土地增值税政策.ppt

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1土地增值税税收政策要点土地增值税税收政策要点清远市地方税务局清远市地方税务局20102010年年1111月月2内内容容一、纳税人和征收范围的认定纳税人和征收范围的认定二、应纳税额的计算应纳税额的计算三、扣除项目扣除项目四、四、申报与缴纳申报与缴纳五、五、预征预征六、房地产开发企业清算政策六、房地产开发企业清算政策七、减免税七、减免税3一、土地增值税纳税人和征收范围的认定一、土地增值税纳税人和征收范围的认定纳税义务人：

纳税义务人：

所有转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所有转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。

并取得收入的单位和个人。

征税界定标准：

征税界定标准：

转让的土地使用权是否国家所有；转让的土地使用权是否国家所有；土地使用权、地上建筑物及附着物是否发生产权土地使用权、地上建筑物及附着物是否发生产权转让；转让；转让房地产是否取得收入。

转让房地产是否取得收入。

4有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1、出售、出售征征。

（1）出出售售国国有有土土地地使使用用权权

（2）取取得得国国有有土土地地使使用用权权后后进进行行开开发发建建造造后后出出售售（3）存存量量房房地地产买卖。

产买卖。

2、赠与、赠与赠赠与与中中公公益益性性、赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接赡赡养养义义务人务人不征不征，其余征其余征。

财税字（。

财税字（1995）48号号3、出租、出租不征。

不征。

4、房地产抵押、房地产抵押抵抵押押期期不不征征；抵抵押押期期满满不不能能偿偿还还，以以房房地地产产抵抵债债的的，征征。

5、房地产交换、房地产交换单单位位之之间间换换房房，有有收收入入的的征征；个个人人之之间间互互换换住住房房免免征征。

财税字（财税字（1995）48号号投投资资、联联营营的的企企业业从从事事房房地地产产开开发发的的，或或房房地地产产开开发发企业以其建造的商品房进行投资和联营的企业以其建造的商品房进行投资和联营的,征收征收6、以以房房地地产产投投资资、联联营营7、合作建房、合作建房自用，自用，免征免征；建成后转让，；建成后转让，征征。

（。

（财税字财税字199548号）号）8、企企业业兼兼并并中中转转让让房房地产地产暂免暂免（财税字财税字199548号）号）9、代建房、代建房不征不征（无权属转移）（无权属转移）10、房地产重新评估、房地产重新评估不征不征（无收入）（无收入）5销售销售新建房新建房征税范围征税范围转让转让二手房二手房直接转让直接转让土地使用土地使用权权6二、土地增值税应纳税额的计算二、土地增值税应纳税额的计算土地增值税的计算公式：

土地增值税的计算公式：

应纳税额应纳税额=增值额增值额x适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额x速算扣速算扣除数除数土地增值税的计算步骤：

土地增值税的计算步骤：

（一一）、确定转让房地产收入额、确定转让房地产收入额转让房地产收入额转让房地产收入额=货币收入货币收入+实物收入实物收入+其他收入其他收入7（二二）确定扣除项目金额确定扣除项目金额新房、旧房、土地的扣除项目构成不同新房、旧房、土地的扣除项目构成不同（三三）计算土地增值额计算土地增值额转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余额转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余额（四四）计算土地增值比率计算土地增值比率土地增值比率土地增值比率=土地增值额土地增值额/扣除项目金额扣除项目金额x100%（五五）根据土地增值比率对照税率表，查找适用税率和根据土地增值比率对照税率表，查找适用税率和速算扣除系数速算扣除系数（六六）套用公式计算应纳土地增值税额套用公式计算应纳土地增值税额8土地增值税税率表如下：

土地增值税税率表如下：

级级数数增增值值额额与与扣扣除除项项目目金金额额的的比比率率（即即增增值率）值率）税率（税率（%）速速算算扣扣除除系数（系数（%）11不超过不超过50%50%的部分的部分30300022超超过过50%-100%50%-100%的的部部分分40405533超超过过100%-200%100%-200%的的部分部分5050151544超过超过200%200%的部分的部分606035359三、三、土地增值税扣除项目土地增值税扣除项目

（一）新建房扣除项目；（涉及房地

（一）新建房扣除项目；（涉及房地产开发企业清算，略）产开发企业清算，略）10

（二）销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况）

（二）销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况）关于土地增值税一些具体问题规定的通知（关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税财税199548号）号）关于土地增值税若干问题的通知（关于土地增值税若干问题的通知（财税财税200621号）号）11、能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：

取能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：

取得土地使用权所支付的金额得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格（重置成本（重置成本xx成新度折扣率）成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）城市维护建设税、教育费附加、印花税）+其他其他1122、不不能能够够提提供供房房地地产产评评估估价价格格，但但能能提提供供购购房房发发票票金金额的，扣除项目金额为：

