生态园区项目可行性研究报告书.docx
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生态园区项目可行性研究报告书
澄城县生态发展有限公司
生态园建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目提要
1、项目名称
澄城县生态园建设项目
2、项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：
澄城县生态发展有限公司
法人代表：
注册资本：
1000万元
企业类型：
有限责任公司
注册地址：
澄城县西六路
成立日期：
2012年4月26日
3、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
（1）建设地点
建设地点位于澄城县城万泉街东九路南侧以东100m处，西邻城关烟库、东沿西禹大街、南靠乡村道路，北接东九路。
场地呈长方形，东西长200m、南北宽330m，总占地66000㎡（约合100亩）。
（2）建设规模
生态园是一个以传统文化开发为宗旨，集种植、养殖、餐饮、娱乐为一体的生态园，按功能规划分为服务区、景观区、种植区、养殖区和游乐区等项目。
其中种养殖业占地25000㎡（约合37.50亩）、设施农业占地26350㎡（约合39.53亩）、生态服务园占地15250㎡（约合22.88亩）。
（3）建设期限
建设期限为2年
（4）建设内容
建设内容主要包括：
生态园餐饮服务设施建设、果品蔬菜栽植项目、特色养殖项目、道路工程、给水工程、排水防洪工程、强弱电热力管布设工程、场地硬化、道路、绿化及亮化工程等。
其中：
①新建设施大棚4000㎡，业务用房6000㎡，变压器等公共设施用房1200㎡；
②新修（200Cm×20Cm）艺术路面100m、（800Cm×20Cm）砼路面360m、硬化场地2000㎡；
③特色养殖区11000㎡（其中水产养殖3000㎡、秦川牛养殖6000㎡、关中黑猪养殖2000㎡），温室种植区26350㎡（其中采摘园13800㎡、蔬菜园12550㎡）；
④新建蓄水池500m³、开挖人工湖500㎡；
⑤种植果园14000㎡（其中蓝梅园3000㎡、杨桃园5000㎡、优质苹果园及高架葡萄园6000㎡）；
⑥铺设的的D150给水管道1000m、D25给水管道300m、排水防洪水沟600m、D200管道300m、强弱电管400m、照明路灯40杆盏；
⑦安装100KVA变压器一台。
4、投资构成
项目估算总投资7903.74万元，其中：
固定资产投资7038.24万元（含固定资产、无形资产、递延资产、预备费用），建设期利息224.10万元，流动资金641.40万元。
资金来源为申请银行贷款3000万元，企业自筹4903.74万元。
1.2编制依据
1、国家关于编制项目可行性研究报告的有关规定；
2、《渭南市国民经济发展“十二五”规划纲要》和《澄城县国民经济和社会发展规划》（2010—2015）；
3、国家有关部门关于可行性研究的编制内容要求；
4、原国家计委印发的《投资项目可行性研究指南》；
5、2006年国家发改委、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
6、项目调研搜集的有关资料；
7、澄城县生态发展有限公司提供的有关资料；
8、澄城县生态发展有限公司关于编制《澄城县生态发展有限公司生态园建设项目可行性研究报告》的委托书。
1.3主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表。
1.4研究范围
本项目建议书的研究范围为：
项目建设背景和必要性及意义的分析；市场分析预测；项目选址和建设条件分析；建设规划及工程技术方案论证；公用工程和消防、环保、安全、卫生等措施研究；市场组织、劳动定员及实施计划的制定；投资估算及资金筹措；财务效益分析；可行性结论及建议。
1.5项目综合评价
生态餐饮是服务业发展的一个新方向，一方面拓宽了服务业的广度，为服务业增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的餐饮结构，优化了餐饮与生态经济的组合，开拓了餐饮和生态环境发展的新领域，强化生态环境自我积累、自我发展的运行机制，增加天然生态产品的商品量和产品附加值，加速传统餐饮业向现代新型餐饮业的转变，是振兴和光大餐饮业的有效措施。
围绕建设餐饮大产业、面向餐饮大市场，进一步调整优化经济结构，通过生态园的建设，引导和推动澄城县餐饮结构的调整。
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
数据
备注
Ⅰ
经济数据
1
项目总投资
万元
7903.74
其中：
规模总投资
万元
7262.34
2
建设投资
万元
7038.24
3
建设期利息
万元
224.10
4
流动资金
万元
641.40
其中：
铺底流动资金
万元
641.40
5
资金筹措
万元
7903.74
其中：
债务资金
万元
3224.00
项目资本金
万元
4679.64
资本金比例
%
59.21
6
年平均营业收入
万元
4950.00
7
年平均营业税收及附加
万元
264.83
8
年平均总成本费用
万元
2081.64
9
年平均利润总额
万元
2603.54
10
年平均所得税
万元
650.88
11
年平均净利润
万元
1952.65
12
年平均息税前利润
万元
2603.54
13
年平均增值税
万元
Ⅱ
财务评价指标
1
总投资收益率
%
29.10
2
项目资本金净利润率
%
39.46
3
项目投资财务内部收益率（所得税前）
%
35.85
4
项目投资财务净现值（所得税前）
万元
2603.54
Ic=12%
5
项目投资回收期（所得税前）
年
4.79
6
项目投资财务内部收益率（所得税后）
%
26.89
7
项目投资财务净现值（所得税后）
万元
1952.65
Ic=10%
8
项目投资回收期（所得税后）
年
6.72
9
项目资本金财务内部收益率
%
