写字楼运营管理.ppt

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2014-11编号编号区域区域项目项目可租面积可租面积/最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/月月/M2/M2）成交价成交价（不含）（不含）（元（元/月月/M2/M2）物业管理费物业管理费（元（元/月月/M2/M2）交房标准交房标准停车位数停车位数量量（个）（个）停车费停车费（元（元/月月/个）个）1CBD及周边金地中心A座可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12002CBD及周边金地中心B座可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12003CBD及周边华贸中心可出租面积/近期成交32吊顶白墙网络地板1400地下固定1250流动10004CBD及周边世茂大厦可出租面积/近期成交28提供吊顶材料地上400地下109固定1500非固定8元/小时5CBD及周边中海广场可出租面积/近期成交29白墙、吊顶、网络地板共计744固定1500非固定5元/小时6CBD及周边远洋光华国际可出租面积/近期成交27白墙、网络地板975固定15007CBD及周边汉威大厦可出租面积/近期成交29遗留装修500地上700固定1200非固定6元/小时租赁管理租赁管理市场调研市场调研成交时间区域签约项目公司名称面积（m2）楼层合同租金（元/月/m2）租期（月）装修期/免租期（月）原办公地点代理公司签约类型（租/售）行业备注2014Q4M11CBD招商局大厦泰禾集团3000-29024-新租投资-2014Q4M11CBD华贸中心大唐凯胜文化传媒650-410-新租传媒-2014Q4M11四惠惠通时代广场金山软件30000-DTZ新租软件-2014Q4M11三元桥太阳宫大厦北京绿凯投资公司650-257-新租投资-2014Q4M11金融街太平洋保险大厦贵阳银行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利国际广场现代汽车金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦项友利银行4000-24536-天元港-新租金融-市场成交信息市场成交信息租赁管理租赁管理市场调研市场调研年份年份2014F2015F2016F2017F2018F2019F2020F可租赁新增供给可租赁新增供给（平方米平方米）63,000-89,000278,000169,000464,000272,000净吸纳量净吸纳量（平方米平方米）90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率空置率6%5%7%14%15%20%19%全市租金全市租金（人民币人民币/平方米平方米/月月）350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增长率租金增长率0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租赁管理租赁管理市场调研市场调研广告宣传与投放广告宣传与投放方案及预算方案及预算渠道选择渠道选择投放时间投放时间租赁管理租赁管理市场推广市场推广1销售展厅销售展厅l样板间l位置l布局2销售工具销售工具l内部l外部3市场活动市场活动l面向客户l面向代理租赁管理租赁管理市场推广市场推广租赁管理租赁管理租赁策略租赁策略租赁租赁策略策略控制销售节奏控制销售节奏价格体系制定价格体系制定新租新租/续租策略续租策略租区分配租区分配客户定位客户定位代理公司的管理代理公司的管理客户首次到客户首次到访，等级客访，等级客户信息户信息洽谈商务条洽谈商务条款款&出具出具意意向书向书签订签订意向意向书书并支付并支付定金定金&合同谈合同谈判判合同签署并合同签署并支付首期款支付首期款租区交付并租区交付并&物业接入物业接入租赁策略租赁策略新租新租租赁策略租赁策略新租新租进度数量数量面积面积租金租金成交谈判跟进来访制表日期：

客户进度月报表客户进度月报表提前到期日6个月发生续租通知提醒租户到期前三个月必须签订下棋合同到期日前三个月订立新合同或者发生到期不续租通知租赁策略租赁策略续租续租通知租户租区恢复、报价和服务通知相邻客户或寻找新租户更新销控表续租续租不续租不续租如何识别如何识别“主力主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。

