丁家庄货运交易市场可行性研究.docx
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丁家庄货运交易市场可行性研究
印刷日期：
2005-12-8
项目编号：
2005-38
河海大学运输与物流工程研究所
丁家庄货运交易市场可行性研究
河海大学
二OO五年十二月
项目负责人：
许长新博士、教授、江苏省注册咨询专家
封学军博士、副教授
主要参与人员：
程勇高工、国家注册建筑工程师、国家注册造价工程师
吴凤平教授
黄德春副教授
薛跃高工
朱超博士
王伟博士、工程师
张丽硕士
朱士东硕士、工程师
岳巧红硕士
陈振春博士
王成名
目录
第一章丁家庄货运交易市场项目总论1
1.1项目开发单位1
1.2项目可行性研究报告的编制单位1
1.3项目可行性研究报告的编制原则及依据1
1.4项目内容2
1.5项目投资估算及资金筹措4
1.6项目盈利状况5
1.7项目研究结论6
第二章丁家庄货运交易市场开发的市场环境分析8
2.1南京市及周边的工商业发展概况8
2.2南京市物流业及货运物流市场分析9
2.3丁家庄货运交易市场开发建设的必要性14
第三章丁家庄货运交易市场的发展目标17
3.1总目标17
3.2分阶段目标17
第四章丁家庄货运交易市场的战略定位19
4.1货运交易市场类型与形象定位19
4.2货运交易市场经营方向定位19
4.3货运交易市场功能分区定位19
4.4货运交易市场业务功能定位21
4.5货运交易市场市场体系定位22
第五章丁家庄货运交易市场的运作管理模式23
5.1服务范围23
5.2管理模式23
5.3业务流程25
第六章丁家庄货运交易市场管理组织、招商与整体形象推广策略28
6.1管理组织28
6.2招商与整体形象推广策略29
第七章丁家庄货运交易市场信息平台建设初步规划33
7.1信息平台建设的原则33
7.2信息平台规划34
7.3信息平台的建设及运营策略38
第八章丁家庄货运交易市场的建设内容及建设规模41
8.1建设指导思想41
8.2设计依据41
8.3建设用地概况41
8.4项目布局41
8.5交通等基础设施布局48
8.6建设规模49
第九章丁家庄货运交易市场的开发建设进度计划51
9.1实施进度安排方案一51
9.2实施进度安排方案二52
第十章货运交易市场一期工程投资估算54
10.1编制依据54
10.2本期工程总估算54
第十一章融资方案55
11.1资本金筹措55
11.2债务资金筹措55
11.3融资方案分析55
第十二章丁家庄货运交易市场的开发方式与投资分析57
12.1开发方式建议57
12.2赢利模式分析57
12.3财务评价58
12.4社会效益分析64
第十三章环境影响评价69
13.1环境条件现状调查69
13.2设计标准69
13.3工程对环境的影响69
13.4环境影响的对策71
13.5环境影响评价73
第十四章丁家庄货运交易市场的投资风险及应对策略74
14.1投资风险74
14.2应对策略74
第十五章项目评价结论76
附表目录
附表一建设投资静态部分的投资估算……………………………77
附表二工程建设其他费用…………………………………………78
附表三资金来源及利用……………………………………………79
附表四借款偿还计划表……………………………………………80
附表五总成本估算表………………………………………………81
附表六无形及递延资产摊销费估算表……………………………81
附表七固定资产折旧费估算表……………………………………82
附表八销售收入、销售税金及附加和增值税估算表……………83
附表九损益和利润分配表………………………………………84
附表十全部投资的项目财务现金流量表（新设项目法人项目）.85
