200%左右，产量低。
六、地震
根据国家地震局、建设部震发办[1992]160号关于发布《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规划》的通知，按照《中国地震烈度区划图（2001）》福建省区划一览表，XX市区地震基本烈度为7.0度。
第五章建设方案
本项目位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口，朝西南方向，总规划用地面积18.27万平方米，规划地总建筑面积123.25万平方米。
根据XX市城市总体规划、中心城区规划，拟对区内现有建筑、市政管线及公共设施等进行改造建设，形成清晰的规划组织架构。
成为未来展示XX市城市新貌的重要窗口。
项目区的总体经济技术指标见表5-1，项目各建筑经济技术指标见表5-2。
第一节设计依据
一、《中华人民共和国城市规划》
二、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
三、《福建省城市规划管理技术规定》
四、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
五、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
六、《绿色建筑评价标准》GB/T50278-2006
七、《住宅建筑规范》GB50368-2005
八、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
九、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95（2005））
十、业主提供的项目设计平面图（电子版）及设计说明
十一、业主确认的其它设计要求
表5-1项目总体经济技术指标
序号
项目名称
数量
单位
1
用地面积
18.27
万㎡
2
总建筑占地面积
10．962
万㎡
3
总建筑面积
123.25
万㎡
4
地上建筑面积
91.35
万㎡
5
其中
住宅建筑面积
45
万㎡
商业建筑面积
46.35
万㎡
6
地下建筑面积
31.90
万㎡
7
机动车位
5600
个
8
建筑密度
60%
9
容积率
5.0
10
绿化率
20%
表5-2项目各建筑经济技术指标
序号
名称
建筑面积
（万m2）
层数
（F）
1
购物中心
22.85
8
其中
地上10.7
6
地下12.15
2
2
五星级酒店
4.65
25
其中
地上4.0
22
地下0.65
3
3
商务酒店
0.9
11
其中
地上0.8
10
地下0.1
1
4
甲级写字楼
14.99（全为地上面积）
地上46、地下3
5
写字楼
5.36（全为地上面积）
地上27、地下2
6
室外步行街
12.0
3-4
其中
地上8.0
2-3
地下4.0
1
7
底商商铺
2.5（全为地上面积）
地上2-3、地下1
8
住宅
60
50
其中
地上45.0
47
地下15.0
3
第二节总体规划
一、规划目标
重视区域发展条件，确保规划的前瞻性和土地运作的可操作性。
重视区域公共空间开放性和共享性，建构符合XX市城市发展战略的城市居住和景观空间。
体现人文环境、自然环境、生态环境的和谐统一，立足于“自然、人、文化”相和谐的理念，引入人性化的居住模式，塑造宜人的居住空间环境。
把握地段空间态势，最大限度地回避不利因素，发挥地段优势，强化与周边城市景观联系。
二、规划理念
按照市委、市政府多次专题会的精神，规划设计方案要全面贯彻落实科学发展观，做到科学、合理；民宅，以规划控制为主导，形成具有居住优势的区块模式，便于建设；最大限度地塑造基地内外的综合资源，建立开放的空间网络架构，塑造小区独特的外部空间环境，提升居住品质，提高商业价值；借由地区区位优势，打造凸显XX城市特点，环境品质的绿色，健康宁静的居住空间环境，以及流动、现状、清晰的商业运作模式空间。
三、规划总体布局
人类居住行为的集成是未来市民住宅建设的发展趋势。
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