基于房地产项目开发流程的全过程项目工程管理.ppt
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2010年春季制度培训年春季制度培训荣盛房地产发展股份有限公司荣盛房地产发展股份有限公司工程部工程部二二一一年三月六日年三月六日基于荣盛房地产项目开发流程的全过程项目工程管理一、本次培训的主题一、本次培训的主题
（一）荣盛房地产项目开发流程
（一）荣盛房地产项目开发流程11、荣盛房地产项目开发流程是荣盛发展十年住、荣盛房地产项目开发流程是荣盛发展十年住宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。
宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。
22、荣盛房地产项目开发流程的宗旨、目的和意、荣盛房地产项目开发流程的宗旨、目的和意义。
义。
33、荣盛房地产项目开发流程中所阐释的两个重、荣盛房地产项目开发流程中所阐释的两个重要指导思想。
要指导思想。
44、荣盛房地产项目开发流程的八条主线与四个、荣盛房地产项目开发流程的八条主线与四个阶段。
阶段。
（二）公司
（二）公司20102010年度工程管理目标年度工程管理目标20102010年是公司三五规划的第五年，目标的顺利完成与否对三五规划年是公司三五规划的第五年，目标的顺利完成与否对三五规划的最终实现具有十分重要的意义。
的最终实现具有十分重要的意义。
20102010年公司生产目标是：
实现开工面年公司生产目标是：
实现开工面积约积约280280万平米，单体竣工面积约万平米，单体竣工面积约150150万平米，新增交房面积约万平米，新增交房面积约8080万平米。
万平米。
公司公司20092009年工作的重点是年工作的重点是“项目项目”，“项目项目”工作的中心环节是工作的中心环节是“项目的建设与管理项目的建设与管理”，“项目建设与管理项目建设与管理”的核心目标是不断的核心目标是不断“提高品提高品质，降低成本，提高效率，加快节奏质，降低成本，提高效率，加快节奏”。
由此衍生出的三个关键词是。
由此衍生出的三个关键词是“成本成本”“”“品质品质”“”“进度进度”。
其中，。
其中，“成本成本”控制是公司生产系统控制是公司生产系统20092009年年度工作的重中之重。
度工作的重中之重。
公司公司20102010年工作重点是年工作重点是“坚守高周转、高效率、低成本的传统优势，坚守高周转、高效率、低成本的传统优势，保持核心竞争力。
保持核心竞争力。
”“”“持续加强工程管控，确保项目建设既好又快。
持续加强工程管控，确保项目建设既好又快。
”总结起来就是总结起来就是“多、快、好、省多、快、好、省”。
突出。
突出“快快”。
可以看出，工程管理的终极目标是。
可以看出，工程管理的终极目标是。
（一）
（一）工程管理主线上的四个阶段：
工程管理主线上的四个阶段：
1、规划、设计阶段；、规划、设计阶段；2、预算、招标采购阶段；、预算、招标采购阶段；3、开工建设阶段；、开工建设阶段；4、竣工验收阶段；、竣工验收阶段；二、不同开发阶段的工程管理二、不同开发阶段的工程管理重点与制度支撑。
重点与制度支撑。
（二）公司现行工程管理制度（工程部）分类制度名称文件号质量项目实施阶段质量管理办法荣盛发展2008第76号“荣盛杯”评选办法荣盛发展2007第34号进度项目工程进度管理办法荣盛发展2006第18号项目开发周期记录考核评比办法荣盛发展2009第37号安全建设工程安全文明施工管理办法荣盛发展2005第08号超高层建筑安全文明施工指引荣盛发展2009第197号资料施工阶段内部工程资料管理办法荣盛发展2005第50号人力内部工程师管理办法荣盛发展2007第96号其他项目实施阶段工程监理管理办法荣盛发展2005第45号（住宅）项目后评价管理办法荣盛发展2009第97号房地产重要开发节点的标准荣盛发展2009第116号11、品质管理：
、品质管理：
（11）品牌的基础是品质；）品牌的基础是品质；（22）品质包含产品品质和服务品质；）品质包含产品品质和服务品质；（33）品质品质=品位品位+质量；质量；这一阶段恰恰是品质管理的重要阶段，支撑制度为这一阶段恰恰是品质管理的重要阶段，支撑制度为荣盛荣盛杯评选办法杯评选办法。
22、进度管理：
、进度管理：
（11）这一阶段是目前制约整体开发效率提升的）这一阶段是目前制约整体开发效率提升的主要因素主要因素，支撑制度为支撑制度为项目开发周期记录考核评比办法项目开发周期记录考核评比办法。
33、成本管理：
、成本管理：
（11）这一阶段是全流程全面成本管理中除土地之外的首个）这一阶段是全流程全面成本管理中除土地之外的首个重要阶段。
重要阶段。
沧州文景苑调整规划的实例、限额设计沧州文景苑调整规划的实例、限额设计（三）规划、设计阶段的工程管理与制度支撑11、品质管理：
、品质管理：