附表十一自有资金的财务现金流量表（新设项目法人项目）……86
附表十二盈亏平衡分析表……………………………………………87
附图目录
附图一丁家庄货运交易市场布局图方案一………………………88
附图二丁家庄货运交易市场布局图方案二………………………89
附图三丁家庄货运交易市场布局图方案三………………………90
附图四丁家庄货运交易市场布局图方案四………………………91
附图五丁家庄货运交易市场平面布置图…………………………92
第一章丁家庄货运交易市场项目总论
1.1项目开发单位
本项目建设单位为王家湾物流中心有限责任公司。
南京王家湾物流中心是1997年经国家交通部和省政府批准的全国45个公路主枢纽货运系统的中心站，是南京市政府重点建设的大型现代物流项目。
1.2项目可行性研究报告的编制单位
本报告由河海大学运输与物流工程研究所、河海大学应用经济研究所、河海大学设计院的研究人员共同编制。
1.3项目可行性研究报告的编制原则及依据
1.3.1编制原则
（1）实用性与创新性相结合的原则；
（2）静态分析和动态分析相结合的原则；
（3）实地调查、网上查询与专家咨询相结合的原则；
（4）归纳和演绎相结合的原则。
1.3.2编制依据
（1）南京市发展计划委《关于南京丁家庄物流中心（王家湾物流中心二期工程）项目建议书的批复》；
（2）南京市发展计划委《关于南京丁家庄物流中心（王家湾物流中心二期工程）可行性研究报告的批复》；
（3）南京市规划局《建设项目选址意见书》；
（4）南京市规划设计研究院有限责任公司《南京丁家庄物流中心详细规划设计》；
（5）南京市规划局《建设用地规划许可证》；
（6）南京市国土管理局《建设项目用地预审报告》；
（7）南京国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》；
（8）南京市公安消防局《建筑工程消防设计审核意见书》；
（9）建设部《建设项目可行性研究报告编制办法》；
（10）中华人民共和国交通行业标准（JT/T402-1999）:
汽车货运站（场）级别划分和建设要求。
1.4项目内容
（一）丁家庄货运交易市场项目总论
（1）项目开发单位
（2）项目可行性研究报告编制单位
（3）项目可行性研究报告编制原则与依据
（4）项目内容
（5）项目投资估算及资金筹措
（6）项目盈利状况
（7）项目研究结论
（二）丁家庄货运交易市场开发的市场环境分析
（1）南京市及项目周边的工商业发展概况
（2）南京市物流业及货运物流市场分析
（三）丁家庄货运交易市场开发建设的必要性
（四）丁家庄货运交易市场的战略定位
（1）中心类型与形象定位
（2）中心经营方向定位
（3）中心功能分区定位
（4）中心业务功能定位
（5）中心市场体系定位
（五）丁家庄货运交易市场的运作管理模式
（1）服务对象
（2）服务范围
（3）服务功能
（4）管理模式
（5）业务流程
（六）丁家庄货运交易市场的发展目标
（七）丁家庄货运交易市场建设内容及建设规模
（1）建设用地概况
（2）项目布局及图示
（3）交通等基础设施布局及图示
（4）项目总平面规划图
（5）建设规模
（八）丁家庄货运交易市场的建设进度计划
（九）丁家庄货运交易市场投资规模及资金来源
（1）投资规模
（2）资金来源
（十）丁家庄货运交易市场管理组织、招商与整体形象推广策略
（1）管理组织
（2）招商与整体形象推广策略
（十一）丁家庄货运交易市场信息化建设初步规划
（1）信息平台建设的原则
（2）信息平台规划
（3）信息平台的建设
（十二）丁家庄货运交易市场的开发方式与投资分析
（1）开发方式建议
（2）赢利模式分析
（3）财务评价
（4）社会效益分析
（十三）环境影响及保护措施
（十四）丁家庄货运交易市场投资风险及应对策略
（1）投资风险
（2）应对策略
（十五）项目评价结论