客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。

租赁策略租赁策略续租策略续租策略450450450450-1200-12001500150015001500租户数量（个）171361租赁面积（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400挽留优质租挽留优质租户的重要性户的重要性节约成本空置成本装修/免租期代理佣金其他费用物业管理费停车费降低风险租赁策略租赁策略续租策略续租策略正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等）1选择正确的代理公司（口碑、品质）2公平对待，明确佣金支付规则3销控管理4不同级层的沟通和联系5租赁策略租赁策略代理公司的管理代理公司的管理单一租户承租面积单一租户承租面积佣金比例佣金比例2000以下（Gross）金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月2000-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效期自*年*月*日-*年*月*日租赁策略租赁策略代理公司的佣金政策代理公司的佣金政策Q：

上述佣金政策反应的信息？

A:

Q：

在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？

A:

租赁策略租赁策略代理公司的佣金政策代理公司的佣金政策租约到期状态租约到期状态FL#高区高区281530.35sqM271530.35sqM26251530.35sqM231530.35sqM22722.05sqM357.4sqM450.9211530.35sqM201530.35sqM191530.35sqM181530.35sqM17839.84sqM358.83sqM331.68sqM16648.84sqM358.83sqM522.68sqM数据总出租面积34561.32空置面积155.43已出租面积34405.89空置面积百分比0.04%已出租面积百分比99.96%FL#低区低区15839.84sqM358.83sqM331.68sqM121530.35sqM111018.65356.27sqM155.43sqM101530.35sqM91198.67sqM331.68sqM8436.43spM155.43sqM247.98spM690.51sqM7436.43sqM403.41sqM358.83sqM331.68sqM6436.43aqM403.41sqM690.51sqM5284.5sqM555.34sqM358.83sqM331.68sqM4A1530.35sqM43416.61sqM596.54sqM517.2sqM2393.97sqM232sqM1267.65sqM大堂B1B11919sqM图例租户数量面积（）到期百分比空置面积*1155.430.04%2015年2314974.6143.33%2016年1713394.2138.75%2017年53595.7810.4%2019年1358.831.04%2021年119195.55%2022年1267.650.08%租赁管理租赁管理租约管理租约管理FL#FL#低区低区1515839.84sqM358.83sqM331.68sqM12121530.35sqM11111018.65sqM356.27sqM155.43sqM10101530.35sqM991198.67sqM331.68sqM88436.43spM*155.34sqM247.98spM690.51sqM77436.43sqM403.41sqM358.83sqM331.68sqM66436.43aqM403.41sqM690.51sqM55284.5sqM555.34sqM358.83sqM331.68sqM4A4A1530.35sqM4433416.61sqM596.54sqM517.2sqM22393.97sqM232sqM万通国际11267.65sqMB1B1919sqMFL#FL#高区高区28281530.35sqM27271530.35sqM262625251530.35sqM23231530.35sqM2222722.05sqM357.4sqM450.9sqM21211530.35sqM20201530.35sqM19191530.35sqM18181530.35sqM1717839.84sqM358.83sqM331.68sqM1616648.84sqM358.83sqM522.68sqM六个月以上到期客户三个月内到期客户六个月内到期客户空置六个月内到期客户状态六个月内到期客户状态租赁管理租赁管理租约管理租约管理避免集避免集中到期中到期降低降低风险风险25%/30%25%/30%稳定稳定收益收益租赁管理租赁管理租约管理租约管理行业类别行业类别租户数量租户数量（个）（个）租赁面积租赁面积（）（）占比占比（%）平均有效租金平均有效租金（元（元/月月/）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%400租赁管理租赁管理租户结构优化租户结构优化1关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）税改增值税）2租户资质的审核租户资质的审核3高押金高押金4严格把控合同拆分严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险名称变更，降低违约风险5重点关注租金支付异常的租户重点关注租金支付异常的租户租赁管理租赁管理风险防范风险防范客客户户维维护护2客户维护客户维护满意度满意度目的目的忠诚度忠诚度各职能部门全程全方位服务客户客户维护维护投诉处理满意度调查客户拜访客户活动客户维护客户维护客户维护客户维护客户拜访客户拜访客户拜访客户拜访对象对象目的目的跟进跟进时间时间/频次频次满意满意度调查度调查时间租户需求/期望改进措施项目存在