北京3+1-2013星天悦营销推广策略.ppt

北京3+1-2013星天悦营销推广策略.ppt

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ForTheTimes应时代之需ORSTARCITYPROPOSAL-C072013.013+1BAND01/洞察70%投资客+30%自住、过渡、商务候鸟客户以上基本构成了C07产品的购买动机准确的说，应对投资需求是整个公寓市场共同面临的机会与大敌但就行销与推广而言，单一的投资诉求无疑将把项目做窄且投资客的嗅觉与算账能力我们都无须担忧，更无须过多教育唯一要做的便是突显项目核心优势，做热项目本身种出参天梧桐，自会引来凤凰无数Q1Q1：

在品牌、规模、价格、地段均不占绝对优势的前提下：

在品牌、规模、价格、地段均不占绝对优势的前提下星天悦的竞争优势在哪里？

星天悦的竞争优势在哪里？

第一、东港的区域价值是共享平台，也是构建强大投资概念的底板购房者选择东港后，剩下的唯一问题就是进来选择谁第二、投资回报率问题只能让项目陷入对“承诺”的无尽被动与风险第三、关于我们的创新综合体，目前依然停留在概念层面，相对无势可借第四、资本与平台与人群距离太远，也存在大而空无法逐一落地的缺陷第五、价格战绝不是我们所擅长的行为，这是成本与利润问题，不谈看看竞争对手在说什么绿地中心：

北中国第一高，518地标（投资、虚荣心）中信大连港：

邮轮母港、多元综合体的规模效应、品牌实力一方国际：

中山广场世界资源综合体（地段、学区、综合体配套）骊髙新世界：

百年人民路核心天际瞰海精装公寓（人民路、酒店配套）金地云锦：

收藏人民路鼎森中心：

人民路、大师设计要么是品牌、规模、综合体的高大全；要么是成熟的地段地段还是地段我们呢？

CBDCBD核心区核心区奢华艺术奢华艺术国际公寓国际公寓暂且不论定位准确与否起码我们早已经对竞争主流有所研判并优先在产品研发层面上极想跳出三界之外Well比不了品牌、规模，我们就专攻小而精横向受限，便做足产品纵深So，不难看出，红海内各对手的产品定位基本飘忽不定都在贩卖大而空的投资与虚荣取向清晰的产品性格塑造尚属整体市场空白与人民路比我们站在东港，而且有最好的位置与东港比我们必须拥有更有感召的综合产品力这一点，毋庸置疑但是，2800元/的标准能做什么？

传统的奢而贵？

No！

那是妄想Q2Q2：

星天悦独树一帜的产品性格：

星天悦独树一帜的产品性格DNADNA在哪里？

在哪里？

投资客群投资客群真正认同项目价值的投资客顶级生活的享受者、追求者优质不动产的资产沉淀者居住客群居住客群在连的外籍公司高层管理人员；富二代、官二代；高薪单身贵族；时尚二人世界；高端人群的第N个理想居所；二奶、小三等社会边缘富人；客群洞察细分众所周知，投资客看重投资回报率而投资回报率的收益比则来源于未来租赁市场对项目的市场形象与物业价值最大化的评估即核心便是：

品位、品质、服务的综合考量，而非价格同样，自住客群的关注点何尝不是如此？

很显然关于前期产品设计构想的几个关键词“奢华与艺术”中就奢华而言，可能在红海竞争中普遍存在艺术有望成为独特气质标签但审视项目本身我们可以更清晰的看到艺术二字在真正的运用到产品性格塑造中无论是深度还是广度，星天悦都将面临较大的资源与成本挑战且艺术的指向性过于明确，倘若做得似是而非反而带来市场的不良反应与非议同时，回看未来的东港即将成为高租金，高气质的中心地带而在此区域的客户则基本与区域普遍同步具备了大都会、国际化价值的独特审美所以星天悦的产品性格在对接需求层面则要求更具备时代性、国际化、精致主义、艺术奢华审美的多元特征并在输出上高度概括，一语道破于是纵观大连公寓发展状况及对需求的诸多考虑一个现已风靡世界的概念跃然而出，不谋而合BoutiqueBoutiqueHotel的概念来自80年代，在人们对五星级酒店司空见惯之后，欧美开始盛行设计型的精致酒店。

其在建筑构造和室内设计方面，非常重视细节，讲究贴心服务，营造出高尚但不盲目追求流行的摩登生活空间。

现在，BoutiqueHotel受到全球讲究时尚、个性化的国际人士的狂热追捧，已经成为风靡世界的居住形态。

高收入的时尚国际人群对这些时尚酒店趋之若鹜。

Boutique风格的酒店在北美、澳大利亚和欧洲很普遍。

BoutiqueHotel的世界化流行趋势，标志着中国高档物业的boutiqueliving时代到来，BoutiqueApartment（精品公寓）的出现成为必然。

