一商品房买卖问答篇.docx

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一商品房买卖问答篇

（一）商品房买卖问答篇

　　1、商品房预售与商品房现售有什么区别？

预售和现售分别需符合哪些条件？

　　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称“卖楼花”。

商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

　　根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。

（2）取得国有土地使用权证书。

主要为了确保现售商品房的用地合法。

　　（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。

　　（4）已通过竣工验收。

主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。

　　（5）拆迁安置已经落实。

主要为了保障被拆迁人的合法权益。

　　（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。

　　（7）物业服务方案已经落实。

主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

　　另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记（即取得大产权）。

　　商品房预售的条件为：

（1）预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。

主要为了确保预售商品房用地合法。

（2）预售人已经取得了该建设工程规划许可证。

主要为了确保商品房预售规划手续合法。

　　（3）预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。

这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。

　　（4）预售人已经取得了商品房预售许可证。

主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

　　2、购房中的“五证”、“两书”是指什么？

　　“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。

“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

　　1、《国有土地使用证》

　　经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围等。

　　2、《建设用地规划许可证》

　　建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目符合城市规划的法律凭证。

　　3、《建设工程规划许可证》

　　有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

　　4、《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）

　　建设单位开始进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

　　5、《商品房销售（预售）许可证》

　　市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。

　　特别要提醒买房人的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易造假。

正式签订购房合同前，要看清楚您所购买（预购）的房屋是不是在销售（预售）范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

　　“两书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，一个是《商品房质量保证书》，另一个是《商品房使用说明书》。

商品房竣工交付使用时，开发商未按规定发放“两书”的，将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚：

“企业在商品住宅销售中不按照规定发放‘两书’的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款”。

　　《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。

通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期等。

其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。

《商品房质量保证书》作为商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。

3、“订金”和“定金”有何区别？

签订认购书并交纳定金后，商品房认购人因与开发商无法就合同条款达成一致而未签订合同时，开发商有权没收定金吗？

　　所谓“订金”，并不是一个规范的法律概念，其不具有担保的功能，当买房人不能履行合同时，并不当然丧失要求返还订金的权利；而当开发商违约时，买房人也不能要求双倍返还订金。

但这并不意味着违约方无需承担违约责任，守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。

　　“定金”则是法律明确规定的一种担保方式，买房人在交纳定金后不履行合同义务的，开发商有权没收定金；而当开发商在收受定金后不履行合同义务的，买房人可以要求双倍返还定金。

定金应以书面形式约定，数额不得超过主合同标的额的20%。

　　在实践中，开发商在与买房人签订《商品房买卖合同》前，通常会要求买房人签署认购书并缴纳定金，认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间，对双方具体权利义务并无明确规定。

认购书中同时规定，买受人未在规定的期限内与开发商签订合同的，开发商有权没收定金；开发商将房屋卖与他人而不能与买受人订立合同的，开发商双倍返还定金。

然而，当双方签署正式合同时，买房人往往会发现开发商提供的合同条款中存在不公平条款，并提出修改要求，但开发商通常不同意修改，致使双方最终未能达成一致订立合同。

在此情况下，未能订立合同的原因不能归责于任何一方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，开发商无权没收定金。

　　需提醒买房人的是，在发生上述情况时，买房人一定要注意保留相应证据，以免发生纠纷时开发商不予认可。

证据的形式可以是开发商出具的证明，证明双方未能签订合同的原因是双方无法就合同条款达成一致；如开发商拒绝出证，买房人也可以将自己对合同的争议意见整理出来，以特快专递的形式寄给开发商，并给自己备份。

因特快专递往往有留底，万一发生纠纷，开发商也难以推托。

　　但是，在实践中有些精明的开发商在认购书中会写明“合同文本为本认购书的附件，认购人已认真阅读并无异议”，若认购人签署了该认购书，则应视为已了解并同意合同文本中的条款，届时如再以合同中存在不公平条款为由而拒绝签订合同，开发商将有权没收定金。

