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变更,转让和消灭不动产物权合同
篇一：
不动产物权的变更和合同效力的分析
不动产物权的变更和合同效力的分析
介绍：
在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。
物权法第9条第一款规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”本条是关于物权变动的小李效力规定。
物权法第15条规定：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。
该两条规范包含如下含义：
一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：
（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。
生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。
（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。
是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。
二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。
不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。
：
根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。
即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。
虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。
三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。
不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。
换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。
【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。
在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。
这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。
依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。
但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。
若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。
所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。
如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。
如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。
【例题】潘女士看中了一套商品房。
于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。
谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。
公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。
潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
【评析】依据上述《物权法》的分析，西门和房地产公司办了房产过户，依据物权法第9条，物权发生了变更，西门先生取得该套房屋的所有权。
但是依据第15条，潘女士购买房屋的购买合同有效。
同时依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[20XX]7号）第八条规定：
“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”——根据这些规定，潘女士可以请求解除合同、返还已付购房款8万元及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍（8万元）的赔偿责任。
篇二：
四物权的设立变更转让和消灭
（四）物权的设立、变更、转让和消灭
１、不动产物权的设立、变更、转让和消灭
（１）登记生效，（注意：
国家所有权不登记）
（２）登记与合同效力的关系：
不登记不转移物权，但不影响合同的效力；
拒绝登记要承担违约责任
（３）预告登记
预告登记的效力：
未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记失效：
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。
例：
根据《物权法》规定，一般情况不动产物权的转让，自（）起发生效力。
（09真）
A、买卖合同生效
b、转移登记
c、交付
D、买方占有
【参考答案】b
２、动产交付
（１）动产自交付生效
例外：
船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）三种特殊交付：
简易交付：
转让前已经依法占有。
指示交付：
第三人占有。
占有改定：
出让人继续占有。
（五）建设用地使用权
1、建设用地使用权的设立
（１）设立范围：
可地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
（２）设立方式：
出让；划拨。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
例：
国家建设用地使用权是用益物权，可以采取（）方式设立。
（09真）
A、出租
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b、出让
c、划拨
D、抵押
e、转让
【参考答案】b，c
2、建设用地使用权人的权利和义务
3、了解物权的保护
（l）请求确认权利
（2）请求排除妨碍
（3）请求恢复原状
（4）请求返还原物
（5）请求消除危险
（6）请求损失赔偿
注意：
可以单独适用，也可合并适用。
六、建筑法（９分；5分；6分）
（一）掌握施工许可制度
1、申请施工许可证的主体：
建设单位
施工许可证的颁发部门：
县级以上建设行政主管部门
例：
建筑施工企业确定后，在建筑工程开工前，建设单位应当按照国家规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取（）。
（09真）
A、建设用地规划证可证
b、建设工程规划许可证
c、施工许可证
D、安全生产许可证
【参考答案】c
2、申请施工许可证的条件
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续（建设用地规划许可证；
（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（注意建设用地规划许可证与建设工程规划许可证的区别）
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（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（4）已经确定建筑施工企业；
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（施工图设计文件已按规定进行了审查）
（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（哦按照规定应该委托监理的工程已委托监理）
（7）建设资金已经落实；（建设工期不足一年的，落实工程合同价的50%，超过一年的为30%）
（8）法律、行政法规规定的其他条件。
（如公安机关的消防审核）
例1：
某工程项目建设工期为三年，为保证施工顺利进行，开工前的到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。
（09真）
A、20%
b、30%
c、50%
D、80%
【参考答案】b
例2：
某建设工程预计建设工期13个月，按照法律规定，建设单位的到位资金原则上不少于工程合同价的（）％。
（10真）
A、20b、30
c、40D、50
【参考答案】b
例3：
