合同解除后违约责任整体承担在实例中的运用.docx

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合同解除后违约责任整体承担在实例中的运用

2016-08-10合同范本大全

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转自：

天同诉讼圈（tiantongsusong）

　　合同条文在合同纠纷的审理中往往起到关键作用，因此如何解释条文便成为了一个重要问题。

在实践中，仅仅利用文义解释已经不能满足案件分析，而应将具体问题置于整体案情中去，进行整体解释。

解释的内容不仅要满足合同目的，还应符合诚信原则。

据此判定合同解除后违约责任的整体承担，才是法律本意之体现。

　　【裁判要旨】

　　合同解释虽应从文义解释入手，但是进行文义解释时，不应仅满足于对词语含义的解释，不应拘泥于所使用的不当词句，应将其置于整体去把握，进行整体解释。

解释的内容不仅要满足合同目的，还应符合诚信原则。

据此判定合同解除后违约责任的整体承担，才是法律本意之体现。

　　【基本案情】

　　原告（反诉被告）：

王永华

　　被告（反诉原告）：

海南雅居乐房地产开发有限公司

　　2010年6月13日，原、被告双方签订海南清水湾认购书，约定:

1.原告王永华认购瀚海银滩项目A09区D幢D-11号房产，认购总房价为人民币26499644元;2.定金100万元须于签署本认购书时或之前付清，第一期房款14900644元须于2010年6月19日前付清，第二期房款10599000元以银行按揭贷款方式支付;3.如因认购方原因逾期向出售方支付以上约定购房款，逾期超过90日的，出售方有权解除本认购书及商品房买卖合同，另行处置该物业，认购方须按总房价的10%向出售方支付违约金。

同日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定：

1.房产的建筑面积455.22平方米，单价每平方米人民币58213元，总价人民币26499644元;2.买受人应在签订合同之前付定金1000000元，在2010年6月19日之前付房款14900644元，余款10599000元办理银行按揭贷款支付;3.买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。

商品房买卖合同附件四合同补充协议约定：

买受人获取的银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准;如因买受人贷款申请全部不获银行批准的，买受人须在出卖人通知后七日内前来出卖人售楼部办妥相关手续，同时付清原申请贷款金额之购房款。

如买受人逾期90日仍未向出卖人缴清以上约定款项的，出卖人有权解除本合同，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金。

　　合同签订后，原告于2010年6月19日之前依约支付了购房款共计15900644元。

此后，由于房地产政策改变，余款10599000元无法办理按揭贷款。

被告于2010年7月8日向原告发出关于补交房价款的通知书，要求原告前来售楼部付清应付未付之购房款，如逾期90日仍未缴清，被告有权解除合同，原告应支付总房款10%的违约金。

2010年10月22日，原告申请将余款的付款方式变更为分期付款。

2010年10月31日，原、被告将余款的付款方式变更为定金1000000元在签署认购书时或之前付清，第一期房款14900644元须于2010年6月19日之前付清，第二期房款2000000元须于2010年10月30日前付清，第三期房款8599000元须于2011年3月30日之前付清。

因原告没有在约定期限内付清第三期房款8599000元，被告再次向原告发出了催款通知书。

2011年7月1日，原告再次向被告申请变更付款期限为2011年7月5日付款3000000元;2011年9月30日前付5599000元，逾期付款5599000元滞纳金自2011年7月1日起收取，每天按万分之三计算。

双方于2011年7月5日签订商品房买卖合同变更协议，约定原告应于2011年7月5日之前支付房款300万元、2011年9月30日前支付房款5599000元;原告应自2011年7月1日起至实际付清购房全款之日止，每日按尚未付清购房款数额的万分之三向被告支付违约金。

同日，原告向被告支付了300万元，但余款5599000元原告一直未支付。

被告在2011年10月12日、11月14日、12月28日催收无果后，于2012年2月23日向原告发出解除合同通知书。

原告同意解除合同，并愿意按未付款5599000元的10%承担违约金即559900元，被告则要求原告按总房款26499644元的10%支付违约金即2649964.4元，双方协商未果。

　　原告王永华遂诉至海南省第一中级人民法院，请求法院判令：

1.被告向原告退还21176686.34元人民币;2.被告向原告赔偿因拒绝退款给原告造成的利息损失（从2012年2月27日起至被告退还款项之日止按每日万分之三计算，暂计算至2012年4月5日为241414元人民币）;3.本案的诉讼费用由被告承担。

　　被告雅居乐公司答辩称，王永华应向答辩人支付违约金2649964.4元，同时100万元定金不予返还;双方债务抵销后应退款项仅为18086621.94元。

答辩人、王永华签订的商品房买卖合同第七条约定：

“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。

”据此，王永华应按合同累计应付款即总房款26499644元的10%向答辩人支付违约金2649964.4元。

　　同时，根据担保法第八十九条、合同法第一百一十五条等的规定，王永华无权要求返还已付的购房定金100万元。

上述2649964.4元违约金、100万元定金与王永华已付款抵销后，答辩人应退王永华的款项仅为18086621.94元。

反诉原告雅居乐公司反诉称，根据相关法律规定及反诉原告与反诉被告在合同中的约定，反诉被告应按照合同累计应付款即总房款的10%向反诉原告支付违约金人民币2649964.4元，且无权要求返还定金人民币1000000元。

