锡林郭勒盟现代服务业园项目.docx
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锡林郭勒盟现代服务业园项目
锡林郭勒盟现代服务业园项目
可行性研究报告
目 录
一、总 论
二、市场分析
三、建设方案
四、组织机构与人力资源配置
五、建设进度安排及物料供应
六、资金筹措
七、效益分析
八、项目保障措施
九、研究结论与建议
一、总 论
（一）项目背景
1 项目名称：
锡林郭勒盟现代服务业园区
2项目主管单位：
锡盟行政公署第三产业领导小组办公室
3项目协管单位：
（1）、锡林浩特市人民政府
（2）、锡林郭勒经济技术开发区管委会
（3）、锡盟民政局
（4）、锡盟工商联（总商会）
4项目主体单位：
内蒙古引领招标有限公司
5项目建设单位：
（1）内蒙古自治区经济信息中心
（2）内蒙古自治区新华书店
（3）承德市长城建设集团公司
（4）内蒙古坤和房地产开发公司
6 可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《锡林浩特市规划管理条例》及《技术规定》
（3）《城市公共服务设施设置规定》
（4）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（5）《城市道路绿化规划及设计规范》
（6）《高层建筑设计防火规范》
（二）项目建设的缘由
1项目建设有利于我盟第三产业的进一步开拓发展
2006年，全盟GDP首次突破200亿大关，达到215.41亿元。
第二产业比重首次超过二分之一，三次产业比例由2005年的19.9%47.8%32.3%演进到17.1%52.6%30.3%表明我盟已经进入工业经济发展阶段，实现了经济快速发展的目标。
人均GDP1000美元的时期，既是经济飞跃发展的机遇期，同时也是各种社会矛盾的凸现期。
我盟经济发展基数低、基础差、速度快，所以矛盾也更为突出。
如以煤炭和金属矿采掘、电力、化工为主的工业化对生态的影响；重化工业的发展对普通劳动力的需求不是增加而是减少对人口转移的影响；财政收入快速增加与农牧民收入增长缓慢的矛盾，等等。
如果说工业化解决的是“挣钱”和“快”的发展问题，那么现在就应该思考如何“花钱”和“好”的发展问题。
如何保持“快”的发展速度——多挣钱，然后用这些钱解决发展中的矛盾和问题，使后续产业递接有续，产业结构更趋合理，不重蹈资源型地区产业单一，资源枯竭后经济衰退的覆辙，达到会“花钱”，实现“好”的发展目标，是当前亟待解决的问题。
纵观世界经济发展历史，经历了农业经济、工业经济、服务经济三个阶段。
自20世纪80年代开始，全球产业结构呈现出“工业型经济”向“服务型经济”转型的总趋势。
1980—2000年，服务业占GDP比重不断上升，全球服务业增加值占GDP比重由56%升至63%，主要发达国家达到71%，中等收入国家达到61%，低收入国家达到43%。
服务业吸收就业比重也不断增加，西方发达国家服务业就业比重普遍达到70%左右，少数发达国家达到80%以上。
现在发达国家已经处于服务经济向体验经济过渡时期。
应该充分利用当前我盟成为投资洼地，工业经济发展对补充性服务业需求剧增，以及财政支持能力增强的有力时机，切实推进服务业——特别是现代服务业的发展，打造“软实力”。
现代服务业是指工业产品的大规模消费阶段以后出现快速增长的服务业。
现代服务业不同于传统服务业的三个基本特征是“高人力资本含量、高技术含量和高附加价值”（简称“三高”），同时它还衍生出现代服务业“新技术、新业态和新方式”（简称“三新”）的发展态势。
主要包括两大类：
一类是伴随工业化的展开而加速发展的服务业，也称为补充性服务业。
如银行、证券、信托、保险、基金、租赁等现代金融业；开发、建筑、装饰、物业、交易等房地产业；会计、审计、评估、法律服务等中介服务业。
另一类是工业化后期大规模发展的新兴服务业，如移动通信、网络、传媒、咨询等信息服务业；教育培训、会议展览、国际商务、现代物流等新兴行业。
作为第三产业（“广义”服务业）中高增长性和最具潜力的产业，现代服务业的加快发展对经济增长、结构调整具有重要意义，也是解决我盟当前经济社会发展问题的灵丹妙药。
而发展第三产业的最有效途径就是建设服务业园区。
2项目的建设符合锡林浩特市对锡盟经济开发区建设的精神
国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对第三产业市场的潜力巨大，使第三产业预期的盈利将进一步增强。
