土地获取途径简介2.ppt

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拿拿地地有有道道-土地获取途径分析土地获取途径分析序序言言2004年听一个朋友，讲过一句话，至今记忆犹新，他讲：

房地产公司总经理的职责就四个字。

头两个字“找地”，后两个字“找钱”。

话虽有偏驳之处，然而不失其道理所在。

自去年来廊坊搞一级开发，便留心怎样“找地”的问题，也就有了今天这个PPT。

拿地有道，“道”这个字的内涵，我的水平讲不清楚，这里的“道”，仅指道路、途径，也就是房地产企业取得建设用地的途径。

一、一、我国建设用地使用权取得的方式及历史过程我国建设用地使用权取得的方式及历史过程1、五种出让方式2、我国取得建设用地使用权的历史过程二、二、九种九种“招、拍、挂招、拍、挂”1、典型开发2、收储摘牌3、毛地出让4、一级开发5、危陋改造6、军地开发7、联合竞买8、合作转售目目录录9、合作建房（个人）三、三、非建设用地开发的四种途径非建设用地开发的四种途径1、土地转用2、土地置换3、指标折抵4、土地调规四、四、土地变性土地变性1、商服变性2、工业变性3、综合变性五、五、取得建设用地使用权的其他途径取得建设用地使用权的其他途径1、拍卖开发2、国资竞买一、我国建设用地使用权取得的方式及历史过程一、我国建设用地使用权取得的方式及历史过程五种方式：

1、划拨：

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后该幅土地交付使用（称为相对划拨），或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为（称为绝对划拨）2、出让：

是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为3、租赁：

是指政府作为出租人将国有建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。

4、作价投资：

是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。

5、授权经营：

是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。

历史过程：

1、1990年年5月月19日前的国家划拨阶段日前的国家划拨阶段新中国成立后，一切土地收归国有，企业和个人使用土地由国家划拨取得，社会上根本不存在任何土地交易行为。

1990年5月19日，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例（简称55号令），标志着土地不能作为商品进入市场的时代彻底结束了。

2、1990年年5月月19日至日至2002年年7月月1日的协议出让阶段日的协议出让阶段n55号令实施后，建设用地使用权交易仅仅限于双方签订协议的协议出让模式；n2002年5月9日，国土资源部签发了招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定（11号令），叫停了沿用多年的协议出让；n2004年3月30日国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监督工作的通知（71号令），要求各省市在8月31日之后不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性开发用地。

3、2002年年7月月1日至今的日至今的“招拍挂招拍挂”为主阶段为主阶段11号令和71号令的颁布实施标志着经营性用地协议出让的终结，同时规定非经营性用地的供地计划公布后同一宗土地上有两个以上的用地者时也应通过招拍挂方式出让。

1、典型开发、典型开发n解释：

以“招拍挂”方式，公开取得建设用地使用权之后，自行进行投资建设。

典型开发是房地产企业取得建设用地使用权的最主流模式。

n相关文件：

2002年7月1日正式实施的国土资源部招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定（业内简称11号令）规定，招拍挂的范围为经营性用地，包括商业、旅游、娱乐和商品住宅，但工业用地除外。

2004年颁布实施的国务院关干深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）和国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发【2006】31号）一致规定，工业用地也纳入招拍挂的范围。

但是，由于工业用地的特殊性，各地实施普遍比较滞后。

2006年8月1日实施国土部颁布实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范（业内简称两规范），在实务层面上，对招拍挂和协议出让的具体界限，做了进一步的厘清。

n“招、拍、挂”流程图：

二、九种二、九种“招、拍、挂招、拍、挂”2、收储摘牌、收储摘牌n解释：

房地产企业先与原土地使用权人（通常是工业用地）签订协议或控股该企业，再将该工业地交由政府收购储备，最后房地产企业在公开交易市场参与竞买。

n两个前提，一是只适用于拍卖和挂牌，而不适用干招标；二是政府向原土地使用权人支付的收购储备价格不是固定数额，而是按比例溢价分成。

收储摘牌的本质是，抓住收购储备过程中溢价分成的机制弱点，使房地产企业在公开竞价的时候，享有竞价上的特别优势，从而排挤其他竞争对手。

如政府和原土地使用权人四六分成，则房地产企业由于享有六成的出让金，价格达到一定程度，房地产企业在竟买时出价一元，实际上只出四毛钱。

n一个妙处：

出让价格适中时可顺利取得建设用地使用权，出让价格过高则放弃建设用地使用权，坐享分成之利。

n注意事项：

参与竟买的主体和原土地使用权人签订协议的主体一定不能是同一个企业法人，收储摘牌的法律基础就会产生问题，一旦产生纠纷，后患无穷；另外还要注意帐号控制及资产保全（隐性债务）等具体问题。

收储摘牌案例：

收储摘牌案例：

地块名称中冶天工公司（太原市工程机械厂）宗地面积54178平方米宗地坐落柴村桥与兴华街绿化率（%）30建筑限高（米）80土地原用途工业用地土地现用途居民住宅用地容积率28建筑密度（%）453、毛地出让、毛地出让n解释：

政府在公开出让建设用地使用权时，仅仅确认土地出让金中的政府收益部分，而不考虑土地出让金中拆迁成本，该部分拆迁成本由作为新土地使用权人的房地产企业按实际发生额自行承担。

n两大缺陷：

一是产权重叠问题。

因为在拆迁安置补偿前，该宗地上的旧产权并末注销，而政府又将该宗地的建设用地使用权，出让给新的主体。

如此，势必产生“一地二主“，的现象，违反一物一权的物权法基本原则。

二是毛地出让的模式，拆迁成本由房地产企业自担，这必然导致房地产企业产生降低成本的极大冲动，并由此产生的暴力拆迁，激化社会矛盾的事件不断产生。

n相关政策：

正是由于上述两个原因，国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知（国办发【2004】46号文）规定，“严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件”。

那么，46号文是否彻底叫停了毛地出让呢?

