北京市昌平区商业发展规划doc.docx
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北京市昌平区商业发展规划doc
北京市昌平区商业发展规划
2002－2010
北京市昌平区商委
北京市财贸管理干部学院
北京市昌平区商业发展规划研究课题组
目录
一．总则
（一）规划范围与重点
（二）规划期限
（三）规划依据
（四）规划原则
二．商业发展现状分析
（一）发展机遇与优势资源
（二）主要经济发展指标
（三）商业发展现状分析
三．指导思想与发展目标
（一）指导思想
（二）规划理念
（三）规划总目标
（四）发展指标
四．商业基本模式
（一）目标市场分析
（二）商业基本模式
五．商业布局及功能配置
（一）生活服务商业系统
（二）物流中心
六．政策措施
一．总则
（一）规划范围与重点
1．规划范围
北京市昌平全区，总面积1352平方公里，其中平原面积552平方公里，占40.8%；山区面积800平方公里，占59.2%。
2．规划重点
昌平、沙河、回龙观、东小口、小汤山、北七家、阳坊、南口及重点集镇的商业模式、布局结构及服务功能。
（二）规划期限
本规划期限为2002--2010年。
（三）规划依据
1．相关文件，批示：
--《北京市"十五"时期商业发展规划》；
--《中关村科技园区海淀园商业发展规划（2001-2010）》；
--《昌平区"十五"时期社会经济发展规划》；
--《昌平区域及区中心总体规划（1995年至2010年）》；
--《昌平南口地区总体规划》；
--《昌平马池口镇镇域规划》；
--《北七家镇镇域规划》；
--《东小口镇镇域规划》；
--《回龙观镇镇域规划》；
--《北京沙河高教园区选址规划》；
--《北京市小汤山现代农业科技示范园总体规划》。
2．调研与预测：
--对昌平区各镇商业现状的调查分析；
--对昌平区各镇2010年经济发展、人口规模、人群特征、市场需求状况的预测。
--发达国家卫星城商业发展模式；
（四）规划原则
1．系统考量，整体设计
规划要充分体现现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业地位，将昌平商业纳入北京市国际化大都市商业大系统中通盘考量，使其商业发展与周边地区商业发展相协调，符合首都整体城市规划要求，成为北京市商业发展规划的有机组成部分；同时，昌平区各个镇的镇域商业发展也必须按照统一的思路，进行区内整体规划。
2．结合区情，突出特色
全面利用昌平区各种资源优势，充分考虑未来全区人口快速增长带来的就业问题，依托市区城市人口外迁、外流和昌平设区后城市化进程的加快，立足昌平市场及周边地区部分高档次消费需求的基本特点，分析昌平及周边地区社会、经济发展趋势，制定能够反映昌平特色、发挥其比较优势的商业发展规划，使未来商业不仅提供高效便捷的消费休闲服务，而且成为广泛吸纳社会就业的重点行业，有效发挥稳定社会的作用。
3．前瞻谋划，持续发展
依据未来九年昌平区商业现代化发展趋势，按照商业流通现代化的要求，比照北京市总体发展水平，从产业结构调整的战略高度出发，总体设计制定昌平区商业发展规划，在实现全区国民经济持续、快速、健康发展和全面实现小康的进程中充分发挥商业的作用。
4．各业共生，协调发展
充分发挥现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业作用，正确处理好商业同工业、农业、教育、旅游等其他产业的关系，商业与生态环境的关系，商业内部各业态的关系，合理规划商业结构和规模，避免贪大求全，实现各业的共生、互动和协调发展。
为把昌平建设成为"投资创业首选之区、休闲旅游首选之区、生活居住首选之区"的目标服务，有效促进昌平经济建设、社会发展，不断提高人民生活质量，为全面建设小康社会做出积极贡献。
二．商业发展现状分析
（一）发展机遇与优势资源
