附《住宅工程质量分户验收管理办法》.docx
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附《住宅工程质量分户验收管理办法》
住宅工程质量分户验收管理办法
第一条为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》及国家现行有关工程质量验收标准，结合本省实际，制定本办法。
第二条凡在本省行政区域内的住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本办法。
本办法所称住宅工程质量分户验收，是指在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量及使用功能等进行专门验收，并出具验收合格证明的活动。
第三条县级以上建设行政主管部门对本行政区域内住宅工程质量分户验收工作实施监督管理，其所属的建设工程质量安全监督机构负责具体监督管理工作。
第四条住宅工程质量分户验收应依据国家工程质量验收规范和本省工程质量验收有关规定、技术标准及经审查合格的施工图设计文件进行。
第五条住宅工程质量分户验收由建设单位组织监理、施工单位及有关分包单位进行，已选定物业管理公司的，物业管理公司也应参加。
分户验收应具备下列条件：
（一）工程已完成设计和合同约定的工作内容；
（二）所含分部、分项工程的质量验收均合格；
（三）工程质量控制资料完整；
（四）主要功能项目的抽查结果均符合要求；
（五）有关安全和功能的检测资料完整。
第六条对于精装修住宅工程，分户验收应分两个阶段进行验收，第一阶段为土建工作量基本施工完毕，在交付精装修前进行分户验收，形成土建毛胚房分户验收资料；第二阶段为精装修完成后，工程竣工验收前进行分户验收，第二阶段结合第一阶段形成分户验收最终资料。
第七条住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，户内验收主要检查以下内容：
（一）室内空间尺寸偏差；
（二）门窗安装质量；
（三）地面、墙面和顶棚质量；
（四）防水工程质量；
（五）栏杆安装质量；
（六）采暖系统安装质量；
（七）给排水系统安装质量；
（八）室内电气工程安装质量；
（九）其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；
（十）有关合同中规定的其他内容。
公共部位验收主要检查以下内容：
（一）外墙面施工质量；
（二）楼（电）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能；
（三）建筑节能施工质量。
第八条住宅工程质量分户验收时，建设单位应组织监理和施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，按以下要求进行：
（一）分户验收小组人员组成：
建设单位项目负责人担任分户验收小组组长，监理单位总监理工程师、施工单位项目负责人担任副组长，施工单位项目技术负责人、专业工长、专业监理工程师、分包单位项目负责人、物业公司人员等为小组成员；已预售的商品住宅，应当有业主代表参加。
（二）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；
（三）分户验收应根据检查内容配备相关检测工具，检测仪器应经计量鉴定合格；
（四）分户验收应逐户、逐间检查，做好检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，分户验收小组书面责成施工单位整改，整改后应重新组织验收；
（五）分户验收合格后，应当按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》，并由建设单位在综合验收结论栏内加盖分户验收专用章。
第九条分户验收资料应包括以下内容：
（一）分户验收方案；
（二）分户验收小组成员组成；
（三）《住宅工程质量分户验收表（户内）》（附表一）；
（四）《住宅工程质量分户验收表（公共部位）》（附表二）；
（五）《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表三）；
（六）分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告等。
