吉安商业业态市场分析报告0724.ppt

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商业市场机会分析吉安商业发展分析吉安商业发展分析区域商业发展分析区域商业发展分析项目周边商业分析项目周边商业分析吉安商业发展分析Part1.1吉安市商业发展水平处于第四阶段，出现中高端百货、大型专业市场，已经进入商业升级序幕城市商业发展水平沿街为市商业开发主要以临街商铺为主，商业基本以沿街底商为主。

集中式商业出现集中式商业出现，档次多为中档、中低档，代表项目文山步行街专业市场替代零散商铺，商业更集中集中商业和专业市场第一阶段第二阶段第三阶段出现了以天虹、新世界广场、大型商业市场，大型美食街为代表。

第四阶段百货市场&大型专业市场商业扫描：

中国城市商业发展阶段判断吉安商业市场发展阶段阶段主要商业项目描述主要特征上世纪末至2001年前吉安的商业市场呈现混乱无序的状态，没有一个真正意义上的纯商业项目。

商圈无从谈起，商业分布散乱，都是一些自发形成的市场。

2001年至2005年2001年，吉安最大的商业项目文山步行街落成，项目位于城市核心地带，同时青原贸易广场批发模式建立，吉安商业初见成型文山步行街的落成，改善了吉安商业混乱无序的状态，提升了本地的品牌档次和消费水平，促进了商圈的形成。

2005-20132006年，凯震阳明商城开业，与文山步行街相呼应，四方圆，凯震建材专业市场，进一步促进了中心商圈的形成形成了以文山步行街、阳明东路及人民广场为核心的中心商圈，河东等商圈2013年后随着房地产的发展，吸纳以天虹、新世界广场等中高端百货；城南商圈，城北商圈等生态吃喝形式商业；华美立家、亿都，豪德星城等专业市场中高端百货&生态旅游吃喝等商业&专业市场突发猛进，吉安商业市场百花齐发井冈山大道商圈阳明路商圈火车站商圈井大商圈沿江路商圈贸易广场商圈租金水平：

100-200元/M2/月开间4-5M，进深7-8M客户：

本地居民80%，周边乡镇、外来流动人口、学生20%业态：

黄金珠宝、钟表眼镜、手机通讯、银行、家居用品、专卖店、皮具箱包、化妆品、美容美发、餐饮小吃、药店、酒店、KTV、电影院、快餐店租金水平：

60-75元/M2/月开间4.2-6M，进深6-10M客户：

外来流动人口85%，周边居民、学生15%业态：

足浴、餐馆、超市、网吧、宾馆租金水平：

20-25元/M2/月开间4.2-5.2M，进深8-12M客户：

高校学生80%、周边小区居民20%业态：

五金建材、粮油批发、菜场、电器、药房、餐馆、超市、银行、酒店、汽修、家具、文体用品、皮具、黄金珠宝、休闲食品、服装、美容美发租金水平：

40-150元/M2/月开间4-8M，进深10-15M客户：

原住居民90%、周边乡镇、外来流动人口、学生10%、业态：

超市、家电、百货、餐馆、专卖店、服装、婚纱摄影、宾馆、台球厅、面包店、KTV、酒吧吉安市商业集中分布在吉州区和青原区，吉州区以百货购物、步行街为主，已形成一定商业氛围，青原区商业相对不发达、发展较慢吉安商圈分布租金水平：