昌平区处于北京市的西北郊，是首都的农副产品、工业和科研文教基地，旅游、度假、休闲疗养区，也是首都山区绿化保护带的重要组成部分。
1．交通呈网状分布，四通八达，给商业带来无限商机。
交通条件是商业发展的决定要素之一。
商业发展比较好的繁华地区几乎都在交通要道附近。
昌平区商业的发展主要沿八达岭高速路、汤立路东西两条市区对外放射线发展。
已建成的大秦铁路、京包铁路、京通铁路、怀昌路、顺沙路、沙阳路、公路六环等，贯穿昌平东部、南部等经济发达、人口密集地区，在昌平区各镇之间及昌平与周边地区之间建起了快捷的联系通道，
便于昌平以铁路、公路为依托，建设各类物流配送区，成为北京市北部物流枢纽。
规划拟建的西直门至昌平的郊区铁路、地铁五号线，2002年底全线通车的城市铁路，都将为昌平社会经济发展创造极佳的条件，同时也将为昌平的旅游、房地产业带来无限商机，进而有力地刺激商业发展。
2．房地产业蓬勃发展，新移民大量涌入等有力地拉动了商业需求。
昌平区有北京的后花园之称，环境优美、交通便利，距北京中心最近距离仅11公里。
随着社会经济的发展，人们对生活居住条件的要求也不断提高，北京逐渐出现城市空心化倾向。
按照《北京"十五"城市化发展规划》，昌平将逐渐承担市区延伸的部分功能，成为市区迁移人口的主要接纳地之一。
事实上，近年来昌平对北京市民的巨大吸引力已显现出来，新移民大量涌入，这为昌平房地产业发展提供了良好的条件，目前全区已建成的居民住宅区有260多万平方米。
城内旧房改造进度加快，商品房开发、康居工程、经济适用房全面启动。
西关、介山、松园等小区已初具规模，北七家、小汤山的小城镇建设进展顺利，东小口、回龙观将开发两个大型居住区。
房地产业发展、人口迅速增加必然要求批发零售贸易业能够保持同步发展。
此外，大批市区人口的迁入，也将为当地餐饮业和生活服务业的发展提供难得的机遇。
3．旅游资源十分丰富，为旅游服务业的发展提供了广阔的发展前景。
昌平文物古迹众多，既有居庸关长城、明十三陵等全国知名的重点文物保护单位，也有银山塔林等近年来新开发的人文景观。
莽山、十三陵水库山水相映，自然风景秀丽。
另外，九龙游乐园、小汤山温泉等游乐、休闲设施也都配套成龙。
昌平旅游资源丰富，具有较大的开发潜力，旅游度假市场前景广阔。
2001年，旅游收入达6.4亿元，已成为区内国民经济支柱产业之一。
传统的旅游与近年兴起的度假休闲、康复疗养、观光农业、运动游乐等并举，为本地商业的全面、持续发展提供了有力保障。
各种规模的会议、娱乐、康复中心，以及集上述功能于一体的综合服务中心均有一定的发展前景。
4．"大学城"初见规模，教育产业和新的消费群体的形成为周边商业发展提供了新机遇。
昌平境内现有中国政法大学、石油大学等14所高校；北京航空航天大学、北京师范大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院等几所著名大学也将落户昌平；区内职业、成人教育已初具规模；民营的吉利、卓达大学已完成一期工程建设，并开始招生。
大学城的建设为昌平区商业发展提供了新的机遇，主要表现在两个方面：
预计到2010年，整个昌平区高校在校学生将形成一个庞大的消费群体，要求商业网络的触角延伸到大学城内；此外，随着我国高教体制改革的开展，高校后勤服务社会化已经启动，教育产业化逐渐成为趋势，这必将有力地带动高校周边地区相关产业的发展。
5．科技园发展迅速，将会促进当地商业和服务业的发展。
中关村科技园区昌平园，紧邻中关村科技园区的核心---中关村地区，总面积40平方公里，首期开发面积5平方公里，1994年被批准为国家级新技术产业开发试验区。
截止2001年底昌平园入员高新技术企业已达1290家，形成以生物制药、电子信息、光机电一体化和新材料等高新技术产业为主导的产业结构，在过去的几年里始终保持着经济高速增长的势头，己经成为北京市重要的科技成果的转化基地和首都经济的有机组成部分。
