大盘开发模式及策略思考.ppt

大盘开发模式及策略思考.ppt

《大盘开发模式及策略思考.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大盘开发模式及策略思考.ppt（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1本报告严格保密大盘开发模式及策略思考大盘开发模式及策略思考2本报告严格保密引引言言超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。

超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。

随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。

大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性性，而不是其单一性-雅各布斯雅各布斯美国大城市的死与生美国大城市的死与生3本报告严格保密以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。

以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。

大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。

义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。

大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功能复合的和谐社区。

能复合的和谐社区。

模块二模块二模块一模块一模块三模块三大盘发展与发展规律大盘发展与发展规律国内外成功大盘开发模式国内外成功大盘开发模式对大盘开发的认识与启示对大盘开发的认识与启示4本报告严格保密第一部分：

关于大盘发展与大盘价值第一部分：

关于大盘发展与大盘价值5本报告严格保密价值价值认识认识第一层面：

第一层面：

住宅与居住、商业、商务等功能的组合。

第二层面：

第二层面：

体量（规模）与大盘的社会影响力。

第三层面：

第三层面：

开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。

大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。

社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。

大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地地10万平米以上，建筑面积在万平米以上，建筑面积在30万平米以上。

万平米以上。

关于大盘关于大盘传统对大盘物业类型的理解是住宅物业；大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。

传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模；大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。

传统对大盘价值的理解表现为开发利润；大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。

6本报告严格保密大盘与小盘大盘与小盘大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。

成于合适功能配比、分期规划和启动策略。

小盘建设小盘建设大盘大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同发展长期价值增长为指导思想小盘小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现大盘开发大盘开发小盘建楼，大盘造城；小盘建楼，大盘造城；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；大盘开发成功基本点：

大盘开发成功基本点：

I.发展战略与定位II.功能配比III.分区开发规划IV.启动与分期计划。

7本报告严格保密大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间现代主义大盘现代主义大盘后现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘新都市主义大盘新都市主义新都市主义的基本精神是社区设计必须将社区设计必须将公共空间的重要性置公共空间的重要性置于私人利益之上于私人利益之上；注注重邻里关系，关注人重邻里关系，关注人与自然的和谐发展与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。

大盘发展大盘发展192019601980目前目前19601980城市功能分区城市功能分区住宅是居住的机器；“公园中的高楼”；场所精神场所精神历史、文化与传统；建筑内在品质；和谐空间和谐空间公共空间；功能符合协调；第一阶段：

住宅楼宇住宅楼宇开发；开发；第二阶段：

住宅小区住宅小区开发；开发；第三阶段：

大规模住大规模住区开发。

区开发。

8本报告严格保密大盘在中国大盘在中国我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流据统计2007年底，全国建筑面积在50万平方米以上的在建、拟建大盘项目300个以上，几乎遍布所有中心城市；大盘由于规模优势、配套相对齐全与营销宣传上的优势，对城市的影响力大大强于小盘，大盘不但价格高，而且相对而言获得更多的开发利润。

哈尔滨哈尔滨“大盘风大盘风”席卷大地席卷大地郑州郑州济南济南上海上海南昌南昌深圳深圳重庆重庆西安西安南宁南宁昆明昆明广州广州长沙长沙成都成都9本报告严格保密大盘开发能否成功？

能否带来城市发展、区域增值大盘开发能否成功？

能否带来城市发展、区域增值？

能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考？

能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源；开发风险评估与应对开发风险评估与应对定位及规划设计定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。

波托菲诺总占地面积波托菲诺总占地面积8080万平方米、建筑面积万平方米、建筑面积108108万平方米万平方米;华侨城建设经过华侨城建设经过2020年，已经成为年，已经成为“旅游旅游+地产地产”成功开发模式样板成功开发模式样板;波托菲诺纯水岸四期，实现均价波托菲诺纯水岸四期，实现均价55万元万元/以上。

以上。

波托菲诺意大利小镇华润万象城大盘反思大盘反思烂尾：

开发商永远的痛烂尾：

开发商永远的痛准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。

违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃是大盘成功的基本保证。

违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃10本报告严格保密大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造定位设定位设计阶段计阶段地产项地产项目价值目价值标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低；标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低；营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项目增值，增加项目吸引力。

经营成功使项目增值，增加项目吸引力。

后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。

后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。

地产项地产项目价值目价值定位规划设计价值建设标准化大盘价值创造大盘价值创造项目建项目建设阶段设阶段推广营推广营销阶段销阶段推广营销附加价值定位规划设计价值运营附加价值定位设定位设计阶段计阶段项目建项目建设阶段设阶段推广营推广营销阶段销阶段项目运项目运营阶段营阶段推广营销标准化建设标准化时间时间时间时间11本报告严格保密第二第二部分：

国内外成功大盘开发模式研究部分：

国内外成功大盘开发模式研究12本报告严格保密通过对国内外多个大盘分析通过对国内外多个大盘分析中心城镇中心城镇开发模式开发模式紧缩城市紧缩城市开发模式开发模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。

新市镇开新市镇开发模式发模式主题社区主题社区开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式郊区陌生区大盘开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。

开发模式开发模式紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式13本报告严格保密主题社区模式：

通过社区的特定生活主题吸引特主题社区模式：

通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发模式一：

模式一：

主题社区模式主题社区模式主题社区开发模式主题社区开发模式核核心心驱驱动动方方式式：

在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。

教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。

通过主题主题吸引消费者的关注吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环完善的社区配套和良好的社区环境境消除消费者的心理抗性。

绿地：

2003年“老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“绿地21城”位于上海后花园总面积50万平方公里的昆山花桥国际商务城一侧，面积达13平方公里万。

由一前度假社区绿地国际家园、二期尊老社区孝贤坊、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。

老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备。

14本报告严格保密老年、医疗服务老年、医疗服务教育、文化教育、文化健康、运动健康、运动健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力奥林匹克花园的健康主题：

奥林匹克花园的健康主题：

体育场、体育馆、名牌学校的引进-体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场-商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施-居住中心。

深圳桃源居的教育主题：

深圳桃源居的教育主题：

建立了学校教育、社区教育与家庭教育相结合的完善的终身教育体系。

终身教育体系的特点是终身性和全员性。

由中国妇女基金会委托宝安区社区教育中心开展的桃源居妇女教育，填补了国内妇女教育的五项空白。

上海绿地上海绿地2121城尊老社区主题城尊老社区主题老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急救助完备。

15本报告严格保密主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设主题社区开发主题社区开发模式基本特征模式基本特征主题鲜明主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，主题成为项