依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于开发区，辐射全盟。
通过本项目的开发，建立中央商务区（CBD）可以引导区域房地产市场、服务业、交通、科、工、贸等等行业轮动发展，使的经济链条快速有续的滚动，壮大经济区的实力，并进一步树立锡林浩特市的形象。
可以预见随着锡盟中央商务区（CBD）的发展壮大，商务区周边土地必将成为锡林浩特房地产开发的热点，在未来的5-10年内，锡盟中央商务区（CBD）方圆5平方公里的区域将形成一个年收入超过亿以上的产业园，加上全盟工业经济快速发展的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为锡林浩特市人文环境最好、服务质量最高、规划配套最完善的商务区。
二、市场分析
1我盟尚没有一个真正意义的公共支撑平台既公共技术平台、专业孵化平台、中介服务平台
锡林郭勒盟处于一个刚刚由农业经济过渡到工业经济的重要转型时期，由于转型的速度特别快，所以伴随工业化的展开而加速发展的服务业，也称为补充性服务业远远跟不上经济总体发展的需要。
存在三个方面的问题：
一是从服务业内部结构来看，传统商贸业比重过大；二是从服务业投资结构看，房地产投资占服务业投资的比重过大；三是从项目结构来看，属于高端服务业的项目过少。
如锡林浩特迄今没有一盘真正意义上的写字楼。
这与200多亿元的GDP是极其不相称的。
而且服务业比重由上年的32.3下降到30.3%，这不仅低于发达国家71%的和中等发达国家61%平均水平，还低于低收入国家43%的平均水平。
2006年行政中心迁入锡林郭勒经济技术开发区以后，开发区发展很快，但基本还仅限于行政单位。
如何使之成为全盟的事业中心、商务中心，同时使开发区的建设在一个高档次上运行，最有效的途径是建设中央商务区（CBD）。
中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。
要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体的城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。
要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。
所以要营造新环境、完善新体系为重点，支持公共技术平台、专业孵化平台、中介服务平台建设，为全盟的第一产业和第二产业发展构筑公共支撑平台。
2现在很多城市都在把CBD当成其招商项目或城市外在形象的标志运作。
首先，建设服务业园区在全国已经形成热潮。
北京将建四个金融服务园区，加快发展现代服务业。
新疆成立现代服务业职教园区。
2007年，仅江苏省发展改革委就批准了47家服务业园区为“江苏省现代服务业集聚区”。
南京建设“世界之窗”创意产业园项目。
青岛提出五年将打造先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和区域性经济中心、东北亚国际航运中心、国家海洋科研中心。
大连在高新园区七贤岭产业基地２００万平方米的楼宇中却容纳了软件、信息服务、动漫游、技术总部等８大科技型服务业产业群。
２００６年，就是这８大科技型服务业产业群创造的产值就达３００亿元以上，用高新园区提速现代服务业。
作为制造业强市的无锡，在2005年首次把服务业提升到与制造业相提并论的战略高度，“双轮驱动”战略横空出世，无锡进入新的转型发展期。
我区鄂尔多斯的创业大厦在拉动服务业方面更是可以借鉴的实例。
其次，锡林郭勒经济技术开发区服务业基本上是空白
一个开发区的建设，不仅仅是土地和房地产的开发，还应该是一个地区的科技园、专业孵化器、工程技术中心、科技中介机构、农村科技服务体系等等各方面的现代服务业的集合体，而这一点锡林郭勒经济技术开发区基本上是空白的，这就要求政府重点支持公共技术平台、公共管理平台、公共信息平台、公共服务平台的组建，升级和为高速发展的工业经济提供智力支撑，以解决就业，为进城牧民提供就业岗位，所以从个方面来说都应该下决心建设服务业园。
三、建设方案
1项目区概况
锡林浩特市位于东经115.13—117.06,北纬43.02—44.52,是内蒙古自治区锡林郭勒盟的政治、经济、文化中心，内蒙古锡林郭勒大草原中部，东邻西乌旗、西依阿巴嘎旗、南与正蓝旗接壤、东南与赤峰市克什克腾旗相连、北同东乌旗为邻。
