土地抵押估价技术报告.docx

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土地抵押估价技术报告

土地抵押估价技术报告

项目名称：

XXXXXXXX有限公司抵押贷款项目土地使用权

价格评估）

受托估价单位：

XXXXXXXX

土地估价报告编号：

XXXXXXXX（2008）估字第056号土地估价技术报告编号：

XXXXXXXX（2008）技字第056号

提交估价报告日期：

2008年X月XX日

xxxx）

为委托方以土地使用权

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

XXXXXXXX抵押贷款项目土地使用权价格评估（

二、委托估价方

XXXXXXXX

三、受托估价方

1.受托估价机构：

XXXXXXXX

2.机构地址：

XXXXXXXX

3.法人代表：

XXXXXXXX

4.执业范围：

XXXXXXXX

5.资质注册证书获得时间:

XXXXXXXX

6.资质注册证书编号:

XXXXXXXX

7.联系电话：

XXXXXXXX

四、估价目的

评估出xxxxxxxx两宗工业用地的现行市场价，抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

五、估价依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

4.《城镇土地估价规程》；

5.《土地估价报告规范格式（2002）》；

6.国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批意见办法的通知》（国土资发[2001]44号）;

7.《xxxx实施＜土地管理法＞办法》；

8.《xxxxxxxx城区土地级别与基准地价更新报告》

9.xxxx人民政府文件（豫政[1989]6号）关于发布《xxxx＜耕地占用税暂行条例＞实施办法》的通知

10.《xxxx建制镇土地级别与基准地价评估报告》

11.xxxx基准地价成果资料；

12.委托方提供的有关资料;

13.估价人员掌握的土地市场、现场勘查、调查、收集的相关资料；

14.国有土地使用证。

六、估价基准日

二○○八年五月十四日

七、估价日期

二○○八年五月十四日至二○○八年五月二十八日

八、地价定义

1.估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度

根据xxxxxxx和xxxxxxx《国有土地使用证》和现状利用状况，估价对象登记用途为工业用地；土地实际开发程度为外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯）,内部“六通一平”【通路、通电、通上水（自备井）、通下水、通讯、通暖气（自供）及土地平整】。

2.本次估价所设定的用途和开发程度本次土地评估设定的用途为工业用地，土地开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯）、内部“六通一平。

”

3.地价内涵评估价格是在现状利用条件下，土地设定的开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯），内部“六通一平，”作为工业用地在估价基准日，使用年期为土地剩余土地使用年限46.1年和48.2年的国有土地使用权价格。

九、估价结果

新土国用（2004）第237号单位地价=288.76（元/m2）

新土国用（2006）第118号单位地价=289.81（元/m2）土地总价=（288.76×7797.51+289.81×7086.55）/10000=430.54（万元）大写为:

人民币肆佰叁拾万零伍仟肆佰元整。

详见土地估价结果一览表-1）

十、需要特殊说明的事项

1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项：

A.国家、xxxx及xxxx有关文件和规定。

B.当地基准地价文件和有关资料由当地国土资源局提供。

C.土地利用、开发等资料由委托方提供。

D.土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项：

A.《土地估价报告》中的估价结果为估价期日价格定义条件下的土地使用权价格，如评估目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素发生变化，《土地估价报告》评估结果不成立。

B.因待估宗地1、2为相邻两宗土地，其区域因素及个别因素等基本一致，因此本次评估中按一宗土地进行计算,仅对其进行使用年期修正。

3.其他需要特殊说明的问题:

土地还原利率主要从安全利率加以风险值调整来确定。

安全利率:

自1981年4月至2008年05月，中国人民银行的一年存款

利率先后进行了十几次调整，最高为11.34%，最低为1.98%，平均约为

7%，因此安全利率取7%

风险值调整：

上述安全利率的确定是从长远发展趋势来考虑的，工业行业从长远发展趋势分析具有一定的风险，但属于低风险性投资，因此考虑1%的风险调整。

根据以上分析，确定土地还原利率为8%。

十一、土地估价师签名

姓名土地估价师证书号签字

十二、土地估价机构

估价机构法人代表签字：

xxxxxxxxxxxxxxxxx

二○○八年五月二十八日

表-1

土地估价结果

览表

估价机构:

xxxxxxx估价技术报告编号:

xxxxxxx估价期日:

