集团公司合同管理制度.doc

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合

同

管

理

制

度

目录

第一章总则

第二章合同分类

第三章合同拟制的前提条件

第四章合同内容

第五章合同的拟制

第六章部门职责

第七章合同审批流程

第八章合同用章流程

第九章合同的履行及跟踪

第十章合同的变更及解除

第十一章合同争议的处理

第十二章合同归档管理

第十三章附则

第一章总则

第一条、合同是公司行为的重要表现，是公司对外发生权利义务关系的重要形式。

为明确管理重点，细化管理内容，规范集团内各类合同的签署、履行、变更、终止、解除等行为，控制合同法律风险，监督合同实际履行，结合公司实际情况，特制定本制度。

第二条、本制度适用于集团内各公司对外签订的所有合同协议（不论该文件冠以“合同”、“合约”、“协议”、“意向书”之类的何等名称）。

第三条、合同管理必须遵循以下原则：

1、合法性原则：

合同管理必须全面符合有关法律法规及行业的相关规定，使得公司的权益能够依法受到保护。

2、书面合同原则：

公司所签订的合同必须正式签署书面合同以明确双方的权利、义务和责任，但金额在贰仟元以下且能即时结清的合同除外。

3、事前签订原则：

合同应在经济事项发生前签署，禁止未签署合同即先行履行合同。

4、招标原则：

凡符合公司招标条件的，需进行招标，具体程序按照《招标管理制度》实施，拟签订的合同正文及其补充协议，应作为招标文件的附件，投标单位需对其进行确认。

5、利益明晰原则：

合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮的现象。

第二章合同分类

第四条、公司合同分类的原则以区分公司主要业务为原则，兼顾合同保管的方便。

第五条、建设工程类合同，包括测绘合同、工程勘察合同、工程设计合同（包括建筑设计、室内装修设计、样板间设计等）、工程监理合同、工程造价咨询合同等委托类合同、建筑、机电安装、装饰、装修、园林环境、主体配套等施工类合同。

第六条、材料采购类合同，包括建筑材料、家具电器及公司固定资产采购等材料采购合同等。

第七条、依据合同标的金额、参考合同交易对象，工程、材料采购类合同可再细分为简易合同、普通合同、大额合同、重大合同四类：

合同分类

工程技术合同金额范围

材料采购合同金额范围

1

工程、材料采购类简易合同

10万元以下

5万元以下

2

工程、材料采购类普通合同

10~50万元

5~10万元

3

工程、材料采购类大额合同

50~500万元

10~50万元

4

工程、材料采购类重大合同

500万元以上

50万元以上

第八条、销售类合同，包括认购书、商品房买卖合同（预售、现房）及补充协议、存量房买卖合同及补充协议、委托销售代理合同、楼宇按揭（抵押）贷款合同等。

第九条、租赁类合同，包括认租协议、普通商铺租赁合同、餐饮类租赁合同、写字楼租赁合同、住宅租赁合同。

按照该类合同是否具有重复使用性可分为批量性合同、个体性合同：

1、批量性合同：

是指在销售及租赁前已确定可执行的单方价格，为重复使用而在销售或租赁前预先拟订的合同范本。

2、个体性合同：

是指在销售及租赁前未有价格或销售规划，在事件发生时而单独拟订的合同。

第十条、开发经营过程中的其他类合同，包括：

1、营运类合同：

含各类设备的维修保养合同，电梯广告、灯箱广告、电信合作、车位租赁等各类收入合同；

2、开发类合同：

土地出让合同、土地转让合同、拆迁补偿合同、项目合作协议等；

3、法律事务类合同：

常年及专项法律顾问合同、委托代理合同；

4、广告类合同：

房地产项目广告、物业广告、公司形象广告、短信、宣传单设计、印刷、喷画制作宣传推广等合同；

5、财务类合同：

借款、担保、抵押、保险、审计、评估等合同；

6、行政管理类合同：

打印机租赁合同、注册地房屋租赁、文具、固定资产采购、保洁服务协议、旅游合同等；

7、综合事务类合同：

公司股权转让、合作等合同。

8、人事管理类合同：

劳动合同、劳务合同、培训服务协议、保密协议、招聘服务合同等。

9、物业管理类：

前期物业服务协议、物业管理合同类。

第三章合同拟制的前提条件

第十一条、工程、材料类合同拟制前，按照标的金额大小确定是否实施招投标程序，实行招投标的工程须按照公司《招标管理方法》组织招标，合理选择合作单位，并在规定的时间之内按照招标文件、中标人的投标文件和中标通知书依法订立书面合同。