公路交通四通八达，207国道、303国道、101省道横贯市境；锡林浩特机场可起降大中型客机，直达北京、呼和浩特，旅游旺季时开通至广州和大连的航班；锡桑铁路与集通铁路接轨。
市区与首都北京和自治区首府呼和浩特分别相距669公里和664公里，距二连浩特和朱恩嘎达两个边境口岸分别为338公里和233公里，面积18750平方公里，市区面积16平方公里。
总人口达20.6万。
2当地有关气象、地质情况
锡林浩特市平均海拔高度988.5米，气候属中温带半干旱大陆性气候，年平均气温1.7℃,平均降水量295毫米，平均日照2877小时，平均风速3.5米/秒，平均无霜期110天。
地震烈度6度
3项目区位置
根据项目功能区划，集合建设CBD的要求，项目拟选择锡林郭勒经济技术开发区蒙元文化苑西，锡林浩特市政府三号楼南，锡林郭勒行政中心西南。
西紧邻国道和锡林浩特火车站，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。
以引领创业大厦为主建筑，主楼高26层，附楼2座，一座为锡林郭勒盟和锡林浩特市事业中心，一座为以金融中心，其它建筑错落分布，达到功能和景观的统一，充发挥CBD基地的群体优势和规模效应，位于此地生活工作，方便而多彩。
4 建设规模与目标：
土地面积：
469000平方米（园区占地面积200000㎡，建筑面积269000㎡）
（1）写字楼23层100000㎡。
入住的旗县市（区）驻锡办事机构10家，每家面积100㎡，约1000㎡；经营性事业单位50家，每家面积200㎡，约10000㎡；协会50家，每家面积100㎡，约5000㎡；大企业办事处20个，每家面积200㎡，约4000㎡；开发、建筑、装饰、物业、交易等房地产业30家，每家面积300㎡，约9000㎡；会计、审计、评估、法律服务等中介服务业60家，每家面积500㎡，约30000㎡；移动通信、网络、传媒、咨询等信息服务业40家，每家面积500㎡，约20000㎡；教育培训、会议展览、国际商务、现代物流20家，每家面积500㎡，约10000㎡；会议、印刷、物业管理、商务等公共服务面积5000㎡，设大型多功能厅1处，可容纳2000人同时举行会议、商务及文体活动；桌、椅、表演台等设施可移动，随意布局。
设小厅若干个，每个可容纳30-60人。
会商中心的辅助设备包括：
商务服务、同声传译、宽带网络、大屏幕显示器、影视放映、餐饮服务、备品库等。
（2）商铺34000㎡ 。
银行、证券、信托、保险、基金、租赁等机构服务窗口20家，每家面积300㎡，约6000㎡；信息广场8000㎡，主营信息技术设备、移动通信、网络、传媒等通讯终端产品的销售、咨询、服务。
引进国内大型知名企业，集中现有当地企业；其他市场自发形成的商铺20000㎡，一部分商铺业主投资，一部分由投资商投资出租。
（3） 五星级商务酒店区。
建筑面积35000㎡ 。
约500间客房，800个床位。
（4）餐饮、文化、体育、娱乐、商品中心等服务配套设施20000㎡ 。
（5）商务公寓别墅开发区：
计划用地100亩66000㎡，拟建商务公寓、别墅60000㎡ 。
（6）内部道路、停车场（含地下部分）：
占地20000㎡。
可停放1000辆汽车（每个车位3×5米）。
（7）绿化面积占用地的30%，植树种草及配套每平方米约200元，单项投资约2000万元。
开发周期：
2至3年
四、组织机构与人力资源配置
成立锡林郭勒盟服务业园区综合指挥部
由盟领导任指挥部组长，相关部门领导任成员，共同组成的项目领导小组，协调解决有关问题，推进项目进展。
园区指挥部下设办公室
成立由盟市相关领导、相关部门领导、建设单位、施工单位组成项目领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在盟经济（社会发展研究）信息中心
一、机构设置
1指挥部设置1室4组
办公室
四个协作组：
建设规划组、资源土地组、项目资金组、环境治理组
2办公室下设4个工作部
二、人力资源配制
四个协作组：
环境治理组，组长由兼任,资源土地组，组长由兼任，；建设规划组，组长由兼任，项目资金组，组长由兼任，各协作组的工作职责由指挥部界定，由指挥部办公室督促完成。
四个工作部属办公室内设机构，归办公室直接领导。
一、综合协调部
1、负责园区日常事务处理，承办各类文书、信息，负责督促查办，负责组织协调大型会议和重要活动；
2、负责车辆管理等后勤服务；
3、负责园区企业对办公室工作人员服务质量及工作作风的投诉，并及时反馈投诉人；