2008年5月14日估价期日的土地使用权性质：

出让土地使用权

估价期日的

土地使用者

宗地

编号

国有土地使用证

宗地

位置

估价期日的实际用途

估价设定的用途

容积率

估价期日的实际土地开发程度

估价设定的土地开发程度

剩余土地使用权年限/年

面积平方米

单位面积地价元/平方米

总地价万元

备注

xxxxxxxx

1

xxxxxx

xxxxxx

工业

工业

宗地外“四通，”宗地内“六通一平”。

宗地外“四通，”宗地内“六通一平”。

46.1

7797.51

288.76

225.16

2

xxxxxx

xxxxxx

工业

工业

宗地外“四通，”宗地内“六通一平”。

宗地外“四通，”宗地内“六通一平”。

48.2

7086.55

289.81

205.38

合计

大写为:

人民币肆佰叁拾万零伍仟肆佰元整。

14884.0

6

430.54

、上述土地估价结果的限定条件

1.土地权利限制:

至评估期日，无他项权利登记。

2.基础设施条件：

宗地1、2外部：

①供电：

xxxx市政供电系统供电，保证率95%以上。

②通讯：

通讯电缆充足，能满足扩容需要

③排水：

内部地下管网与市政管网相连，统一进入市政排水系统，排水通畅。

④道路：

周围路网较密。

宗地内部：

六通一平

①供电：

xxxx市政供电系统供电，保证率95%以上。

②通讯：

通讯电缆充足，能满足扩容需要。

③排水：

内部地下管网与市政管网相连，统一进入市政排水系统，排水通畅。

④通上水：

企业自备井。

⑤通暖：

企业自供。

⑥道路：

周围路网较密。

⑦场地平整

3.规划限制条件:

无

4.影响土地价格的其它限定条件:

无

、需要说明的事项：

本报告评估结果自评估期日起半年内有效,仅限委托方此次以土地使用权抵押贷款时使用。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1.土地登记状况

1位置：

宗地1、2均位于xxxxxxxxxxx。

②土地用途：

工业用地。

3四至：

xxxxxxx

4面积：

宗地1面积为7797.51平方米、宗地2面积为7086.55平方米。

5国有土地使用证编号：

xxxxxxx

2.土地权利状况①土地所有权：

国家所有权。

2土地使用权：

为xxxxxxxx以出让方式取得，土地使用者为xxxxxxxx。

3他项权利：

至估价期日止,无他项权利登记。

3.土地利用状况委估宗地有建筑物若干。

二、地价影响因素分析

1.一般因素

（1）城市资源状况①地理位置、城市人口

xxxx位于xxxx中部，平面地理坐标介于东经113○30'～113○54'，北纬34○16'～34○39'，是我国中原地区的县级城市。

距省会xxxx38公里，土地总面积为873平方公里，人口62万人。

②土地资源状况

xxxx农用地940017.2亩，其中耕地720213.5亩，人均耕地1.17亩；建设用地229217.6亩，其中城市用地10917.8亩，建制镇用地4759.2亩，交通运输用地（公路、铁路、机场）21797.6亩，未利用地133266.9亩。

（2）房地产制度或房地产市场状况新土地管理法颁布以后，随着土地有偿使用制度的建立和完善，xxxx的土地使用制度改革得到不断深化，政府出台了多项有关房地产管理的政策和制度：

垄断土地一级市场，实行国有土地储备制度，对建设用地实行严格供地制度，并实行用途管制，对商业用地、房地产开发等经营性用地必须实行招标、拍卖或挂牌出让等制度。

2003年8月1日起＜协议出让国有土地使用权规定＞也开始实行，使土地供应纳入了法制化、规范化的道路。

目前我市已建立了有形的土地市场--xxxx土地交易中心。

为规范和培育地产市场奠定了基础。

（3）产业政策xxxx深入实施开放活市、商业强市，以城兴市战略，着力构筑农业、旅游、科教发展新格局。

力争2010年在全省率先实现现代化。

①实施以城兴市战略，加快城市化进程。

严格执行城市总体规划，坚持新区开发为主、旧城改造为辅的方针，建成集历史文化城、国家园林城、文化旅游城为一体，体现文化特色、时代特色、景观特色的现代化城市。

提高城镇化水平，在科学规划的基础上，加强基础设施建设，着力建设功能齐全、设施完备的现代化小城镇，走城区和乡镇联动发展的路子，逐步形成以城区为中心、中心镇为支撑、一般镇协调发展的开放型城镇体系。

