PM2工程项目管理系统地产白皮书.docx

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PM2工程项目管理系统地产白皮书

邦永科技PM2项目管理系统

----房地产信息化专业解决方案

2、应用案例：

钱塘地产集团管控信息化实践....................................................................10

18、报价平台...........................................................................................................................47

19、物业管理...........................................................................................................................48

20、移动应用............................................................................................................................49

一、概述

1、关于项目管理

项目管理就是在有限的资源约束下，运用系统的知识、技能、工具和方法，进行有效的规划、组织、协调、控制、决策等系统的、科学的管理活动。

从而按项目既定的质量、工期、投资等条件，圆满地实现建设项目目标，满足或者超越项目干系人的期望。

项目管理领域的纲领性文件是美国项目管理协会编写的《项目管理知识体系》--PMBOK，经过近20年的完善，已经成为全球项目管理工作者的工作标准。

在PMBOK中，将项目管理划分为范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理和整体管理等9大知识领域，涉及网络计划（PERT、CPM）、挣值分析（EVMS）、风险分析（MonteCarlo）等技术工具。

2、邦永科技简介

邦永科技是第一家进驻中国，致力于从事项目管理研究与开发，集项目管理咨询、软件开发、项目管理培训教育为一体的专业外资公司。

公司致力于将世界最优秀的项目软件技术、先进的项目管理思想与中国实际国情相结合，为跨入二十一世纪的中国奉献成熟而实用的高科技产品，提供前瞻性、卓越性的咨询服务。

在应对全球化的市场变动中，战略管理和项目管理起到了关键性的作用，项目管理将成为21世纪组织和管理的主要形式，项目经理必将成为21世纪的首选黄金职业。

邦永科技提出以区域技术服务中心为基础的全新项目管理培训教育模式，致力于建设中国实用有效的项目管理人才培养途径，不仅提供了最完善的项目管理理论体系的教育，还结合项目管理在不同行业中的应用，提供丰富的实践教育。

邦永科技拥有一批从事国家级项目管理，经验丰富的权威专家做咨询团队；拥有一支软件企业中项目管理专业认证比例最高的咨询实施团队，我们将以丰富的项目实践经验，结合最前沿的项目管理思想，为您的企业和项目提供卓有成效的增值咨询服务。

无论是成功的事业还是成功的人，邦永科技坚信所有成功都源于每一个项目的圆满完成。

中国工程建设行业，无论业主方、监理单位、总承包方还是施工企业，管理上都在发生着日新月异的提升，作为中国最早的专业的项目管理软件和应用服务的提供商，作为中国项目管理软件领域的先行者，邦永科技将在推动企业信息化进程与项目管理革新的道路上，继续保持领先的优势，不断攀登新的高峰，与企业共同成长、共享成功。

3、PM2项目管理软件系列产品

邦永PM2项目管理系统是国内第一套平台化的项目管理软件，第一次将实现了项目全过程、全方位的管理，并且科学地将最先进项目管理理论与工程实践相结合，使得长期以来困扰项目管理工作者的工期、进度、投资等约束无法整体动态管理的问题得到了全面彻底的解决。

融合5000多家成熟客户管理菁华、历经10多年的开发与完善，邦永PM2项目管理系统已发展成为以单项目管理为基础、面向企业决策层和各级管理层、项目实施层为服务对象，支持集团企业多组织多项目管理的综合信息管理平台。

PM2系统不仅贯穿项目立项评估、工程建设、竣工验收、后评价等全项目生命周期，并且覆盖计划进度、采供管理、合同管理、成本管理、资金管理、文档管理、投标管理、人力资源、供应商管理、设备管理等项目管理的各个领域，再配合先进的项目管理数据分析模型（赢得值分析等），可以为决策者提供翔实、准确的决策支持报表。

为更好的满足不同行业用户的管理要求，邦永科技进一步细分项目管理行业需求，将PM2系统划分为地产开发、业主基建、施工总包、EPC、弱电系统集成、园林绿化、公路交通、设备安装、项目型制造等行业版本，为客户提供更加贴近业务需求的信息化服务。

二、地产企业应用PM2项目管理系统

房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：

1）、前期准备阶段：

主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。

2）、建筑施工阶段：

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住、用程度的过程。

3）、经营阶段：

房地产经营是开发商通过对所开发产品的销售、出租和抵押,实现开发商预期投资收益的行为。

房地产企业的信息化工作，是以资金流与开发成本的控制为核心、以合同管理为基础、以房屋销售为龙头、通过信息协同平台而展开的，涉及项目的资金、成本、合同、销售与租赁、招标与采购、进度控制、工作计划与考核等各个侧面统一的管理，实现财务部、合同预算部、工程部、销售部、采购部等相关部门的协同工作。