合同分类

工程合同金额范围

材料合同金额范围

招标与否

合同拟制提条件

1

工程、材料类简易合同

10万元以下

5万元以下

议标

已通过工程造价成本预算及采购价的成本预算审核，具备合格的施工方案、品牌规格、工程量清单或采购清单，并提供货比三家的报价资料，按公司流程审批后，由工程总监及材料经理同意后可起草

2

工程、材料类普通合同

10~50万元

5~10万元

招标：

招标小组筛选审定，董事长具否决权；

已通过工程造价成本预算及采购价的成本预算审核的，材料品牌、施工工艺、施工方案、施工图纸、工程量清单或采购清单明确，经招标小组筛选或推荐，董事长审定

3

工程、材料类大额合同

50~500万元

10~50万元

招标：

招标小组推荐，董事长审定

4

工程、材料类重大合同

500万元以上

50万元以上

第十二条、营销批量性合同拟制的前提条件：

需提交已批复的年度销售计划或项目销售计划、项目平面图、交楼标准，在开售前30天提交房管局最新版的商品房买卖合同，在合同的拟制时要统一以下关联合同的原则及衔接：

1、认购书、房管局买卖合同、买卖合同补充协议；

2、租赁意向书、租赁合同补充协议、租赁备案合同；

第十三条、其他合同拟制的前提条件：

按业务需要由我方拟制或由对方提供版本进行个性化修改。

第四章合同内容

第十四条、合同内容一般应包括但不限于以下条款及各条款填写要求：

1、当事人的名称或者姓名、住所和联系方式、及公司注册号码或个人身份证号；订立合同的双方必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

签订合同时，一定要审查签约对方主体资格，查验其营业执照（法人）或个人身份证，审查代理人资格，评估对方履约能力及信用，必要时可以进行实地调查，同时名称必须与合同签章一致。

2、标的；合同描述的标的的名称、地址需与政府项目的批准文件相符；

3、数量；合同的数量条款应清晰准确，数量的单位也应清晰，不得有异议；

4、质量；合同的质量条款应根据标的的种类和性质约定，明确约定标的的物理性能或化学成份、规格型号、款式等。

质量的描述必须详细，特别是合同有明确要求的，避免笼统地采用“按照国家某某规定执行的字眼”；

5、价款或者报酬；合同的付款条款不仅应约定付款期限，还应约定严格、周密的付款前提条件。

若合同约定预付订金（备料款或预付款）的，原则上金额应控制在合同总金额的30﹪以下；合同约定支付定金的，则不得超过合同总金额的20%；价款的大小写应相符，并核查是否按照招标原合同确定的价格填写；

履约期限、地点和方式；

6、履行期限、地点和方式；明确合同履行的时间段、时间点及合同履行的地点，并落实操作的可行性，考虑与其他相关合同有无时间的冲突；付款的条件必须可以实现，且容易判断及操作，付款的时间必须明确并有利于公司的资金安排；买卖合同以及其他涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）的合同，应以公司或项目所在地为合同履行地；在公司为付款方时，应将付款时间与对方当事人履行义务的时间相结合，若对方履行义务时间较长，应尽量选择分期付款的方式。

