商业地产策略与招商原则.ppt
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/笔趣阁主要内容主要内容商业地产概念及种类商业地产概念及种类商业地产的开发流程商业地产的开发流程商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划商业地产的招商原则商业地产的招商原则商业地产概念及种类商业地产概念及种类商业地产的概念及种类商业地产的概念及种类住宅地产开发价值链住宅地产开发价值链:
土地土地+建筑材料建筑材料+劳动力劳动力=住宅产品住宅产品购买购买:
土地土地建筑材料建筑材料劳动力劳动力=住宅产品住宅产品出售出售:
房屋房屋收益收益:
一次性产品增值一次性产品增值商业地产的概念及种类商业地产的概念及种类商业地产开发价值链商业地产开发价值链:
土地土地+建筑材料建筑材料+劳动力劳动力+商业经营商业经营=商业地产商业地产购买购买:
土地土地建筑材料建筑材料劳动力劳动力出售出售:
商品商品服务服务收益收益:
长期商业增值长期商业增值商业经营商业经营商业地产的概念及种类商业地产的概念及种类商业地产的种类商业地产的种类:
购物中心购物中心（ShoppingMall）（ShoppingMall）：
大都会购物广场：
大都会购物广场百货地产百货地产:
重庆百货重庆百货茂业百货茂业百货新世纪百货新世纪百货专业市场专业市场:
朝天门服装批发市场朝天门服装批发市场盘溪农产品市场盘溪农产品市场旅游地产旅游地产:
洪崖洞洪崖洞文化地产文化地产:
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奥特莱斯奥特莱斯社区邻里型地产社区邻里型地产:
社区商业社区商业商业地产的开发流程商业地产的开发流程流程三流程三流程四流程四流程五流程五流程六流程六流程一流程一确定开发项目具体地址项目投资财务分析（静态动态）项目系统定位前期市场调研分析项目规划设计及施工项目招商推广策划流程七流程七项目开业及经营管理流程二流程二商业地产开发的主要工作流程商业地产开发的主要工作流程利润利润风险风险高利润高利润中高利润中高利润中低利润中低利润低利润低利润低风险低风险中低风险中低风险中高风险中高风险高风险高风险次主力店次主力店（小型超市小型超市折扣店折扣店）专卖店专卖店（大型精品店大型精品店）个体店个体店（连锁店连锁店便利店便利店）商业业态风险与经营利润成正比商业业态风险与经营利润成正比主力店主力店（零售零售百货百货）商业地产的定位策略商业地产的定位策略商圈饱和度指数：
商圈饱和度指数：
TRS=TRS=CCRERERFRFTRS:
TRS:
某地区某商品商业饱和指数某地区某商品商业饱和指数C:
C:
某地区购买某商品的潜在顾客人数某地区购买某商品的潜在顾客人数RE:
RE:
某地区顾客平均购买额某地区顾客平均购买额RF:
RF:
某地区经营同类商品商店营业总面积某地区经营同类商品商店营业总面积例例1:
1:
龙湖大社区洗浴服务商业饱和度测量龙湖大社区洗浴服务商业饱和度测量,龙湖大社区洗浴服务潜在顾客数量龙湖大社区洗浴服务潜在顾客数量为为1000010000人人,每人每月平均消费额为每人每月平均消费额为300300元元,该地区现有洗浴中心营业面积为该地区现有洗浴中心营业面积为2000020000平米平米,则商圈饱和度为则商圈饱和度为:
10000100003003002000020000=150=150例例2:
2:
加州大社区洗浴服务商业饱和加州大社区洗浴服务商业饱和度测量度测量,加州加州大社区洗浴服务潜在大社区洗浴服务潜在顾客数量为顾客数量为2000020000人人,每人每月消费每人每月消费额为额为200200元元,该地区现有洗浴中心营该地区现有洗浴中心营业面积为业面积为60006000平米平米,则商圈饱和度则商圈饱和度为为:
200002000020020060006000=667=667商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业定位商业定位商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业服务对象特征分析与定位商业服务对象特征分析与定位区域区域年龄年龄性别性别收入收入职业职业其它其它目标客户群体目标客户群体香港城目标客户群体香港城目标客户群体:
