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土地分类
一、建设用地landforconstruction
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。
付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。
是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
二、综合用地
综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。
综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。
三、工业用地
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
四、商业用地
商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。
商业用地能变更为住宅么？
商业用地土地使用权一般40-50年，住宅用地土地使用权一般70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
土地利用现状分类
城市用地的分类
代码
用地名称
内容
R
居住用地
住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地
C
公共设施用地
行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、文物古迹用地、其他公共设施用地
M
工业用地
一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地
W
仓储用地
普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地
T
对外交通用地
铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地
S
道路广场用地
道路用地、广场用地、社会停车场库用地
U
市政公用设施用地
供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、施工与维修设施用地、殡葬设施用地、其他市政公用设施用地
G
绿地
公共绿地、生产防护绿地
D
特殊用地
军事用地、外事用地、保安用地
E
水域和其他用地
水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地
楼市小知识
来源：
解放日报
何为居住用地、工业用地和商业用地
居住用地，又名住宅用地，是指用于建造居民居住用房所占用的土地，主要包括经济适用房用地、普通住宅用地和高档住宅用地等。
工业用地，是指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场地，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。
商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。
其他用地，是指用于建造教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地，如办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。
上述几种用地的土地使用年限不同，如居住用地的土地使用年限最高为70年，工业用地的土地使用年限最高为50年，商业用地的土地使用年限最高为40年。
老百姓在购房时，首先要弄清楚房屋所在地的土地性质。
有的住宅建造在综合用地上，土地使用年限可能只有40年甚至更短；有的住宅位于工业园区内，土地使用年限可能只有50年甚至更短；只有建造在纯住宅用地上的房屋，土地使用年限才是70年。
值得一提的是，少数房屋产权具有特殊性。
如军产房，土地是政府划拨的军事用地，个人只拥有房屋的使用权，交易流通只限于部队在编人员之间，军队享有房屋的所有权。
还有部分学校、科研单位出资建造的房屋，产权属于单位，个人也只拥有房屋的使用权，这类房屋的交易流通有一定限制性。
因此，市民在购房前，一定要注意查看房屋的土地性质，做到产权明晰、交易放心，避免出现不必要的纠纷。
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