额的，扣除项目金额为：

购购房房金金额额xx（1+5%x1+5%x年年限限）+转转让让时时缴缴纳纳的的税税金金（营营业业税税、城城市市维维护护建建设设税税、教教育育费费附附加加、地地方方教教育育费费附附加加、印印花税）花税）+购房时缴纳的契税购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额其他允许扣除金额年限年限=实际拥有房地产累计月份实际拥有房地产累计月份/12/12注注意意：

国国税税函函20102202010220号号文文件件规定定：

计计算算扣扣除除项项目目时时“每每年年”按按购购房房发发票票所所载载日日期期起起至至售售房房发发票票开开具具之之日日止止，每每满满12个个月月计计一一年年；超超过过一一年年，未未满满12个个月月但但超超过过6个个月月的的，可以视同为一年。

可以视同为一年。

123、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第征收管理法第35条的规定，实行核定征收。

条的规定，实行核定征收。

根据根据清远市地方税务局关于调整土地增清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告值税核定征收率的公告（2010年第年第3号）第号）第一条第二项的规定：

转让普通住宅、保障性住一条第二项的规定：

转让普通住宅、保障性住房核定征收率为房核定征收率为5%，其他，其他5.5%。

公式：

收入额公式：

收入额X核定征收率核定征收率=应纳税额应纳税额13（三）转让土地使用权（三）转让土地使用权1、对取得土地使用权后，未进行开发即转、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让过程中缴纳的税金。

及在转让过程中缴纳的税金。

2、对取得土地使用权后投资资金，将生地、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税金。

以及在转让过程中缴纳的税金。

3、不能据实清算，符合核定征收情形的，、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。

可适用核定征收方式。

14根据根据清远市地方税务局关于调整土清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告地增值税核定征收率的公告（2010年年第第3号）第一条第一项的规定：

工业用地号）第一条第一项的规定：

工业用地核定征收率为核定征收率为5%，非工业用地，非工业用地5.5%。

收入额收入额X核定征收率核定征收率=应纳税额应纳税额15四、申报与缴纳四、申报与缴纳房地产开发企业以外的单位和个人转房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的签订后的7日内办理纳税申报，在办理房日内办理纳税申报，在办理房地产权属转移前缴纳土地增值税。

地产权属转移前缴纳土地增值税。

（广东省土地增值税征收管理办法广东省土地增值税征收管理办法第六条）第六条）16五、土地增值税的预征五、土地增值税的预征（一一）预征的法律依据预征的法律依据土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第十六条明确规定：

第十六条明确规定：

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

后再进行清算，多退少补。

17

（二）

（二）预征范围：

不包括转让上无房屋的预征范围：

不包括转让上无房屋的土地使用权以及转让已使用的房屋。

土地使用权以及转让已使用的房屋。

（三）预征率：

自（三）预征率：

自2010年年8月月1日起，我市日起，我市预征率调整如下：

预征率调整如下：

保障性住房项目预征率为保障性住房项目预征率为1.5%，其他房，其他房地产开发项目预征率为地产开发项目预征率为2%。

18（四）预征的计算（四）预征的计算计算公式计算公式=收入额收入额预征率预征率（五）纳税时间、地点（五）纳税时间、地点纳税人必须于取得转让纳税人必须于取得转让（预售预售）房屋收入的房屋收入的次月次月15日前日前,向房地产所在地地方税务机关申报、向房地产所在地地方税务机关申报、预交土地增值税。

预交土地增值税。

19六、房地产开发企业土地增值税清算六、房地产开发企业土地增值税清算政策依据：

政策依据：

1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知（国税发（国税发2006187号）号）2、清远市房地产开发企业土地增值税清算管理清远市房地产开发企业土地增值税清算管理办法办法（清地税发（清地税发2007187号）号）3、国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算管土地增值税清算管理规程理规程的通知的通知（国税发（国税发200991号）号）4、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（国税函国税函2010220号号）20

（一）清算单位：

以国家有关部门审批的房地

（一）清算单位：

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的，产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。

以分期项目为单位清算。

（二）开发项目中同时包含普通住宅和非普通

（二）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

住宅的，应分别计算增值额。

21普通住宅的认定，一律按省政府普通住宅的认定，一律按省政府转发国务院办转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知见的通知（粤府办（粤府办200556号）中明确普通住房的号）中明确普通住房的标准执行。

标准执行。

具体标准具体标准:

住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住以上、单套住房套内建筑面积房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的均交易价格的1.44倍以下。

倍以下。

22（三）清算条件（三）清算条件分为纳税人应清算及主管