　　为此，反诉原告依法提起反诉，恳请人民法院依法判令：

1.反诉被告立即向反诉原告支付违约金人民币2649964.4元;2.确认反诉被告无权要求返还定金人民币1000000元;3.本案本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。

反诉被告王永华答辩称，就本案合同解除收取违约金的约定，在双方签订的商品房买卖合同第七条第

（一）项中已明确。

该条款为：

“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。

”反诉人要求收取的违约金2649964元是根据房款总额的10%计算的，其错误之处为混淆了“房款总额”与“累计应付款”的概念。

事实上，累计应付款是指未付款项，因此，本案的违约金应为559900元。

　　【审判过程】

　　海南省第一中级人民法院经审理认为：

本案系商品房预售合同纠纷。

本案争议焦点在于合同解除后违约责任应如何承担;定金应否退还。

　　首先，关于合同解除后违约金责任如何承担问题及对合同关于违约金约定的理解问题。

原、被告于2010年6月13日签订的海南清水湾认购书、合同补充协议均约定部分房款的付款方式为按揭贷款，同时约定如果按揭贷款未能办理下来，买受人应付清剩余原贷款金额之购房款，如果买受人逾期90日仍未缴清的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付总房款10%的违约金。

此后，因按揭贷款无法办理，原、被告经过协商，将付款方式变更为分期付款，并于2010年10月31日签订海南清水湾认购书（编号：

YH0016770），双方亦约定：

“如因认购方原因逾期向出售方支付以上约定购房款超过90日的，出售方有权解除本认购书及商品房买卖合同、另行处置该物业，认购方须按总房价的10%向出售方支付违约金”，结合上述合同的约定可知，无论付款方式是按揭贷款还是分期付款，对因买房人逾期付款超90日导致合同解除，买房人应承担总房款10%的违约责任是具体、明确的。

　　其次，合同解除制度设置的目的在于因一方当事人的根本违约致使合同履行利益不能实现时，对方当事人能从中获得一定的补偿。

因合同解除意味着交易失败，被告合同履行的利益不能实现，因此无论原告已支付的款项是多少，其应承担的因根本违约导致合同解除后果的违约责任应是一样的，而不是原告支付的房款越多，被告获得的救济就应该越少。

而且，商品房买卖合同第七条约定的违约责任是为了弥补因买受人违约给出卖人带来的损失，违约性质越严重则违约责任越严重，即合同解除的违约责任必然比继续履行情形下的违约责任重，因此以已付款项的多少来衡量解除合同的违约责任，违背当事人订立合同的本意，也不利于维护合同的稳定性。

　　综上，原告主张解除合同的违约金应是未付房款5599000元的10%即559900元，没有事实根据和合同、法律依据，本院不予支持。

被告主张以总房款26499644元的10%即2649964.4元计收违约金有事实根据和合同、法律依据，本院予以采纳。

其次，关于被告反诉主张定金不予退还的问题。

本案中，原告在签订商品房买卖合同之前支付定金100万元是为了保证合同的签订。

原告已就认购的房产与被告签订了合同，并且已交付了房款20900644元，应认定原告所交的定金已充抵购房款。

而且，根据法律规定，违约金和定金这两种违约责任不能同时适用。

故，对被告的该项诉请，本院不予支持。

截至起诉之日，原告共计向被告支付21736586.34元，扣除原告应支付的违约金2649964.4元，被告应向原告退还19086621.94元。

本案在审理过程中，被告已退还18086622.34元，尚欠1000000元未退。

海南一中院判决：

一、原告（反诉被告）王永华应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）海南雅居乐房地产开发有限公司支付违约金人民币2649964.4元;二、被告（反诉原告）海南雅居乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王永华退还定金人民币1000000元;三、驳回原告（反诉被告）王永华的其他诉讼请求;四、驳回被告（反诉原告）海南雅居乐房地产开发有限公司的其他反诉请求。

宣判后，原告王永华不服，提起上诉。

因双方在二审法院审理过程中达成和解，王永华撤回上诉。

　　【案例评析】

　　本案双方当事人对“累计应付款”含义的分歧是本案的争议焦点，因此，如何运用合同解释方法去阐释“累计应付款”的含义，是处理本案的关键。

　　一、合同解释方法的涵义

　　民法上关注的解释，分为法律的解释以及法律行为的解释。

合同解释属于一种法律行为的解释，是指把握合同所使用语言、文字的意义，以阐明当事人真意，从而确定、补充或修正合同内容的作业。

合同解释分为狭义的解释、补充的解释和修正的解释。

狭义的解释即当事人赋予其表示行为的含义，也即“含义的确定”;补充的解释是指对当事人的表示未尽的部分加以解释，目的在于填补合同漏洞;修正的解释，是指由法院基于公平的裁量，对依狭义合同解释所确定的不合理的内容，通过拟定合理妥当的内容使之变得合理。

补充的解释、修正的解释并非纯粹的“含义的确定”，而是“含义的带入”。

本案双方当事人采用的是住房和城乡建设部、工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》（2000年版），其中第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：

（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行;

（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。

原告王永华主张“累计应付款”为未付的款项;被告雅居乐公司则主张为房屋总价款。

因双方是对合同文本意思表示含义发生分歧，因此，本案应采用的是狭义的合同解释方法。

　　二、狭义的合同解释方法

　　合同法第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

该条款规定了狭义合同解释应采用主客观相结合的判断标准，即应根据合同所使用的词句、