4、开展政策研究。
二、规划建设部
1、负责组织编制园区发展建设的总体规划、详细规划、专项规划（如园区道路、绿化及其他基础设施）及重要地段的景观规划等，为园区指挥部决策提供科学依据；
2、负责对已编制的各类规划进行审批，对建筑的造型、风格等设计内容进行审批，以确保规划和建设的质量；
3、负责发展建设用地的预征，办理相关征地手续，进行土地储备；
4、负责制定各类工程建设项目的计划任务，并组织实施；
5、负责园区内水、电、气、热力、通讯、道路等基础设施的建设、维护和保护；
6、负责环境保护工作，确保园区的可持续发展。
三、项目招商部
1、负责制定适应园区发展的优惠政策，吸引外资；
2、负责对外招商与联络；
3、负责投资入园后续跟进与服务；
4、负责招商项目包装及对外推介。
四、行政服务部
1、负责园区企业年检及各种证照办理等事项；
2、建立动态的客户企业档案，真实反映园区内企业在项目申办、建设及经营过程中的基本信息及变化；
3、受理企业对相关行政部门的投诉，建立企业投诉的接待制度，督促相关部门对企业投诉的处理，确保企业投诉能在规定的时间内得到回复；
4、负责与行政部门的沟通协调，为企业搞好服务。
五、建设进度安排及物料供应
本着快速推进、留有与地的原则安排项目进度。
锡林郭勒盟现代服务业园建设项目进度表
时间
内容
目标
2007．6．30前
策划阶段
完成策划书
7．1-7．31
市场调研
规划设计
确定入住单位和施工单位，编制完成项目建议书。
8．1-8．31
立项阶段
项目立项，确定建设地址，完成设计。
9．1-9．30
办理建设手续
完成各种建设手续。
10．1-10．31
建设地基
出0米。
2008．4．15
-10．15
建设主体
完成主体。
2008．10．16
-2009.4.30
内外装修
完成内外装修。
2009．5．1
剪彩
投入使用
六、资金筹措
现代服务业园建设采取政府投资、企业集资、银行融资和个人投资四种方式。
1、政府以土地和服务业引导资金进行投资。
本项目使用土地200000㎡ ，折合资金4000万元，用于政府指定的事业单位、社团购买办公室和其它政策性补贴。
所购资产由国资部门管理。
加大服务业引导资金的投入力度，争取国家、自治区、盟、市服务业引导资金（各200万元）800万元，园区运营后，可按园区税收按比率返还建立孵化基金，支持现代服务业的发展，由锡盟第三产业领导小组办公室管理。
2、符合条件的企业预定建设的房产按集资执行国家税收政策，免除配套费、土地出让金、环评费、开工许可证、供热入网费、水泥散装费、建筑垃圾处理费、土地测绘费、产权登记费、交易评估费等税费。
3、协调商业银行给予中长期贷款，提高按揭贷款的比率，减轻入住企业的资金压力。
时间放宽到20年，按揭贷款比率达到50-70%。
4、引导和鼓励个人和企业购买园区房产作为房地产投资，支持其进行买卖、转让、租赁、入资等。
七、项目投入资金及效益情况
（1）经济效益
1一般来说，写字楼项目的价格应为同区域住宅楼盘价格的三倍，而锡盟的写字楼受经济发展程度的制约，售价及租金应比同区域、同地段的住宅高50%。
开发区域住宅均价为1500-1600元/㎡ ，别墅均价已达2000-3000元/㎡ ，商铺均价已经达4000元/㎡ 以上。
由此可见，随着开发区的建设和经济的快速增长，现代服务业园还有巨大的升值空间。
当然CBD建设不能搞成纯粹的房地产开发，如果完全遵从市场经济规律的调节，按照市场的模式和思维建设CBD的房地产，回报高而快的话，过高的房地产价格有可能造成整个CBD地区价位偏高，阻碍人气的凝聚和CBD商务圈的形成。
未雨绸缪，适当超前规划和建设CBD，以CBD的理论指导城市发展，要准确定位，适度发展，CBD建设不仅有利于城市的进步，而且可以促进其所在区域的发展。
2项目总投资约48400万元。
其中，内蒙古引领招标有限公司投资2000万元，内蒙古自治区经济信息中心投资600万元，政府以出让土地方式投资4000万元，企业和个人集资16800万元，银行融资24200万元，争取国家、自治区、盟、市服务业引导资金（各200万元）800万元。
不包括文化、体育、娱乐、商品中心等服务配套设施20000㎡ ，总售价80000万元。
锡林郭勒盟现代服务业园项目销售情况分析表
项目
面积（㎡）
单价（元/㎡）
售价（万元）
写字楼
100000
2400
24000
商铺
34000
3500
19000
酒店
35000
3000
15000