预计到2010年，园内将聚集数千家高新技术企业，大批高新技术企业的拥入，形成对各类商务中心、企业配套服务设施的迫切需求。
同时，这些企业的员工及其家庭也形成一个可观的消费群体。
另外，海淀科技园一些企业的员工也选择在昌平区居住。
由于他们收入和消费品位较高，具有较强的购买能力，也必然会拉动当地商业和服务业的发展。
6．随着农业产业结构的调整，农民收入大幅度提高，农民购买力显著增强，广阔的农村市场将给全区商业发展带来新的增长点。
昌平区地理形势优越，土地肥沃，是首都主要的粮食、蔬菜和鲜果生产基地之一。
目前，昌平的农业产业结构正在调整之中，具有时代特色和较高技术含量的设施农业、精品农业、旅游观光农业、生态农业等正在兴起。
广大农村居民的收入不断提高，购买力有所增强，这将为全区商业的发展带来新卖点；同时，新的农业生产结构和产品形态要求建立新型的农产品生产、加工和销售体系。
大型农产品批发市场，具有一定组织化程度、畅通的农产品流通体系的建设将成为昌平区商业的重要组成部分。
7．申奥成功、中国入世，将为昌平的商业发展提供新的动力。
2001年7月，北京成功地取得2008年奥运会的主办权。
按照北京市奥运规划，奥运村的主体将建在距昌平仅几公里的市区北部，环奥运经济圈、商业圈将覆盖昌平东南部经济发达地区。
同时，北京市承诺在2008年前投资1800亿元于城市基础设施建设，其中相当部分将用于发展近郊，包括昌平及临近地区的道路交通设施，这将进一步改善昌平区投资与居住条件，为昌平商业发展带来新的机遇。
此外，中国已于2001年底正式加入WTO，投资条件将逐步放开，我国商业将对外资全面开放，这也会为昌平商业发展提供新的动力。
（二）主要经济发展指标
昌平区1998－2001年主要经济发展指标
项目
1998年
2000年
2001年
国内生产总值（亿元）
45.6
58.1
66.3
人均国内生产总值（元）
10890
13665
15048
社会消费品零售总额（亿元）
15.87
22
28.8
城镇居民人均可支配收入（元）
6079
7970
8718
城镇居民人均生活消费支出（元）
4609
6025.8
6565.6
农村居民人均可支配收入（元）
4303
4852.8
5155.3
农村居民人均生活消费支出（元）
3381
3796
4737.4
（三）商业发展现状分析
昌平区商业配置基本情况表
昌平区
企业数（个）
营业面积（㎡）
零售企业
391
215552
其中：
百货店
49
61308
超市
6
25500
便利店
83
42256
专业店（专卖店）
175
46974
其他
78
39514
集贸市场
29
103191
总体来讲，过去十多年，全区商业经济综合实力稳步增长，商业经济规模不断扩大，商业网点逐年增加，商业基础设施进一步完善，近几年新型零售业态不断增多，新的商业流通格局正在形成之中。
到2001年底，全区营业面积2000平方米以上的零售商场已达30个。
目前存在的主要问题是：
1．整体发展水平比较落后，商业设施总量不足，档次较低，规模较小，传统业态有待进一步调整创新；
2．居住区、居民小区、开发区虽初具规模，但配套商业设施发展相对滞后；
3．批发交易市场、集贸市场档次低，营业设施面临进一步改造升级的问题。
4．旅游景点沿线商业以小商品市场为主，设施较分散，缺乏特色，对游客吸引力较小。
三．指导思想与发展目标
（一）指导思想
1、发挥资源优势，突出布局重点；
2、针对区位特色，优化业态选择；
3、加大创新力度，提升商业档次。
（二）规划理念
1．人本化。
规划从整体设计到局部设计，从目标设定到业态选择都坚持以人为本。
布局整体设计突出"一次购足"和就近消费的特点，建立一套便捷化服务系统。
2．层次化。
根据不同人群的消费水平及各镇的城市化程度分别设计。
消费能力强、城市化程度高的地区，商业集中化程度高，反之亦然，建立一套层次清晰的商业服务体系。