1.5项目投资估算及资金筹措
1.5.1项目投资估算
经估算，本项目总投资14819.24万元。
其中：
Ø建设投资14566.77万元
其中：
◆建设投资静态部分14358.32万元
●工程费用7665.65万元
●设备及工器具购置费1508.50万元
●工程建设其它费用4765.97万元
●预备费用418.20万元
◆建设投资动态部分（建设期利息）208.45万元
Ø流动资金（含建设期铺底流动资金）252.47万元
1.5.2资金筹措
本项目的资本金为7662.51万元,占总投资51.7%，筹措债务资金7156.73万元,占总投资48.3%。
1.6项目盈利状况
1.6.1年经营收入
经初步估算，预计至2011年本项目正常年经营收入约4505.10万元;年平均营业收入4201.56万元。
1.6.2年成本费用
本项目2011年总成本费用1701.07万元;年平均成本费用1401.38万元。
1.6.3年利润
本项目2011年利润（税后）为1446.39万元;年平均利润（税前）为2204.17万元。
1.6.4财务评价指标
（1）盈利能力评价
本项目的税前、税后全部投资内部收益率均远大于目前银行贷款利率，也大于财务基准内部收益率；税前、税后全部投资及资本金投资回收期为7年和8年左右，较为合理，投资利润率、投资利税率较高，且当财务折现率等于财务基准折现率时的财务净现值（税前）为11503.66万元，说明本项目在财务上可行，财务状况较好。
同时，考虑到总投资估算单价取估价的上限，而收入取保守值，没有计入统一纳税、统一保险等增值性收入，实际运营财务效果将较经济评价效果更好，如果企业运作得当，预计项目投资回收期可下降为6年左右。
（2）偿债能力评价
根据借款还本付息表计算，国内借款5.77年还清，各年份的偿债覆盖率均不小于1，满足债权人的要求，项目具有偿债能力。
（3）不确定性分析
本项目最敏感的因素是运营后的收费价格及营业量，其次是建设投资。
经营期间年平均盈亏平衡点为42.25%，说明其具有较强的抵御投资风险能力。
1.7项目研究结论
在现代物流的标准和理念指导下的丁家庄货运交易市场发展，将给南京与全国其它城市的网络对接提供了一个很好的平台。
利用该平台可为王家湾迅速形成通达全国的物流网络、为企业的第三方物流和相关项目发展带来有力的资源保障。
丁家庄货运交易市场作为“四平台一中心”的基础与核心，作为王家湾主营业务发展的支撑性项目之一，将发展成为南京市最大规模的现代货运交易服务平台、华东地区货交市场示范基地。
丁家庄货运交易市场将传统货交市场向现代信息化、智能化货运交易服务平台转变，以物流信息网络系统为标志、逐步完善其它配套服务。
丁家庄货运交易市场对南京市物流服务业的发展将起到极大的促进作用，并可加速南京市物资转运流通业的发展，给地区经济发展提供必要的基础设施。
且现在的建设机遇也有助于该项目的市场快速融入，现金流量较大，利润回报率较高。
项目的社会效益显著，建设和运营期间财务状况良好，具有较强的盈利能力和抗风险能力。
因此，丁家庄货运交易市场的建设是可行的、也是十分必要的。
第二章丁家庄货运交易市场开发的市场环境分析
2.1南京市及周边的工商业发展概况
2.1.1工业发展概况
南京市与周边的城市相比一个明显的比较优势就是地方主导产业突出，已经形成了石化、电子、汽车工业、钢铁和电力等五大支柱产业。
2004年南京市实现国内生产总值1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。
其中，第一产业70亿元，增长5.2%；第二产业1005亿元，增长20.7%；第三产业835亿元，增长14.9%。
人均生产总值33050元（按户籍人口计算），比上年增长15.0%。
第一、第二、第三产业在全市生产总值中的比重分别为3.7%、52.6%、43.7%。
