物业管理制度规程汇编.docx
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物业管理制度规程汇编
办公室防火管理制度
1、办公室内不准吸烟。
2、办公室用过的废纸要放在纸篓内并及时清除，不准在室内焚烧纸张，物品。
3、不准在办公室内使用任何电加热器具，特殊情况要报安全部批准后办理手续后方可使用。
4、财务组、各设备机房内严禁吸烟、存放易燃易爆物品。
5、下班前要对室内进行检查，切断电源，确认无隐患后关好门窗，方可离开。
6、各办公场所均应摆放灭火器材，并要求员工熟练使用。
7、库房内存放的易燃易爆物应与其他物品单独存放，并标注标签。
8、定期对室内电线进行检查，发现问题及时报工程部进行维修。
9、安全组定期组织对各办公区域进行安全检查。
安全组主管职责
全面主持保安部各项管理工作。
制定保安部年度工作计划、目标。
A.负责安全管理工作的现场管理，及时了解安全员的思想及生活动态，解决疑难问题，并定期向经理汇报；
B.负责组织安全组员工的在职培训，军事训练及岗位技能培训，每季度至少进行一次紧急集合，不断提高安全员的职业敏感度和处理事务的应变能力，增强团队凝聚力，组织纪律性和战斗力；
C.定期检查各班工作,检查各项管理制度的落实情况，发现问题及时处理，及时上报；
D.负责每季度检查安全消防器械，将检查结果及养护情况报公司品质部；
E.定期组织消防知识培训，定期或不定期组织消防演练，不断提高安全员的防火意识和灭火作战技能；
F.负责小区安全员巡逻路线及岗位设置的制定，并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法；
G.负责本部门员工的月度考评工作；
H.负责各班之间的协调工作，每周召开一次治安情况分析会，发现的集中问题及时报管理部经理；
I.协调处理园区内的各种违章行为、突发事件，调节因安全产生的投诉及业主、住户之间的纠纷，配合派出所开展专项严打活动；
J.密切监察小区停车场情况，严格检查各类质量记录；
K.完成管理部经理交办的其它临时性工作。
安全组与其他职能组业务关系制度
1、安全组应对各职能组进行定期或不定期的安全检查，在进行的过程中需要得到有关职能组的支持，理解和配合，事先与被检查职能组取得联系。
2、安全组定期对各组组织规模不同的各类消防演习。
为确保演习的效果，安全组尽可能将演习程序，相关各职能组任务方案通知到有关职能组，相关职能组应通知其职能组员工知道自己的职责、任务、并配合消防演习。
3、为做好各类案件和事故的预防，安全组要针对各种事故隐患苗头对员工进行安全教育，法制教育，消防短程培训等工作。
所涉及到的职能组及人员请给予最大配合及支持。
4、在各种钥匙的发放、领取、借用，配置及归还上安全组将会有可能同时和几个相关职能组发生协作关系。
在这一项工作中，为了积极配合各职能组工作，安全组将快速办理各项手续。
5、接到客户服务组“客户入住通知单”后安全组将积极协助，并按通知单上规定内容办理客户各项手续及发放有关证件。
6、配合公司做好安全培训及宣传教育工作。
7、与工程组共同做好消防和安全工程设施总体验收工作，加强对施工单位施工管理及施工证件发放，施工项目审批手续，根据施工要求办理“动火证”。
对消防报警系统监控，发生故障及时给工程组发维修单，确保所有设备正常运转，共同完成火灾报警后的确认工作。
8、协助财务组做好日常取、送现金过程中的安全保障工作。
9、客户服务组作为接触客户的一线服务组，在发现各种安全隐患同时，要及时通知安全组进行防范及采取必要措施。
10、安全组应与超市、商铺等区域的安全人员密切配合，在发现问题时及时向他们通报，并做出处理意见。
安全班长岗位职责
1.负责主持本班日常工作，带领和督导全班人员依据岗位职责，认真做好小区安全保卫工作。
2.负责主持召开班务会，及时传达上级指示和班长例会精神，研究提出意见并具体组织本班安全员认真贯彻落实。
3.负责本班人员的考勤，如实记录本班执勤中遇到和处理的问题，重大问题要迅速上报安全主管。
4.负责协调本班与其它班之间的工作关系和本班人员的关系。
