原凤凰建材市场地块项目报告.ppt

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原凤凰建材市场地块项目报告原凤凰建材市场地块项目报告博思堂地产综合服务股份有限公司09年03月09日1项目基本素质分析项目基本素质分析3案例借鉴案例借鉴4项目整体操作建议项目整体操作建议2项目周边情况介绍项目周边情况介绍项目基本情况项目基本情况项目位置：

项目位置：

糖坊湾路与东环路交叉处项目体量：

项目体量：

本项目总建筑面积25000，地上建筑面积15000，地下10000，另有办公面积1000建筑结构：

建筑结构：

商场式建筑，共5层，地上3层，地下2层，地下二层为车库项目现状：

项目现状：

目前已经建到第二层项目位于古城区、园区、相城区交汇处，地项目位于古城区、园区、相城区交汇处，地理位置较为优越；理位置较为优越；项目总建筑面积项目总建筑面积2500025000，体量较为适中，不，体量较为适中，不合适做大型商业合适做大型商业项目四至及四周情况项目四至及四周情况北北南南东东西西本案本案东园动物园东园动物园东环路东环路糖坊湾路糖坊湾路莫莫邪邪路路西：

项目西邻小公园，小公园较小，再往西为莫邪路和护城河，跨过护城河为东园动物园和古城区北：

项目北邻自身小区梧桐花园，小区北邻公园，再往北为娄江，越过娄江为挹绣新村、北环路、华东电器城南：

项目南邻塘坊苑，塘坊苑为中档居住小区，再往北为娄江新村东：

项目东邻苏安新村，再往东为苏嘉杭高速与建材家居专业市场项目交通状况项目交通状况东环路糖坊湾路p项目仅有一侧邻路，邻近道路为糖坊湾路，糖坊湾路为双向四车道，但是道路两侧做临时停车使用p项目近邻东环路与北环路，东环路与北环路为苏州主要交通干道，其东环高架部分出口就在项目所在处p项目周边有三个公交站点，一个苏安公交首末站，有近20路公交车在此经过，可直达园区、新区、吴中、相城、市区等各处112233441.北环路2.东环路3.糖坊湾路4.莫邪路本案本案项目近邻苏州主要交通干道东环路与北环路，大势交通较为便利，符合专业市场的发展条件；项目近邻苏州主要交通干道东环路与北环路，大势交通较为便利，符合专业市场的发展条件；3案例借鉴案例借鉴4项目整体操作建议项目整体操作建议2项目周边情况介绍项目周边情况介绍1项目基本素质分析项目基本素质分析项目周边环境介绍项目周边环境介绍项目位于东环高架与北环高架交汇处，专业市场与居住区围和处；周边商业主要以社区商业和建材类专业市场为主，专业市场包括华东电器城、美顺五金机电城、中翔美通装饰城、东明装饰城等，专业市场的商业氛围较好；周边居住小区较多，包括苏安新村、塘坊苑、娄江新村、东港二村等，其小区档次一般以中档为主，其内部具有自身的社区商业。

本案本案33665577889910102211441.东环路2.北环路3.娄门路4.糖坊湾路5.苏嘉杭高速6.现代大道7.三星路8.日规路9.莫邪路10.扬清路项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析项目名称项目名称地理位置地理位置项目体量项目体量建筑结构建筑结构主力面积主力面积（）租金范围租金范围（元（元/月）月）经营状况经营状况华东电器城华东电器城苏州市北环路8号占地面积2万，建筑面积4万商场式建筑，共三层1、2层20-50，3层100-30020-60较好东明装饰城东明装饰城华东电器城向东1000米，娄门路东口占地面积4.7万，建筑面积7万商场式建筑，共包括4幢，3层为主，局部4层60-30040-60一般中翔美通装中翔美通装饰城饰城苏州工业园区扬清路1号占地面积6.7万，建筑面积15万，一期4万，装饰建材商铺商场式建筑，共二层50-30050-60一般项目周边专业市场项目周边专业市场项目周边消费环境分析项目周边消费环境分析p项目周边居住小区较多，且主要为大型居住社区，其中包括苏安新村、挹绣新村、娄江新村、东港新村、东港二村等；p项目周边1.2-1.5公里左右人口规模约有10万人，主要包括苏安新村、塘坊苑、永林新村、官渎新村等；p2公里-2.5公里约有20万人，其中包括第二辐射圈的东港二村、东港新村、相门新村、东环新村等；p项目第三辐射圈与项目交通辐射范围，预计将有10万人口，预计项目覆盖人口将达到30万人以上；本案本案11223344556677881.东环路2.北环路3.苏嘉杭高速4.糖坊湾路5.莫邪路6.东北街7.杨清路8.苏站路项目总结项目总结p项目位于东环高架与北环高架交叉处，交通较为便利；p项目位于专业市场围合区，商业氛围较好；p项目辐射区域内消费力充足；优势优势劣势劣势p项目仅一面邻路，处于住宅小区的包围之中，昭示性较差；p项目地下开挖二层，建筑成本较高；p项目周边商业档次较低，且多以社区配套商业为主。

