社区物业管理实施方案范文.docx

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社区物业管理实施方案范文

社区物业管理实施方案范文

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制进一步完善小区公共配套设施提升小区居住环境规范物业管理活动提高居民安居乐业的满意度根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求结合我街道实际特制定本方案

一、指导思想

以科学发展观为指导以体制机制创新为核心按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则强化属地管理职能理顺物业管理体制扩大物业管理覆盖面建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制不断巩固文明城市创建成果进一步促进文明社区与和谐宁南建设

二、职责任务

（一）强化属地管理建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系承接市区物业管理部门下放的部分职能具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作

1.街道物业管理办公室职责

（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核物业服务质量检查考评物业管理项目交接监管等

（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区在业主大会没有确定管理方式之前负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作

（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或配套用房、设施存在质量问题的提请有关部门责令开发建设单位整改

（6）组织建立辖区物业管理的领导机构

2.社区居委会职责

（1）指导成立业主大会筹备组派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等

（2）监督、指导业主委员会的工作负责传达街道对社区公共利益作出的决定对业主委员会的决议提出建议和意见

（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系并融入到社区综合管理当中

（4）成立物业管理监督小组负责对物业管理服务质量进行日常监督并及时把信息反馈给街道物业管理办公室

（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系

3.物业管理服务中心职责

（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作

（2）接受业主委员会或业主管委会的监督广泛听取业主、使用人意见提出整改措施并落实；定期参加业主大会为业主、使用人提供优质服务

（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜能解决的及时解决

（4）建立健全住户档案完善老旧小区管理台帐

（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作加强老旧小区环境保护宣传工作

（6）定期检查保养公用设施设备对下水道、化粪池适时组织疏通清理发现问题及时解决

（7）每天不少于两次在小区内巡逻遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告

（8）对小区进出车辆进行管理、疏导保持出入口畅通

（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作

（二）完善分类管理模式逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：

建立健全业主委员会协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动推广优秀小区的管理和服务模式推动物业管理规范运行

2.单位自管小区的物管要求：

督促自管单位切实担负起物管责任及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报形成齐抓共管的合力

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：

由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务经过一段时期运行逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同进行基本业务规范管理

4.对经济适用房住宅区的接管要求：

经济适用房住宅区属于政府保障性住房原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理实行低标准收费开发商按规定建设一定比例的商业用房其收益用于补贴物业管理费的不足

（三）加大帮扶力度推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度增强居民花钱买服务的意识组织社委会协助物业公司收取物业管理费以收费促管理以管理促环境以环境再促收费形成良性循环二是积极争取上级部门支持协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作为物业管理创造条件、提供支持三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争提高市场份额推进物业公司规模化管理降低运营成本提高整体水平

三、组织领导

领导小组下设办公室与物业管理办公室合署办公负责日常事务处理工作办公室主任由郭治宇同志兼任谢洪同志任副主任各社区成立社区物业管理服务站站长由社区主任担任联系电话：

52400834

四、机构设置

为便于机构运转街道成立物业管理办公室下设立“两站一中心一小组”执行机构具体负责物业管理过程中的事务处理

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

站长：

储德顺

成员：

陶芸

2.街道物业管理应急维修服务站

站长：

丁勇

成员：

加盟企业

3.街道物业管理服务中心

常务主任：

谢洪

成员：

袁洋王子成孙桂勇杨日富

徐长祥周明福陈杰丁勇

孙子明陶芸徐雅珍干程

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组实行二级监管一级监管由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施由居委会社工代表、社区业主代表社委会代表、物业公司代表组成社委会主任任组长负责对物业管理服务质量进行日常监督并及时把信息反馈给街道物业管理办公室

五、实施步骤

1.制定方案阶段（6月12日前）

（1）调查辖区内住宅性质分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区摸清范围、楼幢数、居民户数等情况

（2）外出调研深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验

（3）落实办公的场地各种制度及网络流程图上墙

2.宣传发动阶段（6月20日前）

（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会

（2）通过各社区物业执行机构召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子进行广泛宣传发动提高社区居民对实行物业管理的认识积极协助物管公司开展工作

3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）

“两站一中心一小组”全面开展工作切实为社区居民开展物业服务

六、工作要求

1.加强领导提高认识各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发认真领会物业管理体制创新的重要意义强化责任意识精心组织周密部署明确措施建立问责体系确保体制创新各项工作落到实处

2.强化宣传营造氛围要做好舆论正面引导大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定树立物业管理是消费、是商品的意识营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围

3.明确职责落实要求各职能科室要齐抓共管相互配合落实支持物业工作的各项政策各社区要建立物业管理工作领导机构建立“一把手”负总责的责任体系抽出精干力量落实社区责任及考核标准街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作建立健全联席会议制度严格督办并通报检查结果确保试点工作顺利进行

