奥林礼顿营销执行方案.ppt

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本报告是严格保密的。

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2022/10/29前期执行方案前期执行方案莞都国际花城莞都国际花城世联地产世联地产20052005年年1111月月本报告是严格保密的。

p首批（首批（518518套）住宅：

套）住宅：

0606年年55月份达到月份达到70%70%的销售率的销售率（363363套），平均套），平均120120套套/月月p迅速建立项目品牌，迅速建立项目品牌，为后期销售作铺垫为后期销售作铺垫p树立发展商品牌树立发展商品牌目标目标品牌品牌速度速度2本报告是严格保密的。

住宅部分报告大纲住宅部分报告大纲住宅部分报告大纲住宅部分报告大纲市场市场及项目及项目评估评估项目销售执行方案项目销售执行方案展示执行展示执行推广执行推广执行3本报告是严格保密的。

市场概况市场概况市场概况市场概况东港城东港城工程进度：

住宅4层，商场、商业街封顶，现场园林、示范单位等展示条件均未具备，相关销售统一说词亦未确定营销推广：

户外广告更换“即将推出”营造声势，但具体推售时间尚未确定分析：

根据以上竞争对手的工程进度推算，元旦前后均有新货推售/入市。

鸿富花园鸿富花园工程进度：

最后一栋（3梯6层30套）洋房结构施工中营销推广：

自然销售，未作营销推广，以消化前期旧客为主南国雅苑南国雅苑工程进度：

首推4栋外墙施工中，1期部分未推楼栋达到经预售条件营销推广：

首推单位已开售，销售40余套，销售速度一般。

4本报告是严格保密的。

市场展望市场展望市场展望市场展望销售中项目销售中项目将推项目将推项目本项目本项目本项目本项目南国南国1期期698套套东港东港1期期约约200套套鸿富鸿富约约30套套中堂在今年底、明年初，在中堂在今年底、明年初，在售货量将超过售货量将超过10001000套套南国雅苑：

元旦前后一期剩余400套单位推出东港城：

按工程推算，元旦前后推出首批约200套单位鸿富花园：

元旦前后推出最后一栋约30套单位5本报告是严格保密的。

项目工程进度评估项目工程进度评估项目工程进度评估项目工程进度评估1111月月1212月月11月月22月月33月月20052005年年20062006年年样板房开放样板房开放项目封顶项目封顶AA区区1313栋预售证栋预售证临时咨询点完成临时咨询点完成BB区预售证区预售证正式售楼部开放正式售楼部开放6本报告是严格保密的。

项目推出时间横轴图项目推出时间横轴图项目推出时间横轴图项目推出时间横轴图u项目入市时，与南国雅苑、东港城销售时间重叠较大，以上两个项目成为竞争的重点。

20052005东港城东港城南国雅苑南国雅苑本项目本项目1010月月鸿富花园鸿富花园2006200611月月7竞争占位图竞争占位图本项目与竞争对手相比，面积小是吸引年轻客户、本地首次置业客户、以及投本项目与竞争对手相比，面积小是吸引年轻客户、本地首次置业客户、以及投资客的重要条件。

资客的重要条件。

项目名称项目名称产品产品星级评价星级评价南国雅苑南国雅苑u以中等面积三房为主以中等面积三房为主u一梯两户一梯两户u错阳台设计，户户送阳台错阳台设计，户户送阳台东港城东港城u以中等面积三房比例稍多，其余为二房以中等面积三房比例稍多，其余为二房及四房，户型比例较平均及四房，户型比例较平均u四房带入户花园，产品特色普通四房带入户花园，产品特色普通鸿富花园鸿富花园u多层洋房，实用率高多层洋房，实用率高u一梯两户一梯两户u二房、三房各二房、三房各50%50%莞都国际花城莞都国际花城u梯户比较高：

一梯梯户比较高：

一梯4466户户u小面积二房、一房为主小面积二房、一房为主u安静但整体昭示性较弱安静但整体昭示性较弱8竞争占位图竞争占位图本项目与竞争项目相比，在个性差异、特色卖点、档次感均形成与对手本项目与竞争项目相比，在个性差异、特色卖点、档次感均形成与对手的差异性。