因此，认购人一定要认真阅读认购书，如合同文本作为认购书附件的，对合同文本也要认真阅读，在确定无异议后再签署。

　　4、签订认购书并交纳定金后，因房价上涨开发商拒绝签订合同的，认购人除要求开发商双倍返还定金外，还能要求差价赔偿吗？

　　商品房买卖认购书大量出现在商品房预售等远期交付房屋交易中，在实践中认购书称谓繁多，如：

认购意向书、订购房屋协议、购房订购单等。

签订认购书后，开发商通常会向买房人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，如签订认购书并收受定金后因房价上涨开发商拒绝签订合同的，属于因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，由开发商双倍返还定金，但买房人无权要求赔偿差价。

　　还需要提醒买房人的是，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，包括下述内容中的主要条款：

（1）当事人名称或者姓名和住所；

（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项等，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

一旦认购书被认定为商品房买卖合同，买房人即有权要求开发商按合同约定及法律规定承担民事责任，此时开发商承担民事责任的范围包括差价赔偿。

5、两人以上共同购房需办理哪些手续？

　　在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房的情况，如父母子女之间、夫妻双方、恋爱中尚未结婚的男女、若干合伙人之间等，按《民法通则》第78条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有，两人以上所购房屋应为共同财产，按《城市房屋权属登记管理办法》第32条规定，共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。

其余共有人各执房屋共有权证书1份。

　　两人或两人以上共同购房需办理的手续包括：

两人以上共同购房需要做公证，主要是财产份额的公证或共有双方向权属部门提交共有申请，在申请中写明双方共有的份额，房屋所有权证持有人等事项。

对于份额的比例，法律没有规定，完全在于当事人之间的约定，比如两个买受人，对于房产的份额双方可以约定各占50%的份额，也可以约定一个人占99%的份额，另一个人占1%的份额。

　　6、无民事行为能力人和限制行为能力人购房需办理哪些手续？

　　购房主要涉及到“房屋买卖”民事法律行为，而实施民事法律行为的行为人必须具备民事行为能力。

民事行为能力指公民以自己的行为设定民事权利义务的资格，即公民依法独立进行民事活动的资格。

　　无民事行为能力人是指不满十周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人，民事活动由法定代理人代理；限制民事行为能力人是指十周岁以上的未成年人（十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人）和不能完全辨认自己行为的精神病人，限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，其他的民事活动由法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。

由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平及精神状况的不同，将公民的民事行为能力分为三种：

即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。

　　购房是日常生活中极为重大的民事活动，购房行为因具有标的大，手续繁杂及风险收益并存等特点决定了限制民事行为能力人无权自行实施该民事行为（但限制民事行为能力的精神病人在精神状况正常情况下实施的购房行为除外）。

可见，无民事行为能力人和限制民事行为能力人可以购房，但购房行为必须由他的法定代理人代为行使。

　　根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《商品房买卖合同》上的“乙方”名称一致。

因此，应由无民事行为能力人或限制民事行为能力人签署《商品房买卖合同》。

但他不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“乙方监护人”的名义同时签署，并且必须同时办理监护人与无民事行为能力人或限制民事行为能力人关系的公证并提交监护人身份证明。

7、买受人能否借用他人的名义购房？

　　房屋买卖过程中，不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜，如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。

无论在何种情形下，买房人借用他人名义购房都存在极大风险，一旦被借名人不诚信，买房人的权利很难得到保障，甚至无法取得房屋的所有权。

因此，买房人不应借用他人名义购房。

　　房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，判断一套房屋的产权归谁所有的标准就是看权属证书，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

可见，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，房屋登记在谁名下，谁就享有所有权。

因此，买房人借用他人名义购房的必然结果是房屋所有权登记在被借名人名下，被借名人享有产权人的全部权利。

如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户，除非买房人有充分的证据证明购买该房屋的出资事实，否则买房人无法获得房屋所有权；如果买房人与被借名人的行为违反了法律、法规的强制性规定，买房人也不能获得房屋所有权，而只拥有返还出资请求权；如果被借名人将房屋再出售，买房人无权向新产权人主张权利，只能要求被借名人赔偿损失。