第十条分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于10年。
第十一条建设单位应在单位工程竣工验收前，将分户验收方案、分户验收小组成员组成、住宅工程质量分户验收汇总表报监督该工程的建设工程质量安全监督机构备案。
第十二条建设单位交付住宅时，应当将《住宅工程质量分户验收表（户内）》作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给业主。
第十三条宅工程未组织分户验收或出现分户验收质量不合格的，不得组织单位工程竣工验收。
单位工程竣工验收合格后，施工单位应在建筑工程外墙制作工程标牌，标明工程名称、开工竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称。
第十四条住宅工程竣工验收时，建设工程质量安全监督机构应当对验收过程进行监督，并对分户验收工作进行随机核查，核查内容包括：
（一）是否按分户验收方案的全部内容进行了检查；
（二）是否按规定填写分户验收记录；
（三）查出的问题是否整改完毕；
（四）实体核查结果与分户验收记录是否存在异常差异（实体核查户数为总户数的1％，且不少于3户）；
（五）分户验收表及分户验收汇总表中签字盖章是否齐全。
如核查发现分户验收纪录内容不真实或存在影响主要使用功能和使用安全的严重质量问题时应终止验收，经整改符合要求后方可重新组织竣工验收。
第十五条本办法自二〇一〇年十二月二十七日起实施，有效期至二〇一五年十二月二十七日。
附表1
住宅工程质量分户验收表（户内）
总页第页
工程名称
房（户）号
幢单元室
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
序号
验收项目
检查内容
验收结论及记录
1
室内空间尺寸
室内净高、净开间尺寸
2
门窗
窗台高度、渗漏、门窗开启
3
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰
4
防水工程
外墙渗漏，屋面、卫生间等坡向、渗漏
5
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃
6
采暖工程
散热器、地辐热、管道安装
7
给排水工程
管道渗漏、坡向、地漏水封、阻火圈设置、套管
8
电气工程
插座相位、接地、控制箱配置
9
其它
排烟气道、空调孔位置等
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
专业监理工程师：
年月日
项目负责人：
项目技术负责人：
专业工长：
年月日
项目负责人：
年月日
物业公司
验收人员：
年月日
室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；此表一式五份，在入户显著位置粘贴一份，建设、监理、施工、住户各存一份。
附表2
住宅工程质量分户验收表（公共部位）
总页第页
工程名称
检查项目及部位
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
序号
验收项目
主要检查内容
验收记录及结论
1
外墙
窗角斜裂缝
墙面裂缝
2
楼（电）梯、通道
楼梯踏步、梯段及平台净宽
电梯候梯厅深度、电梯门净宽
高层疏散外门及通道宽度
公用走道净高
栏杆、扶手及安装质量
3
地下室
墙面及天棚渗漏、裂缝
地面裂缝、起砂
通道净高
4
建筑节能
对照图纸检查施工质量否符合建筑节能设计要求
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
专业监理工程师：
年月日
项目负责人：
项目技术负责人：
专业工长：
年月日
项目负责人：
年月日
物业公司
验收人员：
年月日
注：
1、公共部位检查单元划分：
每个单元的外墙为一个检查单元；各单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或各个分隔空间为一个检查单元。
2、每个检查单元填写本表一张，本表一式三份，建设、监理、施工各一份。
附表3
住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
结构及层数
面积
㎡
建设单位
开工日期