实施“经营村镇”战略，按照“明确所有权，稳定承包权，放活经营权”的原则，鼓励和引导农民加大土地流转力度，以土地入股发展股份制农业，集中连片，规模发展，提高土地的比较效益。

②推进文化经营，构筑旅游发展新格局。

以创建中国优秀旅游城市为载体，深度开发和永续利用古今文化资源，加大投入，完善功能，提高品位，全面加快旅游产业发展，构筑黄帝文化寻根游、郑韩文化探古游、枣荷文化生态游、新郑名人名胜游四大旅游线，强力推进文化经营，促进旅游业规模扩张。

（4）城市规划与发展目标

xxxx是具有中原文化特色的园林旅游城市，城镇化水平较高，以发展低耗水、轻污染的产业为主。

近年来，xxxx一直致力于调整市域城镇布局及城市基础设施的建设和完善，目前景区的开发和建设已初具规模，城市面貌得到了很大改善，城市化水平有了明显提高。

根据xxxx城市总体规划，2020年城市规模达到33平方公里，人口30万，城市化水平达到66.3%。

这将对我市的土地利用和城市发展产生深远的影响，对地价也有很大的影响。

（5）城市社会经济发展状况

2005年xxxx烟草、医药、化工、电力、食品、非金属矿物制品六

大支柱行业累计完成工业增加值345674万元，占全市主要工业的65％，同比增长26.7%，增幅比去年同期高6个百分点。

六大行业全部实现正增长，其中医药行业增长86.7％，非金属矿物制造业增长27.2％，化工行业增长13％，食品行业增长16.2％，烟草行业增长16.5％，电力行业增长11.7％。

从效益情况看，六大行业的盈利水平进一步提高，对全市主要工业的贡献进一步增大。

2005年六大行业累计实现利税19亿元，同比增长50.8％，占全市主要工业工业利税的73.4％，比2004年提高了7.6个百分点。

当前，我市正处在工业升温提速、攻坚突破阶段，必须继续把工业作为加快发展、跨越发展的主攻方向，加速推进新型工业化进程。

以产业基地为依托，优化要素配置，加强特色产业扶持，着力做大做强烟草、食品、医药等轻工产业，培育煤炭、电力、化工、钢材等重工业，积极发展印刷包装、电子信息等新兴产业。

强化对重点企业、重点项目的政策扶持，发挥市场对资源配置的引导推动作用，着力培育一批特色明显、技术领先、产业链长、销售收入在10亿元以上的龙头企业，发展一批市场竞争力强、科技含量高的优势产品，全面提高竞争能力。

2.区域因素:

（1）道路、路网条件区域内道路布局合理，周围路网密度高，通达条件较好。

（2）对外交通状况

临近xxxxxxx路，对外交通便利。

（3）公共生活服务设施条件

10

公共生活服务设施条件一般。

（4）委估宗地外基础设施条件

①供电：

xxxx市政供电系统供电，保证率95%以上。

②排水：

内部地下管网与市政管网相连，统一进入市政排水系统，排水通畅。

③电讯：

通讯电缆充足，能满足扩容需要。

④道路：

周围路网较密。

（5）产业集聚条件工业产业较聚集。

（6）规划限制委估宗地所在区域工业用途符合城市规划，无其他规划限制。

（7）相邻区域土地利用

委估宗地所在区域为xxxxxxxxxxx，周围用地多以工业用地为主。

3.个别因素

（1）宗地形状宗地形状较规则。

（2）土地用途委估宗地登记用途为工业用地，估价设定用途为工业用地。

（3）土地面积

宗地1为7797.51m2、宗地2为7086.55m2，土地面积能够满足目前生产所需。

（4）委估宗地内基础设施条件

11

内部“六通一平。

”