工业电子、石化、钢铁、汽车和电力等五大产业实现产值2242.38亿元，比上年增长37.4%，占全市规模以上工业的比重达到68.3%，主导产业的优势进一步突显。
南京现代物流业的发展，将有助于提高这些支柱产业的国际竞争力，同时南京产业上的这种比较优势也将有利于明确现代物流产业的发展重点和发展方向。
2.1.2社会零售业发展概况
南京的社会零售业在苏南地区处于领先地位；形成了以新百、中央、苏果、苏宁、南京药业、朗驰集团等为龙头的大型流通企业集团；商圈半径达到200公里左右，辐射东至常州、北至淮阴，西至合肥，南抵芜湖。
2004年全市实现社会消费品零售总额711.44亿元，比上年增长18.5%。
其中，批发零售贸易业完成零售额600.78亿元，比上年增长15.1%；餐饮业实现零售额98.15亿元，比上年增长42.6%。
私营经济、个体经济和股份制经济实现的零售额快速增长，分别达到155.60亿元、217.56亿元和124.75亿元，分别比上年增长19.1%、28.1%和51.5%。
年成交额亿元以上的商品交易市场59家，成交额646.82亿元,比上年增长19.4%。
2.2南京市物流业及货运物流市场分析
2.2.1南京市物流业发展分析
现代物流业是国内许多城市致力发展的新兴产业，也是南京市新一轮经济发展最具潜力的服务产业。
2004年南京市人均GDP已超过3000美元达到3500美元左右。
经济的快速发展和居民收入水平的提高使得物流交换更为频繁。
按照发达国家的发展历程，在人均GDP达到和超过3000美元之后，城市发展将进入一个质的飞跃阶段，物资流通将极大丰富，这就为南京市现代物流业的发展提供了进入的契机和构建了内部需求的基础。
南京在国家编制的全国公路主枢纽总体布局规划中被确定为45个公路主枢纽城市之一，而且被列为前期27个公路主枢纽城市之一。
南京交通规划指出，今后运输需求仍呈稳定增长势态，灵活方便、小批量、服务优良的运输服务需求会增长更快，物流业的相应发展显得更加紧迫。
市政府充分认识到高起点、大手笔地科学规划物流产业发展，对把南京做强做大做优做美，在综合实力、基础设施、物流服务水平等方面进入全国先进行列，全面提升南京城市综合竞争力，具有重要的现实意义。
为加速南京现代物流产业的发展，合理确定南京现代物流产业发展的战略目标和功能定位，科学、系统、前瞻性地把握现代物流发展的基本趋势，2002年，南京市政府委托同济大学编制了《南京市现代物流产业发展规划》，并且经过了国内外相关专家学者的严谨科学的调查、论证。
规划分析了南京物流的发展现状，正确评价了南京发展现代物流的优势和劣势，制定了发展现代物流产业的战略目标，出台了保障物流系统建设和物流产业健康发展的相关政策。
通过物流服务水平的提高，进一步优化南京的投资环境。
规划提出南京的物流产业的战略目标是：
（1）构建和完善以港口、公路、铁路、航空等多种运输方式相配套的现代物流综合运输网络；
（2）规划和建设一批高水平的现代物流园区，构筑具有高时效性的物流服务圈和物流通道网络，提供快速、准时、多样化服务的市域配送道路体系；
（3）培育和壮大主导物流企业，积极发展行业性和专业性物流，建立高效的国际物流通关体系；创造具有国际竞争力的投资环境；
（4）充分利用南京市的现有物流资源，避免重复建设和浪费。
同时，规划提出了要建设禄口航空物流园区、龙潭物流园区、丁家庄物流园区、南京化工物流园区、城南物流园区、江北物流园区、王家湾物流中心等七大物流园区，以构建南京现代物流平台，见图2－1。
图2-1南京市物流产业主要物流园区规划布点示意图
2.2.2南京市货运物流市场分析
2004年南京市交通运输业各种运输方式的运输量如表2-1：
表2-12004年南京市各种运输方式的运输量
运输方式
计量单位
数量
比上年增长（±%）