，国土资源部相关领导的答复是：

毛地出让是可以的，有人认为不可以是对46号文理解有误。

因为46号文本意是避免出现权利重叠的问题，文件提到的“建设用地批准文件”是指出让合同和建设用地批准书，实务中可在公开出让时，不与中标人或竞得人办理上述手续，等到拆迁清场完成三通一平后，再办理上述手续，这样在法律上就不存在权利重叠的问题。

毛地出让案例：

毛地出让案例：

4、一级开发、一级开发n解释：

房地产企业先中标进行土地拆迁整理，将毛地变成净地，待日后政府净地招拍挂时，顺势取得建设用地使用权。

n理解：

我个人认为一级开发其本质还是毛地出让。

虽然从法律上，政府不能象毛地出让一样，向房地产企业承诺，只要你把毛地变成净地，就肯定能取得净地开发权，但由与房地产拆迁和开发的复杂性，房地产企业总能找到发挥主观能动性的地方。

生地生地出让土地一级开发土地一级开发土地出让建造房屋传统的土地开发模式（土地出让后开发）土地一级开发模式（土地出让前开发）两种城市土地开发模式比较两种城市土地开发模式比较土地一级开发实施流程示意图土地储备部门依据城市规划、土地供应计划等编制一级开发计划，由国土局负责审批城市规划及其他专项规划是土地制一级开发实施方案的指导文件国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体土地一级开发计划城市专项规划与土地一级开发土地一级开发实施方案土地一级开发招投标土地一级开发主体土地一级开发行政审批土地一级开发操作性实施方案土地一级开发竣工验收与入市交易土地一级开发基本建设土地一级开发拆迁与安置土地一级开发征地与补偿国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易土地一级开发主体会同市政部门负责开发中的基本建设土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置土地一级开发主体会同政府相关部门负责待开发土地的征用及补偿土地一级开发主体可由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工国土局或土地储备机构负责土地一级开发计划与规划土地一级开发主体负责土地一级开发建设与管理策划阶段前期准备阶段行政审批阶段基本建设阶段完工阶段5、危陋改造、危陋改造n解释：

房地产企业与房屋所有权人签订房屋改造合约后，进行前期报建，此后通过招拍挂方式成为项目改造实施人。

n理解：

危陋改造分为两种，危险房改造和简陋房改造，现实生活中简陋房已经很少见，主要是危险房的改造。

此种模式的第一步就是进行危险房和简陋房鉴定，若不符合鉴定标准，就不能列入政府改造计划。

这种途径房地产企业的利润主要来源于多出的存量房部分，虽然利润不是很丰厚，但它享受经济适用房的优惠政策，且比经济适用住房更优惠，也因此受到很多中小房地产企业的青睐。

n相关文件：

石家庄市加快危陋住宅改造的实施意见（石政发【2002】73号）石家庄市人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见。

（石政发20054号）关干加快城区危险住房改造的实施意见）（石政发【2008】16号）石家庄市危陋住宅改造项目房屋权属登记暂行规定等。

6、军地开发、军地开发首先受让军用建设用地，再到地方办理土地登记手续，进而进行项目开发n相关文件1990年4月20日中国人民解放军房地产管理条例1992年12月1日军队房地产开发管理暂行规定1993年7月7日财政部、国家土地管理局、总后勤部关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知1995年5月16日军用土地使用权转让管理暂行规定其中，1993年7月7日关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知，首次提到军用土地补办出让手续许可证的问题，“用地单位需持解放军土地管理局制发的军用土地补办出让手续许可证，按照国家有关规定，到当地县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记。

在补办土地出让手续时免交土地出让金。

”n2002年以来军用土地的传统法律政策与招拍挂的对接年以来军用土地的传统法律政策与招拍挂的对接07年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合下发了国土资发200729号关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知（简称29号文）。

29号文明确规定，“经依法批准，可以依法转让军队空余土地，其土地面积、用途、开发利用和规划设计条件、转让方式、交易结果等信息，在当地土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布。

凡属于商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让，按价高者得的原则，确定土地使用权人。

”本通知下发之前，已领取军用土地补办出让手续许可证的，可按原有规定办理，并在2007年6月30日前办理完毕。

”（军用土地的“6.30”大限）29号文又规定军队空余土地转让可采用以下三种模式号文又规定军队空余土地转让可采用以下三种模式:

（一）由当地政府收购储备，再由政府统一出让；

（二）直接在当地的土地有形市场公开转让，由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施，招标拍卖挂牌的具体事务性工作可由当地国土资源管理部门承办；（三）由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让，