的差异性。

项目名称项目名称形象形象星级评价星级评价南国雅苑南国雅苑u岭南风情鲜明岭南风情鲜明u舒适、尊贵、品质感强舒适、尊贵、品质感强u发展商具有一定品牌优势发展商具有一定品牌优势东港城东港城u楼盘昭示性较强楼盘昭示性较强u形象包装不鲜明，缺乏个性和亮点形象包装不鲜明，缺乏个性和亮点鸿富花园鸿富花园u缺乏鲜明的形象包装缺乏鲜明的形象包装莞都国际花城莞都国际花城u大盘形象突出大盘形象突出u项目个性差异明显项目个性差异明显9竞争占位图竞争占位图本项目与竞争项目相比，配套（附加值）资源优势明显，市场竞争力较本项目与竞争项目相比，配套（附加值）资源优势明显，市场竞争力较强，但强，但须现场展示充分配合，优势才能体现从而提升客户信心。

须现场展示充分配合，优势才能体现从而提升客户信心。

须现场展示充分配合，优势才能体现从而提升客户信心。

须现场展示充分配合，优势才能体现从而提升客户信心。

项目名称项目名称配套（附加值）配套（附加值）星级评价星级评价南国雅苑南国雅苑u华润超市、集中形态商业中心华润超市、集中形态商业中心u会所会所u人工水体、岭南风情特色园林人工水体、岭南风情特色园林u市政规划步行商业样板街市政规划步行商业样板街东港城东港城u泳池、会所泳池、会所u海雅超市、集中形态商业中心海雅超市、集中形态商业中心u107107国道商业带国道商业带鸿富花园鸿富花园u上盖式商业街上盖式商业街莞都国际花城莞都国际花城u迈阿密风情热带园林迈阿密风情热带园林u1212万商业配套万商业配套u中堂最大会所中堂最大会所u中堂最大泳池中堂最大泳池u幼儿园幼儿园10竞争占位图竞争占位图由于项目首批单位以小户型为主，总价优势较明显，因此，价格制定及合理由于项目首批单位以小户型为主，总价优势较明显，因此，价格制定及合理运用成为尤为重要的销售策略。

运用成为尤为重要的销售策略。

项目名称项目名称价格价格户均面积户均面积总价总价性价比评价性价比评价南国雅苑南国雅苑2800280011211231.431.4万万东港城东港城23002300未详未详（按（按120120计算）计算）27.627.6万万鸿富花园鸿富花园2200220012012026.426.4万万莞都国际花城莞都国际花城250025007070（首批）（首批）17.517.5万万11竞争占位图竞争占位图本项目与竞争项目相比，本阶段客户群基本一致主力都在中堂，销售中都本项目与竞争项目相比，本阶段客户群基本一致主力都在中堂，销售中都可能分流本项目客户。

可能分流本项目客户。

项目名称项目名称客户客户南国雅苑南国雅苑本地教师本地教师镇政府官员镇政府官员本地原居民本地原居民东港城东港城接受咨询中接受咨询中，以本地原居民为主，以本地原居民为主鸿富花园鸿富花园本地原居民，个别政府机构员工本地原居民，个别政府机构员工莞都国际花城莞都国际花城u本地原居民本地原居民u教师等事业单位员工教师等事业单位员工u镇政府公务员镇政府公务员u外企高管外企高管12竞争占位图竞争占位图目前市场上的推广渠道具有相似性，要想从竞争中突破，需注重推广的准确性及目前市场上的推广渠道具有相似性，要想从竞争中突破，需注重推广的准确性及活动的多样性，以便更大的吸引客户关注，并注意把握各项目销售时机。

活动的多样性，以便更大的吸引客户关注，并注意把握各项目销售时机。

项目名称项目名称推广渠道推广渠道星级评价星级评价南国雅苑南国雅苑户外广告（户外广告（TT牌，道旗）牌，道旗）现场包装（围墙、形象墙，导示系统）现场包装（围墙、形象墙，导示系统）电视电视事件营销事件营销渠道客户（华润、中堂镇政府）渠道客户（华润、中堂镇政府）东港城东港城户外广告（户外广告（TT牌）牌）现场包装（围墙，形象墙）现场包装（围墙，形象墙）渠道客户（中堂镇政府）渠道客户（中堂镇政府）鸿富花园鸿富花园户外广告（新兴路道旗）户外广告（新兴路道旗）现场包装（围墙）现场包装（围墙）莞都国际花城莞都国际花城现场包装（围墙，形象墙）现场包装（围墙，形象墙）13本报告是严格保密的。