货物运输总量
万吨
16937.5
14.2
其中：
铁路
万吨
986.8
13.2
公路
万吨
9741
5.0
航空
万吨
3.7
21.3
水运
万吨
6206
32.6
港口货物吞吐量
万吨
7524
13.6
其中：
外贸吞吐量
万吨
895
-1.7
近年来，随着南京市公路运输业的快速发展，南京市现有道路货运业户21939户，营业性货车33782辆、151336吨位，2004年货运量6368万吨，货运周转量39.5亿吨公里。
南京市较大的货运站场主要有玄武湖、跨世纪、建宁路货运交易市场等，还有许多零散货运场站上百家。
玄武湖货运市场：
紧邻绕城公路东杨坊出口及312国道，区位优势较为明显。
市场占地200亩，经营业户上千户，房租800元/月·间，日均可停车约有900台次，日均停车场及招待所收入约35000元，货物运输交易较为繁荣，市场经营用房已供不应求。
现因东大门整治，该市场将于2006年上半年之前完成拆迁工作，其二期建设将迁至宝华射山一带。
为抓住场内业户，现推出交付一万至四万元定金可免1-4年的房租等一系列优惠政策。
跨世纪货交市场：
位于麒麟镇以东约四公里的晨光村，紧邻并正对104国道，背靠沪宁高速公路。
占地面积约300亩，停车场200亩，经营用房86间，房租800元/月·间，入驻率40%。
面对玄武湖市场拆迁的良好机遇，该市场也推出了优惠政策招揽客户，但由于其地理位置较差，虽有客户交缴订金定房，但绝大部分业户并未入驻，尚在观望玄武及丁家庄市场的发展态势。
建宁路货交市场：
地处104/312国道南京段汇合处，对面是南京铁路西站货场，两侧为各大企业物资仓库，是进出、中转货物较为集中的集散地。
经营业户70家，拥有2370平米仓库，以专线业户为主，由于场地面积限制，无拓展空间。
除上述规模较大的货交市场外，其它还有中诚、紫金山、宁东等小规模场站，其中：
中诚因自有仓库，入驻专线业户60-70户；紫金山、宁东均已拆除。
南京目前的货运交易市场普遍存在着经营规模较小、管理混乱、布局不合理、操作模式原始的特点，由于市场集中度不高，信息传递速度慢，造成物流资源无法得到合理、有效的优化配置，难以形成规模效应，从而使物流服务业发展滞后。
甚至在一定程度上造成南京市货交市场现处在混乱、无序和恶性竞争的经营状态。
具体表现如下：
（1）货运配载市场的管理操作仍停滞在原始粗糙且不规范阶段，技术手段落后，管理缺乏效率，许多人为因素造成的疏漏无法得到有效地避免和控制，货主缺乏安全保障；
（2）市场规划不合理，布局较为混乱，专线区和配载区、生活服务区无明显的区域划分，造成市场环境杂乱、恶劣；
（3）车辆运输业小型、分散，行业集中度不高，超载黑车现象较多；
（4）供需信息不对称、不完善，货运车辆的实载率低，仅为50%左右，运输成本高；
（5）仓储服务设备陈旧，管理落后，不能满足企业的多样化要求。
此外仓储资源分散，不利于资源整合；
（6）无序化竞争，操作不规范，如无证无照经营、乱开假发票、异地纳税等违规行为。
2.2.3丁家庄货运交易市场未来货车数预测
本报告选择弹性系数法进行货车数预测。
弹性系数法则是根据车辆数变化相对于国民经济主要指标变动情况进行预测，其反映了本源需求对运输需求的影响程度。
运用此方法的关键在于弹性系数的选取以及经济指标增长率的预测。
这里选取国内生产总值GDP作为经济指标。
通过问卷调查得知2005年玄武湖、中诚分别停货车1000辆和400辆左右，加上其他停车场的100辆，2005年东大门总的停车数在1500辆左右。
考虑到南京市未来经济增长，通过专家经验法确定：
（1）南京市未来GDP的增长率；
（2）丁家庄货运交易市场未来对于东大门车辆的分担系数见表2－2，车辆数预测结果见表2－3。
表2-2南京东大门车辆数相对于GDP的弹性值分担系数预测表