4.突出重点加大投入各社区要加大对本辖区物业管理的监管特别对老旧小区要重点扶持完善各项公共配套设施并延伸服务内容同时街道将采取争取一点自筹一点的办法对老旧小区物业管理给予必要投入

方案二：

社区物业服务实施方案

为深入推进我区社区物业化服务工作改善人居环境争创人民满意城市特制定本方案

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市创建文明满意城市实施办法》为依据在巩固文明创建各项成果的基础上按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则和“三先三后”的工作思路深入开展我区社区物业化服务工作建立健全全区社区物业化服务体系有效提升居民对社区管理和服务的满意度

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点以完善社区功能、提升管理水平为目标包括以下几个方面：

（一）公共秩序管理加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理

（二）公共环境卫生维护做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁空中垃圾和楼道堆物清理居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作

（三）公共安全防范协助管理辖区内公共秩序的同时搞好辖区内的治安巡查

（四）公用设施管理做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护

（五）公共绿化维护做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作

（六）其他其他需要协调解决的物业服务项目

三、基本原则

（一）居民自治的原则物业服务是社区服务的重要组成部分要参照《物业管理条例》在居民自治与政府引导的基础上充分听取居民意见通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营优化整合资源配置逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系创新社区物业服务新机制力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题

（二）因地制宜的原则充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用根据各个社区的实际情况制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程并按章程具体实施不断促进社区建设与物业服务的协调发展在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间可采用多种模式进行分类分层次管理

（三）便民利民的原则要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程通过推行社区物业化服务建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系在净化市容的同时努力扩大社区就业提高服务水平提升市民对社区环境的满意度

四、工作任务

按照文明创建的标准和数字化城市管理的要求,把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划今年实施的10个社区（小区）是:

观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中确定“三先三后”的工作思路

（一）先整治后管理按照“整治在先管理长效”的原则对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治再通过物业化服务的实施对其进行长效管理

（二）先宣传后实施通过广泛深入的宣传动员加深居民对社区物业化的了解取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持为后续工作营造良好的群众氛围

（三）先服务后收费根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多人均收入较低的现状,实行“先服务后收费”低偿服务原则先提供优质的服务,让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处,再收取一定的服务费,保证物业服务的正常运转

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组

组长:

副组长:

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：

区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构

七、责任分工

区政府办：

负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；

区综治办：

负责指导和支持做好治安防控工作；

区发改局：

负责指导确定社区物业服务收费标准；

区财政局：

负责社区物业服务的经费统筹工作；

区城管局：

负责牵头组织协调和监督考核工作；

区民政局:

协助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：

负责行业指导工作；

区工商分局：

负责对成立物业服务公司的办证和资质审批提供支持；

区市政、园林和环卫公司：

在社区专业维护上给予指导、支持和配合；

各街道办事处：

组织社区实施社区物业服务工作

八、方法步骤

（一）准备阶段

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底,确定推行物业服务的社区（小区）名单

2、3月上旬组织相关部门召开协调会专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作

3、3月下旬组织召开工作部署会

（二）实施阶段

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区由街道统一组织重点拆除违法建筑改善治安交通现状整治老旧建筑的外墙整修围墙道路、绿地、路灯、供排水等设施改善社区基本状况强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理办好四件实事重点解决路灯不亮下水不通路面不平环境不洁的问题为实施社区物业化服务打下基础

2、5月上旬组织参观学习其他单位经验做法

3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作

（三）考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要内容

2、6月份组织相关社区进行交流讲评

3、8月份由区城管局牵头组织相关部门进行验收将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变市容卫生是否得到显著提升周边生活环境是否得到明显改善为依据社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准对社区居民上门问卷调查满意度未达到85%以上的社区一律要求“补课”不予验收扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值

九、工作要求

（一）高度重视充分认清推行社区物业化服务的重要意义

推行社区物业服务是巩固文明创建成果、建设人民满意城市的基础工程是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程各街道和社区要高度重视把它作为推进社区城市管理水平、创建文明城区的一个重要抓手要召开班子会专题研究和部署此项工作要统一思想充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措是提高社区居民群众生活质量的重要途径是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段也是加快推进建设人民满意城市的基本要求

（二）充分准备为全面实施社区物业化服务打下基础

一是要有充分的思想准备各街道要把搞好社区物业化服务完成任务指标作为今年一项重要工作去抓要明确责任和标准要克服一切畏难情绪不等不靠充分发挥主观能动性把此项工作抓紧抓实抓出成效二是要搞好宣传发动要进行广泛宣传努力争取居民的认可和参与要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作最终实现服务和管理的常态化三是要制定方案落实责任各街道要制定切实可行的工作实施方案细化工作责任要把责任落实到具体事、具体人身上要有具体要求和质量标准