总户数
监理单位
施工单位
内容
验收情况
室内
根据《住宅工程质量分户验收管理办法》要求，组织相关单位于20年月日—20年月日对本工程进行了分户验收。
共验收户，形成《住宅工程质量分户验收记录（室内）》份，验收合格户，验收不合格户。
对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏处处，外窗设置淋水带层（带）并进行了淋水试验，发现外窗渗漏个，室内有防水要求房间进行了24小时蓄水试验间（其中卫生间间，厨房间，阳台间），发现渗漏间。
公共部位
共验收公共部位个检查单元（其中外墙个检查单元，楼（电）梯、通道个检查单元，地下室个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》份，验收合格个检查单元，验收不合格个检查单元。
验收结论
建设单位（公章）
项目负责人：
年月日
监理单位（公章）
总监理工程师：
年月日
施工单位（公章）
项目经理：
年月日
说明：
1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《住宅工程质量分户验收记录》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章。
2、本表一式四份，一份由建设单位将此表同分户验收方案、分户验收小组成员表一同交工程监督机构备案，另建设、监理、施工单位各一份。
3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。
4、验收结论包括合格或不合格，对分户验收过程质量情况也可作必要的描述。
附表4
工程标牌
工程标牌应镶刻在建筑的显著部位，采用石材、不锈钢或黄铜等耐久性材料制作，尺寸（750-900）×（500-600）㎜，字体应采用黑体、宋体、楷体或隶体。
具体内容为：
工程名称、开竣工日期、建设、勘察、设计、监理、施工等单位全称。
参见下图：
工程名称×××××××××××××××
开竣工日期××年×月×日--××年×月×日
建设单位×××××××××××××××
勘察单位×××××××××××××××
设计单位×××××××××××××××
监理单位×××××××××××××××
施工单位×××××××××××××××
重大危险源管理制度
第一条为了加强建设工程项目的安全技术管理，规范安全专项施工方案编制及专家论证审查和监督管理行为，防止建筑施工重大安全事故，依据国务院《建设工程安全生产管理条例》和建设部《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》等法规和规章，结合我公司实际，制定本实施细则。
第二条本细则适用于房屋建筑、市政基础设施工程，以及与其配套的线路、管道、设备安装和装修工程的新建、改建、扩建和拆除等活动。
第三条在下列超过一定规模的危险性较大工程施工前，建筑施工企业应当单独编制安全专项施工方案。
（一）基坑支护与降水工程
基坑支护工程是指开挖深度超过5m（含5m）的基坑（槽）并采用支护结构施工的工程；或基坑虽未超过5m，但地质条件和周围环境复杂、地下水位在坑底以上等工程。
（二）土方开挖工程
土方开挖工程是指开挖深度超过5m（含5m）的基坑、槽的土方开挖。
（三）模板工程
各类工具式模板工程，包括滑模、爬模、大模板等；水平混凝土构件模板支撑系统及特殊结构模板工程。
（四）起重吊装工程
（五）脚手架工程
1、高度超过24m的落地式钢管脚手架；
2、附着式升降脚手架，包括整体提升与分片式提升；
3、悬挑式脚手架；
4、门型脚手架；
5、挂脚手架；
6、吊篮脚手架；
7、卸料平台。
（六）拆除、爆破工程
采用人工、机械拆除或爆破拆除的工程。
（七）其他危险性较大的工程
1、建筑幕墙的安装施工；
2、预应力结构张拉施工；
3、隧道工程施工；
4、桥梁工程施工（含架桥）；
5、特种设备施工；
6、网架和索膜结构施工；
7、6m以上的边坡施工；
8、采用新技术、新工艺、新材料，可能影响建设工程质量安全，已经行政许可，尚无技术标准的施工。
第四条安全专项施工方案编制审核按以下程序进行：
（一）安全专项施工方案由建筑施工企业相关专业工程技术人员编制，施工企业技术部门的相关专业技术人员审核后，由施工企业技术负责人审定；
（二）施工企业完成审查后报监理单位专业监理工程师审核，监理单位总监理工程师签字；