产品：

具有面积小的优势，梯户比高的劣势；产品：

具有面积小的优势，梯户比高的劣势；形象：

规模及风情个性突出，成为差异化卖点；形象：

规模及风情个性突出，成为差异化卖点；配套：

具有中堂最多的资源，生活便利，设施完善；配套：

具有中堂最多的资源，生活便利，设施完善；价格：

具有总价低的优势；价格：

具有总价低的优势；客户：

具有客户一致性，可能导致分流；客户：

具有客户一致性，可能导致分流；推广渠道：

营销手法相似的条件下，更精准的针对目标客户推广，不大撒网。

推广渠道：

营销手法相似的条件下，更精准的针对目标客户推广，不大撒网。

竞争占位竞争占位竞争占位竞争占位结论结论结论结论市场切入点：

低总价、生活配套完善的热带风情大社区市场切入点：

低总价、生活配套完善的热带风情大社区14本报告是严格保密的。

南国雅苑工程节点及营销节点南国雅苑工程节点及营销节点南国雅苑工程节点及营销节点南国雅苑工程节点及营销节点99月月1010月月1111月月1212月月11月月20052005年年20062006年年样板房开放样板房开放一期后续单位达到预售条件一期后续单位达到预售条件10.2310.23售中签约售中签约9.189.18认筹认筹1414栋封顶栋封顶临时咨询点完成临时咨询点完成竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析10.1810.18选房选房正式售楼部开放正式售楼部开放15本报告是严格保密的。

竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析南国雅苑南国雅苑开售时间：

10月23日推售单位：

一期住宅14号楼工程进度：

住宅外立面完成、会所首层装修完成，部分园林完成（非主景观园林），4套示范单位完成价格：

约2800元/（首推单位折后实收均价）折扣：

按揭99折，一次性98折促销措施：

认筹额外95折，开售当天额外98折，家电抽奖形象定位：

23万现代岭南风情社区开盘手法：

10月18日样板房开放后，旧客选房，23日集中回流成交签约其他：

引入华润超市（合作意向，尚未最终确定）销售情况：

公开发售当天成交40套左右，成交客户均为本地原居民，成交单位以三房单位为主，个别政府高官购买四房世联观点：

世联观点：

在较高上门量的情况下，在较高上门量的情况下，成交量相对较小，主要原因成交量相对较小，主要原因在于：

在于：

v现场展示不足：

现场展示不足：

岭南风情在岭南风情在展示园林中未能体现展示园林中未能体现v定价较高，与市场期望的价定价较高，与市场期望的价格有一定差距；格有一定差距；v折扣优惠及家电抽奖对客户折扣优惠及家电抽奖对客户吸引力不大（抽奖现场客户吸引力不大（抽奖现场客户反应不热烈，现场销售气氛反应不热烈，现场销售气氛不足）。

不足）。

16本报告是严格保密的。

竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析首推单位户型比例首推单位户型比例首推单位户型比例首推单位户型比例二房二房三房三房四房四房五房五房套数套数60148242（复式）套数比套数比26%63%10%1%面积面积78.5189.85109.02123.27149.94174.03248.66总面积总面积4850.217061.993840.1497.32面积比面积比18%64%14%4%南国雅苑首推单位呈排列式分布，户户南北对流，基本户户望园景（望振兴路南国雅苑首推单位呈排列式分布，户户南北对流，基本户户望园景（望振兴路单位除外，共单位除外，共60套）套）17本报告是严格保密的。

竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析客流及成交情况客流及成交情况客流及成交情况客流及成交情况上门情况上门情况认筹情况认筹情况成交情况成交情况时段时段9月18日10月23日（共5周时间）总量总量200组70个（收筹时间4周）40套周平均周平均40组/周17.5个/周8套/周成交比例成交比例35%（认筹量/上门量）成交比例：

20%解筹率：

57%18本报告是严格保密的。

竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析竞争对手分析南国雅苑推广渠道：

户外广告：

项目工地围墙形象墙中堂户外广告牌107沿路立柱广告牌，直到万江107沿路道旗电视广告：

城区、东城、南城事件营销：

9月18日中堂大型表演公关活动10月23日现场开盘表演及抽