史家屯城中村改造建设项目可行性研究报告.docx
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史家屯城中村改造建设项目可行性研究报告
####市史家屯城中村改造项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
史家屯旧城改造商住楼建设工程
1.1.2建设单位：
####地亨置业有限公司
1.1.3项目地址：
####市洛北乡史家屯村
1.1.4项目用地面积约：
376001m2
1.1.5项目总建筑面积约：
1804804m2
1.1.6项目总投资约：
541441.2万元
1.1.7项目建设期：
36个月1.2项目提出背景及建设必要性
1.2.1项目提出背景
该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。
作为####市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。
该区已成为####市房地产开发热点地区之一。
本项目用地约564亩，占地面积约376001平方米、总建筑面积约1804804平方米，容积率在4.8以上，总体建设条件良好。
项目名称
为####市洛北乡史家屯村旧城改造项目建设工程。
按照基本建设程序委托####市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。
1.2.2项目建设必要性
1、实现####市区总体规划，进一步完善火车站附近的靓点建设。
根据市总体规划，将建成####市西工区火车站的商住中心。
本项目的建设，将进一步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立####新的形象，促进####市现代化国际城市建设。
2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高####市城市化建设的需要。
“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。
我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的商住产品体系初步形成，一批规模大、投资高的星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。
以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。
进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设；推进西工城区向中等城市目标发展；使####成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。
3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。
综上所述，本项目的建设对于改善####市住宅、学校、商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。
1.3建设单位基本情况
1.3.1发起人情况
本项目由####市地亨置业有限公司承担建设。
1.3.2经营宗旨
通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。
项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的居住、餐饮、办公场所。
从而达到促进####市城市建设，改善居住环境，促进####市现代化国际城市建设的目的。
通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。
1.3.3经营范围
在####市洛北乡史家屯村地块建设宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。
1.3.4总投资
本项目总投资约为541441.2万元。
1.4可行性研究工作的结论
可行性研究结论
1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快####市城市建设的步伐。
2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼等市场较好。
3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。
4、项目经济效益良好，财务分析可行。
项目主要经济指标表
表1-1项目经济技术指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
占地面积
m2
376001
2
总建筑面积
m2
1804804
其中商品商业
m2
134500
商品住宅
m2
1270304
安置住宅
㎡
400000
表2-2开发土地指标概算
（约564亩，376001㎡；总建筑面积约：
1804804㎡；容积率：
4.8；建筑密度29.6%；绿地：
35%）
一成本估算、面积及销售收入
序号
名称
数量
单价
总价
备注
（㎡）
（元/㎡）
（元）
1
商业房销售
134500
13500
1815750000
现市场销售价
2
住宅销售
1270304
5850
7431278400
现市场销售价
3
安置返还
400000
500
200000000
安置意向金返还
合计
1804804
9447028400
二开发建安造价及配套设施支出
1
回迁户面积及安置等费用
400000
一项
537800000
回迁安置以####市政府125号文件执行
2
设计费
1804804
12
21657648
方案及设计
3
文物普探
1804804
15
27072060
文物勘察及发掘
4
勘探测量费
1804804
10
18048040
宗地图/坐标图/定位图/实测定位图/地质勘探等
5
基础检测费
1804804
10
18048040
基础荷载试验、沉降观测等
6
监理费
1804804
10
18048040
工程总造价的1%
7
消防审查
1804804
6.3
11370265.2
平米单价
8
社保基金
1804804
34
61363336
平米单价
9
报建报批费用
1804804
150
270720600
基础设施配套费
10
人防建设
1804804
40
72192160
平米单价
11
商品房建安费
1404804
1900
2669127600
土建/安装/（含水电/入户门/煤暖/弱点/太阳能热水器管道/门窗/消防等）平米单价
12
安置房建安费
400000
1900
760000000
13
室内外配套工程
1804804
360
649729440
电梯/消防/水电接入/道路/路灯/绿化/停车位/车棚/围墙灯（平米单价）
14
竣工验收
1804804
8
14438432
平米单价
合计
5149615661
三、税金及费用等
1
营业税及附加
9447028400
0.055
519586562
总收入5.5%
2
土地增值税
9447028400
0.04
377881136
总收入4%（预缴）
3
土地使用税
1804806
4
7219224
建设用地面积
4
印花税
9447028400
0.001
9447028.4
合同金额0.05%
5
企业所得税
9447028400
0.05
472351420
总收入5%（预缴）
6
房产交易税
9447028400
0.035
330645994
住宅3%、商业0.5%
7
开发商应缴维修基金
9447028400
0.02
188940568
总价2%
8
管理费用
9247028400
0.03
277410852
总销售额3%
9
财务费用
3000000000
0.015
90000000
年利息1.5%（融资按2年计）
10
销售费用
9247028400
0.03
277410852
销售额3%
11
不可预见费
3790088400
0.03
113702652
总建安成本3%
合计
2664596288
政府对部分减免
税后利润约
（一）-
（二）-（三）
1632816451
第二章市场分析
2.1####房地产市场分析
从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：
1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。
2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革的目标是：
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以旧城改造住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。
3、住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。
4、此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台了支持发展个人
住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。
5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。
房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。
在上述种种利好情况下，可以预见####市地产市场前景广阔，令人看好。
特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。
从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。
伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。
2.2项目的市场前景分析
2.2.1项目的环境分析及市场定位
本项目拟建于####市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。
紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为####市区黄金地段。