5.熟悉保安员各岗位职责，掌握公司管理区域内安全保卫工作的规律及重点。
6.对管理不利而造成本班在执勤中发生的重大事故，或本班人员违法违纪的情况负责。
7.负责对本班安全员的业务技能、思想进行培训教育。
8.有权对本班人员上岗执勤情况进行检查、督导，有权对本班人员进行表扬和批评。
9.有权根据工作需要指挥调动本班人员。
10.对本班执勤中遇到的一般问题有处置权。
11.向安全组提出本班不合格安全员的处罚、调换的建议。
12.严格遵守各项规章制度，沉着、机智、严明、公正地处理各类事务，并完成好领导交办的其它事宜。
新奥物业管理有限公司ISO9001质量管理体系文件
文件名称：
中央空调操作规程编号：
WZBWZ-16
版本：
A页状态：
00发布日期：
2001/8/1生效日期：
2001/8/15
编制：
审核：
批准：
1目的
为规范中央空调操作人员的工作，确保正常运行。
2适用范围
适用于总部物业管辖内中央空调的管理。
3中央空调的操作规程
3．1总则
3．1．2本规程适用于短期停车（如周休日）后的正常开关车；
3．1．3值班人员必须经培训合格后，方可上岗；
3．1．4值班人员应严格遵守规程，并应根据不同情况作相应妥善的处理；
3．1．5非工作人员不宜进房，停机无人时应锁门。
3．2准备工作
3．2．1冷却水系统
3．2．1．1检查贮水水量及补水是否正常：
有贮水池的还检查水位计是否有效；
3．2．1．2如有水质稳定系统，使之正常投入；
3．2．1．3启动冷却水泵，将水量调到正常值（80—120%）；
3．2．1．4冷却塔风机是否开启，视水温和天气而定（主要决定于湿球温度的高
低）；
3．2．2冷水系统
3．2．2．1根据系统状况（开始或闭式），检查贮水以及补水状况；
3．2．2．2启动冷水泵调到正常流量（80—120%）；
3．2．2．2．1可根据需要调整旁通阀—视是否需要冷水调至所需温度才送出等要
求而定；
3．2．2．2．2闭式系统还需根据压力状况（部分风机盘管无负荷时切断冷水进水）
调节旁通阀。
3．2．3检查
3．2．3．1蒸汽电磁阀前的阀应全开，后边的阀应关闭；
3．2．3．2蒸汽凝水阀是否打开（开）
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3．2．3．3冷剂水旁通阀是否关闭（关）
3．2．3．4冷却水温度（t≥18℃，如果低于此值应调整）
3．2．3．5联系或检查供汽条件是否具备。
3．3开机
3．3．1启动机组调整液体；
3．3．1．1必须将D—1拨至有安全保护位置，再合上电源；
3．3．1．2按启动钮C—1溶液泵启动；
3．3．1．3调整发生器液体保持稳定。
3．3．2检查手动自抽装置视镜中气泡多少如气泡过多短时间不能消除，则先启
动真空泵，排除机内不凝性气体。
3．3．3供汽
供汽时管道及机组预热开始时P≈O.逐步加大供汽量，切不可过猛，在半
小时左右逐步达到正常供汽压力。
供汽压力还需视负荷大小而定。
凝水放
水阀处见有蒸汽，即可关闭放水阀。
3．3．4及时调整发生器液位尤其高发的液位；
3．3．4．1供汽开始以及负荷增加时，冷剂蒸汽蒸发量也增加，应加大溶液循环
量；
3．3．4．2如热交换器里发生响声，应及时加大循环量；
3．3．4．3应将正常运行时的液位作为调整依据
3．3．4．4冷剂水液位正常后，启动冷剂泵。
3．4运行
3．4．1按时准确抄录《组运转记录表》，一般每班四次。
3．4．2每次抄表时，还应检查下列各项与平时数据是否正常
3．4．2．1屏蔽泵：
振动、电流、温度、压力；
3．4．2．2冷水泵、冷却水泵、冷却塔风机（包括水质稳定系统）：
压力、电流、
振动、补水、水量（给药、补水、排污、水至等）；
3．4．2．3冷凝器进蒸发器的冷剂水温度（t1）是否正常
t1≤t2+℃
式中t2是冷凝器的冷却水出水温度。
如超过范围则打开冷凝器抽气阀，
抽取五分钟后关闭。
3．4．3随时注意下列项目：
3．4．3．1发生器液位，尤其高发；
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3．4．3．2冷剂水量