实施房地产企业项目管理信息化后，能够将房地产开发企业的管理水平提升到一个新的高度，具体表现如下：

■建立基于企业网和互联网的信息集中管理，各类业务协同运作的，同意监控的信息化同

意管理平台；在集团各业务系统间实现信息资源的统一化、规范化，规范各类基础信息管理，在实现信息共享的基础上，实现规范化、标准化、模式化的先进房地产管理模式和业务管理流程；支持跨地区、规模化经营，实现人财物信息一体化管理的基础，为各级经营管理者和决策者提供各类经营管理和决策的统计与评价信息，提高决策的科学性。

■以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理，

强调计划对房地产项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；

在实施的过程中随时搜集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付

成果进度），将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目

总是在计划的轨道上前进，切实保证项目的工期、成本和质量。

■实现对房地产项目的多角度、多要素管理

房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，又包括资金、时间、合同、

设备、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集

成管理。

■能有效实现项目各方的沟通与协调

房地产企业项目管理涉及的组织和人员众多，一般包括集团总部的财务中心、采购中心、

成本中心等部门，还涉及分子公司或项目部的工程、财务、预算等部门，大量的信息需

要分析处理，信息传递的速度和准确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成

时间和成本产生影响。

达到及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目

成本。

■对项目资金管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的完美对接

在房地产项目中，随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平

衡是至关重要的。

通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时

提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本；同时，采购

管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，并可通过财务接口与企业的财

务系统实现完美对接，完全能够满足房地产项目财务管理的需要。

■实现全过程的成本控制

在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、

工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的

动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌

控。

■提供强大的合同管理功能

分类管理设计合同、采购合同、建筑施工合同等，涉及从合同签定、合同登记、合同拨

款、合同变更、合同拆分等各种业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映

合同执行情况。

■有机整合了销售与租赁管理功能，使销售资金纳入项目整个资金流

销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是

要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，为决策层提供资金平

衡的依据和手段。

■分析数据简单、直观，尤其适合决策者使用

系统提供了不同角度和侧面的图、表、文字等多种信息表现项目状况，各类信息均能方便地导入、导出，便于领导分析决策。

1、应用案例——锋尚国际应用项目管理系统三年成果

（1）、锋尚国际简介

锋尚国际（Tiptop）是一家极富创新的公司。

中国唯一“建筑节能系统集成提供商”和“专注研究开发高档公寓和别墅的专业发展商”。

示范工程北京锋尚国际公寓，是中国第一个“高舒适、低能耗”项目；南京锋尚国际公寓，是中国第一个“高舒适、零能耗”项目。

    作为中国房地产市场建筑节能的领导企业，锋尚国际业务领域包括“高舒适、低（零）能耗”项目的研发、设计、制造、采购、施工及运行管理和销售的系统集成全部环节；安全易用的技术及优质专业的服务，帮助全球客户和合作伙伴取得成功。

