无锡市物业服务收费管理实施办法.docx

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无锡市物业服务收费管理实施办法

无锡市物业服务收费管理实施办法（2014年5月1日起实施）

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

    第二条 本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。

    第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

   物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。

其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

    第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。

   各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。

    第五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。

   普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。

法律、法规另有规定的，从其规定。

   业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

   业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

   非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。

   非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。

与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。

   实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。

等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定；等级收费标准由市价格主管部门制定。

市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件一、附件二。

    第六条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

   前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。

   改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

    第七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

   业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。

   实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。

   实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。

中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。

物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

（一）、前期物业服务收费备案或审批申请；

（二）、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书；

    （三）、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件；

    （四）、住宅区前期物业服务成本费用测算材料；

    （五）、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表（详见附件三）；

    （六）、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

    第八条 物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：

（一）、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

    （三）、清洁卫生费用；

    （四）、绿化养护费用；

    （五）、秩序维护费用； 

    （六）、办公费用；

    （七）、物业服务企业的固定资产折旧；

    （八）、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

    （九）、管理费分摊；

    （十）、经业主大会同意的其他费用；

    （十一）、法定税费；

    （十二）、合理利润。

   物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

    第九条 住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。

   物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。

   第十条 物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖（租赁）合同记载的建筑面积计算。

未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

    第十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

   业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。

已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。

   物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

合同另有约定的，从其约定。

   因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。

业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

    第十二条 车辆停放收费管理

   汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

   租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

（一）、业主专有室内车库，免收汽车停放费；

（二）、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；

    （三）、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；

    （四）、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。

用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。

省有另行规定的，按省规定执行；

    （五）、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费；

    （六）、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费；

    （七）、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费（租金）标准减半收取。

物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。

    （八）、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：

以24小时为计费周期，2小时内免收；超过2小时部分按每小时（不足1小时按1小时）2元收取，最高不超过20元；超过24小时按上述标准重新计收。

   对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

   占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。

   同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费（租金）标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。

   住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。

   业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。

业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。

   物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：

自行车5元/辆、月；摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。

为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

    第十三条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

    第十四条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

   代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

    第十五条 电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。

   电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

   单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。

    第十六条 公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

   公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

    第十七条 科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。

   科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

    第十八条 装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。

   装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取；在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。

   业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。

   非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

    第十九条 业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

   业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费（装载层住户免收）。

   业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。

住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。

其费用由业主与提供服务者双方商定。

   装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。

    第二十条 住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。

因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。

    第二十一条 物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。

    第二十二条 物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

    第二十三条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。

接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

    第二十四条 机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。

按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处（乡镇人民政府）、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

    第二十五条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。

同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。

   物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。

    第二十六条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。

   物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

    第二十七条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。

    第二十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。

物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

   物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

    第二十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。

物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚：

（一）、超出政府指导价收费标准的；

（二）、不按照规定提供服务而收取费用的；

    （三）、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

    （四）、强制或变相强制服务并收费的；

    （五）、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；

    （六）、不按规定实行明码标价的；

    （七）、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；

    （八）、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的；

    （九）、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

    第三十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

    第三十一条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

    第三十二条 江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。

    第三十三条 本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。

    第三十四条 本办法自2014年5月1日起施行。

此前规定与本办法不符的，以本办法为准。

本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。

   《无锡市物业服务收费管理办法》（锡价服[2007]1号）同时废止。

    附件一：

普通住宅前期物业公共等级服务标准

    附件二：

普通住宅前期物业公共服务等级收费标准

    附件三：

普通住宅前期物业服务收费报备报批情况登记表

附件一：

                    无锡市普通住宅物业服务等级（试行）一级服务标准

                         （指导价0.50元/㎡．月，不含电梯使用费）

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

1、小区内设置管理处。

2、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。

人员要求

1、小区经理有物业管理员上岗证。

2、管理人员挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

管理处周一至周五每天8小时业务接待。

日常服务

1、受理业主或使用人报修。

2、对业主或使用人的投诉有答复处理。

3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。

4、建立物业服务基础档案。

5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。

清洁管理

共用楼道保洁

每半月打扫1次楼道

电梯及电梯厅保洁

每日清扫1次电梯轿厢

共用卫生间保洁

每日清洁1次

绿化带、道路保洁

绿化带每两天清扫1次，道路每日清扫1次

垃圾桶、果皮箱

垃圾每日清运1次

垃圾收集与处理

小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

卫生消杀

灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次

公共天台、屋顶

每半年清理1次

房屋、共用设施、设备维护与管理

围墙

发现损坏进行修复

道路、场地等

道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复。

排水设施

发现堵塞及时疏通

给水设施

饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次

消防设施设备

消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

园林绿化养护与管理

草坪、灌木类、花坛

每年修剪2次，除虫施肥每年1次

乔木类

每年修剪1次，除虫施肥每年1次

安全防范

人员要求

1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

门岗

1、保证1个主出入口24小时进出、值班看守。

2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。

巡逻岗

1、不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。

2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

车辆管理

1、地面、墙面有简易标志。

2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

                       无锡市普通住宅物业服务等级（试行）二级服务标准

                            （指导价0.80元/㎡．月，不含电梯使用费）

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

1、小区内设置管理处。

2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。

人员要求

1、小区经理有物业管理员上岗证。

2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

管理处周一至周五每天8小时业务接待。

日常服务

1、受理业主或使用人报修。

急修1小时内到现场处理，一般修理四天内完成（预约除外）。

2、对业主或使用人的投诉在一周内答复处理。

3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

4、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

清洁管理

共用楼道保洁

每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每月清洁1次楼梯扶手

电梯及电梯厅保洁

每日清扫1次电梯轿厢

共用卫生间保洁

每日清洁1次

停车场、共用车库或车棚保洁

每月清扫1次车库，地下室每年消杀1次

绿化带、道路保洁

每日清扫1次

垃圾桶、果皮箱

垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹1次

垃圾收集与处理

小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

卫生消杀

灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次

公共天台、屋顶

每半年清理1次

房屋、共用设施、设备维护与管理

围墙

发现损坏立即修复

道路、场地等

道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。

排水设施

每年清扫排水明沟和疏通地下管井1次

给水设施

饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次

公共部位照明灯、景观灯等

保持灯具完好。

消防设施设备

1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

2、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护。

园林绿化养护与管理

基本条件

乔灌木生长健壮；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

成活率70%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

乔木类

成活率70%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次

人工湖、喷水池

水面每季清捞1次

景观小品

每年清洁、整修1次

安全防范

人员要求

1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

门岗

1、主出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录。

2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

巡逻岗

1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。