商业地产和购物中心概念解析.ppt

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商业地产和购物中心概念解析商业地产和购物中心概念解析目录n1、商业的基本概念与类型n2、商业地产的概述n3、购物中心的基本概念与解析第一讲第一讲商业的基本概念和类型商业的基本概念和类型n商业的概念有广义和狭义之分商业的概念有广义和狭义之分广义的商业是指所有以营利为目的的事业广义的商业是指所有以营利为目的的事业狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业利性事业n狭义的商业：

以盈利为目的，以商品买卖狭义的商业：

以盈利为目的，以商品买卖流转为运营模式。

流转为运营模式。

商品流转的过程：

原始的阶段：

生产者消费者现在的阶段：

生产商中间商零售商理想的阶段：

生产商零售商消费者商业的业态分类以及特点n业态的概念业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。

通俗理解，业态就是指体形态，是零售活动的具体形式。

通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

n商业业态包括：

百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米左右。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。

n5、购物中心购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。

n6、仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

（1）在城乡结合部、交通要道。

（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

（5）店堂设施简朴、实用。

（6）采取仓储式陈列。

（7）开展自选式的销售。

（8）设有较大规模的停车场。

特别介绍：

奥特莱斯（特别介绍：

奥特莱斯（OUTLETS）n概念概念“奥特莱斯”,其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

n特点特点驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。

中国奥特莱斯的经营现状中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：

1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。

2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。

北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有16折。

3、停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。

另外，奥特莱斯购物公园作为奥特莱斯的升级版，正悄然在中国各地散布开来，如江苏万和奥特莱斯购物公园、上海服装城、淮安奥特莱斯等集购物、休闲、旅游为一体的升级业态。

中国商业发展趋势中国商业发展趋势n一、连锁企业进入整合期，重组和兼并加剧n二、价格大战全面渗透，个性化和特色经营成为制胜法宝n三、大卖场（Hypermarket）、大型综合超市（GMS）将代替百货业，占据零售业的新主力地位n四、国际连锁性专业专卖店和便利店全面进驻大陆市场，抢占市场份额n五、生鲜食品连锁超市发动替代农贸市场的新商业运动n六、Shopping-Mall（大型综合购物中心）快速涌现，加速零售业的转型变革n七、电子信息技术逐步在零售业领域大展拳脚，发展迅速第二讲：

商业地产的概述第二讲：

商业地产的概述商业地产的概念n商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，也是商用地产最重要的成员，商业地产（commercialproperty）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。

商业地产的特点n商业地产是一种结合体：

商业地产是一种结合体：

首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。

商业地产的分类商业地产的分类n广义上，商业地产可按不同标准细分，其中按用途分类比较符合实际，也比较容易理解。

一般分为如下4类：

n

（1）商业经营类物业。

包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。

n

（2）办公用物业。

包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）对外出租的政府办公楼等。

n（3）餐饮酒店类物业。

包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。

由于房地产开发向深度和广度扩展，房地产与宾馆、酒店的嫁接趋势明显，出现了产权式酒店、公寓式酒店、经济型酒店等类型.n（4）仓储、厂房类物业。

是物流的重要组成部分，联结生产和消费，包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流港等。

商业地产细分表商业地产细分表11分类标准分类标准类型类型按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮型大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所、健康中心、美容中心等按购买消费内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会上的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成或地铁站的配套商业部分综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起商业地产细分表商业地产细分表2分类标准分类标准类型类型按照市场覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、食品店和药房商业地产的发展趋势商业地产的发展趋势n趋势一：

政策环境更趋规范商业网点纳入城市规划n趋势二：

“产权式商铺”渐遭冷落整体持有型物业增加n趋势三：

大开发商纷纷介入中小企业面临退市压力n趋势四：

融资渠道发生变化银行与外资锦上添花n趋势五：

项目开发形态多元化社区购物中心成热点第三讲：

购物中心基本概念及分类第三讲：

购物中心基本概念及分类什么是购物中心（什么是购物中心（ShoppingMall）nShoppingmallShoppingmall其英文原意为其英文原意为“散步道式的商店街散步道式的商店街”。

nMall的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。

Shoppingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。

n一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。

这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。

一个shoppingmall其实是一个小型社区。

这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。

ShoppingmallShoppingmall跟百货商场最大的区别是：

跟百货商场最大的区别是：

nshoppingmall经营的是业态，是各种各样的商店。

n百货商场里经营的是各种各样的品牌。

一个完整意义上的一个完整意义上的shoppingmallshoppingmall必须必须拥有多种不同业态的主力店。

拥有多种不同业态的主力店。

购物中心的官方定义：

购