注注赋予星天悦BoutiqueApartment的独特概念，率先在大连高级公寓群落中发起了针对世界公民的BoutiqueApartment革命，此为其一；同时，BoutiqueApartment概念也重点突出了独特设计、艺术格调、时尚气质、周到服务等诸多软硬品质层面优势，此为其二。

说白了星天悦站在东港价值平台上，以脱离传统公寓的产品性格为高端不动产投资、顶级都会生活追求者提供了未来区域以及他们所需求的，一次前所未有的产品体验，未来服务此为真正的“消费HIGH点”星天悦产品主张星天悦产品主张大连首座Boutique摩登公寓定位理论，以“首个”做先入为主的心理站位，意义在于“未曾有而现在有”的直接描述全新产品概念输出，包容“精品、奢华、品质、服务、设计”等多个时代所需的关键点，区隔市场。

脱离惯常的豪华、俗气等反传统的审美气质指向，使产品性格更具高级的味道与涵养02/策略“ThinkDifferent”假如没有Apple，我们都不会想象到MP3会长成今天的Ipod、Nano、Itouch那个样子当然，还有Ipad、Macbook、Imac以及迄今为止，风靡全球，几乎人手一只的Iphone创造新需求，满足新需求以创新思考引发时代革命这便是苹果始终坚持的发展之路，更是赢得市场的源动力而星天悦如出一辙，以Boutique概念跳出红海以“ThinkDifferent”的产品创新，创造大连公寓的新需求更是大连高端都会生活的第一次So与以往不同，与当下不同革新、颠覆、满足对接时代这才是我们正要去做的一切且无论在产品塑造、现场体验、传播过程中我们将不遗余力的只传递一个信号：

“与平凡有别与平凡有别”总之，这是一场关乎品位、格调、审美多维一体的价值创生所以，在产品层面，围绕“加法原则”也必然提出了新的调整要求奢侈品主题大堂Boutique酒店式摩登精装跨界名师时尚板房当代艺术公共空间全球租务服务管家式周致物管大连首座大连首座BoutiqueBoutique摩登公寓摩登公寓6大产品价值体系奢侈品大堂Boutique酒店式摩登精装陈曼中国著名时尚摄影师王中军中国著名娱乐领袖华谊兄弟BOSS李大齐台湾著名时尚造型师ACF家居设计主理人UOOFO时装品牌主理人黄晓明中国著名时尚艺人洪晃中国著名时尚资源管理者欧阳应霁香港著名文化人跨界私人设计时尚样板房摩天水晶通体建筑星光耀活力综合体现代美学园林景观达沃斯中轴地王大都会生活氛围世界级品牌配备星天悦全价值决胜体系星天悦全价值决胜体系奢侈品主题大堂Boutique酒店式摩登精装跨界名师时尚样板当代艺术公共空间全球租务服务管家式周致物管+03/战术一、造谣战术2013年，大连高级公寓急需“产品改制”Boutique公寓首次进驻滨城，东港各界高度关注86位大连社会知名人士于达沃斯期间神秘会晤话题热议新闻体请问：

所谓高端公寓，大连缺点什么？

OK，允许少部分人不喜欢Boutique平凡没什么不好，但人人都想不平凡对不起，星天悦只聊跟兴趣有关的事话题热议调侃体二、形象战术平面广告：

与平凡有别阵地包装：

与平凡有别三、攻心战术2013年的东港放眼于整个城市的认识无非就两个字“开会”达沃斯的首次回归，造就了东港将成为大连的焦点，世界的焦点当全球全城的目光即将聚焦于此星天悦自一开始便要“开自己的会”但唯一的区别是：

他们要开正经的会，聊正经的事而星天悦只开不正经的会，聊不正经的事这些事只与“兴趣”有关关键词：

时尚、设计、艺术、奢华当然，还是那句话，无论聊什么皆与平凡有别所以必须是摩登的，前沿的，先锋的A/新时代审美“陈曼摄影展”关键词：

时尚明星、镁光灯、娱记、铺天盖地的报道地点：

售楼处目的：

大连摩登沙龙B/摩登家居“李大齐与ACF家具展”关键词：

前沿设计、造型师、时尚家居地点：

售楼处目的：

大连摩登沙龙C/光影十色“华谊兄弟电影联展”关键词：

娱乐、经典、签名海报地点：

售楼处目的：

大连摩登沙龙D/始终最前沿“欧阳应霁文化沙龙”关键词：

文化、海派、家、生活味地点：

售楼处目的：

大连摩登沙龙诸如此类不停的喊人来，做下去！

因为特别，所以喜欢星天悦以产品性格为核心制造新审美、塑造新价值、引领新方向脱离红海，畅游蓝海。