从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属####市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。
根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻####机构以及部分机关工作人员。
从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻洛机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。
综合考虑项目具有的竞争优势如下：
1、项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅、机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。
2、该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。
3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商住环境。
4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。
2.3.2商品房价格分析
####市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。
但该区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。
项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在9000-18000元之间，住宅价格在4800-6900元之间。
第三章项目地址及外部配套条件
3.1项目地址
该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。
距火车站不足500米，邻近道南路，交通便利。
周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。
3.2地质条件
根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下：
拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。
3.3地震裂度
根据“中国地震烈度区划图”####市属于基本烈度六度地区，按六级设防。
3.4外部配套条件
本项目地处####市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。
1、供电
电力由区域变电站统一供电。
市电力部门具有为本项目的供电能力。
2、给水
主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由####市供水管就近引接。
3、排水
按照规定，排水实行雨污水分流制。
项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入拟建的道南路和棉麻路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。
4、通迅
####市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。
5、有线电视
该项目位置在####有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。
6、热源
本项目所处区域位于####开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。
7、煤气
####市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。
8、交通运输
项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。
距火车站、汽车站不足500米，交通十分便利。
第四章建设方案
4.1建设概况和背景
本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部通过裙房连接。
基地地势东低西高，总体建设条件良好。
4.2建筑设计
4.2.1设计原则：
以“人”为本，合理组织人流、车流。
坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。
4.2.2交通组织：
内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。
停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。
地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。
4.2.3绿化景观：
通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。
通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。
4.2.4竖向设计：
竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。
4.3建筑结构
根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。
本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。
主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。
4.4建筑设计
本方案分A、B、C三个区，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。
1．平面布置：
地下两层停车库，地上二层裙房加32层商住楼，根据功能的不同分层设置。
酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于20平米，宽敞舒适。
能满足不同客户的需求。
办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。
裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。
2．立面造型：
各楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。
延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。
变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。
采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。
4.5公用工程与设备
4.5.1供电
1、强电部分
根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑，电力负荷按一级考虑。
2、弱电部分
（1）楼中敷设有线电视线路。
（2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。
（3）安装无线及有线网络。
4.5.2给排水系统
1、给水
本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等。
水源取自####市政给水管网。
2、排水
项目排水采用雨污分流制。
雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。
4.5.3供热
项目采用集中供热方式，热源由####市热力公司供应。
4.5.4煤气
煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。
4.5.5机械通风
电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。
新风标准按国家规范要求设计。
5.3、动态交通影响评价
根据项目需要，遵循“远近结合、节省投资、施工简便”的原则对项目周边的交通设施进行优化（优化措施见后面章节），在此基础上计算路段和交叉口服务水平。
项目建成后周边道路系统的交通量可分两种情况：
即项目综合高峰流量与城市交通平峰流量的叠加、项目平峰流量与城市交通高峰流量的叠加。
通过计算，由于项目本身的出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。
5.4、静态交通影响评价
停车泊位数量的确定既要考虑它的积极方面，也要考虑它的约束方面；既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。
拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。
5.6、主要结论
1、建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了一定的交通影响。
但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。
2、项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。
第六章消防
本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为一类，耐火等级为一级。
按建筑物的使用特点，存在一定的火灾隐患及疏散扑救难度。
为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。
6.1设计依据
1、<<建筑设计防火规范>>
2、<<高层民用建筑设计防火规范>>
3、<<自动喷水系统设计规范>>
4、<<火灾自动报警系统设计规范>>
6.2消防措施
6.2.1建筑防火措施
1、各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于3.5米.