7、违约责任；违约条款需明确，处罚要量化，且要注意对损失的赔付要对等等；违约条款包括构成违约的条件、不构成违约的除外条件、承担违约责任的方式等

8、解决争议的方式；合同必须从最有利于维护公司合法权益出发，合理、合法的约定解决合同争议的方式。

一般应选择诉讼方式，约定诉讼的，应尽可能约定有利于公司的法院管辖——我司所在地法院、工程所在地法院、合同签订地等；

9、其他特殊需要规定的条款：

合同要有生效条款，也要有失效的条款；

10、合同份数（最少三份，我方二份，对方一份）

第十五条、根据合同性质与客观需要，合同内容还可以有保修、保密、验收、风险、权利归属等条款：

合同中的保修条款必须包括有保修范围、保修措施、保修期限、保修金设定和使用、结算及支付、违约责任等内容。

（一）工程合同、买卖合同等，在公司为付款方时，应有保修条款。

（二）涉及知识产权（包括商业秘密）的合同，应有保密条款和权利归属条款。

（三）涉及标的转让（所有权、使用权或占有权转让）或成果移交的合同，应有验收条款和风险承担或转移条款。

合同内容应具体、确定，能明确界定各方当事人的权利、义务；因客观情况在签约时确实无法明确规定的，应规定能明确权利、义务的依据。

第十六条、在招投标、协商或谈判过程中，凡合同对方承诺的各种对公司有利的事项必须写入合同条款。

第十七条、对于总价包干合同，在合同履行过程中如出现标的量（即工程量、采购量等）减少等对公司有利的情况，合同经办部门应及时签订补充协议书。

第十八条、工程、材料类简易合同文本的具体要素：

1、具体内容（例如采购、维修、施工、咨询的内容）；内容必须与实际施工、采购的材料一致，且与行业的要求一致；

2、合同标的规格、型号、技术要求、数量、总价；必须与行业要求、规范要求一致，且表述清晰，特别是技术要求必须清晰详细表达；

3、履约期限（例如到货时间、完工时间、付款时间）、运输、到货方式；

4、付款时间和条件（例如“完工”、“收货”、“提供合格证明文件”），款项支付应设置为预付款、结算款、质保金三部分。

5、违约条款；

6、验收标准的说明，包括工程验收标准及材料验收标准。

第十九条、工程、材料类普通合同、大额合同及重大合同文本的具体要素：

1、合同各方完整的法律主体名称；

2、合同标的应具备的规格、型号、品牌（单价在5元以下，数量在10个以下的可简化）；

3、合计数量、总价、计价清单的依据；

4、履约期限（例如到货时间、开工日期成立标志、完工时间）、履约地点、范围；

5、施工图纸（方案）、施工组织方案、技术、工艺要求、材料质量、验收标准、维修质保方案、保修时间、价款变更及退货原则、产品保护、运输方法、保险要求、甲供材料领用量、工程分包、技术变更、争议解决制度、索赔与现场签证的程序，工期顺延调整的要求，隐蔽工程和中间验收程序、竣工验收与结算编制核对等。

6、结算方式要求、付款条件、付款时间、保修金；款项支付应设置为预付款、进度款（可按实际约定进行细化再分段）、结算款、质保金四部分。

7、违约责任（包括迟延罚则）；

8、其他配合要求（例如水电费用负担、配合费比例、入场和退场的通知、签收和送货单的样式等）；

9、特殊原则：

（1）、货物更改扣款原则：

供应商无法供应合同清单约定的货品，需更换品牌、型号、规格的，除需征得我司书面同意外，还应扣减变更部分货款的20%。

（2）、货期延误扣款原则：

如果供货迟于合同原定期限，则按如下原则处理：

l合同总价≤5万元，罚款500元/天；

l5万元＜合同总价≤10万元，罚款1000元/天；

l10万元＜合同总价≤40万元，罚款2000元/天；

l40万元＜合同总价≤100万元，罚款总价的3‰～5‰/天；

l100万元＜合同总价，罚款总价的6‰～8‰/天.

l（3）、合同价款承包方式确定原则

n由施工单位包设计、包验收的总价包干合同，合同价款不再调整；

n由我司包设计，施工单位包施工的总价包干合同，可以约定±5%