3．网络化。
设计上体现商业网点的网络化、连锁化发展趋势。
4．绿色化。
设计上突出环保意识，保持和优化昌平区"碧水青山"的秀丽景观。
（三）规划总目标
到2010年，将昌平区商业建成与北京国际化大都市商业发展相适应的现代卫星城商业服务体系。
现代卫星城商业服务体系的主要特征：
一是布局合理、设施先进，与昌平区经济发展水平和居民消费水平相适应，具有较高的流通力。
二是发挥昌平资源优势，实现现代工业、农业、旅游、科教与商业的有机结合，具有鲜明的区域商业文化特色。
（四）发展指标
项目
现状指标
2005年目标
2010年目标
指标值
年增长率
指标值
年增长率
社会消费品零售总额（亿元）
22（2000）
46
16％
108
18.6％
其中:
餐饮营业收入（亿元）
0.85（1998）
3.0
20%
8.6
23％
商业营业总面积（万m2）
35（1998）
70
10%
110
9.5%
人均营业面积（m2）
／
0.7
/
1
/
就业人数（万人）
3.58（2000）
7.2
15%
16
17.3%
批发零售餐饮业增加值
占全区GDP的比重（%）
10.9（2000）
15
/
18
/
1．社会消费品零售额：
综合考虑近十年社会消费品年平均增长速度以及入世、申奥和科技园区给昌平经济发展带来的影响，以2000年昌平区社会消费品零售额约22亿元为基数，规划前5年按每年16％，后5年按每年18.6%的增长速度推算，到2005年昌平区社会消费品零售总额约为46亿元，2010年昌平区社会消费品零售额约为108亿元。
2．餐饮业营业收入：
根据目前昌平区社会经济发展现状及消费品零售额与餐饮业零售额的比例，考虑昌平区的丰富的旅游资源优势，及未来9年居民生活方式的转变，规划前5年按餐饮业营业收入与社会消费品零售额7:
100的比例，即到2005年昌平区餐饮业营业收入将为3亿元，后5年按8：
100的比例，2010年餐饮业营业收入将为8.6亿元。
3．商业营业总面积：
2010年规划人口约110万，按人均营业面积1㎡计算，营业总面积约110万㎡。
4.就业人数：
2005年达到7.2万人，2010年达到16万人。
5.批发零售餐饮业增加值占全区GDP的比重:
2005年达到15%，2010年达到18%。
四．商业基本模式
（一）目标市场分析
昌平区消费人群按收入水平、消费能力、消费特点分为以下八种：
--城镇居民：
遍布于全区各镇，主要集中于卫星城。
这一人群数量较多，收入水平中等，以日常生活消费为主，随着收入水平的提高，有不断提升生活质量的要求。
--城市新移民：
主要分布在回龙观、东小口、北七家、沙河开发的住宅区。
这一人群数量正不断增多，收入水平较高，消费特点与城市居民相近，消费能力较强，对消费品位要求较高，更注重日常消费的便捷和节假日消费轻松、愉快的购物环境。
--农村居民：
遍布于昌平区各村，数量众多，收入水平相对较低，消费水平不高，以日常生活消费为主，追求实惠，注重重大节日消费（如春节）的一次性消费。
--游客：
全区每年接待中外游客1000万人次。
具体分为两类，一是在十三陵等著名景观沿线流动，这一人群一般不做过多停留，主要以餐饮、旅游商品消费为主，注重消费的便捷和特色；二是在小汤山休闲度假和农业园观光的游客，这些游客更注重消费的舒适，对服务质量要求较高。
--在校大学生：
主要集中在大学城以及周边地区。
这一人群消费水平不高，偏重生活消费、文化消费，追求消费的时尚、实惠、流行与便捷。
--军人及其家属：
大约10万人，主要集中在阳坊、南口地区。
其主要消费品统一供应，但有部分日常用品在当地选购，形成一定的购买力。
--市区居民：
随着北京市城市发展进程的加快，市区内商业服务设施的更新和发展的余地逐渐缩小，一些不适应逐步显现。
与此同时，郊区城市化进程的加快，大型综合商业服务设施的建设，交通的便利，使得到市区居民到城市边缘区大型购物中心集中购物和休闲逐渐成为可能和追求的时尚。