    锋尚国际成功的基础是让客户、股东、合作单位和员工实现他们的目标：

工作高效、生活丰富多彩。

提起南京奢侈品聚集地，可能多数人只知道新街口的德基广场。

如今，南京又一奢侈品牌聚集地，正在成型。

它就是位于下关小桃园，以“中国第一个零能耗节能环保住宅”概念引发海内外高度关注的南京锋尚国际公寓。

　　在南京，一种名叫“锋尚”的贵族生活方式正在兴起，锋尚国际，成为世界顶级奢侈品牌的“新宠”。

（2）、锋尚组织架构

锋尚的管理模式是典型的职能部门管理模式。

在北京锋尚国际公寓项目结束之后，锋尚董事长张再东基本是将整个管理团队原班人马从北京搬到了南京，进行南京锋尚国际公寓的项目开发。

因为锋尚的这种职能部门管理模式中，项目管理概念被弱化。

而有着前瞻性管理理念的张总坚信加强项目管理是公司将来必须走的路，应用项目管理信息系统正好是实现这条路的最好工具。

（3）、项目管理信息系统建设目标

◆实现锋尚国际集团化模式项目管理

实际上，南京锋尚项目开始预售时，北京锋尚的项目尚未售謦。

再加上锋尚开发的是在中国第一个实现“零损耗”的房子，除了在南京，将来在其他城市都会建立分公司。

因此，对于项目管理系统，锋尚第一个需求便是实现集团化的项目管理模式。

要求在系统中实现多个分公司，多个项目并发管理。

但是，锋尚不同的分公司，投资方不一样，如，南京锋尚最大的投资方为美林投资集团。

因此，要满足锋尚国际集团化的管理要求，又要满足不同的投资方了解项目实施情况，锋尚采取的是分账套建立分公司的模式。

也就是每一个分公司建立一个独立的账套，每一个账套进行单独初始化并进行单独授权。

目前锋尚建立的账套包括：

◆实现项目各参与方共同使用信息化系统进行项目管理，包括投资方、锋尚国际、监理、施工单位等。

锋尚的构想是让项目的所有参与方，包括投资方、监理公司、施工单位等都直接进入系统进行数据访问及操作。

但在系统实施过程中，因系统资源的原因（锋尚购买了20个站点）最终放弃了全部参与的构想，而是由锋尚及投资方可以进入系统，监理公司、施工单位未纳入系统中。

施工单位的进度填报、监理公司的审核的结果都是由工程部在系统中完成。

而投资方可以直接进入系统的相应账套，只给予只读权限进行数据访问，不可进行任何数据修改、删除的操作。

◆实现并发多项目管理，包括南京锋尚国际公寓、北京锋尚

实际上邦永PM2项目管理系统可以在一个账套中实现多项目管理的模式。

就像南京锋尚国际，分为别墅和公寓，在项目实施过程中，别墅与公寓不管是从施工进度、投资成本还是销售，都没有关系。

再加上一些公共设施项目，如会所、SV住宅等等，南京锋尚的账套中已经包含了多个项目。

（4）、项目管理信息系统应用效果

锋尚国际应用PM2项目管理系统，已经有三年半的时间了。

整体的应用早已达到锋尚张总的预想和锋尚的目标。

在说到锋尚的项目管理系统成功实施过程中，有一个人不得不提，那就是锋尚的副总经理陈亚君。

锋尚项目管理系统的实施，陈总担任实施小组的组长，全程参与系统的初始化、部门流程调研、对各部门相关人员的应用及操作的培训的考核。

并且在系统上线的第一年，公司设立奖惩制度，对于系统使用熟练的人员进行奖励，而对于系统应该不熟练的人员进行处罚，以加强系统上线的执行力度。

三年多来，系统上线取得了不少的应用效果。

应用模式举例如下：

◆改变了很多纸质办公的习惯。

如，原来每天来现场看房或是打电话进来了解房源信息

的所有来访客户资料，都由营销总监定期打印呈送总经理。

系统上线后，根据前台登记

的客户来访登记表，可直接查询每天或任意时间段的来访客户信息，并能对这些潜在客

户进行从需求、收入、所受教育、乘什么交通工具来现场等各角度分析统计；

◆所有的费用全部进系统。

锋尚对一些日常的管理费用，在PM2全部通过非合同的方式来

操作。

比如，所有车辆的日常费用，所有的差旅费用，都通过非合同的款项支付方式实

现。

先根据费用的类别建立不同的非合同（设立成单价合同，合同总额由每一次实际支

出费用自动汇总），每一次费用支出在系统中按款项支付的方式进行流程审批，一方面

取代纸质流程，一方面一旦审核通过，即自动统计进支出现金流中；

◆对项目成本按“土地成本、直接成本、间接成本”三大项进行分别统计管控。

（5）、客户评价

应用PM2七年，给我们带来了很多好处。

尤其是在流程审批方面，特别的灵活和方便，对日常工作效率提高帮助很大。

另外，对于我们这种多项目多分公司的管理模式，PM2作为一款工程项目管理软件，在权限设置方面做的非常好。

让不同的人在不同的分公司不同的项目间拥有不同的权限，很人性化。

还有就是系统在一些细节方面考虑的都比较细，使得我们在项目管理过程中，想到的没想到的都能很好的管理起来。

最后，希望PM2将来在界面上能够更人性化一点，能够让从来没有接触过PM2的人，一进来都能很快的熟悉PM2，那样就最好了。

因为我们公司不断的有新的人才加入到我们的团队中来，减少他们对PM2熟悉的时间，就是效率的提高！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　―――锋尚副总经理　陈亚君