区域区域:
江北江北渝北渝北渝中为主渝中为主年龄年龄:
15:
15至至3535岁岁性别性别:
女性为主女性为主收入收入:
中等偏下收入中等偏下收入1200-25001200-2500元元其它其它:
商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业规模直接影响辐射半径商业规模直接影响辐射半径商业类型商业类型规模（平米）规模（平米）辐射半径辐射半径邻里型邻里型50-2000.5KM50-2000.5KM社区型社区型200-5000.5-1KM200-5000.5-1KM地区型地区型500-200001-3KM500-200001-3KM城市型城市型10000-1000003-15KM10000-1000003-15KM超级型超级型50000-20000010-50KM50000-20000010-50KM宜家辐射半径可能超过宜家辐射半径可能超过200KM200KM商业地产的定位策略商业地产的定位策略档次定位与客户定位、规模定位互为影响档次定位与客户定位、规模定位互为影响新世纪沃尔玛新世纪沃尔玛新世纪远东超市新世纪远东超市新世纪新世纪屈臣氏屈臣氏社区零售店社区零售店7-117-11档次档次规模规模新世纪新世纪沃尔玛沃尔玛远东超市远东超市屈臣氏屈臣氏商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业选址的原则商业选址的原则商业选址的四大原则商业选址的四大原则可视性原则可视性原则接近购买力原则接近购买力原则聚集原则聚集原则交通易达性原则交通易达性原则汇祥好莱坞？
汇祥好莱坞？
u步行街的可视性步行街的可视性u步行街的可视性步行街的可视性星河湾社区商业步行街星河湾社区商业步行街外街外街星河湾社区商业步行街星河湾社区商业步行街内街内街u步行街的可视性步行街的可视性广州雅居乐广州雅居乐u步行街的可视性步行街的可视性店招可视区店招可视区橱窗可视区橱窗可视区商业地产的定位策略商业地产的定位策略业态业种业态业种业态：
商业经营形态，如超市、百货业态：
商业经营形态，如超市、百货业种：
按商品种类划分的店铺，如粮店、鞋店业种：
按商品种类划分的店铺，如粮店、鞋店业态定位就是功能定位业态定位就是功能定位广东东莞华南广东东莞华南MALLMALL业态比例业态比例三大主力业态：
零售、餐饮、娱乐三大主力业态：
零售、餐饮、娱乐商业地产的定位策略商业地产的定位策略主题定位主题定位商业经营的概念或者商业消费的价值商业经营的概念或者商业消费的价值若无主题若无主题,则考虑季节或节庆类主题活动则考虑季节或节庆类主题活动例如例如:
日本东京日本东京迪斯尼迪斯尼海上乐园（世界上最大的样板海上乐园（世界上最大的样板区，商业主题）区，商业主题）香港兰桂坊香港兰桂坊嘉年华节庆主题（节点主题）嘉年华节庆主题（节点主题）重庆得意世界的主题？
重庆得意世界的主题？
苏和苏和88号号爱上爱上真爱真爱COTTON商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划中庭中庭建筑建筑结构构外部流线外部流线出入口出入口内内部流部流线商业规划商业规划层数数外部动线的两个基本分离外部动线的两个基本分离人流动线与车流动线分离人流动线与车流动线分离客货车流动线分离客货车流动线分离商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划出入口设置在出入口设置在来店人数最多的路径附近来店人数最多的路径附近最集中的车站附近最集中的车站附近最靠近主要路段的地方最靠近主要路段的地方最开阔，可视性最好的地方最开阔，可视性最好的地方注意：
同一朝向尽量减少出入口的数量注意：
同一朝向尽量减少出入口的数量u步行街的人流步行街的人流城隍庙商业街城隍庙商业街城市主干道城市主干道引入人流引入人流引入人流引入人流一中心多轴线的商业平面设计一中心多轴线的商业平面设计位于天一广场东南角传统的位于天一广场东南角传统的城隍庙购物中心为天一广场城隍庙购物中心为天一广场的人流量提供了保证。
的人流量提供了保证。
