壹号座品营销思路分解.pptx

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壹号座品营销思路分解2018目录一、项一、项目情况目情况二、营销思路分类二、营销思路分类三、营销执行三、营销执行部署及目标分解部署及目标分解四、营销推广四、营销推广一、项目情况一、项目情况项目基本情况写字楼分类及数量商铺分类及数量项目基本情况项目基本情况壹号座品当前物业包含办公和商业，其中大部分已经处于销售或租赁状态，租赁和销售房源未重叠，目前剩余产品大致分为：

未租未售类产品（少量整层单位和其他零散单位）和已租未售类产品（部分整层单位和其他零散单位）两类产品。

写写字楼分类及数量字楼分类及数量AA座写字楼房源分类及数量座写字楼房源分类及数量朝向已售已租未售未租未售建面房源特点西&北1412138双向采光、北侧无遮挡、景观优美，价值等级AA级北4434126-139北侧无遮挡、景观优美，价值等级CC级北&东1511181双向采光、北侧无遮挡、景观优美，价值等级AA级东381119132-151私密性高、通风性能良好，价值等级CC级东&南845174双向采光、短期内南侧无遮挡，价值等级BB级南&西2168119双向采光、短期内南侧无遮挡，价值等级BB级西1161670-97视线距离较短、私密性稍差、略显西晒，价值等级DD级合计合计151325570-181壹号座品A栋写字楼共计238套房源，目前已售出房源151套、未售房源87套（已租未售房源32套、未租未售房源55套）。

在未售房源中，A级房源5套、B级房源23套、C级房源37套、D级房源22套。

注：

根据各户型朝向、采光、景观等综合条件评定户型价值4级，其中A级价值最高、D级价值最低BB座写字楼房源分类及数量座写字楼房源分类及数量朝向已售已租未售未租未售建面房源特点西&北647145双向采光、北侧无遮挡、景观优美，价值等级AA级北171222137-151北侧无遮挡、景观优美，价值等级CC级北&东556150双向采光、北侧无遮挡、景观优美，价值等级AA级南8915115-222仅南侧采光，短期内南侧无遮挡，价值等级DD级合计合计363050115-222壹号座品B栋写字楼共计116套房源，目前已售出房源36套、未售房源80套（已租未售房源30套、未租未售房源50套）。

在未售房源中，A级房源22套、C级房源34套、D级房源24套。

注：

根据各户型朝向、采光、景观等综合条件评定户型价值4级，其中A级价值最高、D级价值最低写字楼分类及数量写字楼分类及数量商业房源分类及数量商业房源分类及数量楼层已售已租未售未租未售建面房源特点一层162531-337紧邻主大街、昭示性强、告知性强、价值最高二层004534-324对外私密性强、告知性弱、价值弱于一楼三层0311650-234对外私密性强、告知性弱、价值弱于二楼四层2002121、2224对外私密性强、告知性弱、价值弱于三楼五层2002089、2158对外私密性强、告知性弱、价值弱于四楼合计合计20336631-2224壹号座品商铺房源共计119套，目前已售出房源20套、未售房源99套（已租未售房源33套、未租未售房源66套）。

因商铺各层位置不同、单层各房源位置不同，具体价值暂不细分。

注：

因各层商铺、各商铺价值评定较为复杂，此处暂未分级商铺分类及数量商铺分类及数量二、二、营销思路分类营销思路分类基本营销思路已租未售房源营销方式未租未售房源营销思路当前，壹号座品可售房源分为已租未售、未租未售两种，其中已租未售房源可使用带租约形式销售，因当前已不允许“返租约”，可采用其他措辞方式代替。

已租未售房源可售房源纯投纯投资资/短期内自己不经营短期内自己不经营可交由广电集团或物业进行统一招商运营，客户获得出租收益，并交纳招商费用。

附赠装修材料或桌椅等。

自购自营自购自营/自行出租自行出租可享受赠送装修材料或桌椅活动，为后期经营装修节约费用。

未租未售房源基本营销思路基本营销思路注：

在签订购房合同时签订附属协议（委托协议、委托书）及装修赠送协议已租未售房源最大特色是附带了租约性质，对客户而言，属于优先选择的产品。

目前政府以严禁“返租金”，但可以使用其他方式替换，已达到同等效果。

说明：

委托协议需根据当前出租房源使用期限问题为客户提供5年、10年、15年等多种选择，在委托年限中按照当年招商收益按比例支付收益分成。

可售房源签订购买合同签订委托协议及委托书统一招商自己经营租赁合同到期交房注：

在签订购房合同时签订附属协议（委托协议、委托书）及装修赠送协议已租未售房源营销方式已租未售房源营销方式未租未售房源销售方式将以客户定位形式出现，为客户推荐两种购买选择：

自购自营/自行出租、纯投资/短期内不自己经营。

其中纯投资客户需签署委托经营协议，以增加房源使用率。

可售房源自购自营自行出租纯投资/不自己经营签订购买合同交房签订购买合同签订委托经营协议统一招商注：

在签订购房合同时签订附属协议（委托协议、委托书）及装修赠送协议未租未售房源营销方式未租未售房源营销方式三、营销执行部署及目标分解三、营销执行部署及目标分解营销中心及资料整改渠道管理及上客营销目标分解执行部署营销节点根据项目营销特点将推广时间线拆分成前期准备、销售、渠道管理、活动、宣传五条主线，其中销售、活动、宣传均滞后于前期准备。