可见，买房人借用他人名义购房存在极大风险，建议买房人不要借用他人名义购房。

　　8、开发商若委托中介机构出售房屋，买受人应注意哪些问题？

　　现实生活当中，开发商开发一个楼盘后，通常会委托中介机构代理销售房屋，这样可以利用中介机构现有的客户资源以及专业的销售方式达到“快速销售”的目的。

那么买房人从中介机构手里购买商品房时，应注意哪些问题呢？

　　首先，在购房前的咨询阶段，应重点审查中介机构是否有权代理开发商销售所购房屋。

判断中介机构是否有权代理，最主要的是审查其是否取得开发商出具的《授权委托书》（一定要审查原件，最好要求中介机构复印一份给你并要求其加盖公章。

保险起见，还应亲自询问开发商是否已经委托此中介机构代理销售该楼盘）。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条相关规定，房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。

中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

因此，合法的代理销售应当取得开发商的《授权委托书》并主动向买房人出示。

中介机构已经取得《授权委托书》的，买房人还要看清楚购房时中介机构是否在代理期限内，所购房屋是否在开发商委托中介机构销售的范围内。

对于中介机构超越代理权限销售房屋的行为应坚决拒绝并立即找开发商解决。

审查完《授权委托书》后，买房人应当与从开发商处购买房屋一样，要求中介公司出示与商品房有关的证明文件，如“五证”、“两书”等，以免开发商与中介机构合谋欺骗买房人。

此外，有可能的话买房人还应要求中介机构提供《委托代理销售协议》以备查验。

但多数时候由于《委托代理销售协议》涉及佣金等商业秘密，中介机构不愿意对外公示。

另外，获得授权的中介机构应当在楼盘固定的售楼处进行销售，否则其很可能为非法销售。

如果销售的房子是现房，则可以要求中介机构带自己看房，如果中介机构没有钥匙，则其可信性也是值得怀疑的。

　　其次，在准备签订合同阶段，应注意以下问题：

　　1、询问正式签合同时是和开发商签还是和中介机构签？

如果答案为后者，则应仔细审查《授权委托书》的代理权限，确认中介机构是否有权以自己的名义签订购房合同。

　　2、确认签约当时是否可以进行网上签约，在网签时如果中介有开发商的密匙，就能证明是有代理权的。

　　3、可以要求将《授权委托书》作为合同附件。

这样一旦日后与中介公司发生纠纷，买房人也可以依据《授权委托书》向开发商主张权利。

　　再次，付款阶段。

在交房款时一般应采用银行转帐方式，只要是打入开发商的帐户资金就有保障，不要让中介机构代收房款，而应直接交开发商或采取转帐方式将资金直接转入开发商帐户。

9、签署商品房预售合同应办理哪些手续？

办理备案登记手续是否为商品房预售合同的生效条件？

　　《房地产管理法》规定：

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。

建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理备案登记。

根据上述规定，当买房人与开发商签署商品房预售合同后，开发商应到房地产管理部门办理合同备案登记。

对预售合同进行备案登记的作用是防止出卖人一房二卖而损害买房人的权益，保证买房人在房屋建成且具备办理房产证的条件时可以取得房屋的所有权。

买卖合同经备案登记后，即使开发商又将房屋另售他人，买受人仍可取得房屋的所有权。

　　现房地产管理部门为简化办事程序，提高效率，推出了网上签约及网上备案登记的管理措施，签约及备案登记手续通过互联网即可完成。

以北京为例，网上签约和备案的具体程序为，双方在确认合同条款后，登陆房地产管理部门网站，进行商品房预售合同网上签约，网上签约完毕后由开发商从网上打印合同，双方在合同上签字盖章。

合同签订后7日内，开发商应将合同进行联机备案，即法规要求的备案登记，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交买受人一份，同时提供买受人一份商品房预售合同原件，至此预售商品房买卖合同签约手续办理完毕。

