创新学校设计说明.docx
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创新学校设计说明
目录
一、前期背景研究
1.1、区域条件分析
1.2、初步市场情况调查
1.3、项目SWOT分析
1.3.1、项目的优势（strength）
1.3.2、项目的劣势（weakness）
1.3.3、项目市场机会（opportunity）
1.3.4、项目威胁分析（threat）
1.4、分析项目潜在价值
1.5、设计依据
二、设计理念
三、布局结构
3.1、用地规划设计条件
3.2、空间布局结构
3.3、公建及商业分布结构
3.4、业态分布设置
3.5、产品结构定位
3.6、分期发展规划
3.7、道路交通系统
3.8、竖向设计
3.9、景观绿化系统
3.10、消防系统
3.11、环卫及配套系统
3.12、安全防卫系统
四、建筑设计
4.1、产品分类特征
4.1.1、住宅建筑设计
4.1.2、公建及商业建筑设计
五、主要技术经济指标
5.1、各区主要技术经济指标
5.2、整个地块主要技术经济指标
一、
前期背景研究
1.1、区域条件分析
南陵县位于安徽省东南部，长江下游南岸，北纬30°38′～31°10′，东经117°57′～11830′。
东界宣州市，西连铜陵、青阳县，南靠泾县，北邻芜湖、繁昌县，东北隔青弋江与芜湖县、宣州市相望，西北同繁昌、铜陵县毗邻，东南和宣州市、泾县交界，西南与青阳县相连。
全县总面积1263．7平方公里，占全省总面积的9．05‰，合189．56万亩，其中耕地50．99万亩，山场77．4万亩（石头山17．7万亩，宜林山59．70万亩），水域14．00万亩，道路与庄园47．17万亩，大体是“四山一水三分田，二分道路和庄园”。
东西最大横距51．4公里，南北最大纵距56．9公里，县境形状似“骆驼”。
县治（城关镇）距芜湖市区42公里，合肥市186公里，南京市156公里，杭州市290公里，上海市365公里。
是中国青铜文化发祥地之一，有着悠久的历史。
许多古代的英雄曾在此留下足迹，许多美丽的故事传遍江淮河两岸。
本项目位于安徽省南陵县工业区旁。
项目的基地范围东靠经二路，北至纬三路，南至山边，总用地11.6公顷。
规划建筑面积89000.0平方米。
1.2、初步市场情况调查
温家宝总理在2008年政府工作报告中提出要“抓紧建立住房保障体系”，并分层次提出了住房保障的具体要求。
国家房地产调控政策的“保障功能”日益凸显，千百万住房困难家庭翘首以盼。
南陵县委、市政府积极响应政府号召，立即联合各职能部门组建安置住房项目指挥部，具体落实用地规划、统计底收入居民相关数据等，为安置住房项目的实施提供了良好的保障。
在本项目的北边已有部分楼盘，东南部已有回迁联排村民住宅区。
现场搬迁量不大，场地较为平整。
1.3、项目SWOT分析
1.3.1、项目的优势（strength）
A、地理位置优越，交通便利
本项目正位南陵县工业园区内，东面是城市主干道-经一路，交通便利，区位优势明显。
B、城镇建设步伐加快
政府将大力推进新城区建设，延伸“两纵两横”道路，进行城区内多条道路两侧景观整治，同步实施供水、供电、通信等市政设施建设；做好城关圈堤两侧等城市休闲景观规划设计，积极创造条件进行景观整治。
C、环境清雅，空气清新
房地产的发展，经历了从追求住宅的面积、建筑的细部到追求更高的层次：
环境配套。
本项目地处城东南周边无工业污染，环境清雅、空气清新将增加项目的附加值。
D、规模大，容易聚集人气
项目规模相对较大，配套设施完善。
配套设施有小学、幼儿园、医院和商业等。
1.3.2、项目的劣势（weakness）
A、经济欠发达；
B、因规模大造成周期长；
C、周边配套设施少
工业园区是南陵县近几年规划发展的地区，许多服务设施还没建立，给入住的居民带来诸多的不便，为此导致需在本项目里增加一部分的配套设施，才能满足高品质住区的使用需求。
1.4、分析项目潜在价值