某建设工程施工合同约定，合同工期为18个月，合同价款为2000万元。
根据法律规定，建设单位在申请领取施工许可证时，原则上最少应到位资金为（）万元。
（11真）
A、100
b、200
c、600
D、1000
【参考答案】c
3、未取得建筑工程许可证擅自开工的后果
责令改正；不符合开工条件的，停工，可以予以处罚；符
合开工条件的，不需要停工和处罚。
4、不需要申请施工许可证的工程类型（六类）
（1）国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程（工程投资额在30万元以下或者建筑面积
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在300平方米以下的建筑工程）
（2）作为文物保护的工程
（3）抢险救灾工程
（4）临时性建筑
（5）军用房屋建筑
（6）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程
例：
根据《建设工程施工许可管理办法》，下列工程项目无需申请施工许可证的是（）。
（09真）
A、北京故宫修缮工程
b、长江汛期抢险工程
c、工地上的工人宿舍
D、某私人投资工程
e、部队导弹发射塔
【参考答案】Abce
4、施工许可证的管理
（1）废止条件：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。
因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期：
延期以两次为限，每次不超过3个月。
既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
（2）重新核验施工许可证条件：
在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。
建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
（3）重新办理开工报告的条件：
按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况，因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。
例：
某公司拟新建总部办公大楼，该公司于20XX年10月15日领取施工许可证后因故不能按期开工，遂向发证机关申请第一次延期，但此次延期届满时仍不能开工，不得不申请第二次延期。
根据《建筑法》的规定，该工程施工许可证经过两次延期后，其有效期最迟将于（）截止。
A、20XX年2月14日
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b、20XX年4月14日
c、20XX年7月14日
D、20XX年7月15日
【参考答案】c
（二）企业资质等级许可制度
1、建设工程企业的必备条件
建设工程企业的经济组织包括：
施工单位、勘察、设计单位和工程监理单位
注意：
建设单位不属于建设工程企业
资质条件：
（1）注册资本；
（2）专业技术人员；
（3）技术装备；
（4）已完成的建筑工程的业绩。
2、建设工程企业的资质管理
管理机关：
国务院建设行政主管部门归口管理；各行业部门配合管理；工商部门营业执照管理。
先工商登记注册后资质申请。
（1）建筑业企业资质管理
建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。
（2）工程勘察设计资质管理
工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。
（3）工程监理企业资质管理
工程监理企业资质分为综合资质、专业资质和事务所资质。
例：
我国建筑业企业资质分为（）三个序列。
（10真）
A、工程总承包、施工总承包和专业承包
b、工程总承包、专业分包和劳务分包
c、施工总承包、专业分包和劳务分包
D、施工总承包、专业承包和劳务分包
【参考答案】D
造价工程师|监理工程师|咨询工程师|一级建造师|二级建造师|会计证|建筑师|安全工程师|会计职称|注册会计师|
注册税务师|银行从业|证券从业|期货从业|经济师|报关员|外销员|执业药师|卫生职称|助理医师|职称英语|职称
篇三：
郑平平-不动产物权的变更和合同效力的分析
不动产物权的变更和合同效力的分析
华图教育
介绍：
在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。
物权法第9条第一款规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”本条是关于物权变动的效力规定。
物权法第15条规定：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。
该两条规范包含如下含义：
一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：
（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。
生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。
（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件。
二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力：
根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。
即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。
虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。
三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。
不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。
换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。
【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。
在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。
这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。
依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。
但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。
若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。
所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。
如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。
如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。
【例题】潘女士看中了一套商品房。
于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。
谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。
公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。
潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
【评析】依据上述《物权法》的分析，西门和房地产公司办了房产过户，依据物权法第9条，物权发生了变更，西门先生取得该套房屋的所有权。
但是依据第15条，潘女士购买房屋的购买合同有效。
同时依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[20XX]7号）第八条规定：
“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
（2）商
品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”——根据这些规定，潘女士可以请求解除合同、返还已付购房款8万元及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍（8万元）的赔偿责任。
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