防止屏蔽泵吸空，而且要高发、低发、吸收器各自液位高低以及相互
间的关系。
3．4．3．3蒸汽压力和凝水温度；
3．4．3．4冷水出口温度和冷却水进水温度；
3．4．3．5自抽装置镜处气泡的多少。
3．5停机
3．5．1关闭蒸汽阀门；
3．5．2按“C—2”停止钮，机组自动进入稀释状态，但仍需调整发生器液位稳定，
直至停机（热水型机组不必）；
3．5．3打开冷剂泵旁通阀，液位过低即停泵，如短期停机（如周日），且室温t≥25
℃,可不旁通。
3．5．4稀释、冷却完毕自动停机；
3．5．5关闭冷却塔风机、冷却水泵（包括水质稳定系统）；
3．5．6关冷水泵；
3．5．7打开蒸汽凝水放水水阀。
3．6开机、停机方框图7—3。
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开机停机
合上电源停供蒸汽
Yes
调整No机组真空
等待No冷剂水
启动冷水泵低液位
冷却水泵
（风机）Yes
停冷剂泵
冷却水t<43℃
No冷水水质
调整流量温度稳定系统稀释完毕
停机
Yes
启动溶液泵停冷却水
泵风机
Yes
No
调整高发液位停冷水泵停水质
稳定系统
Yes
供应蒸汽
等待No冷剂水凝液
Yes
启动冷剂水泵
正常运行
物品验证标准作业程序
一、目的
适用采购物品的验证工作，确保入仓物品符合规定要求。
二、适用范围
适用于物业部及其下属各处物品验证工作。
三、职责
1、经营部采购员负责物品的采购。
2、公司/各处仓库管理员负责所购物品的验证。
3、公司财务部主管负责物品验证的监督工作。
四、程序要点
1、物品验证的要求
（1）每次采购物品单位数量少于10个的，要求100%抽样验证。
（2）每次采购物品单位数量多于10个的，要求10~50%验证。
（3）采购物品必须具备合格证，特别是对批量（或成箱、成件）购买的物品必须要验证物品的合格证，物品的合格证由仓库管理员保存。
（4）对目测无法验证物品，必须使用相关工具协助验证。
（5）对验证物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符。
（6）仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交经营部保存、备查。
2、物品验证的分类
（1）应送计量所检定的物品：
①仪器仪表类：
——万用表；
——钳形表；
——摇表；
——其他应送计量所检定的物品。
②应抽样验收合格证的物品：
——水暖类：
水表；
——电器类：
电表；
——清洁类：
清洁剂、去污粉、洁厕灵等；
——绿化类：
肥料、药品、种籽等；
——机械设备类：
绿篱机、吸尘机等；
——仪器仪表类：
水平仪、压力表等；
——机械零件类：
空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件；
——其他应验证合格证的物品。
③应抽样验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度验证的物品：
——水暖类：
水龙头、阀门、弯头、铁管、铸铁管、接连管等；
——电器类：
开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险丝等；
——易耗工具类：
玻璃刮、扳手、钳子、螺丝批、修枝剪、小锄头等；
——其他应验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度的物品。
④仓管员应抽样试用或通电验收的物品：
——油料类：
油漆、涂料等；
——机械设备类：
吸尘器、疏通器、剪草机、水泵、电钻、电焊机等。
（2）凡不属于上述验证范围的，应对其是否符合采购计划要求的规格、型号、数量等进行抽样或全部核对。
3、物品验证的方法
（1）物品包装的验证方法：
①仓管员应目视物品外包装平整光滑，密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹；
②注意核对物品包装上注明的生产日期及有效期：
——已过有效期的，仓库管理员应拒绝验收入库；