注：

以2018年6月初入场为基时间线房源销售前期准备渠道管理项目宣传各类活动2018年6月初人员入场2018年6月中旬2018年7月初2019年12月2018年6月底进场期推广期持销期尾盘期执行部署执行部署2018年10月底根据对天财地产前期经营项目的经验、对当前主要在售写字楼项目对比，未来接手壹号座品后，为保证项目销售工作的进行，天财地产将重新组建项目营销分部，初步配备销售经理1名、渠道经理1名、置业顾问4名、销售秘书1名，销售总监及策划另行安排。

壹号座品营销分部销售总监销售经理1名策划渠道经理1名根据销售需要另行安排根据销售需要另行安排销售线4名销售秘书1名注：

渠道经理负责渠道对接与上客管理；销售总监从整体把控销售及策划方向；策划重点寻找项目卖点、亮点以及协助置业顾问解决相关营销难点等；销售秘书将着重辅助销售的相关工作销售总监及策划将根据工作情况另行安排。

人员配置人员配置进场期6月初到中旬销售前期准备工作，主要为修改DM单、资料等壹号座品营销节点可分为内容整改、营销宣传、持效期、清盘期四步，以2018年6月初入场为基，场内外内容整改时间不低于10天，其次启动并加大营销宣传、启动渠道带动作用，最终达到加快去化的目的。

一二三四推广期6月中旬至月底约20天以全新的内容、全新的包装推广项目；渠道宣讲等为主持销期7月初起通过各类活动、渠道宣传等作用带动，积累客户并快速去化预计每月销售2000万元，整体去化周期预计18个月清盘期清盘期2019年12月起去化率达到95%以上，通过其他方式筛选精准客户缓慢去化销售节点销售节点在进场后，天财地产将在第一时间进行营销中心物料准备、材料修改、楼书制定，将根据当前写字楼市场、客户心态、项目特色等内容整体改变对外形象，以全新的包装迎接客户上门。

熟悉项目周边情况熟悉项目自身情况寻找项目亮点考察竞品项目楼市样式考察竞品项目资料样式考察竞品项目客户来源组成修改定制项目楼市修改定制项目资料完成客户属性及来源定位对营销中心进行重新布置对营销中心功能分区定义置业顾问入场市场考察项目材料修改重新布置营销中心（所属时间节点）进场期营销中心及资料整改营销中心及资料整改目前九联行已经成立，在渠道上将启动九联行资源，联合推广壹号座品，与此同时也将制定并执行新的渠道拓展计划，以保证、支撑项目高速去化。

九联行新拓渠道一新拓渠道二统一宣传推广带客看房促成成交渠道管理及上客渠道管理及上客预计通过一年半时间的销售，使壹号座品产品去化率达到95%以上，其中前期3个月做的宣传、推广作用较多，去化量略少，后期将逐步增加。

注：

以2018年6月初入场为基时段时段宣传起步阶段宣传起步阶段宣传持续阶段宣传持续阶段快速去化阶段快速去化阶段尾盘阶段尾盘阶段大概时间分段2018.6-2018.72018.7-2018.102018.10-2019.122019.12-2020.6主要工作内容项目宣传举办各类活动增加渠道数量项目宣传举办各类活动增加渠道数量项目宣传圈层活动增加渠道数量筛选精准客户寻找精准客户缓慢抬高价格营销去化目标500万/月800万/月15000-2000万/月500万/月营销目标分解营销目标分解四、营四、营销推广销推广推广形式&活动费用说明因近两年传统媒体在广告页宣传及影响力逐渐降低，壹号座品宣传形式将采用网络+移动端的形式展开，其中网络将调研当前长沙市各大网站对房产宣传及影响力后进行决定。

壹号座品宣传推广形式壹号座品宣传推广形式宣传推广形式宣传推广载体宣传推广目的预期效果网站（后期决定网站名称）广而告之、提升项目知名度在市民范围内形成较大知名度微信朋友圈、公众账号广而告之、提升项目知名度在市民范围内形成较大知名度宣传单页DM单广而告之、提升项目知名度在市民范围内形成较大知名度渠道宣传渠道（客户版PPT）提升客户群体的购买意愿提升成交量APP（后期决定APP名称）在目标主要客群中提升知名度提升目标客群数量升值价值PPT宣讲/客户版资料提升老客户带客意愿提升目标客群数量推广形推广形式式为提高客户群体数量、提升销售速度，在“推广期”后期将启动各类宣传活动，主要以圈层活动、宣讲活动等形式为主，意在提升在圈层范围内的影响力和知名度，进而促进成交。

壹号座品活动形式壹号座品活动形式活动分类活动形式客群定位活动频次圈层活动品鉴会意向客户1次/4个月投资宣讲投资人员、新老客户1次/4个月行业发展探讨会写字楼经营者、私企老板1次/4个月发展融合探讨会各行业领先者1次/4个月暖场活动节庆活动市民、新老客户1次/1个月其他活动市民、新老客户1次/1个月活动活动形式形式因目前项目知名度、影响力偏低，故需从营销费用中抽取3%销售额作为各类活动宣传经费，包括项目资料的印发、活动举办经费等。

活动宣传资料需求策划方案费用估算方案报备费用审批活动进行资料印发费用报销费用说明费用说明THANKYOU2018.5