40-150元/M2/月开间3-8M，进深7-12M客户：

原住居民70%、周边乡镇、外来流动人口、学生30%、业态：

餐馆、便利店、网吧、酒吧、旅店租金水平：

15-30元/M2/月开间3-5M，进深7-10M客户：

原住居民90%、周边乡镇、外来流动人口、学生10%、业态：

干货批发、粮油批发、服装、家居装修、文体用品、电器商圈对比吉安六个商圈，仅井冈山大道商圈和阳明路商圈业态丰富，其余商圈规模小，商业发展不规范名称名称井冈山大道商圈井冈山大道商圈阳明路商圈阳明路商圈沿江路商圈沿江路商圈火车站商圈火车站商圈贸易广场商圈贸易广场商圈井大商圈井大商圈区位区位井冈山大道中段阳明东路沿江路中段文天祥大道青原大道南端青原大道中段档次档次中档中档低档中档、低档中档、低档低档消费客群消费客群本地居民及外地人士本地居民及外地人士以本地居民为主以外地人士为主以本地居民为主以井大学生为主重点项目重点项目天虹、莱斯百货凯震商城、国光百货、苏宁、腾达、步步高青岛啤酒美食广场、粥佳园、粤港粥铺国光百货贸易广场批发专业市场甘雨亭商贸城主要业态主要业态购物、餐饮、娱乐购物、娱乐、餐饮餐饮餐饮、住宿市场批发餐饮、娱乐商圈特点商圈特点井冈山大道商圈除天虹、莱斯百货外，其余商业均以沿街商铺为主阳明路商圈以阳明商城与文山步行街为主，其余商业均为住宅底商沿江路商圈除青岛啤酒美食广场、粥佳园以外，均已沿街商铺为主火车站商圈除国光百货以外，均已沿街商铺为主贸易广场商圈除贸易广场专业市场以外，均已沿街商铺为主井大商圈除甘雨亭商贸城以外，其余商业均为沿街商铺为主井冈山大道商圈是中心城区中购物、娱乐、餐饮集中地阳明路商圈是以购物、娱乐、餐饮为主，当地居民消费首选地沿江路商圈是以中低档次餐饮为主，当地居民餐饮消费首选地火车站商圈是以餐饮、住宿为主，外来流动人口消费首选地贸易广场商圈是以市场批发为主，本地经商个体户消费首选地井大商圈是以中低档餐饮、娱乐为主，井大学生消费首选地来此购物当地居民占80%，周边乡镇、学生占20%来此购物当地居民占85%，周边乡镇、学生占15%来此购物当地居民占90%，周边乡镇占10%来此购物外来流动人口占90%，当地居民占10%来此购物当地居民占80%，外来流动人口占20%来此购物井大学生占90%，当地居民占10%在建集中商业为可诺丹婷时尚大厦在建集中商业为万象广场商圈内没有在建项目在建集中商业为财富广场商圈内没有在建项目商圈内没有在建项目2013年后，吉安商业市场随着房地产的发展，百花齐发，既有天虹等中高端百货大楼的出现，大型写字楼、美食城、又有以河东新商圈的专业商业市场，市场竞争激烈吉安商业市场环境研究区域商业发展现状主要商业项目调研开业在建序号项目名称商业类型1铜锣湾广场集中型商业2万象广场集中型商业3金岸银座广场步行街4香格里拉滨江新天地集中型商业5理想城集中型商业6财富广场集中型商业7金鑫未来港集中型商业8豪德银座数码广场专业市场9印象城集中型商业10庐陵商业街步行街11儒林俚特色古街步行街12庐陵人文谷步行街13庐陵美食城集中型商业14恒大帝景集中型商业15农副产品物流中心专业市场16滨江城市综合体集中型商业17华耀城集中型商业18新天地集中型商业序号项目名称商业类型1文山步行街步行街2新世界广场集中型商业3天虹百货集中型商业4阳明商城集中型商业5青原步行街步行街6吉福购物广场集中型商业7吉安贸易广场专业市场8万商汇小商品城专业市场9凯震装饰材料市场专业市场10四方圆建材家居广场专业市场823864759101112131415171618本项目367151092481吉安市大型商场主要分布在吉州区吉安主要大型商场项目名称租金经营状况主要业态天虹120-250好购物、服装、百货、休闲娱乐、餐饮莱斯百货100-200一般百货、餐饮、精品、服装、休闲娱乐国光百货50-150较好百货、购物凯震商城50-120较好餐饮、精品、电子产品、副食品世纪商场80-120较好生活百货、副食品、精品店、精品服装、服装鞋包吉安目前主要大型商场租金平均在100元/，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等，经营状况较好吉安天虹莱斯百货凯震商城世纪商场国光百货吉安商场现状主要为满足生活基础业态为主，处于中端商业水平业态种类全面，部分中档商场，能提高居民生活层次。

大型商场业态情况根据初步统计，目前吉安大型商场业态种类约有8个，其中餐饮类占比高达39%，其次服饰购物等业态占25%；休闲娱乐类业态缺乏。

大型商场商业态配比情况业态占比餐饮39%精品4%住宿3%五金建材1%生活配套16%休闲娱乐10%家居装潢2%服饰购物25%吉安市主要商业街道主要分布在吉州区吉安主要商业街道街道名称租金经营状况主要业态井冈山大道40-55较好购物休闲、文化娱乐阳明步行街60-100好休闲娱乐、餐饮、住宿、购物文山步行街30-35好购物百货、家电、服装鹭洲东路20-30一般电子数码沿江路25-35好餐饮、休闲娱乐文天祥大道20-45较好餐饮、住宿、副食品吉安目前主要商业街道租金平均在150元/，主要业态有购物、休闲娱乐、餐饮、电子数码、建材、百货等，经营状况不错。

