南京商业项目考察.ppt

南京商业项目考察.ppt

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开放务实平等激情创新高效南京商业项目考察报告应昊1开放务实平等激情创新高效2细分思路【综述篇】对考察项目整体进行简单阐述，主要着眼于项目基本情况。

【重点篇】对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对业态、动线等的认识。

【亮点篇】在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌设置巧妙，富有新意，在此进行集锦，以期对日后项目调整或建设有所启发。

整体思路：

考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述开放务实平等激情创新高效综综述述篇篇3开放务实平等激情创新高效4综述篇【水平方】【水游城】【虹悦城】【江宁万达】整体思路：

考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述开放务实平等激情创新高效水水平平方方5开放务实平等激情创新高效基本情况投资商：

江苏亚东建设发展集团项目名称：

水平方占地面积：

近1万建筑面积：

约6万地理位置：

秦淮区健康路与旧王府路交叉路口楼层情况：

10层零售平台：

地下2层地上8层背景资料：

水平方位于南京市白下区建康路，紧邻水游城、夫子庙等成熟商圈，距南京商业中心新街口仅2公里，坐拥城市轴心线上5分钟都市生活圈核心地带；项目占地1.2万平方，建筑面积约6万平方，规划以时尚精致店铺为主，是以16-35岁年轻女性为主要客群的特色商业广场。

水平方集购物、休闲、餐饮、文化表演为一体，打造全新概念的提案型时尚集合地。

与南京水游城毗邻且样式风格上完美匹配，形成一个新型的购物场所，可以进一步拓展并刺激夫子庙商圈的发展。

6开放务实平等激情创新高效交通情况公交线路：

公交线路：

乘坐4路,7路,7路区间,16路，26路，33路，37路，40路,44路,49路，游2路至三山街站下步行300米乘坐1路,30路,31路至夫子庙站下步行400米乘坐2路,16路,26路,33路,35路,46路,80路,100路至升州路站下步行400米地铁路线：

地铁路线：

地铁一号线和地铁一号线南延线三山街站3号出口出站后步行800米7开放务实平等激情创新高效业态构成业态构成分布楼层大致数量代表品牌潮流服饰B1、F1F450ALLUSION、三叶草、fairy、佐丹奴时尚餐饮B1、B2、F5F852小米餐厅、外婆家、南京大排档、新石器烤肉、星巴克、哈根达斯主题馆B1、F525屈臣氏、COSFAN、银时代儿童娱乐F3、5星星动漫、卡酷全卡通餐饮：

餐饮：

50多家，口味丰富品牌号召力强，档次齐全服饰：

服饰：

主打16-35岁年轻女性服饰品牌众多，档次齐全8开放务实平等激情创新高效基础设施名称/楼层B2B1F1F2F3F4F5F6F7F8总计洗手间210222210012电梯232333211121安全出口466666633248商户数281814141716161111269开放务实平等激情创新高效项目特点1、定位精准、定位精准2、与毗邻的水游城形成互补、与毗邻的水游城形成互补3、集合店、集合店水平方紧紧围绕时尚、女性精致的定位，引进的品牌多为“小而美”，迎合了16-35岁年轻时尚女性的购物需求,并且主要业态定位于餐饮餐饮和女性服女性服饰饰风格样式上与毗邻的水游城完美匹配，都是以“水水”为主题，且在业态上也互相补充，各有特色，共同刺激了夫子庙商业圈的繁荣发展集合店是水平方得一大特色，每个集合店里有很多品牌，有的集合店里集中了该公司旗下所有品牌。

这些多元素、多品类的集合店，出样丰富，货品丰满，挑选余地大，既有利于培养顾客对品牌的忠诚度，也迎合了现代消费的新需求，预示着市场未来的发展方向10开放务实平等激情创新高效水水游游城城11开放务实平等激情创新高效基本情况投资商：

上海鹏欣集团项目名称：

水游城占地面积：

26770建筑面积：

约16.7万地理位置：

秦淮区健康路和中华路交叉路口楼层情况：

7层零售平台：

地下2层地上5层背景资料：

南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米（地上五层，地下两层），酒店面积2.07万平方米，地下停车场4万平方米。

停车位860个。

项目地址位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。

“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。

12开放务实平等激情创新高效项目南京水游城总投资15亿开发商上海鹏欣房地产开发有限公司技术指标占地面积26770总建筑面积167333建筑面积配比商场建筑面积100000实际使用面积50000酒店建筑面积27000停车场建筑面积40000区位交通夫子庙商圈、健康路和中华路交叉口停车位860个消费者分析人群分析年轻态休闲消费、旅游消费辐射范围以夫子庙商圈子消费者为主力经营特色经营模式只租不售；底租或提成两者取高业态组合购物中心+酒店购物60%、餐饮25%，娱乐15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、横店影视电影城营销推广广场节目，带动消费建筑特色格局地下4层（含两层停车场），地上6层（含两层酒店）建筑细节水景主题，依照日本博多运河，透光天棚详细情况13开放务实平等激情创新高效交通情况14开放务实平等激情创新高效业态构成水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。