这一阶段的品质管理主要是施工图审查、技术标准制定和利这一阶段的品质管理主要是施工图审查、技术标准制定和利用招标过程中施工单位考察、招标文件质量要求编制、招投标用招标过程中施工单位考察、招标文件质量要求编制、招投标说明与答疑等环节对施工单位明确甲方质量要求，并利用合同说明与答疑等环节对施工单位明确甲方质量要求，并利用合同进行契约管理；包括今年新提出的部品管理进行契约管理；包括今年新提出的部品管理。
22、进度管理：
、进度管理：
（11）这一阶段主要是甲方施工组织设计，支撑制度为）这一阶段主要是甲方施工组织设计，支撑制度为甲方甲方施工组织设计标准施工组织设计标准。
（22）这一阶段还是开工前手续与现场、预算与招标、内部招）这一阶段还是开工前手续与现场、预算与招标、内部招标与外部招标等工作穿插的重要环节。
标与外部招标等工作穿插的重要环节。
33、成本管理：
、成本管理：
（11）这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计之后的重）这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计之后的重要阶段，主要原则就是充分竞争。
要阶段，主要原则就是充分竞争。
44、安全文明管理：
安全文明管理：
（四）预算、招标采购阶段的工程管理与制度支撑11、品质管理：
、品质管理：
（11）这一阶段的品质管理主要建造质量控制，突出三个优秀质量控制方）这一阶段的品质管理主要建造质量控制，突出三个优秀质量控制方法，两个重要管理环节，支撑制度为法，两个重要管理环节，支撑制度为项目实施阶段质量管理办法项目实施阶段质量管理办法。
（22）重视工艺工法的三级培训重视工艺工法的三级培训与与交底交底，重视工序前质量预控，邯郸经验，重视工序前质量预控，邯郸经验。
22、进度管理：
、进度管理：
（11）这一阶段主要是甲方施工组织设计的执行与落实，支撑制度为）这一阶段主要是甲方施工组织设计的执行与落实，支撑制度为甲甲方施工组织设计标准方施工组织设计标准。
（22）这一阶段的进度管理还应注意对施工单位人机料法环的关注与监控，）这一阶段的进度管理还应注意对施工单位人机料法环的关注与监控，支撑制度为支撑制度为项目工程进度管理办法项目工程进度管理办法。
33、成本管理：
、成本管理：
这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计、招标采购之后的又一这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计、招标采购之后的又一阶段，主要是变更签证控制。
阶段，主要是变更签证控制。
44、安全文明管理：
、安全文明管理：
这一阶段是安全文明管理的执行阶段，是实现质量和进度目标的重要保这一阶段是安全文明管理的执行阶段，是实现质量和进度目标的重要保证，特别提示证，特别提示超高层建筑安全文明施工指引超高层建筑安全文明施工指引。
（五）开工建设阶段的工程管理与制度支撑11、品质管理：
、品质管理：
（11）这一阶段的品质管理主要建造质量验收把关，突出内部验收的时间）这一阶段的品质管理主要建造质量验收把关，突出内部验收的时间性和严肃性，支撑制度为性和严肃性，支撑制度为项目实施阶段质量管理办法项目实施阶段质量管理办法。
（22）这一阶段需要提醒的是）这一阶段需要提醒的是房地产重要开发节点的标准房地产重要开发节点的标准。
22、进度管理：
、进度管理：
（11）这一阶段同样涉及甲方施工组织设计这一阶段同样涉及甲方施工组织设计中重要的单体、车库、外线、中重要的单体、车库、外线、园林的穿插，支撑制度为园林的穿插，支撑制度为甲方施工组织设计标准甲方施工组织设计标准。
（22）这一阶段的进度管理还应注意现场进度、单体结算、竣工验收备案）这一阶段的进度管理还应注意现场进度、单体结算、竣工验收备案手续办理等重要内容，支撑制度为手续办理等重要内容，支撑制度为项目工程进度管理办法项目工程进度管理办法。
33、成本管理：
、成本管理：
这一阶段主要是结算的进度控制。
这一阶段主要是结算的进度控制。
44、安全文明管理：
、安全文明管理：
这一阶段是安全文明管理的收官之战，力保晚节。
这一阶段是安全文明管理的收官之战，力保晚节。
（六）竣工验收阶段的工程管理与制度支撑三、总经理报告中对生产系统三、总经理报告中对生产系统提出的要求。
提出的要求。
坚守高周转、高效率、低成本的传统优势，保持核心竞争力。
公司各级人员要以快速回流现金为目标，提高资金使用效率。
以土地储备和项目建设为支撑，坚持“短、平、快”的开发策略，尤其是项目首期工程，要加快规划设计节奏，缩短审查报批时间，快速开发，快出形象。
2010年，各级人员要严格落实公司开发计划，已开工建设的项目要抓紧施工，为销售创造条件；年内计划开工的项目要加大开发手续的办理力度及速度，随时做好开工准备。
谢谢大家!
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