——有效期时间不足一个月的物品，由仓管员组织人员对其试用，以便检查该物品的有效程度是否合格，并要求采购员对该类物品限量采购。
（2）物品质量的验证方法：
①仓管员应仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂逢或扭曲变形；
②仓管员在验证铁制的物品时，应注意有无锈迹；
③转动物品连接部位，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声；
④仔细检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象；
⑤验证物品质地是否符合购买要求；
⑥物品颜色是否符合要求；
⑦验证物品规格、尺寸是否符合要求；
⑧对物品的受力部分应用手或其他方法做加力实验，看其是否达到规定的受力标准；
⑨检查物品附属件是否齐全。
（3）物品性能的验证方法：
①仓管员应对物品的机构部分反复试动，检查其灵活性、准确性；
②验收机械设备类必须进行“试用”验证的方法，以便检查其性能情况；
③验收具有弹性的物品时，应对物品反复伸缩或弯曲，一般情况下，合格品应回复或基本回复原状；
④仓管员在验证电器物品时，应使用万用表测试。
测试的电压和电阻的指数首先达到物品合格证明的标准，其次还必须达到国家有关指数的正常标准；
⑤国家规定的其他验证方法。
4、物品验收程序
（1）新采购物品的验证程序：
①采购员应将采购回来的物品及时送交仓库管理员处验收；
②仓库管理员按照“物品验证要求”、“物品验证分类”及“物品验证方法”中的相关规定，对物品进行验证：
——验证合格的物品，由仓管员填写《物品入库单》后，将物品按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行存放；
——验证不合格的物品：
发现表面有瑕疵但不影响使用的，应填写《不合格品处理表》后放置在待处理区域内，等待处理；性能有问题，不能使用或影响使用效果的，应拒绝入仓；仓管员对暂时无法检验的物品，应收入仓库“待检物品存放区”等待相关部门或人员检验。
（2）退回仓库的物品验证程序：
①退物品人员将未使用完需退回仓库的物品送交仓库验收；
②仓管员应先核对：
——该物品的规格型号；
——该物品的性能情况；
——该物品的可利用价值；
——该物品的其他特性。
③仓管员再根据“物品验证的要求”、“物品验证的分类”和“物品验证的方法”中的相关规定进行验证：
——经验证合格的，由仓管员按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行入仓存放；
——经验证不合格的，由仓管员填写“不合格品处理表”后，存放在“不合格品区”等待处理。
5、物品验证资料的保管
（1）仓管员应作好每次物品验证结果的记录。
（2）物品验证相关资料由仓管员按月归档保存，保存期限为一年。
（3）工具设备的验证资料由仓管员按月归档长期保存。
6、物品验证的情况，作为仓管员绩效考证的依据之一。
五、记录
1、《物品验证记录表》
2、《不合格品处理表》
六、相关支持性文件
1、《仓库管理标准作业程序》
2、《采购管理标准作业程序》
财务管理制度选编
2财务报销管理制度………………………………………………3
2物品购、销管理制度……………………………………………10
2固定资产管理制度………………………………………………13
2现金管理制度……………………………………………………16
2票据管理制度……………………………………………………17
2财产清查制度……………………………………………………18
2会计主管岗位工作标准…………………………………………19
2出纳岗位工作标准………………………………………………22
附表1：
请购单………………………………………………25
附表2：
员工因公出差申请单………………………………26
附表3：
员工出租车票报销审批单…………………………27
附表4：
餐费报销申请单……………………………………27
附表5：
开具发票申请单……………………………………28
财务报销管理制度
?