（三）全力支持为顺利实施社区物业化服务提供保障

一是人员要落实各街道和部门要明确专人抓此项工作确定专责二是经费要保证每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元,区和街道各安排5万元区和街道先期各拿2万元作为启动经费保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行验收合格后,全部经费到位要动员广大社区居民积极参与社区物业管理自觉缴纳相应费用并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源三是合力要形成要努力形成齐抓共促的机制牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作给予足够的支持

方案三：

牌楼街道社区物业管理工作实施方案

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》规范我办物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益改善社区居民的生活和工作环境现结合我办实际制定物业管理工作实施方案

一、组织领导

组长：

张劲松（牌楼街道办事处主任）

副组长：

张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：

幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）

骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）

陈守元（印盒石社区主任）

陈联国（观音岩社区主任）

黄东方（万安社区主任）

潘中英（太平社区主任）

王明（石峰村主任）

叶平（大河沟社区主任）

周君（搭马桥社区主任）

何永凤（袁家墩社区主任）

何小燕（牌楼社区主任）

领导小组下设办公室在社区服务中心幸坤权兼任办公室主任主要职责：

负责指导各社区居委会划分物业管理小区抓好试点协调帮助社区居委会解决有关问题各社区要成立社区服务站作为社区基层的物业管理协调机构

二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则全办城建规划为176个物业管理小区（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个

印盒石社区17个其中一类小区1个二类小区12个三类小区4个

观音岩社区19个其中一类小区4个二类小区5个三类小区10个

万安社区31个其中一类小区2个二类小区8个三类小区21个

石峰村1个其中一类小区个二类小区个三类小区1个

太平社区30个其中一类小区5个二类小区9个三类小区16个

大河沟社区20个其中一类小区3个二类小区3个三类小区4个

搭马桥社区29个其中一类小区个二类小区8个三类小区21个

袁家墩社区21个其中一类小区4个二类小区6个三类小区11个

牌楼社区8个其中一类小区2个二类小区4个三类小区2个

2、工作目标社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义我办物业管理工作的目标是：

加大物业管理工作的宣传力度让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会成立业主委员会力争在XX年底逐步实现规范化的物业管理以全面提升城市管理水平

三、实施步骤

1、制定方案（XX年8月1日——8月30日组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查研究讨论在征求有关单位和社区居民意见的基础上划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案

2、宣传部署（XX年9月1日——9月30日）对社区物业管理工作动员部署运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义以及给群众带来的切身利益

3、抓好试点（XX年10月1日——10月30日）确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区

4、总结推广（XX年11月1日——11月30日）总结试点工作经验在各社区加以推广试点中的问题和不足之处加以修正和改进在具体实施过程中搞好分类督促指导推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实

四、主要措施

1、物业管理领导小组每月召开一次会议学习上级有关文件和会议精神分析进度查摆问题研究部署阶段性工作等

2、建立街、居二级目标管理责任制街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人对社区物业管理工作做到亲自规划部署经常了解情况积极协调解决问题确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进

3、强化考评严肃纪律街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评比对物管工作落实好的社区和表现突出的个人年终进行表彰对群众反映强烈不认真宣传条例不主动划定物业管理区域不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位要及时督导责令限期改正典型的要予以通报批评或组织处理

方案四：

物业管理实施方案

为规范小区管理为业主提供优质的物业管理服务我公司将采取一系列的管理措施确保小区品质

一管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针坚持“以人为本”的服务管理念对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务并在现有管理经验及管理资源的基础上不断调整更新导入先进的管理理念使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准）确保业主及使用人综合满意率达到90%以上

二管理原则

为实现即定管理目标追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益在物业管理过程中将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念从业主及使用人的需求出发强化服务机能丰富服务内涵提供优质、周到、及时的服务“管理从严”是服务的保障和基础包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻建立严格、周全的管理制度实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中要充分发挥两个积极性即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求通过服务中心对小区实施专业化的管理同时努力争取业主及使用人的支持配合使其能正确使用和维护物业并自觉遵守业主公约共同创建文明的办公环境

（三）物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时从物业的实际出发开展一系列服务性的多种经营既满足广大业主及使用人的不同需求又增强物业公司的造血功能增加经济积累以利于更好地为业主及使用人服务

三管理方法

（一）实施全程物业管理从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议构筑一个优秀的物业管理硬件环境；

（二）成立物业服务中心配备专业管理人员实施专业化管理；

（三）在公司现有管理资源的基础上充分借鉴行业先进管理经验积极培养高素质的管理人才组建一支高素质的物业管理队伍；

（四）制定一套切合实际的规章制度确定一系列高标准的物业管理行为规范以制度促管理寓管理于服务；

（五）严格遵守有关物业管理法规制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议依法约束双方行为；

（六）依照市场化、企业化的运作方式提供全方位服务开展多元化经营

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