41.73
10
盈亏平衡点（生产能力利用率）
%
25.04
第二章项目背景
2.1项目的由来
生态园是一种以生态和农村为载体的新型服务业。
近年来，伴随着餐饮产业化的发展，现代餐饮业不仅具有服务性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的餐饮，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，回归田野、自然的生态餐饮业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
生态园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，在生态园内游客不但可吃到各种山珍野味、珍奇水果、蔬菜，还能品尝、欣赏各种传统饮食的制作，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费，人们在餐饮中了解传统民俗文化。
生态园建设不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
生态园建设是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范生态园为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。
澄城县属全国果品百强县，优越的地理位置和多样的农业资源，再加上优越的地理交通条件，为生态园的发展提供了广阔的发展空间。
因此，澄城县生态发展有限公司紧抓机遇，决定在澄城县工业园区（里庄村）兴建一个以餐饮开发为宗旨，集特色的养殖，果树、蔬菜的种植、传统农家宴制作销售以及观光休闲集于一体的生态园，是促进区域餐饮发展、实现企业发展目标的有力举措。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设的重要性与必要性
（1）生态园建设与现代餐饮在概念和内涵上是相辅相成的。
生态餐饮是餐饮业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性，既符合餐饮业可持续发展的方向，又符合生态产品可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。
是一种可操作、可实现的现代生态餐饮，符合未来中国餐饮业发展的方向。
（2）生态园建设不仅具有生产性功能，还具有为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
人们对良好的乡村环境所形成的消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。
可以肯定，生态餐饮业是非常具有前景的现代餐饮业。
（3）项目建设是满足人们日益增长的社会文化生活需要。
随着社会经济的进步和发展，人们对物质文化生活的要求在不断提高，休闲娱乐已成为人们节假日的共同追求。
利用当地优势条件，建设生态园，可以为人们提供一个理想的休闲娱乐去处，改变人们的生存生活环境，满足人们日益增长的社会文化生活需要。
（4）项目建设是广大农民群众致富奔小康和区域经济发展的需要。
随着商品经济的进一步发展，传统的种养殖业受到严重的挑战，仅仅靠种养殖业已经远远不能适应现代社会经济发展的要求，广大农民群众对经济增长点的追求表现的越来越强烈，利用生态园搞农林牧副渔业养殖、兴休闲娱乐，不但可以壮大区域经济，增加农民收入；而且更重要的是改变农民观念，为农民提供了一个新的发展机会，势必将带动相关产业的发展，加快当地广大农民群众致富奔小康的步伐。
澄城县生态发展有限公司提出的建设生态园规划方案，符合党的十七大精神，强化了真正意义上的综合性和多元性，将生态建设与餐饮系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态餐饮模式，是实现可持续发展的具体举措。
2、项目建设的意义
（1）生态园建设项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的主题。
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：
熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响，受到广大人民群众的一致认可。
（2）高效益的生态园建设，为我国传统餐饮业的现代化提供了一条可持续发展的途径。
生态餐饮改变了我国传统餐饮仅仅专注于饮食文化本身的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-自然-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来人们渴望回归大自然的愿望。
可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型生态餐饮业，将成为我国传统餐饮业向高精尖、高附加值深度开发转移的餐饮生态化的主流方向。
（3）生态园建设开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。
而生态园建设却因其开发项目的农业特色，受到国家投资政策的倾斜优惠。
城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可望成为下一轮开发的热点领域。
3、项目建设的可行性
（1）澄城县工业园区水、电、路配套设施齐全，里庄村及其周边蔬菜、果业种植规模较大，发展具有得天独厚的优势。
（2）生态园发展地方政府支持，广大群众具有较强的发展意识，支持热情好，积极性强，基础好。
所以说，项目建设是可行的，也是必要的。
2.3项目建设单位概况
澄城县生态发展有限公司，始建于2012年，注册资金1000万元，由渭南华通路桥有限责任公司出资组成。
渭南市华通路桥工程有限责任公司，是筑路行业中的一家民营公路建设施工企业，现注册资金6000万元。