哥特式风格的天主教堂和历哥特式风格的天主教堂和历史建筑为天一广场增添了异史建筑为天一广场增添了异域和历史元素。
域和历史元素。
水晶街中的水景商业成为天水晶街中的水景商业成为天一广场最大的亮点之一。
一广场最大的亮点之一。
中心广场地下停车库中心广场地下停车库地上停车库地上停车库地下自行车停车库地下自行车停车库各个商业建筑利用廊桥相连，是消防各个商业建筑利用廊桥相连，是消防需要，更是商业人流动线设计的需要。
需要，更是商业人流动线设计的需要。
商业商业VI设计及店面包装。
设计及店面包装。
品牌一览表品牌一览表外街建筑立面外街建筑立面内街建筑立面内街建筑立面内街建筑立面内街建筑立面内街庭院内街庭院内街橱窗设计内街橱窗设计商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划中庭的作用中庭的作用平面商业空间的调节平面商业空间的调节整体商业资源的整合整体商业资源的整合楼层商业效果的展示楼层商业效果的展示楼层人流的交通组织楼层人流的交通组织商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划上海恒隆广场上海恒隆广场恒隆广场中庭良好可视性恒隆广场中庭良好可视性梅梅龙镇广广场中庭设计商业可视性中庭设计商业可视性最高，商业铺面均好性好，商业最高，商业铺面均好性好，商业价值得到最大提升。
价值得到最大提升。
商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划传统大型商业建筑层数传统大型商业建筑层数不超过不超过88层层负一层：
精品超市负一层：
精品超市一层：
化妆品、包、鞋、表一层：
化妆品、包、鞋、表二层：
少女时尚二层：
少女时尚三层：
淑女服饰三层：
淑女服饰四层：
绅士馆四层：
绅士馆五层：
运动休闲五层：
运动休闲六层：
家电六层：
家电七层：
美食天地或娱乐城七层：
美食天地或娱乐城但是，但是，在发达国家和城市出现超过在发达国家和城市出现超过1818层的商业建筑层的商业建筑商业地产的招商原则商业地产的招商原则原则三原则三原则四原则四原则五原则五原则六原则六原则一原则一业态分配比例原则业态分配比例原则多元经营方式原则多元经营方式原则同业差异异业互补原则同业差异异业互补原则统一形象原则统一形象原则主力店招商先行原则主力店招商先行原则租金优惠原则租金优惠原则原则七原则七统一服务及管理原则统一服务及管理原则原则二原则二商业地产的招商原则商业地产的招商原则商业地产的招商原则商业地产的招商原则原则一原则一业态分配比例原则业态分配比例原则业态分配比例原则：
业态分配比例原则：
就是商场应该根据自身的经营规划，确定就是商场应该根据自身的经营规划，确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。
例情况。
一般，三大主力业态比例：
一般，三大主力业态比例：
零售：
餐饮：
娱乐零售：
餐饮：
娱乐44：
33：
22商业地产的招商原则商业地产的招商原则原则二原则二统一形象原则统一形象原则大型商业或购物中心是一种多业态组织的大型商业或购物中心是一种多业态组织的商业模式，是一个拥有明确经营主题和巨商业模式，是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业，通过统一、鲜大创造力的品牌形象企业，通过统一、鲜明的主题形象创造最佳的招商吸引力。
明的主题形象创造最佳的招商吸引力。
商业地产的招商原则商业地产的招商原则同业差异：
避免同质化带来的恶性竞争。
同业差异：
避免同质化带来的恶性竞争。
异业互补：
提高商业整体吸引力和竞争力。
异业互补：
提高商业整体吸引力和竞争力。
原则三原则三同业差异异业互补原则同业差异异业互补原则商业地产的招商原则商业地产的招商原则原则四原则四多元经营方式原则多元经营方式原则主力零售店尽量自营一部主力零售店尽量自营一部分分,发展商可与知名商业管发展商可与知名商业管理公司合作组建经营公司理公司合作组建经营公司.主力零售店尽量自营一部主力零售店尽量自营一部分
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