2、应用案例-钱塘地产集团管控信息化实践

（1）、钱塘集团简介

钱塘房地产集团有限公司是一家拥有国家一级开发资质，以房地产开发为主营业务，集房地产开发、矿业和金融投资等产业为一体的大型房地产企业。

集团创立于1993年，经过十余年的快速发展，目前旗下拥有20余家控股公司，业务拓展至杭州、天津、重庆、合肥、南京、宁波等各大中型城市。

跨入新世纪后，集团进入大发展阶段，先后在杭州开发建设了萧山时代广场、阳光地带、佳话国际商务中心、玫瑰湾（重庆）、金色地带（合肥）、珍珠泉（南京）等项目。

集团重视建筑产品的质量与品质，曾多次受到国家爱建设部门和权威机构的嘉奖，通过实施高效的信息化手段，集团将不断为社会打造经典楼盘，满足市场的需求。

（2）、地产企业集团化管控模式分析

通过近几年房地产行业的快速发展，大多数房地产集团也都采用区域公司制，房地产集团便逐渐形成了总部-区域公司（城市公司）-项目部的三级或四级组织结构。

当房地产企业发展到集团规模时，特别是异地发展后，无论是二级架构还是三、四级组织架构，集团中部对下属子公司实施有效的管控显得尤为重要。

集团管控模式指的是集团对下属企业基于集分权程度不同而形成的管理策略。

对于专业性房地产企业而言，集团管控的核心往往主要是解决总部与区域、城市公司之间的集分权问题。

常见的管理模式是集团总部通过职能部门对子公司的日常经营运作进行管理，特别强调公司经营行为的统一、公司整体协调成长和对关键因素的集中控制与管理。

最多的管理模型是集团制定发展战略；建立一套完善、科学的管理机制和运营流程体系；审核批准分支机构提交的各项经营指标，并交付分支机构执行并实施相关的绩效考核。

（3）、集团管控信息化实践

邦永PM2房地产项目管理系统运用PMBOK项目管理理论，综合邦永多年来上千家房地产企业的项目管理系统实施经验，对项目的整个生命周期进行全方位管控，并建立公司和集团层面投资预测、管控、分析系统。

系统采用BS与CS混合架构方式，一方面利用cs架构的高度灵活性根据每个公司不同的报表需求快速定制高适用性报表系统，并引入商业智能分析思想，对项目成长进行预警分析，对集团、项目公司等各个层面的投资进行宏观管控。

Ø系统提供贯穿于项目的整个生命周期进行精细化管理，并通过项目部、公司职能部门以及公司领导层的多重责任矩阵对项目成本有效监管。

系统中提供精细的成本科目树，在项目开工前，由相关职能部门根据公司的投资计划编制明细的成本目标，为项目部提供成本控制的依据；

Ø项目部在项目施工过程产生的各种费用、合同变更及付款，系统都建立完善的审批、审核机制、采用多层级管控的模式，对项目上产生的各项成本予以监管，并在系统中建立预警机制，依据项目实施进度，对项目成本控制过程中存在的潜在风险实时提醒和预警；

Ø在项目的实施过程中，系统即产生实时的、多角度的成本报表，为公司相关职能部门在成本管控过程中提供第一手有效的数据及图表的分析；提供公司投资项目的实时资金流状况和成本明细表，让公司领导层能够对公司投资项目的投资进度宏观掌控，并提供一定决策依据，提供公司在复杂经济环境下的抗风险能力；

Ø每个项目的实施过程都是公司项目管理经验的累积，系统建立有完善的知识积累架构，用户可随时调用公司已完和在建项目的项目进展图、合同库、各个时间段的成本报表，为公司的发展和壮大提供丰富的经验和知识。

（4）、集团化管理是房地产企业打造核心竞争力的有效手段

虽然国家调控政策的实施，房地产行业的竞争力更加惨烈。

房地产企业如何成长？

如何在技术上、管理和服务上快速提升？

尽快建立现代化企业度，规避管理体制存在的弊端？

面向未来长期发展，每个房地产企业都必须认真地思考核心竞争力的问题。

而集团化管理对房地产企业打造核心竞争力能够带来如下有利条件：

✓卓有成效地推进人才培养、项目开发

✓充分整合和有效运用各种资源

✓集中招标、集中采购，降低房地产产品开发成本，提高竞争优势

✓打出自己的品牌，形成品牌优势，实现连锁经营，实现集团化规模增长

随着房地产企业集团化管理的深入开展，集团化的优势越来越被人们认可。

从长远眼光看，集团管控模式下的信息化管理是房地产企业迅速壮大提高竞争力的有效手段，代表了行业发展的方向，一定有光明的未来。

3、相关客户

经过近八年的快速发展，邦永PM2项目管理系统已经形成了以北京、广州、上海、武汉、昆明为中心，遍及全国50多个大中城市的销售服务网络，可随时为各地的地产客户提供及时、高效的技术支持服务。