公司始建于一九九三年，是集公路、桥梁、隧道、市政工程施工的专业队伍。
资质等级为公路总承包二级、路基专业二级、路面专业二级、市政专业二级、商砼专业二级、公路养护二类甲级。
公司有着施工高速公路路基、一级标准以下公路和独立大桥施工的丰富经验，具备二级以上等级公路及桥梁、隧道工程的施工能力。
公司原地址位于蒲城县北尧山脚下，紧靠渭清公路，占地面积34000m2，2005年已迁入西安市高新区高新一路正信大厦B座20层。
华通路桥公司目前下辖6个分公司，分别是：
西安经营开发分公司、路基分公司、路面分公司、桥隧分公司、渭南商混分公司、蒲城县六合农业生态园酒店有限公司。
公司现有职工230人。
其中具有高级职称的技术人员18人，中级职称的技术人员52人，一级建造师18人，二级建造师10人。
拥有施工设备60台（件），设备总功率8915KW，固定资产总值3500万元。
其中：
沥青拌合设备4台（其中新建3000型200T/h一台）；同步封层车两台（150万/台）；稳定土场拌设备WJ300型1台；沥青摊铺机4台（ZTU4型1台）；稳定土摊铺机1台；水泥砼拌合设备MODU90型2台；水泥混凝土搅拌运输车6台；平地机PY180型1台；挖掘机1台（CAT320BL型1台）；装载机3台（ZL30型1台，ZL40型1台，ZL50型1台）；沥青路面和土方用各种型号压路机4台；拖式振动羊角碾2台；推土机3台；铣刨机1台；自卸汽车30台；发电机组5台，车载热熔设备5台，热熔划线机5台，热熔釜6台，振动标线划线机3台。
机械装备优良，配备合理，公路工程试验仪器设备齐全，能够满足高等级公路、桥梁、市政等工程施工的需要。
澄城县生态发展有限公司将秉承“以科技发展农业，以农业带动经济”的发展战略，在生态园的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把生态园建成“生态示范区”。
2.4项目建设区域及所在地概况
1、项目建设区域概况
（1）社会经济
澄城县是国家商品粮基地县、全国苹果生产百强县、瘦肉猪生产基地县、秦川牛开发基地县、秦东卷烟生产基地县、全国重点产煤县。
2011年全县粮食种植面积65万亩，总产12万吨；豆类种植面积3万亩，总产1.2万吨；棉花播种面积18万亩，总产2.7万吨；油料作物种植面积3万亩，总产0.9万吨；辣椒种植面积3万亩，总产0.5万吨；烤烟种植面积1.5万亩，总产0.1万吨；苹果种植面积20万亩，总产25万吨；蔬菜播种面积1.2万亩，其中冬暖式大棚0.8万亩，大拱棚0.1万亩，中、小拱棚0.3万亩。
2008年全县国民生产总值24.5亿元，财政收入2.8亿元，城镇居民人均可支配收入达到6764元，农民人均纯收入达到3882元。
（2）区域自然条件
①澄城县位于关中平原东北部，属渭北旱源区，东邻合阳县，西毗蒲城、白水，北靠黄龙、南依大荔。
南北长53公里，东西宽37公里，总面积1121平方公里。
地势北高南低，呈阶梯状，海拔在470m—1285m之间，项目位于县城工业生态园，属台塬区，地形相对平坦，该区地理环境属黄土高原地带，土层厚度在80-120之间。
②气候条件：
项目区属温带半干旱大陆性季风气候区。
平均气温12.2℃。
极端最高气温40.3℃。
极端最低气温-17.6℃。
无霜期201天。
全年平均日照时数2535.3小时，20℃。
活动积温4615.5℃，20℃活动积温4060.6℃。
全年平均雨量549.4mm，年内降雨分布不均，7-9月份降雨量占全年降雨量的57.3%。
③工程地质条件：
场地所处部位地貌为黄土台塬区，地势平坦，地基稳定，地震基本烈度为7度，对生态园内经过勘察未发现断裂等不良工程地质现象，适宜规划兴建一般工业与民用建筑。
场地上部潜水位埋深大于40m，对建筑物不会产生不良影响。
④供水排水条件：
项目用水由县城供水管网供给，总供水能力为5万吨/日，就近接入，项目产生污水主要是生活污水，经统一处理后排入城区污水管网。
⑤供电条件：
项目用电由公网供给，电源为城关11万千伏变电站，由城关变电站架设3KV高压线路进入生态园100KVA干式变压器。
县域供电量充足，且有火电厂作依托，项目建设及生产用电有充足保障。
⑥交通运输条件：
生态园位于县道旁，道路基础条件良好，距离108国道、西禹高速以及西韩铁路运输线23公里、202、106省道1公里，对外交通运输十分方便，项目所需外购材料的运输及产品配件的外销运输，公路与铁路运输都较方便。
⑦通讯条件：
澄城县城多年来工业增速加快，经济实力属渭北强县，区域通讯事业发展很快，目前，全县固定电话装机容量3万门，移动通讯5万门，通讯条件及设施可满足项目生产、销售方面的通讯联络要求。
2、项目建设所在地概况
项目所在地位于澄城县城南入口。
该区域土地资源丰富，适宜种植的范围广、品种多。
目前，粮食经济作物以小麦、玉米、油菜、辣椒种植为主；水果栽植以苹果、樱桃、梨、桃等为主；养殖业以猪、牛、羊、鸡等家禽为主。
现有经济林地1000余亩，区域内商贸活跃，物流畅通，市场繁荣。
第三章市场分析
3.1生态园概况
1、生态园定位
生态园把观光、餐饮与现代农业结合在一起，它的形式和类型很多。
其中规模较大的主要有5种：
（1）观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人摘果、拔菜、赏花，享受田园乐趣。
（2）农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。
目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。
（3）教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。
（4）森林公园是以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
（5）民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。