根据项目自身情况中型专业市场中型专业市场小型商业中心小型商业中心根据项目周边商业情况以满足周边居民基本需求为主的中型专业市场根据项目周边消费情况中型专业市场中型专业市场通过对本项目自身情况、交通情况、市场环境及消费环境分析，并结合市场中在经营及在售的案例的借鉴，我们将本项目定位为：

项目整体定位项目整体定位东环商贸城东环商贸城以批发为主，零售为辅集饰品、杂货、服饰箱包、家纺用品批零于一体的小商品市场3案例借鉴案例借鉴4项目整体操作建议项目整体操作建议2项目周边情况介绍项目周边情况介绍1项目基本素质分析项目基本素质分析德合小商品城德合小商品城地理位置：

地理位置：

苏福路大润发对面占地面积：

占地面积：

2万建筑格局：

建筑格局：

沿街商铺，商场式建筑，共2层业态布局：

业态布局：

1层服饰、小家电、日用百货、水果配送批发中心，2层床上用品、窗饰租金范围：

租金范围：

200-250元/.月（经营面积）面积范围：

面积范围：

8-30开业时间：

开业时间：

2001年在经营案例在经营案例1.1.案例主力面积在8-30之间，项目商铺分割面积可控制在项目商铺分割面积可控制在3030以内以内；借鉴之处借鉴之处钱万里桥小商品市场钱万里桥小商品市场地理位置：

地理位置：

苏州市路广济路317-319号经营面积：

经营面积：

3万建筑结构：

建筑结构：

内街式商铺与商场式建筑组合的形式，商场共3层，12层为小商品市场，3层为存储空间业态布局：

业态布局：

布局较为杂乱，共包括日用百货、五金交电、文化用品、钟表玩具、针纺织品、化妆品、洗化用品、鞋帽服装、水暖装饰、玻璃陶瓷等十大类商品租金范围：

租金范围：

200-250元/.月（经营面积）面积范围：

面积范围：

6-20开业时间：

开业时间：

1995年在经营案例在经营案例1.1.案例主力面积在6-20之间，项目的商铺分割面积亦可划分在此区间之内项目的商铺分割面积亦可划分在此区间之内；借鉴之处借鉴之处地理位置：

地理位置：

相城大道，沪宁高速公路苏州市区入口处占地面积：

占地面积：

33万建筑面积：

建筑面积：

50万建筑格局：

建筑格局：

商场式建筑，共三层，分割为夹层存储间业态布局：

业态布局：

负1层停车场，1层劳保用品、五金交电、2层鞋类专业市场、皮革皮具，3层服装、床上用品面积范围：

面积范围：

12-30租金范围：

租金范围：

75-110元/.月（经营面积）开业时间：

开业时间：

2006年在经营案例在经营案例中翔小商品市场（以二区为例）中翔小商品市场（以二区为例）中翔小商品市场（以二区为例）中翔小商品市场（以二区为例）在经营案例在经营案例主要从主力面积、业态布局等方面进行借鉴：

1.1.中翔主力营业面积在12-30之间本项目营业面积可以控制在本项目营业面积可以控制在10-3010-30之间；之间；2.2.中翔地上1层为五金、杂货、2层为化妆品/饰品、文体用品、家居品/纺织品，3层为服装、鞋帽、箱包。

本项目地上部分可以参照此类业态进行布局；本项目地上部分可以参照此类业态进行布局；1层层2层层3层层借鉴之处借鉴之处嘉兴运河精品小商品城嘉兴运河精品小商品城占地面积：