2、设消防控制中心。
控制中心设在一楼，出口对外。
3、在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。
消防泵房的出口直接对外。
4、防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于2个．
5、主楼设防烟楼梯和消防电梯。
电梯井井壁为耐火极限不小于1小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。
6、按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并设消防疏散指示标志。
7、结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。
8、配电间采用防火墙。
9、建筑物安装避雷装置，以防雷击。
10、地下停车场设计按<<汽车库设计防火规范>>执行。
6.2.2电气设备防火
1、电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照<<电气装置安全工程施工及验收规范>>执行。
2、消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。
3、所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。
4、为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。
5、电气设备和移动电气的避雷、接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。
6、照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。
6.2.3火灾报警与灭火系统
1、在每层设火灾报警装置和消防电话。
2、设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配备消防水泵。
3、配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器。
6.2.4加强消防安全教育，做到人人重视消防、防患于未然。
可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理、可靠。
第七章环境保护与节能
7.1环境保护
本项目地处####市中心区域，周围高楼林立，政府机关、金融机构、学校、住宅密集。
属居住、文教区。
按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。
7.1.1设计依据
1、<<污水综合排放标准>>
2、<<大气环境质量标准>>
3、<<城市区域环境振动标准>>
7.1.2主要污染源
根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级.废水.废气.噪声。
1、固体垃级:
住宅、办公垃级、餐厅和商场内的废弃物及废损物品。
2、废水:
餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。
3、废气:
（1）厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。
（2）停车场内汽车排放的尾气。
4、噪声:
汽车发动时的噪声、设备间机器运转时产生的噪声等。
7.1.3防护措施
1、垃级处理:
按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。
2、废水处理:
废水按规范要求直接排入市政污水管网。
3、废气处理:
地下停车场安装通风排气、排烟装置。
4、噪声控制:
（1）设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。
（2）产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。
（3）所有机电设备均选用低噪音设备。
（4）通风系统，在必要的位置加装消音器。
7.2节能
7.2.1能源消耗
本项目能源消耗主要有:
电、水、煤制气、柴油。
其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的80%。
7.2.2设计的主要原则
按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进、可靠的节能型设备和材料。
尽量做到合理高效。
7.2.3节能措施
1、主要用电设备选用低损耗高效节能产品。
2、室内照明采用节能灯具。
3、门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。
4、合理布局房间朝向，提高房间自然光照。
5、供热管网采用高效保温材料做保温层。
6、水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。
第八章 管理机构与劳动定员
8.1管理机构
####地亨置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。
董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长1名，副董事长1名，董事若干名。
董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。
管理机构设总经理1名，副总经理3名。
根据本项目的生产特点，公司下设办公室、财务部、销售部、预算部、工程部5个部门。
各部设部门经理1名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。
公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。
本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。
其他部门协助处理有关各项工作。
8.2劳动定员
根据本项目的经营规模，为保证公司的服务质量，初步确定，定员为20人。
各部门人员配备见下表：
公司职员，除了由公司聘请的管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和####市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用、量才使用。
所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报####市劳动局备案。
升级会员 