（5）土地利用状况

委估宗地建有建筑物若干

12

第三部分土地估价

一、估价原则

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，为保证估价的客观、公正、科学和合法，我们遵循的主要原则有：

1.替代原则在完全的市场竞争中，具体有相同或相似的生产要素之间可以相互替代、相互类比。

根据商品的可替代规律，某宗土地的价格受到同类型具有替代可能的地块价格的影响，因此在进行地价评估时，可通过对土地条件的比较来评估土地价格，是基准地价系数修正法的依据。

2.报酬原则

根据经济学中等量资金获得相应报酬的投资原理，土地开发的投入也应获得相应的收益。

所以，在进行生产活动之前，所支付土地款及随后进行的土地开发都应获得与社会投资相同的收益。

但是，根据经济学生产费用的价值论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素持续增加，其收益不会相应地成比例增加。

这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加。

因此，在评估过程中，我们坚持土地取得费、土地开发费及相关税费不应考虑个别地块的情况，而是考虑该区域平均的、正常的、合理的成本。

是成本逼近法的依据。

3.综合分析原则

13

地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。

4.多种方法相比较原则

目前，地价评估的方法较多，不同的方法有着不同的运用范围和自身的限制条件。

评估方法如果运用不当，可能使土地估价的结果产生较大的误差。

因此，在进行土地估价工作中，应以两种方法评估，对两种方法评估结果进行比较，相互验证，这样才能得出合理、公正、令人信服的评估结果。

在估价过程中，严格按照国家和地方的有关规定，恪守公平、公正、公开的原则进行评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。

（二）估价过程

根据《城镇土地估价规程》，评估人员通过实地勘查，认真分析调查收集的资料，在确定的估价原则的基础上，根据各估价对象的实际情况，结合本次评估目的，采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种估价方法，以使评估结果能够相互验证。

基准地价系数修正法。

因为估价对象位于土地定级估价范围内，且基准地价和修正体系完善，因此采用了基准地价系数修正法。

成本逼近法。

由于估价对象周围有一些土地征用实例，土地取得费、税费等费用有关文件依据，因此采用了成本逼近法进行评估。

1.基准地价系数修正法

14

（1）基准地价系数修正法测算的思路

基准地价系数修正法是指在求取一宗待估土地的价格时，对比当时同级别、同用途的基准地价水平，参照各种修正因素说明，确定修正系数，通过修正基准地价得出委估宗地地价的一种方法。

（2）基本公式

地价＝基准地价×（1＋综合修正系数）×期日修正系数

×年期修正系数

（3）xxxx基准地价成果

xxxx市区基准地价于2003年5月24日由xxxx国土资源局公告实施。

xxxx基准地价内涵为在基准日2003年1月1日，土地开发程度为红线外“四通（”即通路、通电、通下水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

根据《城镇土地估价规程》与《xxxxxxxxxxx城区土地级别与基准地价更新报告》、《xxxx建制镇土地级别与基准地价评估报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价设定开发程度下的宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1±∑K）式中：

K1──期日修正系数

K2──土地使用年限修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

15

如果所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发

程度相同，则不需进行开发程度的修正。

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价,故：

设定开发程度条件下的待估宗地地价＝基准地价系数修正法修正后的宗地地价＋开发程度修正幅度

（4）测算过程

1委估宗地适用的基准地价

根据基准地价的内涵，委估宗地所在区域在xxxxxxxxxxx一级工业用地基准地价覆盖范围之内，其基准地价标准为105元/m2。

2综合修正系数的确定

A.综合修正系数的确定

根据《xxxx工业用地宗地地价影响因素指标说明表》、《xxxx工业用地修正系数表》，对影响待估宗地的各种因素进行评估得出委估宗地综合修正系数为28%。

（见表－3）

B.期日修正

xxxx区基准地价基准日为2003年1月1日，而本次评估的估价基准日，待估宗地所在区域地价水平有一定程度的上涨，根据估价人员的调查，上涨幅度约为50%，因此期日修正系数为1.5。

C.年期修正

宗地xxxxxxx剩余使用年限为46.1年，宗地xxxxxxx剩余使用

16年限为48.2年，工业用地基准地价内涵为50年,故年期修正系数为:

年期修正系数K1=[1-1/（1+8%）46.1]/[1-1/（1+8%）50]=0.9924年期修正系数K2=[1-1/（1+8%）48.2]/[1-1/（1+8%）50]=0.9968

D.开发程度修正委估宗地内设定开发程度比基准地价内涵多了内部六通【通上水

（自备井）、通下水、通路、通讯、通电、通暖气（自供）】，根据xxxx土地开发的一般标准，“六通”的费用约为100元/平方米，故开发程度修正值取100元/平方米。

3委估宗地地价的测算

将委估宗地的综合修正系数、年期修正系数和期日修正系数代入公式，计算出委估宗地地价为：

xxxxxxx地价＝105×（1+28%）×0.9924×1.5+100=300.07（元/m2）xxxxxxx地价＝105×（1+28%）×0.9968×1.5+100=300.95（元/m2）表－3宗地地价综合修正系数表

影响因素

条件描述

等级

修正系数

基础设施情况

供电保证率95％以上

优

0.09

连续大雨后有积水，排水状况良好

较优

交通条件

次干道交叉口

较优

0.01

聚集条件

位于工业区

优

0.09

宗地自身条件

面积、形状对工厂布局较适宜

优

0.09

规划限制

规划对土地利用类型无限制对利用强度有

限制

一般

0

17

综合修正系数

0.28

2.成本逼近法

（1）基本原理成本逼近法的基本思路是把有关土地投入包括土地取得费用、相关税费和土地开发费用等作为基本投资成本，进而加上基本投资所对应的利润和利息，这样就构成了土地成本价格，在此基础上加上土地增值收益，然后根据委估宗地的估价设定使用权年限进行年期修正后得到土地评估结果。

（2）基本公式

地价=土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益

（3）估价过程根据成本逼近法的基本原理和待估宗地的实际情况，本次采用成本逼近法进行评估。

待估宗地在征用前为耕地。

根据估价师的实地勘查，并向当地土地部门咨询，按照xxxx人民政府xxxxxxx文件之规定,结合当地实际，确定待估宗地所在区域耕地平均年产值为1560元/亩，折合2.34元/m2。

1土地取得费

A.土地补偿费：

根据新《土地管理法》，结合当地目前征用耕地一般情况，确定土地补偿费按平均年产值的10倍计，则

土地补偿费＝23.40元/m2。

B.安置补助费：

按《土地管理法》规定,结合当地实际情况，安置

18

补助费按平均年产值的15倍计，则

安置补助费＝35.10元/m2。

C.青苗补偿费：

结合新《土地管理法》，青苗补偿费按平均季产值的100％计,每年2季，青苗补偿费折合为1.17元/m2。

D.地面附着物补偿费：

根据xxxx建设用地征地地面附着物补偿标准，结合估价对象所在区域地面附着物分布的一般情况，确定地面附着物补偿费平均为5元/m2。

以上合计，土地取得费为64.67元/m2。

2相关税费

A.土地管理费：

根据xxxxxxx，土地管理费以土地取得费用（以上四项之和）的4％计收，计2.59元/m2。

B.耕地占用税：

根据xxxxxxx，规定xxxx所在的辖区耕地占用税按7.5元/平方米收取。

C.土地开垦费：

根据xxxxxxx，按同类土地补偿费的0.5倍计收,土地开垦费为11.7元/m2。

因此，相关税费合计为21.79元/m2。

3土地开发费待估宗地设定开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯）、内部“场地平整。

”根据我们的调查，宗地所在区域宗地外部“四通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、内部“六通一平”的开发费用为120元/m2。

4利息

19

假设宗地开发周期为壹年，土地取得费和税费一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入。

在计算利息时，以银行目前执行的一年期固定资产投资贷款利率7.47％为利息率，以单利方式计息。

利息＝（土地取得费+相关税费）×开发周期×利息率+土地开发费×开发周期×利息率÷2

=10.94（元/m2）

5利润

根据对当地土地市场的分析，对待估宗地邻近区域及其所在区域土地开发利润率的调查，参考行业平均利润率，确定待估宗地土地开发利润率为10％，利润＝（土地取得费+相关税费+土地开发费）×利润率。

则：

利润=20.65（元/m2）

6土地