（三）上述编制、审核、审定者均应在专项施工方案上亲笔签名并注明技术职称和身份证号。
第五条下列危险性较大工程（指建筑工程在施工过程中存在的、可能导致作业人员群死群伤或造成重大不良社会影响的分部分项过程），建筑施工企业应当组织专家组进行论证审查。
（一）深基坑工程
开挖深度超过3m（含3m），或深度虽未超过3m（含3m），但地质条件和周围环境及地下管线极其复杂的工程。
（二）地下暗挖工程
地下暗挖及遇有溶洞、暗河、瓦斯、岩爆、涌泥、流沙、断层等地质复杂的遂道工程。
（三）高大模板工程
水平混凝土构件模板支撑系统高度超过8m，或跨度超过18m，施工总荷载大于10KN/m2，或集中线荷载大于15KN/m的模板支撑系统。
（四）30m及以上高空作业的工程。
（五）大江、大河中深水作业的工程。
（六）城市房屋爆破拆除和其他土石大爆破工程。
（七）建筑高度超过60m的外脚手架、卸料平台及转运平台。
（八）起重量超过200吨的单机起重吊装工程或2台以上起重机抬吊作业。
（九）跨度30m以上或单层建筑面积2万平米以上钢结构，重量300吨以上或建筑面积5000m2以上的网架结构施工。
第六条建筑施工企业应当组织不少于5人的专家组，对已编制的安全专项施工方案进行论证审查，专家组应挑选具有高级技术职称或具有丰富安全管理经验和专业技能的人员组成。
建筑施工企业不具备对安全专项施工方案进行专家论证审查能力的，可以在专家库中挑选相应人员；专家库分为省、设区市两级，分别由省建设业安全监督管理站和各设区市建筑安全监督机构整合当地安全技术人才资源，组织设立。
第七条下列危险性较大的工程，应当从省级专家库中挑选相应人员组成专家组对安全专项施工方案进行认证审查。
（一）开挖深度超过8m的深基坑工程。
（二）水平混凝土构件模板支撑系统高度超过18m，或施工总荷载大于20KN/m2，或集中线荷载大于24KN/m的模板支撑系统。
（三）建筑高度超过100m的外脚手架、卸料平台及转运平台。
（四）起重量超过300吨的起重吊装工程。
（五）大江、大河中深水作业工程。
第八条安全专项施工方案专家论证审查按以下程序进行：
（一）由建筑施工企业具备工程师以上技术职称的相关专业工程技术人员编制安全专项施工方案，并附具计算书和安全验算结果，交施工企业技术部门负责人审核，审核合格后，由施工企业技术负责人审定；施工企业完成审查后报监理单位专业监理工程师审核，监理单位总监理工程师签字。
（二）建筑施工企业组织召开专家论证审查会议，对已编制的安全专项施工方案进行论证审查，专家组人员必须专业对口，施工企业分管安全负责人、技术负责人和安全专职机构负责人及监理单位项目总监理工程师应当列席论证会，并介绍方案编制审核情况；需要从当地专家库中挑选专家的，由施工企业在工程所在地设区市以上建设行政主管部门安全监督机构建立的专家库中选择。
（三）专家组应当对专项施工方案的内容是否完整、计算书和验算依据等是否符合有关安全生产强制性标准等进行论证审查，形成一致意见后，提出书面论证审查报告，专家组所有成员均应在论证审查报告上签字，专家组书面审查报告应当作为安全专项施工方案的附件。
（四）施工企业按照专家组提出的论证审查报告对安全专项施工方案进行修改完善，经企业技术负责人、总监理工程师签字后，方可实施；专家组认为专项施工方案要做重大修改的，施工企业应当重新组织专家论证审查，并将专家组意见报告当地建设行政主管部门安全监督机构。
第九条施工企业必须加强对危险性较大的工程的管理，要建立并落实登记制度和验收制度；在图纸会审和编制施工组织设计时，对危险性较大的工程作好识别登记，纳入内部管理程序，并及时报告当地安全监督机构。
对于已按专家组审查报告完善的专项施工方案由企业专职安全机构负责人和施工现场专职安全生产管理人员进行跟踪落实，并履行好检查验收手续，不得无故变更。
对于实际情况有变化、确实需要变更的，必须重新按程序审查，并履行审查签字手续。
第十条施工现场存在本细则第五条规定的危险性较大的工程的，应当在大门醒目位置挂牌公示，公示内容应包括：
危险性较大的工程的名称、部位、施工期限、安全监控责任人和举报电话等。
第十一条监理单位和项目监理机构要将危险性较大的工程列入监理规划和监理实施细则的重要内容，要针对危险性较大的工程特点、周边环境和施工工艺制定详细具体的安全生产监理工作流程、方法和措施。