各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。

水游城通过分析后将有关联性的商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。

15开放务实平等激情创新高效B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等楼层业态规划B216开放务实平等激情创新高效B1是餐饮和零售，如生活品位、时尚购物、特色小店等楼层业态规划B117开放务实平等激情创新高效F1是成熟时尚服饰,ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面楼层业态规划F118开放务实平等激情创新高效楼层业态规划F219开放务实平等激情创新高效楼层业态规划F320开放务实平等激情创新高效楼层业态规划F421开放务实平等激情创新高效楼层业态规划F522开放务实平等激情创新高效项目特点1、以水为主题的水景、以水为主题的水景2、开放式购物公园、开放式购物公园3、屋顶花园、屋顶花园负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。

用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景23开放务实平等激情创新高效虹虹悦悦城城24开放务实平等激情创新高效基本情况投资商：

香港德盈集团项目名称：

虹悦城总建面积：

约35万商业面积：

20.8万地理位置：

南京市区南部赛虹桥立交之畔楼层情况：

7层：

地下2层地上5层背景资料：

南京虹悦城位于南京市区南部赛虹桥立交之畔，与古明城墙和秦淮河为伴，雄踞南部新城、河西新城以及老城区的三角核心地带，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型ShoppingMall，项目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点突出以家庭与亲子为中心，针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。

25开放务实平等激情创新高效交通情况26开放务实平等激情创新高效楼层品牌1F国际潮流男女服饰国际潮流男女服饰时尚餐厅时尚餐厅黄金饰品黄金饰品时尚数码时尚数码咖啡西点咖啡西点ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zarahome、Guess、Dknyjeans、Lacostelive、CKjeans、J.Lindeberg、三叶草、Hazzys、Asobio、CKunderwear、必胜客、麦当劳、Starbucks、满记、神汇苹果、IDo、亮视点2F国际时尚男女服饰国际时尚男女服饰内衣区内衣区男女鞋区男女鞋区健康护理用品健康护理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrysfarm、Dusty、Selected、GXG、veromoda、Paulfrank、Crocs、热风、only、Jackjones、屈臣氏3FKTV电玩电玩家居饰品家居饰品儿童早教儿童早教美容美体美容美体儿童综合馆儿童综合馆卡通尼乐园、星乐秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、宝岛、奥格斯格格斯、小小运动馆、新华书店、生活工厂、妈妈好孩子4F、5F电影院电影院真冰溜冰场真冰溜冰场人气餐饮人气餐饮海上国际影城、世纪星真冰冰场、避风塘、望湘园、豆捞坊、德国花园餐厅、塔可、汉拿山、赤坂亭、多伦多海鲜自助、青柚、川色满园、拿渡、厨娘、润蝶轩、四季兜火锅、串果捞、果燃掂、安娜贝拉、优卡、绿茶、辣啡、雪香B1沃尔玛超市沃尔玛超市中西快餐中西快餐悦食汇美食广场悦食汇美食广场流行饰品流行饰品休闲食品休闲食品个人护理用品个人护理用品中心舞台中心舞台停车场停车场H/I/J/K沃尔玛、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、Thefaceshop、新石器、汇美舍、巴黎贝甜、Hellokitty、悦食汇27开放务实平等激情创新高效B1主力品牌28开放务实平等激情创新高效品牌名：

J.LINDEBERG成熟系列：

高尔夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陆第一家店在上海港汇广场，目前由绫致运营此品牌。

品牌名：

MONKI（H&M旗下）首次落地中国，Monki定位为个性潮牌，形象相较H&M更魔幻与叛逆，10月12日进军成都来福士广场，紧接着于11月18日入驻深圳宝能太古城。

1F主力品牌29开放务实平等激情创新高效品牌名：

DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖级街头潮流品牌。

虹悦城店是该品牌继成都万象城NOVO店、杭州下城银泰百货后，在大陆的第三家门店。

2F主力品牌30开放务实平等激情创新高效3F主力品牌31开放务实平等激情创新高效世纪星滑冰俱乐部创建于1999年，是我国第一家滑冰俱乐部。

建筑面积有3000，是我国南方地区唯一保持全年冻冰的标准滑冰馆，内有滑冰区、800人的观众区、休闲区和健身区。

4F、5F主力品牌32开放务实平等激情创新高效“海上国际影城”是由上海电影集团、美国EPR公司共同组建的超五星级连锁影院，建筑面积5162平方米，拥有9个专业影厅，共1480座。

8个影厅数字3D+1个4D影厅，采用进口数字放映系统，实现全数字、全自动放映，全景视觉创造绝佳影音效果。

海上国际影城拥有南京首家16声道全声场还音系统，更是南京独家4D影院。

4F、5F主力品牌33开放务实平等激情创新高效4F、5F主力品牌34开放务实平等激情创新高效总结建筑设计u自然景观与人性化设施相结合的设计理念，其绿植、水景景观设计给顾客消费带来较好生态体验感；u负一层的水景舞台上丰富活动及音乐喷泉表演吸引了大量客流，聚集了人气；u内装设计各区域不同，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉；u水、大地、风、花和天空的元素分楼层、分区域地融入到室内设计中。

项目定位u项目定位年轻时尚、家庭亲子，与直线距离约2.6公里的水游城有相同之处也有其自身亮点。

水景设计与水游城水景出自同一团队，快时尚品牌大量同质化，其家庭亲子定位是其亮点，符