如买受人购买的房屋为现房，则仅需办理网上签约手续，不必再办理联机备案。

　　对商品房买卖合同进行备案登记仅仅是行政机关的管理措施，并非合同生效的条件。

合同经买受人与开发商签字盖章后即产生法律效力，此时如开发商违约，即使买卖合同未进行备案登记，买受人也可依据合同追究其违约责任。

当然，如买受人和开发商约定将办理备案手续作为合同生效的条件，则以双方约定为准。

　　10、预售合同签订后，购买人可否要求任意变更买受人姓名？

符合变更条件的，变更手续如何办理？

　　预售合同属于买卖契约，契约订立后预购人要求变更合同买受人姓名属单方变更契约条款，并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　但在某些特殊情况下可以变更预购人，包括：

（1）法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；

（2）继承或遗赠；（3）离婚；（4）夫妻之间更名；（5）法律法规规定的其他情况。

办理预售合同备案变更后，房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表。

　　办理商品房预售合同备案变更手续需提交下列材料：

（1）因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，受让方可以单方办理预售合同备案变更手续并提交下列材料：

商品房预售合同备案变更申请表（原件）；生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书（原件）；当事人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件）；商品房预售合同（原件）；预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

（2）因继承、遗赠发生房屋买受人变更的，由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：

商品房预售合同备案变更申请；继承权公证书（原件）或接受遗赠公证或法院判决书（原件）；继承人、受遗赠人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件）；商品房预售合同（原件）；预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

　　（3）因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的，财产归属方可以单方办理预售合同备案变更手续；协议离婚的，由双方共同办理预售合同备案变更手续，并需提交下列材料：

商品房预售合同备案变更申请；离婚证（原件、复印件）；离婚财产归属协议（协议离婚的）或生效的法院?

决书或调解书（法院判决、调解离婚的）（原件）；当事人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件），协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证；商品房预售合同（原件）；预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

　　（4）夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的，由夫妻双方共同办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：

商品房预售合同备案变更申请表一份（原件）；夫妻双方共有房屋的协议和更名申请（原件）；结婚证（原件、复印件）；当事人的身份证明（原件、复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证明（原件、复印件），转移房产方的授权委托书需公证；商品房预售合同（原件）；预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记（期房抵押登记）的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

11、预售商品房开发商擅自变更设计怎么办？

　　买房人在收房时，有时会发现开发商对房屋设计进行了变更，有的是在房屋中增加了设备管道，有的是各房屋的面积发生了变化，有的是房屋布局发生了变化，原来的三居室变成了两居室，还有的是在买房人购买的一层房屋边增加了变电站，等等。

那么买房人遇到这样的情况该如何处理呢？

　　建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定：

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。

买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房；买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同，并且同时规定，买受人选择退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息。

买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　因此，如果买房人能够确认没有收到开发商关于变更的书面通知，可以选择退房并由开发商承担相应的违约责任；如果买房人不愿退房，可与开发商协商解决，协商不成的，可提起诉讼，要求开发商赔偿损失。

　　在此提醒买房人，在签订合同时应尽量将自己能考虑到的可能影响商品房质量或使用功能的情形均写入合同，并对买房人不选择退房时开发商需承担的违约责任在合同中事先作出约定，以免发生问题时开发商不同意协商而使自己处于被动地位。

　　12、买受人先签署合同后，开发商以盖章为由将合同全部收走，买受人该如何维护自己的权益？

　　在实践中，开发商一般会要求买房人先签署空白房屋买卖合同，然后再将合同全部收走由其签字盖章，并对合同进行备案登记后再将其中的一份返还给买房人。

但有些不法开发商将合同盖好章后却不再返还给买房人，直至发生纠纷后，买房人才发现手里连一份签字盖章的合同都没有，想追究开发商的违约责任却苦于没有证据。

当遇到开发商提出将合同收走盖章时，买房人该如何保护自己的权利呢？

　　首先，买房人应检查合同上是否已填写齐全，如存在空白处应要求开发商填写完整，以免开发商将合同收走后任意添加对买房人不利的补充条款；

　　其次，买房人可以向售房代表索要一份自己已签字的合同复印，并要求合同上载明的开发商的授权委托人在复印件上写明“合同原件已交我公司签