（以下是邦永软件部分房地产开发企业典型用户，排名不分前后！

）

北京城市开发集团有限责任公司、上海新古北企业发展有限公司、上海鹏欣集团、西安高科集团高科房产有限责任公司、湖南同人置业股份有限公司、昆百（集团）股份有限责任公司、深圳市泛华置业有限公司、广州美林基业集团有限公司、中大房地产集团公司、湖南嘉禹投资公司、新港房地产开发有限公司、上海境逸房地产有限公司、深圳创建业房地产开发有限公司、济南火炬置业有限公司、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司、湘潭中地房地产开发有限公司、上海中环投资开发集团有限公司、新盛置业发展有限公司、北京达观房地产经纪有限公司、南国置业股份有限公司、三亚中港置业有限公司、大汉控股集团、河北家乐园集团有限公司、山东蓝石置业有限公司、陕西丽彩集团、福建泰禾集团、北京富通集团、深圳创建业房地产开发有限公司、重庆首金房地产开发有限公司、恒森置业有限责任公司、北京通厦投资开发集团有限公司、上海欣源置业（集团）发展公司、北京日兴房地产发展有限公司、贵州宏立城集团、陕西广合实业有限责任公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、江苏中泰房地产有限公司、河北滨河房地产开发股份有限公司、山东华前置业有限公司、浙江万马房地产集团、绵阳科发集团、中国光大地产...

三、PM2项目管理系统的主要功能

1、领导总览

以最人性化的直观图形界面，方便集团公司各级领导、公司高层查看分析企业总体经营情况和各个分支机构及项目的综合情况，涉及销售、收款、成本、合同等各个角度的经营指标统计分析图表，辅助各级预警机制，为集团管控、企业经营决策奠定数字基础。

2、协同办公

协同办公子系统实现核心业务和日常行政的流转审批，可应用处理各种企业消息和业务流转审批，如在合同签定、合同变更、月资金计划、成本目标等。

它以强大的工作流引擎为核心，基于业务平台，运用了流转技术，实现对业务数据在网络上的传递，实现业务单据的审批流转功能。

功能一：

互动消息（支持手机短信）

此功能类似企业内部电子邮件，可以向指定的人发送消息信件附件。

收件箱包括未读消息、已读消息。

发送箱包括消息草稿、已发消息。

功能二：

办公审批

办公审批是工作流技术的具体体现，能够处理各种业务的流程，能详细记录、反映一项工作从发起、在各个工作步骤流转、到工作结束的全部过程。

可以随时了解与自己相关的各项工作，包括待办工作、在办工作、催办工作和历史工作。

功能三：

智能提醒功能

当有新的工作任务需要处理时（如新邮件、新合同审批、工程变更及其他待办事宜等），系统自动弹出提醒消息窗口可以方便高效处理工作，更重要的是及时了解工程项目中资金、合同、进度等方面的动态情况。

功能四：

审批流程定义

强大的自定义审批流程功能，可以根据企业或项目的部门、角色、岗位、人员等组织机构属性，定义不同业务类型的审批流转步骤、审批时间等内容，每个步骤都支持会签、告知等不同业务模式。

功能五：

审批报表自定义功能，用于设置各审批报表的格式

短信平台

短信平台是邦永与电信运营商合作开发的、方便项目管理参与人员协同工作的移动办公系统。

也是邦永科技基于协同办公的特点，独立开发出的一套新功能。

短信平台其可以针对系统中的待办事项、审批提醒、风险报警等各种管理数据，发送手机短信息使相关人员能及时掌握项目执行的最新进展，同时为提高工作效率，系统支持对各种审批文件进行短消息审批；短信系统还可与售前子系统和供应商管理子系统等业务模块结合，实现对客户、供应商等外协单位人员进行关怀和提醒。

3、成本管理

成本管理子系统是房地产开发企业应用的核心与重点，通过与合同管理子系统、资金管理子系统的配合，实现六大成本、三大费用的精细化管理。

它包括估算成本、目标成本、实际成本、动态成本分析等模块，通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理，分析、比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的。

应用要点：

■灵活定义多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解；成本结构树和经济技术

指标灵活定义，并可以按照写字楼、公寓等不同的项目保存模板及历史数据，新项目时

支持导入经验数据。

■关联项目核算体系，自动生成成本估算表，用户自定义成本估算依据，投资估算支持类

比估算法、参数估算法等常用的估算方法。

随着项目的推进