本项目立志于挖掘项目地块的最大价值，努力克服不利因素导致的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让中底收入者切实感觉所住的住宅是舒适的，满足他们对住宅深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。
A.时机价值
充分利用政府对保障性住房建设的强大力度，积极运作，建立品牌意识。
B.文化背景价值
南陵县拥有浓郁的文化气息，本案利用这一优势，大做文章，力求为居民的文化教育、素质教育、终身教育起到一个强大的背景支持作用。
C.环境价值
运用紧邻乌霞路的优势，改善商业环境，尽可能扩大本案的绿化面积，为小区的环境添砖加瓦。
D.交通价值
经一路、经二路的建成，将大大缩短本案与老城区的直线距离，同时也将小区融入市区，消除市民对交通、对郊区、对距离的顾虑。
以最终的融合被消费群体认可和接纳。
E.产品价值
为小区配以完善的设施并加以精心雕琢，力争创造精品，如中心广场、无处不在的运动场所和设施都将成为本案最大的特色。
本项目的建设，肯定能引起该区域的关注，并从该区域中脱颖而出，成为社会关注的焦点。
1.5、设计依据
1.5.1、建设方提供的规划设计条件
1）项目选址意见书；
2）项目地块规划红线图；
3）南陵县总体规划
5.2、有关地方法规规定
①《安徽省城市规划管理技术规定》；
5.3、规划设计技术标准
①《城市居住区规划设计规范》GB50180—2006（2006年版）；
②《城市道路交通规划设计规范》BG50220—2006；
③《城市用地竖向规划规范》CJJ83—2005；
④《城市环境卫生设施设置标准》CJJ27—2006；
5.4、建筑设计技术标准
①《住宅设计规范》GB50096—2006；
②《汽车库建筑设计规范》JGJ100—2002；
③《住宅智能化参照图标》GB/T50314—2002；
④《建筑设计防火规范》GBJ16—2006；
⑤《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—2006；
⑥《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—2006；
⑦《民用建筑设计通则》JGJ37—2005；
⑧《商店建筑设计规范》JGJ48—2006；
5.5、其他设计依据
①《居住区规划资料集》；
②《建筑设计资料集》；
二、设计理念
本案本着“以人为本”的设计理念，力求为安置居民创造更好的生活空间。
三、布局结构
3.1、空间布局结构
项目总地块用地面积187.5亩，地势较为平坦，基地被中间规划路切割成东西两个区。
两个区的面积不等，并且使每个地块都有四个面临街，交通极为便利，也为将来商业的营造提供条件。
通过对用地条件的深入研究和住区功能的仔细解读，本规划方案用地布局规划结构设计按两个区具体如下：
Ⅰ区：
Ⅰ区位于地块的东部，经一路以西。
Ⅰ区以A型、B型商住楼、医院为主。
在该地块较大，按一个大居住组团考虑。
充分提高场地内完整的植被，将该地块形态较好的植被加以改造，形成景观。
通过在组团内营造绿色通道，将生态与景观渗透到地块每个角落，使环境具有最大的共享性和优良的均好性。
Ⅰ区的道路按环形，在小区的北入口处设置一层地下室入口，并设计自行车库。
Ⅱ区：
Ⅱ区在西侧，西面临经二路，面积较小，把小学、幼儿园配套设施和公建设置在该区。
住宅类型为六层和五层相结合。
多层住宅平面全部为一梯两户的形式，六层沿周边而建，形成收放自如、错落有致的形态空间，中心景观周围布局点式六层住宅极大丰富了中心区的视角效果。
充分提高场地内丰富的水系资源及结构完整的植被，将该地块的水塘和形态较好的植被加以改造，形成中央景观生态核。
通过在各组团内营造绿色通道，将水、生态与景观渗透到地块每个角落，使环境具有最大的共享性和优良的均好性。
水景的创造充分考虑了其可行性与科学性。