占地面积：

16670建筑面积：

建筑面积：

20700（单层面积5000）建筑结构：

建筑结构：

商场式建筑，共4层，1-3层为小商品商铺，4层为仓储空间主力面积：

主力面积：

1层30-50、2层15-30、3层30-60销售价格：

销售价格：

1层15000-16000元/、2层10000-11000元/、3层8000-9000元/招商租金：

招商租金：

1层72元/月，2层57元/月，3层38元/月开盘时间：

开盘时间：

2008年11月29日开业时间：

开业时间：

预计2009年5月30日销销售售率：

率：

约30%招招商商率：

率：

正在招商，约20%在操作案例在操作案例基本情况基本情况嘉兴运河精品小商品城嘉兴运河精品小商品城楼层分布楼层分布在操作案例在操作案例1.1.案例1层为农贸市场、时尚饰品、金银玉器、工艺品、茶具等；2层床上用品、妇幼用品、小百货、副食品等；3层箱包鞋帽、文体用品、酒店用品、窗帘布艺、纺织品；4层存储空间本项目除农贸市场外，其他业态均可参考案例的业本项目除农贸市场外，其他业态均可参考案例的业态进行规划，该业态规划符合常规小商品市场业态态进行规划，该业态规划符合常规小商品市场业态规划的规律。

规划的规律。

借鉴之处借鉴之处主要从业态布局、租售操作方式等方面进行借鉴：

嘉兴运河精品小商品城嘉兴运河精品小商品城2.2.案例在租售操作中，以“返租”的方式促进销售，10年返租，前3年年回报8%，在总价里一次返还，第4年起回报比例则视项目经营及租金收入情况而定；在招商过程中，采用“免租期”、“管理费优惠”等政策，第一次签定租赁合同享受租金8折优惠；一次付6个月租金，免租12个月；一次性付12个月租金，免租18个月；一次性付24个月租金，免租24个月；免收第一年市场管理费，免收广告推广费，免收第一年工商管理费；协助办理相关证照，协助办理子女入学手续。

本项目可以采用本项目可以采用810810年返祖策略，前年返祖策略，前33年年回报不低于年年回报不低于8%8%，在首付中一次性返还；并，在首付中一次性返还；并对租户给予类似的免租期、管理费等相关商务合作条件的优惠政策。

对租户给予类似的免租期、管理费等相关商务合作条件的优惠政策。

操作方式操作方式在操作案例在操作案例4项目整体操作建议项目整体操作建议2项目周边情况介绍项目周边情况介绍1项目基本素质分析项目基本素质分析3案例借鉴案例借鉴单层面积近5000平方米，其中-2层为停车库。

项目业态规划建议项目业态规划建议3F3F2F2F1F1F-1F-1F服饰、鞋、箱包、床上用品、针织品、窗帘布艺等服饰、鞋、箱包、床上用品、针织品、窗帘布艺等化妆品、女装、运动休闲服饰、美甲、儿童玩具等化妆品、女装、运动休闲服饰、美甲、儿童玩具等仓库、仓库、小百货、喜庆用品、文体用品、一次性消耗品等小百货、喜庆用品、文体用品、一次性消耗品等茶烟酒、小家电、日用五金、厨房用品、杂货等茶烟酒、小家电、日用五金、厨房用品、杂货等其采取单层划分的形式，主力面积控制在10-30之间市场比较法市场比较法项目底价测算项目底价测算比较物业比较物业11比较物业比较物业22比较物业比较物业33名称华东电器城华东电器城华东电器城相似性项目紧邻路段的专业市场项目紧邻路段的专业市场项目紧邻路段的专业市场物业描述物业描述楼层修正2F2F2F建成时间1998年1998年1998年用房性质商业商业商业装修水平清水清水清水交易详情交易详情成交日期200920092009主力面积（）373640售价（元/）11,40013,70010,300调整调整根据市场比较法确定本项目的价格约为：

11000元/交易时间1.001.001.00项目位置0.950.940.95易达性0.970.980.97周边环境0.980.970.98建筑年期1.031.031.03临街状况0.980.971.01项目面积1.011.011.02设备设施1.001.001.00装修标准1.001.001.00楼层修正0.970.970.97总体调整指数0.870.870.93