井冈山大道文山步行街鹭洲东路阳明步行街沿江路文天祥大道吉安商业街道现状主要为满足市区居民基本生活为主，商业街道分类较明确，如餐饮沿江路。

商业街道业态情况商业街道业态配比情况业态业态占比占比餐饮餐饮41%汽修汽修3%住宿住宿6%五金建材五金建材2%生活配套生活配套25%休闲娱乐休闲娱乐5%家居装潢家居装潢2%服饰购物服饰购物16%根据初步统计，目前吉安商业街道业态种类约有8个，其中餐饮类占比高达41%，其次生活配套等业态占25%；休闲娱乐、住宿类业态缺乏。

吉安主要业态分析l刘氏烧烤王大排档l文山国际大酒店中餐厅l尊品牛排l亨美乐都市餐饮（吉安凤凰店）l澳门豆捞l好街坊餐饮业态分布p数据显示，区域餐饮店铺共计760家，面积约计380000，店铺面积区间30-1400。

p基本为饭馆，中端档次，以本土饭馆为主，部分全国连锁餐饮品牌。

业态层面：

餐饮业态普遍，以中低端本土饭馆为主，部分全国连锁餐饮品牌餐饮业态分析吉安餐饮业主要集中在沿江路、阳明路的位置，当地人注重本土炒菜、烧烤的口味，人均消费普遍在30元，经营状况不错吉安主要业态分析名称位置菜系人均消费（元）经营状况刘氏烧烤王大排档阳明东路30号大桥百货商场内土菜馆30好尊品牛排吉州区书街2号西餐54较好文山国际大酒店中餐厅吉安吉州区井冈山大道118号文山国际大酒店1楼中餐厅65一般亨美乐都市餐饮井冈山大道198号中餐厅30一般澳门豆捞吉安吉州区后河东路7号火锅166较好粥佳园吉安店吉安吉州区沿江路7号粤菜50好好吃不如饺子吉安分店吉安吉州区井冈山大道145号快餐29好七子香辣蟹人民路59号火锅43较好菜肴传奇吉州区后河路中餐厅25较差肯德基江西省吉安市阳明东路22号一层快餐30较好吉安主要业态分析l环球网络会所l美洲会所l工人文化宫l传奇动漫城l清和坊足疗会所吉安店l黄金海岸音乐时空自助式KTV休闲娱乐业态分布p数据显示，区域休闲娱乐店铺共计380家，面积约计410000，店铺面积区间50-2000。

p休闲娱乐业态齐全，多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心，高端活动场所稀缺p。

业态层面：

休闲娱乐业态齐全，多数网吧、KTV、养生按摩馆、活动中心，高端活动场所稀缺吉安主要业态分析名称位置档次人均消费（元）经营状况环球网络会所吉安市青原区学苑路低档20较好美洲会所吉福路36号低档40一般芭芭拉酒吧吉州区井冈山大道低档30较好钻石酒吧吉安吉州区文山步行街中档40较好大地数字影院吉州区阳明东路9号阳明商城C栋5楼中档35较好金逸国际影城井冈山大道天虹五楼中高档50一般清和坊足疗会所吉安店下后街2-25中档80较好黄金海岸音乐时空自助式KTV阳明东路女人街附近中低档200较好根之根足疗会所吉州区阳明东路9-135号中档100较好常相聚KTV吉州区沿江路224-9号低档100一般娱乐休闲业态分析吉安娱乐休闲主要集中在阳明路的位置，目前整体业态档次处在中低档次，人均消费普遍在70元，经营状况较好吉安主要业态分析l望江楼大酒店l吉安宾馆l吉安锦湖大酒店l开元洲际大酒店l圣欧顿酒店l财富大饭店酒店住宿业态分布p数据显示，吉安市住宿共计200家，面积约计800000，房间面积区间40-130。

p住宿业态普遍，主要为中底端档次宾馆为主，少许中档酒店，连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺业态层面：

住宿业态普遍，主要为中底端档次宾馆为主，少许中档酒店，连锁快捷酒店、四星级以上酒店稀缺吉安主要业态分析名称位置档次房价（元/天）经营状况望江楼大酒店吉安吉州区阳明东路8号中低档165较好吉安宾馆江西省吉安市吉州区沿江路99号中档271好吉安锦湖大酒店大桥西路20号中低档144较好开元洲际大酒店吉州区永叔路88号中档238较好圣欧顿酒店江西吉安青原区文天祥大道8号中档254较好财富大饭店吉安市青原大道渼陂西路18号中档249较好文山国际大酒店吉安市井冈山大道118号中档222较好吉安华粤大酒店井冈山大道140号中低档138一般