专业监理工程师要对危险性较大的工程实施旁站监理，对于不按专项施工方案和专家认证审查报告实施的，由总监理工程师签发工程暂停令，并报告建设单位；施工单位拒不整改或不停止施工的，要及时向当地安全监督机构报告。
第十二条各级建设行政主管部门及其安全监督机构，应当将本细则第五条规定的危险性较大的工程作为安全监督重点，对危险性较大的工程要编制详细的监督计划，实施跟踪监督，督促施工单位、监理单位等落实法定审查程序和安全责任。
对于不按规定程序实施、不符合安全生产强制性标准的，要坚决停工整改，整改符合要求后，方可复工。
对于不按规定程序实施、不符合安全生产强制性标准被停工整改的项目工程和施工单位由工程所在地安全监督机构按季度逐级上报至省建设业安全监督管理站。
第十三条本细则自发布之日起实行。
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附件一
危险性较大的分部分项工程范围
一、基坑支护、降水工程
开挖深度超过3m（含3m）或虽未超过3m但地质条件和周边环境复杂的基坑（槽）支护、降水工程。
二、土方开挖工程
开挖深度超过3m（含3m）的基坑（槽）的土方开挖工程。
三、模板工程及支撑体系
（一）各类工具式模板工程：
包括大模板、滑模、爬模、飞模等工程。
（二）混凝土模板支撑工程：
搭设高度5m及以上；搭设跨度10m及以上；施工总荷载10kN/m2及以上；集中线荷载15kN/m2及以上；高度大于支撑水平投影宽度且相对独立无联系构件的混凝土模板支撑工程。
（三）承重支撑体系：
用于钢结构安装等满堂支撑体系。
四、起重吊装及安装拆卸工程
（一）采用非常规起重设备、方法，且单件起吊重量在10KN及以上的起重吊装工程。
（二）采用起重机械进行安装的工程。
（三）起重机械设备自身的安装、拆卸。
五、脚手架工程
（一）搭设高度24m及以上的落地式钢管脚手架工程。
（二）附着式整体和分片提升脚手架工程。
（三）悬挑式脚手架工程。
（四）吊篮脚手架工程。
（五）自制卸料平台、移动操作平台工程。
（六）新型及异型脚手架工程。
六、拆除、爆破工程
（一）建筑物、构筑物拆除工程。
（二）采用爆破拆除的工程。
七、其它
（一）建筑幕墙安装工程。
（二）钢结构、网架和索膜结构安装工程。
（三）人工挖扩孔桩工程。
（四）地下暗挖、顶管及水下作业工程。
（五）预应力工程。
（六）采用新技术、新工艺、新材料、新设备及尚无相关技术标准的危险性较大的分部分项工程。
附件二
超过一定规模的危险性较大的分部分项工程范围
一、深基坑工程
（一）开挖深度超过5m（含5m）的基坑（槽）的土方开挖、支护、降水工程。
（二）开挖深度虽未超过5m，但地质条件、周围环境和地下管线复杂，或影响毗邻建筑（构筑）物安全的基坑（槽）的土方开挖、支护、降水工程。
二、模板工程及支撑体系
（一）工具式模板工程：
包括滑模、爬模、飞模工程。
（二）混凝土模板支撑工程：
搭设高度8m及以上；搭设跨度18m及以上，施工总荷载15kN/m2及以上；集中线荷载20kN/m及以上。
（三）承重支撑体系：
用于钢结构安装等满堂支撑体系，承受单点集中荷载700Kg以上。
三、起重吊装及安装拆卸工程
（一）采用非常规起重设备、方法，且单件起吊重量在100kN及以上的起重吊装工程。
（二）起重量300kN及以上的起重设备安装工程；高度200m及以上内爬起重设备的拆除工程。
四、脚手架工程
（一）搭设高度50m及以上落地式钢管脚手架工程。
（二）提升高度150m及以上附着式整体和分片提升脚手架工程。
（三）架体高度20m及以上悬挑式脚手架工程。
五、拆除、爆破工程
（一）采用爆破拆除的工程。
（二）码头、桥梁、高架、烟囱、水塔或拆除中容易引起有毒有害气（液）体或粉尘扩散、易燃易爆事故发生的特殊建、构筑物的拆除工程。
（三）可能影响行人、交通、电力设施、通讯设施或其它建、构筑物安全的拆除工程。
（四）文物保护建筑、优秀历史建筑或历史文化风貌区控制范围的拆除工程。
六、其它
（一）施工高度50m及以上的建筑幕墙安装工程。
（二）跨度大于36m及以上的钢结构安装工程；跨度大于60m及以上的网架和索膜结构安装工程。
（三）开挖深度超过16m的人工挖孔桩工程。
（四）地下暗挖工程、顶管工程、水下作业工程。
（五）采用新技术、新工艺、新材料、新设备及尚无相关技术标准的危险性较大的分部分项工程。
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