2006年
2008年
GDP增长率
分担系数
GDP增长率
分担系数
0.095
0.46
0.090
0.84
表2-3丁家庄货运交易市场未来货车数预测值（单位：
辆）
2006年
2008年
804
1806
2.3丁家庄货运交易市场开发建设的必要性
2.3.1市场需求
根据城市规划建设需要，对东大门进行环境整治，并确定将玄武湖、宁东等一批停车场于2006年上半年之前相继完成所有动迁工作。
几大停车场的拆迁将给南京市货交业的发展带来了一个很大的问题：
具不完全统计，几大停车场入驻业主总数约有1500户。
拆迁在即，货运业主和社会车辆急需寻觅从事货运办公、交易和停车的新场地。
如无合适的市场将其纳入，很有可能出现全部分散至社会各角落的情况，给南京物流业的发展带来了极为不利的影响。
而市政府对王家湾的建设和发展表示了积极支持的态度，且企业背景也较为可靠、地理位置较为优越、长期发展态势较好，成为业主搬迁的首选。
王家湾货运交易服务平台的建立保证了南京货交业的持续发展及社会的稳定。
2.3.2效益价值
货运交易服务平台具有占地面积广、建设资金相对较低等特点。
对于丁家庄来说，如何将1000亩土地进行有效的开发和利用成为未来王家湾发展的重点。
由于该项目投资较少，且利润回报率较高、投资周期短，市场的做大做强将给地方带来较为可观的税收。
2004年，玄武湖停车场向国家累计缴纳税收1500万元，根据王家湾货交平台的发展方向和规模，预计平均每年税后利润为1402.96万元，为国家的经济建设贡献力量。
2.3.3对企业长远战略的重要性
（1）同为货交市场，但王家湾有别于其它市场。
以玄武湖、宁东停车场为例，经营货交市场只是为了单纯的追求经营效益和达到赢利的目的，但其对物流业的发展无任何概念，只停留在盖房收租、平地收费的阶段。
王家湾作为一个第三方物流企业，以物流的标准和理念来建设和经营货交平台，在全国尚属首家，在未来经营和管理过程中，更多地将物流理念灌输其中，可更好地发展货交市场。
（2）根据交通部的相关发展和战略情况，南京作为全国45个公路主枢纽之一，地理位置极为重要。
完成与其它公路主枢纽的顺利对接、实现全国公路运输的网络状的有序发展是非常重要的，王家湾货交中心暨货物运输交易服务平台的发展，将给南京与全国其它城市的网络对接提供了一个很好的平台，并可成为其中一个重要的节点。
（3）作为一个大型物流企业，发展第三方物流是王家湾整体战略发展的重中之重。
货运交易服务平台可通过自身的平台为王家湾整合大量的社会资源，如车辆、仓库等。
同时也可吸引庞大的客户群，为其提供第三方物流服务。
利用该平台可为王家湾迅速形成通达全国的物流网络、为企业的第三方物流发展带来有力的资源保障。
并且通过公司对信息化建设的力度加大，逐步形成以信息流为主要经营手段的电子化物流交易基地。
第三章丁家庄货运交易市场的发展目标
3.1总目标
通过此市场的建立，在以停车、住宿、房屋租赁、餐饮等有形服务的基础上，采取货运市场客运化的管理方法，以关键客户为切入点，引入大型货主客户进入市场，吸引社会资源，同时引入铁路运输和航运（主要是内河运输），形成公铁联运、公水联运等多元化的货运交易平台，形成“车进场、货入市”的局面。
利用信息系统，进行货运信息交易，形成无形服务，同时提供CA认证、全程保险等增值性服务，成为公路干线运输集聚地、城市配送集聚地和货运信息集聚地，实现信息流、货物流、资金流的有效流动。
采取磁卡管理模式，转变传统管理理念，打造华东地区电子货交市场先驱。
3.2分阶段目标
货运交易市场一般发展需要经历如下几个阶段：
（1）依靠市场手段，把车和货揽到货运交易市场，实现货交市场的初步赢利；
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