他们的休闲娱乐和时尚消费，必将带动全区商业服务业迅速发展。
--流动人口：
随着全区经济的快速发展，城市化进程的加快，越来越多的外来人口涌入昌平。
他们大多集中在建筑、商业服务行业工作，总体消费水平不高，但消费总量可观，在全区整个消费市场中占有一定地位。
（二）商业基本模式
从昌平区商业现状出发，考虑未来社会经济发展趋势，其商业布局主要是依托东西两线发展的，即形成"西线"商业带和"东线"商业带。
西线商业带（京张路沿线商业带），京张路是昌平西部贯穿南北的一条主线，穿过回龙观、沙河、昌平、南口4个重点集镇，重点商业设施将主要分布在其沿线，未来9年西线商业带将发展成为昌平区的"金色商业带"。
东线商业带（汤立路沿线商业带），汤立路是昌平东部主要交通干线，穿过东小口、北七家、小汤山3个主要集镇，北通兴寿镇，未来9年东线商业带将发展成为昌平区的"银色商业带"。
依据对昌平区各目标市场和东西两条商业带发展趋势的分析，考虑未来9年城市经济发展对商业的要求，确定昌平区商业发展的基本模式是：
以生活服务商业网络为主体，以旅游商业、批发市场、再生资源回收业为辅助和新的增长点，以物流中心为依托,以信息化为支撑的现代商业架构。
1．主体生活服务商业网络
建立高效、便捷，以满足全区居民及流动人口生活消费为主，并适应居民生活品质不断提高需求的主体生活服务商业网络。
主体生活服务商业网络以满足居民日常生活消费需求和集中购物需求为主要特征，分为大型购物中心、地区性商业中心、社区商业中心、小城镇商业四个层次。
大型购物中心（即北清MALL）的主要功能是吸引全国乃至世界旅游人口，满足中关村白领高消费阶层和市区高消费人群休闲购物需求，是提升北京国际化大都市地位的大型都市商旅景观。
地区性商业中心。
随着现代人生活节奏加快，人们对消费的质量要求也越来越高。
规划在区内人口较集中、人均消费能力较强的地区建立地区性商业中心，满足当地及周边居民集中购物、休闲娱乐的需求。
社区商业中心。
除了集中购物消费需求外，日常生活消费的便捷也是提升居民消费质量的关键性因素。
根据北京市"十五"时期商业发展规划，距离市级、地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1－3万人应有一个综合性的社区商业中心，满足居民便捷、就近消费的需求。
建立社区商业中心要注意充分体现人本化理念，以方便居民日常生活、提高生活质量为中心，积极发展特许连锁、加盟连锁等微型便利店、专业店，方便居民生活，鼓励社区发展再生资源回收点。
小城镇商业。
在人口较少，人均收入水平较低的小城镇，比照社区商业的模式发展小城镇商业，同时注意兼顾到为数众多农民的需求。
2．旅游商业系统
旅游商业系统是为游客提供"行、游、住、吃、购、娱"全方位服务的生活服务子系统。
旅游商业系统按游客的流动与消费特点，将其分为旅游景点商业和休闲度假商业。
旅游景点商业。
昌平区有十三陵、居庸关等著名景观，发展旅游景点商业要本着保护环境、适当集中的原则，选择适宜地点建设旅游商业中心区，完善旅游景点商业功能，提升旅游景点商业的吸引力。
休闲度假商业。
主要是为疗养度假区、农业观光园进行商业配套，进一步完善其旅游服务功能。
3．批发及专业市场系统
批发及专业市场系统是昌平商业系统的重要组成部分，一是建立区域性的农产品批发市场，承担全区农产品集散功能，与各镇的集贸市场共同构成农产品流通网络；二是依托本区房地产业的发展，建设大型的建材批发市场；三是以汽车消费快速增长和位于市区的大型汽车交易市场外迁为契机，发展京北大型汽车交易市场。
4．再生资源回收系统
再生资源回收系统以实现绿色商业、环保商业为目标，以保持全区碧水青山的秀丽景观为主旨，规划将其分为两级--再生资源回收站和再生资源回收市场。
再生资源回收站是再生资源回收系统的基础性设施，规划不将其建设成为单独的商业设施，而赋予各社区商业中心、小城镇商业中心再生资源回收功能，因此它具有一定附属性。