为了加强公司的财务管理工作，统一各部门的报销程序及规定，提高财务管理水平，现结合公司的具体情况，特制定本制度。
1、借款报销的审批权限
?
?
?
公司员工因工出差借款或报销，由各部门经理审签后，报公司
财务部门审核，并送公司总经理批准，方能借款或报销。
凡有
审签权限的部门经理须在财务部门签留字样备案。
?
?
?
员工出差应填写出差"申请单"（见附表1），并按规定程度报批后，到财务部门预借差旅费。
?
?
?
员工出差返回后，填写"差旅费"报销单，按规定的时间及审批手续到财务部门报销。
2、员工差旅费报销标准。
?
员工出差分?
"长途"和?
"短途"两种，即当天能往返的为?
"短途"，出差时间在一天以上的为?
"长途"。
?
出差地点区分为1类区，2类区，港澳台地区三种，即：
?
?
?
?
?
二类区：
特区、上海、北京、广州等地；
?
?
?
?
?
一类区：
除二类区以外的地区。
?
出差住宿费报销标准：
（元/人/天）
职务一类区二类区港澳台地区
一般人员首日?
10080首日?
150120总经理批准
主管、工程师级首日?
150130首日?
220170400HKD
部门经理级首日?
250200首日?
300250500HKD
公司副总经理级250300600HKD
?
出差补助标准
2.4.1?
员工短途出差视同出勤，不再享受出差补贴。
（深圳市外的
短途出差，可享受15元/人/餐的伙食补贴）。
长途出差补助标准：
（元/人/天）
职务一类区二类区港澳台地区
一般人员3040100HKD
主管、工程师级4050100HKD
部门经理级6080150HKD
公司副总经理级100150200HKD
?
员工出差交通报销标准
飞机、软卧、轮船二等舱；部门经理级：
可乘坐飞机、软
卧、硬卧、轮船三等舱，乘坐飞机需报总经理批准、乘坐
软卧仅限正职；其余员工乘坐火车硬卧、轮船四等舱、乘
坐飞机需报总经理批准。
费可实报实销；经理级以下人员原则上不得随意乘坐出租
车，如有特殊情况需乘坐出租车时，需经总经理批准后，方
可报销。
员工在本市内出差，只报销公交车票公交车票除二人及以
上同行外均不得连号。
无特殊情况，不得报销出租车票。
3、员工差旅费报销规定：
?
住宿费，交通费按规定标准执行，超标自付（如有
特殊情况需总经理批准方可报销），节约归已。
?
膳食费按规定标准领取，不得报销与此相关的费用。
?
通讯费以邮局凭证报销。
?
交际费用由领导核定并填写客餐报销单，经总经理批准方可报
销。
?
短途出差不享受住宿补助。
?
出差人员无住宿费用时，则可按住宿标准的50%领住宿补助。
?
员工出差返回后于5个工作日内报销，未按规定时间报销的，
财务部门应于当月工资中扣回预借的差旅费，待报销时再行支
付。
?
超过1个月以上的出差单据、假票据或不符合规则的票据，财
务部门不予报销。
?
财务部有权对不实的出差费用向员工出差居住地酒店直接查
询，如有虚假行为公司将按情节轻重处罚。
4、员工探亲路费的规定
员工探亲费不予报销，采取补贴包干的办法执行。
补贴标准详见《员
工春节探亲休假管理规定》。
5、财务部门要加强对备用金和预付款项的管理和监督。
?