别墅
60000
3000
18000
停车场
20000
2000
4000
合计
249000
3212．9
80000
（2）社会效益分析
1、可以极大地提升锡林浩特的城市形象和服务功能，提高开发区的建设水准，为在一个更高层次上招商引资树立良好的城市形象。
现代服务业园主楼计划20层以上，为锡盟第一楼，建筑风格力求现代，东临风光旖旎的锡林湖，西与民族特色鲜明的蒙元文化苑形成相得益彰，北与锡林浩特大酒店隔路相望，西北与盟行政中心遥相呼应，成为地区的标志性建筑和经济发展的重要标志。
2、可以发挥服务业的集聚效应，拉动服务业——特别是现代服务业的发展。
现代服务业园集中经营性事业单位、群众团体、企业等社会组织上千家，形成人流、物流、资金流、信息流密集区，附之以国家、自治区和盟市发展服务业经济的各项优惠政策，不仅能够为当地服务业企业发展壮大创造条件，也会吸引外地企业来我盟开展业务，服务业结构更趋合理，产值会成倍增长，初步预测仅服务创业园的产值即可达10-20亿元，使全盟的三次产业结构合理化，达到又好又快的发展目标，成为全区乃至全国西部地区发展服务业经济发展的典范。
3、可以提供大量的就业岗位。
服务创业园建成后，大约可以提供高级技术岗位3000个，中级技术岗位5000个，非技术岗位10000个，每天固定人员18000人，流动人员10000人，成为锡盟就业岗位最密集的区域。
技术岗位对留住人才、吸引人才非常必要；非技术岗位可以安置城镇待业人员和进城农牧民，促进“两转双赢”战略的实施。
八、项目保障措施
1、成立由盟领导任组长，相关部门领导任成员，共同组成的项目领导小组，协调解决有关问题，推进项目进展。
2、加大发展第三产业重要意义的宣传活动，提高认识，使当前发展第三产业成为贯彻国家“又好又快”发展方针的重要举措，解决我盟当前经济社会发展问题的有效途径等认识成为各级党委政府和社会各界的共识。
适时提出发展第三产业的新的战略方针。
宣传活动形式包括广播、电视、报刊、座谈会、理论研讨会。
同时组织相关单位、企业代表赴先进地区实地考察学习，形成发展第三产业的新氛围。
3、协调解决土地转让、规划审批等前期工作，减免可以减免的费用。
确定项目地址。
4、由发改部门批准立项，争取国家、自治区服务业扶持资金，将近几年盟市两级服务业扶持引导资金集中用于该项目。
5、由盟金融办协调解决项目按揭贷款事宜，动员各金融机构在引领创业大厦设立服务窗口。
6、由盟委、行署确定入住现代服务业园的事业单位、群众团体，制定单位自行解决和财政补贴办法，支持事业性收费的窗口单位通过争取上级支持、财政补贴、自筹和贷款四种方式解决购房经费。
7、由工商联（总商会）动员相关企业参与集资建设现代服务业。
首批认购企业享受集资建房的税费优惠和土地费补贴。
8、由盟市各有关部门按盟支柱产业分工协调国家、自治区科研院所、大专院校来我盟开办分支机构（如工作站），从土地出让金中提取一部分资金作为扶持引导经费，作为我盟支柱产业技术支撑的经费。
9、由盟委行署发文，动员各旗县市（区）在引领创业大厦设立办事机构，给予支持优惠。
10、由盟重点办发文，动员重点项目单位在引领创业大厦建立办事机构。
11、将行政审批中心迁入引领创业大厦，以方便各企业办理各种审批手续。
12、由盟旅游局牵头，动员各旅行社迁入引领创业大厦，建立旅游产品（民族工艺品、民族服装、民族特色食品）展示展销中心。
使之成为旅游产品信息中心、产品研发鉴定中心、产品交易中心。
九、研究结论与建议
通过政府牵头，企业参与，中介机构组织的市场化运作方式，在 现代服务业园建立起适应社会主义市场经济要求和高新技术服务产业发展规律，符合中央商务区（CBD）的管理体制和运行机制，建立起“精简、统一、高效”的管理体系和市场化的服务体系，正确运用扶大帮小的策略，使之形成一支政府带队、骨干企业领头、中小企业配合的服务产业群体，即实施“猛虎”与“群犬”相结合的战略，提高CBD参与国际、国内市场的竞争的能力。
此项目建成后是一个带动力较强、辐射面很广的大项目，是我盟新的经济转型发展期过程中符合国家和地方产业政策的可行性项目。
本报告在充分调查研究的基础上，论证了项目的必要性和可行性，合理确定了项目的建设目标、规模、内容和实施进度，同时编制了经营方案，并根据国家和我盟相关的政策，明确了项目投资规模和资金筹措渠道。
项目建设是必要和可行的，建议尽早批准立项及实施。
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