根据公司发展规划，结合当地的经济发展实际，项目定位为农业观光生态园区。
2、生态园的功能分区
生态园是以生态餐饮、休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。
按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：
（1）观赏区由蔬菜园、瓜果园、动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
（2）示范区由农业科技示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。
（3）休闲体验区尽量营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。
（4）产品区由可采摘的直销果园、蔬菜园构成。
让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买农副产品产品，推动乡村经济发展。
3、生态园的目标
一是直接经济效益目标。
生态园是现代餐饮业的一个新兴分支，是以生态餐饮产业为基础。
因此，获取直接的经济效益是生态餐饮业最基础的目标，特别是生态餐饮业发展的初始阶段尤为如此。
二是可持续发展目标。
可持续发展是现代生态餐饮业的基本理念。
生态餐饮业把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
三是示范观赏目标。
离开了这一目标，就没有了生态餐饮业。
这一目标是“直接经济效益目标”的延伸，也是产业链的延伸与拓展。
三大目标是一个统一的整体。
3.2市场分析
据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。
2000年，我国国内年旅游人数只有4亿人次，到2010年，近8亿人次出游。
2000年，中国公民出境人数只有1300万人次，到2010年，3213万人次周游列国。
2011年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。
全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7％，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9．7％，首次跃居世界第5位；国内旅游人数达7.84亿人次，比上年增长5.3％。
国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9％。
旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2％，比上年提高了0.15个百分点。
在春节、“十一”两个黄金周中，全国共接待国内旅游者1.83亿人次，实现旅游收入736亿元。
生态餐饮业的现实意义主要体现在它为餐饮经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。
它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于生态建设的市场。
生态园的效益显著， 它能使餐饮经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业 ，推动餐饮经济和餐饮劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。
第四章项目总体方案设计
4.1指导思想
1、建设上尽量不破坏原有自然风貌和乡村风味。
生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。
同时为充分展现本地民居特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑“当地民居”元素。
2、兼顾景观生态性与娱乐性。
在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。
3、开发“体验经济”。
通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。
4、服务设施规划具有现代性。
在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生间和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格，按星级标准设计。
4.2规划原则
生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。
生态园根据自身特点和现状，因地制宜，坚持以天然为本，以餐饮带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，以生态餐饮业为主要功能区进行开发建设。
具体规划原则：
1、整体性与开放性的原则
生态园的规划将从整体布局着手，特别注重生态观光区和服务区与周边环境的有机结合。
从生态园内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时生态园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。
2、生态性原则
生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。
3、经济性原则
生态园将充分发挥高科技的主导作用，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态园自身除了发展生态餐饮产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性循环，因此在生态园规划中将充分考
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