公司员工因公借款，必须办理借款申请单。
会计根据内容填写
齐全，完整的借款申请单，编制会计凭证，会计、出纳、收款
人必须在付款凭证上签字。
?
公司预付款项，必须根据合同或协议办理付款申请单，经财务
审核并报总经理审签后办理付款；付款手续不齐备的，会计不
得编制付款凭证，也不得付款。
?
备用金和预付款的使用，必须依照下列规定：
具有规定的用途，期限及限额；
在规定的期限内凭费用支出单据到财务部门报销；用现金
或支票进行零星采购的七天内报销；通过银行汇款进行预付
款的二十天内报销。
以上各项支出，原则上前款不清，后款不借。
对违反规定用途和不符合开支标准的支出，财务不予报销。
对无正当理由超过规定期限，未能报销而又没还款的备用
金，若超期时间在三个月内的收取资金占用费日息的万分之
二；三个月以上一年之内的收取资金占用费日息万分之三。
在次月工资中扣回本息。
6、原始凭证的审核
各项报销的原始凭证，经各部门经理审签后，报财务审查其合法性并送公司总经理批准。
7、原始凭证应具备的内容：
?
凭证名称；
?
填制凭证的日期；
?
填制凭证单位的名称或填制人的姓名；
?
经办人的签名或盖单；
?
接受凭证的单位名称；
?
经济业务的内容；
?
数量、单价和金额；
?
各种发票、收据必须符合《中华人民共和国发票管理办法》
和实施细则的规定。
从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单
位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或
盖单；对外开出的原始凭证，必须加盖单位公章，其中办理收
款业务的要加盖本单位财务专用单。
8、对原始凭证的技术性要求：
?
凡填有大小写金额的原始凭证，大写与小写必须相符。
?
购买实物的原始凭证，必须有手续完备的验收证明。
需入库的
物资，必须填写出入库验收单，由实物保管人员按计划或合同
验收后，在验收单上填写实收数额并签章。
不需入库的物资，
除经办人在凭证上签章外，必须交给实物保管人员或使用人员
进行验收，并在凭证上签章。
?
支付款项的原始凭证，必须有收款单位或个人的收款证明以及签字，有审批人签字，并有付款的依据。
?
职工因公出差借款的借据，必须附在记账凭证上。
收回款项时
应另开收据，不得退还原借款借据。
?
预付性汇款，由经办人填制付款申请单，作为原始凭证，不得
以汇款回单代替。
?
属于现金发放性质的原始凭证，原则上应由本人领取签名。
有
委托他人代领的，由代领人签名；由一人代领多人的，须逐个
签章，不得通栏划大括号签一个章。
?
自制原始凭证应设计科学、格式规范、计算清楚。
如计提折旧、
职工福利基金等，要列名称、计提基数、提取率、提取额等。
分配工资及费用时，要列分配标准、分配率、分配额。
?
凡凭证内容不全、字迹模糊不清、与经济业务本身内容不符者，
应予退回或重新补正。
9、记账凭证的内容及填制要求：
?
凭证日期：
一般应按实际受理经济业务的日期填列。
?
凭证编号：
应按月编制自然数列顺序。
?
凭证摘要：
应简明扼要，真实反映经济业务的内容，不得含混
不清，过于简略。
?
会计科目：
应按有关规定设置。
?
凭证金额：
必须与原始凭证相符。
?
所附原始凭证张数，要与原始凭证相符。
?
有关人员的签名或盖章：
出纳、会计、交款人必须在相关会计
凭证上签名或盖章。
?
会计人员填制记账凭证时，必须附有内容完备的原始凭证。
10、本制度所指的由总经理批准的事项，如因总经理出差期间，均由董事长审批。
11、本制度由公司财务部制定并负责解释。
12、本制度从矽感科技（深圳）有限公司董事会批准之日起执行。
物品购、销管理制度
为了加
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