在该区块沿乌霞路和中间规划道路两侧布置商业街，与东边的Ⅰ区地块的商铺形成浓厚的商业氛围，在小区的两个入口设置两个标牌，更加烘托商业气氛，打造休闲、娱乐、购物、商业一条街。
在小区中心区设置幼儿圆，西部设置小学，希望能为该小区带来一定的文化气息。
3.2、公建及商业分布结构
根据不同地段的区位条件和商业价值，按照使用功能、流线、景观等因素安排布局，我们力图设计出一个经济合理的商业形态。
本案沿街底层多为布置商业，更大程度的提供商业连续面，商业的价值是在同等面积下的其他物业类型无法比拟的，加之本案的位置可以认为是南陵县较佳位置，全新的规划自由的设计空间，紧邻人口密度最多的老城区，占据了优势，虽然南陵是一个人口输出型县，但人对于安居乐业，一铺旺三代的传统理念从来没有质疑过，特殊的城市形态，特殊的人群文化，特殊的历史时期，就是要解决人们对物质空间生活的需求向往。
在每个区块设置物业管理用房，Ⅰ区物业管理用房面积为200平方米，放置于北侧入口的商业用房内；Ⅱ区物业管理用房面积为800平方米，放置于东侧入口的商业用房内。
3.3分期发展规划
由于本项目的规模较大，安置有一个过程，又不可在完全四通一平后统一建设，为此建设将按计划分成二期陆续建造。
一期：
Ⅰ区地块的面积在三个区中属最小等，且地块东部区域已有建筑群，适合早期建设。
一期的开发既提高了产品的品质，又建设了相当的面积以便聚集人气，树立品牌，为区域的后期建设做了一个良好的铺垫。
二期：
二期的建设是在一期建设基础之上的可持续发展，更一步的完善和优化了住区的功能，完成该项目在南侧的全部建造。
社区，商业街，以及大部分的配套基本形成。
住区内的公共服务设施，细化城市服务分类，满足了居民的日常生活所需。
3..4、道路交通系统
经一路和乌霞路将成为连接本案和老城区的主要交通流，因此Ⅰ区的主入口设置在乌霞路上，次入口分别设在中间规划路两侧，相互对应，形成大气且宽敞的入口广场，各地块内部以简洁有效的环通式和局部尽端式路网相结合，并与中心绿地形成步行系统，给社区居民提供安全、可靠和便捷的交通。
本案停车系统分室外停车和地下室停车二大部分。
此外小区内主要道路设置7米的道路宽度，在必要的情况下可做单边停车缓解来访客人的停车压力，在停车率中不记入停车参数。
住宅小区内还利用室外开放空间结合绿地道路广场等设置形式多样的停车方式。
商业停车安排在主要城市道路的两侧，可基本满足商业停车的需求。
3.5、竖向设计
建筑的竖向设计在本次方案中得到了充分的重视，结合自然地形并加以强化，使建筑显示出高低错落的层次感。
在本次规划方案中，先要解决两个方面的竖向问题：
1、解决基地内外地坪高差问题。
2、解决基地内填挖土方量的平衡问题。
3.6、景观绿化系统
本案绿化设计以当地的自然景观为依托，着重体现“因地制宜”的设计理念。
通过对该地块及周边环境的系统调研和分析，本次规划力求将其淋漓尽致地挖掘，既对自然资源进行适当的保护，也考虑到综合利用，以确保与周边环境相依相融。
因而，确定如下设计导则：
3.6.1、因地制宜、外引内联，充分利用条件、着力提升环境，创造富有特色的绿色风貌和都市景观，采用联手共建超大尺度的绿地面积，让许多相对独立的绿化相互接壤，大大的提高了老百姓真正的实用性。
3.6.2、开放，自由，无缝隙，科学，人性，生态；
——环境、社会、经济效益的统一，景观、休闲、卫生、防护和生态功能；
——分类分级设置、系统全面布局，主次清晰、分工明确，点、线、面有机结合，均衡分布、景观均好；
——以国内先进的造园手法、都市营造的经营理念精心打造、深入设计，借景、框景、引景、对景……做到刚柔相济、收放有序、步移景异、心随景趣，于细微处体现人性关爱。
3.7、消防系统
紧急消防通道以机动车环线为骨架，还设有消防用通道，通道净高、净宽均大于4米。
社区内利用硬质铺地、绿地，形成可到达各楼座的应急消防通道。
所有道路交叉及急转弯处的绿化皆考虑为低平草坪以备紧急状况下碾压之需。