再生资源回收市场是再生物资的集散地，回收站回收的资源都归集到回收市场进行处理，本着便于集散、不影响地区整体面貌的原则，在远离人群、地价适宜、交通便利处选址建设，同时，要搞好绿化美化。
5．物流中心
根据北京市物流发展规划和昌平整体商业发展的需要，考虑商品流向规律和流通量，应选择适宜地点建设主要为本区服务的物流中心。
五．商业布局及功能配置
（一）生活服务商业系统
依据对昌平区目标市场的分析和商业发展模式，应建立以卫星城商业为核心，以两条商业带为主脉，以各中心镇、建制镇商业为基础的生活服务商业系统。
具体商业布局和功能配置如下。
1．昌平卫星城商业布局及功能配置
昌平卫星城是全区政治、经济文化中心，2010年规划人口28万，是本地居民的主要聚居地，也是全区经济发展进程的标志，昌平卫星城商业设施的情况，可以反映昌平区商业的整体发展水平，在此应侧重发展全区的标志性商业，除满足本地居民的需求外，还要辐射周边地区居民的集中购物和较高档次消费的需求。
（1）东区商业中心
随着卫星城向东南方向发展，至2010年，东区规划人口将达到15万人，发展前景很好，结合老城区改造，有必要在东区建设能满足当地、周边居民及培训休闲疗养人员的集中购物和精品高档购物需求，具有较高品位，集购物、休闲、娱乐于一体的大都市商业中心，以进一步促进东区发展，使之成为全区的标志性商业，并与老城区的商业中心区形成互补之势，并辐射周边地区。
（2）老城区商业中心
昌平卫星城老城区中居民层次较高，消费能力较强，但传统百货店等业态形式和发展水平，已不能适应居民日益提高的生活品质的需求，需要调整、改造、升级，可采用加盟连锁、引进国内外知名企业投资等方式实现业态创新。
（3）社区商业中心
随着昌平卫星城城市化进程日益加快，2010年商业服务配套设施应与北京市整体水平相协调，应根据昌平区经济发展趋势，比照北京市整体发展水平，以接近于市区的标准在卫星城各居民区发展社区商业中心。
（4）水屯农副产品批发市场
昌平区农副产品丰富，水屯批发市场是目前全区最大的农副产品批发市场，现以满足本地消费为主，同对河北、山西、内蒙等地有一定的辐射能力，今后应进一步完善其市场功能，三期、四期工程要重点发展以信息技术为支撑的竞价拍卖、网上交易等先进的交易方式和农副产品配送中心，逐步提升整个市场的标准化、规范化和现代化水平，提高对周边市场的辐射力，并进一步增强其域外扩张的能力。
2．西线商业带商业布局及功能配置
（1）北清MALL
据《中关区科技园区海淀园商业规划2001-2010》，在史各庄建设一个融购物、娱乐于一体的大型多功能购物中心--北清MALL，其主要功能是作为作为北京市吸引全国乃至世界旅游人口，满足中关村白领高消费阶层和市区高消费人群休闲购物需求，体现北京大都市地位。
（2）回龙观地区性商业中心
回龙观地区位于京张高速路南部，是昌平区通往市区的西出口，回龙观小区是北京市最大的人文社区，规划人口28万，人口密度极高，应结合该地区商业发展现状及发展趋势，建设一定规模的、以满足当地及周边居民日常生活消费需求为主的地区商业中心，与北清MALL相互补充。
（3）沙河新区（含大学城）商业中心
沙河卫星城与大学城毗邻，规划对其进行统一设计。
区域内有京昌高速路、京张铁路、顺沙路、沙阳路通过，交通发达。
目前沙河卫星城旧城改造正在进行中，中科院8个院所已进驻沙河工业小区，高校后勤服务社会化已经启动，商业发展前景良好。
沙河镇域2010年规划人口9万，人口以城镇居民为主，具有一定的消费能力；大学城规划人口10万，在校大学生消费水平不高，平时主要在校园内活动，具有分散消费的特点。
目前沙河卫星城内商业服务业具有一定的基础，规划在新区建立地区性商业中心，以满足当地居民、科研院所
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