在室外按规范要求配置消防结合器；多层室内于单元公共部位设消火栓，并加挂便携式灭火器；配合物业管理的安全宣传及措施，确保防火安全。
3.8、环卫及配套系统
本住区完成后，垃圾、废物的处理及输送应与本市现有及未来的环卫服务系统相配合。
本小区规划在经一路北部和经二路北部各设置垃圾转运站。
封闭式垃圾站的运输方式最大程度上减少二次污染的可能性。
垃圾以袋装化、定点放置、物管人员集中清运的方式送离本住区。
通过人力车或机动车方式到达小区垃圾转运站，再通过大型的垃圾运输交通工具将其送到地区垃圾处理场。
根据任务书要求经一路北部和经二路北部各设置一处独立公共厕所，方便周边居民使用。
3.9、安全防卫系统
Ⅰ区地块设有两个的出入口，Ⅱ区设两个出入口。
为了节省未来物业管理公司对小区更有效的管理，本案设置的出如口基本为机动车和人行混合进入。
保安将在各个出入口处设置。
晚间9：
00以后关闭小区其他出入口，采用单进单出方式进行安全管理。
在安全与使用方便上一定存在着不可妥协的矛盾，为此本案的防卫系统采用主动和被动相结合的方式管理。
相对安全，也照顾到相对方便。
配合保安经常性巡逻视察，确保小区人财安全并无需各户安装铁栅，保持沿街及区内景观的优美统一。
四、建筑设计
4.1、产品分类特征
4.1.1、住宅建筑设计
根据指挥部提出的目标客户群要求，考虑用地区位及自然条件特点，结合本方案规划布局需要，依据国家建筑部住宅产业化促进中心相关技术政策要求及保障住房新政策、新规定进行住宅建筑设计，以求创造出格调统一、户型多样的高品位、高质量的生活居住空间。
在本次规划中有三种住宅物业类型,分别为：
多层A型，面积104平方米；多层C型，面积87.9平方米;多层D型，面积52平方米。
在多层建筑设计时除了满足功能需求外，更多的是结合了当地的气候特征，在屋顶的建筑设计中设置了统一的太阳能热水器，在两坡屋面上设置内槽用于放置热水器。
并为多层预留了热水管道。
4.1.2公建及商业建筑设计
小学、幼儿园小区二期配套公建，设计新颖别致，满足小区居民幼儿教育要求。
中心会所在本案建设中考虑了用来为大众营造文化气息的中心会所，设在Ⅰ区内。
垃圾转运站本案需要设置两个垃圾转运站，在仔细调研当地的夏季主导风向和反复对周遍居民出行线路影响的推敲后把垃圾转运站设置在天寿路北部，最大化的减少垃圾的沿途污染，在土地价值评估的基础上也符合卫生防疫要求，周遍种植适当的植被做隔离，通过科学有次序的管理，建筑外再种植必要的绿色植物，修饰起来，设计成一个建筑小品。
公厕根据任务书的要求设置两个独立公共厕所。
一个位于经一路北部，第二个设置在经二路商业边上，为休闲市民提供服务。
五、技术经济指标
5.1、主要技术经济指标
总地块主要技术经济指标
序号
项目
参数
单位
备注
1
总征地面积
151479
平方米
2
代征道路面积
18485
平方米
3
总规划用地面积
132993
平方米
4
总建筑面积
197027
平方米
4.1
地上建筑面积
189027
平方米
4.2
地下建筑面积
8000
平方米
5
住宅总建筑面积
163612
平方米
6
幼儿园建筑面积
1500.00
平方米
6.1
商业建筑面积
22415
平方米
6.2
中心会所
1200
平方米
7
垃圾中转站建筑面积
300.00
平方米
8
容积率
1.42
9
绿化率
40%
10
建筑密度
27%
11
机动车停车位
831
个
12
住宅停车位
600
个
13
商业停车位
231
个
14
自行车停车位
2874
个
15
总户数
2874
户
15.1
5.2、地块主要技术经济指标
户型表
户型
总面积
单位
所占比例
1
90方以下小户型
198856.5
平方米
70%
2
90—120户型
29732.9
平方米
10%
3
120以上户型
41916.0
平方米
15%
4
排屋面积比
7380.0
平方米
3%
5
叠屋面积比
7793.2
平方米
3%
6
合计
285678.6
平方米
100%
5.3、户型表
升级会员 