中海康城实战档案全集完整.docx
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中海康城实战档案全集完整
中海康城实战档案全集（完整）
前言
广州中海康城是2002年广州楼市大战的最大两个赢家之一，销售排行第二，仅次于碧桂园旗下的凤凰城。
然而那个规模中等，地段也不是专门突出的楼盘，却能取得如此杰出的成绩，确实专门有研习一番的必要。
第一篇 销售成绩
✓〝五一〞黄金周开盘推出400套住宅，开盘当日，中海康城就售出100套。
开盘当月卖出300多套住宅，销售逾八成。
✓〝十一〞国庆黄金周期间，中海康城现场售楼123套，直截了当营业收入达5000万元！
✓抛开黄金周业绩不谈，现在中海康城的总体营销状况是：
自今年〝五一〞开盘以来推出的1400套房中，6个月已成功售出920套，所推项目80%已售罄。
中海康城资料——
Ø总建筑面积：
38万平方米〔首期12万平方米〕
Ø占地面积：
23万平方米
Ø建筑覆盖率：
17.2%
Ø绿化覆盖率：
40%
Ø规划住宅数量：
4000套
Ø住宅类型：
多层、小高层洋房，花园洋房，景观洋房，复式小别墅
Ø户型：
两房两厅至八房三厅十余款个性户型
Ø面积：
69~330平方米
第二篇案例背景资料研习
第一节 进展商背景资料研习
中国海外进展集团在拓展香港业务的同时，以战略的眼光投身到内地进展，在北京、上海、广州、深圳都投资多个项目，包括北京中海雅苑，上海海华花园、中海大厦，广州东山广场、锦城花园、中海锦苑等，其中的海华花园、东山广场更获得中国建筑业最高奖——〝鲁班奖〞。
中国海外进展集团在1993年进入广州，目前在穗的开发规模建筑面积已达100万平方米。
稳扎稳打、步履坚实的中海广州公司，近几年开发的项目个个可圈可点：
从商业物业东山广场，到锦城花园、中海锦苑、中海名都等高尚住宅，曾是广州地产不同时期的自豪，每一个楼盘的推出都引发一阵市场骚动，带来一股清新的异域风，中海集团靠着高素养的精品住宅受到市场的确信和追捧。
第二节 中海康城开发背景资料研习
当人们还沉醉在岭南新加坡——中海名都的建筑和园林艺术氛围中，还在流连中海锦苑的江景和豪气，锦城花园的贵气和便利的时候，中海推出了位于广园东快速干道旁、九运主场馆西侧的中海康城，以对法国嘎纳的印象作为规划设计理念，营造〝都市精英家园〞，以浓浓的法国情结，告诉现代都市人〝这确实是生活〞。
中海康城花园系中海地产在广州首个面向低档市场的大型低密度住宅小区，从一开始，中海集团就把那个项目当作中海公司走向郊区的一张〝名片〞来精心打造，中海康城是中海地产2002年升级版的精品项目，由于中海康城本身那个项目，关于中海集团来讲，成败是专门致关重要的，初出城门不管如何得凯旋而归。
第三节 整体楼市竞争背景资料研习
今年广州的五一楼市喧闹专门。
有人赞颂：
〝卖楼就像卖白菜〞，售楼部像集市，看楼车多过公交车，样板房比五星级酒店还高级……
尽管各处卖楼各施各法，但楼盘与楼盘、板块与板块之间的角逐没有明争也会有暗斗。
一直被业内人士以〝竞争惨烈〞来形容的华南板块的开发商之间的竞争可想而知。
但今年〝五一〞该板块的开发商难道首次坐下来谈起了〝联合阵线〞，何故？
皆因华南板块遇到了一个强劲的对手——广园东板块。
广园东板块楼盘在广园快速路沿线，该板块过去和现在新开的楼盘不多，这次新推出两个：
碧桂园凤凰城和中海康城。
假如说去年的黄金周被华南板块抢了头彩的话，那么今年黄金周最大的赢家可能确实是碧桂园凤凰城了。
自今年以来，广州房地产界一直为市场上近600万平方米的空置房所困扰，空置数字接近广州市场一年的销售量。
而在5月1日，仅仅一天时刻，广园东碧桂园凤凰城的销售额就达7.5亿。
这在竞争猛烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国的房地产界也是头一次。
华南板块八大楼盘中，有七大楼盘的负责人在〝华南联合宣言〞上签了字。
不管事实上质意义在哪里，华南板块联盟宣告其去年的无限风光差不多成为历史，也将意味着面临其他板块的更强大压力。
广园东崛起的速度，让广州楼市中的其他板块都有点惊慌失措，华南板块的联盟也就看起来是顺理成章了。
开发商们的〝联合一致对外〞，明显抛弃了往常靠某一楼盘单打独斗的局面，开始了板块间的联盟竞争。
第四节 广园东〔东圃板块〕市政背景资料研习
广州市都市规划局天河分局规划用地科副科长何穗透露，目前东圃除了广园东路差不多投入使用外，还将有三条轨道通过东圃。
第一条是地铁四号线；第二条那么是和地铁三号线直驳的机场快线；第三条是都市列车。
这三条轻轨都将横贯东圃。
同时而一房地产代理行的策划经理也表示，假如不是开通了广园东路，那碧桂园凤凰城只能属于一个近效楼盘。
但因为广园东路开通了，从碧桂园凤凰城到市中心所花费的时刻也仅仅比中海康城多了10分钟左右，使其一跃成为一个〝市区盘〞。
目前东圃一个投资6个亿、占地26万平方米的超级购物中心的规划早已完成，而世界五百强的欧倍德、零售业巨头家乐福、英国TESCO等商家都在洽谈进驻该超级市场。
届时，那个购物中心及其辐射地带，将会被打造成一个聚拢世界商界巨头的商业宝地。
东圃板块一位进展商表示，在一个板块楼市还未进展成熟时，政府如此大手笔地投入资金进行商业建设，这在广州依旧第一次。
而另有一位地产界的知名策划师表示，楼市进展和商业进展是相辅相成的，不论是珠江新城，依旧华南板块，差不多上先有楼盘，再有商业，而在东圃地区，却是商业先行，这对楼市进展的推动作用是不言而喻的。
因此，随着都市的东移，奥林匹克体育中心、科学城、世界大观等新旧交替的大型项目的实施，新广园东路的开通为以往默默无闻的广园东沿线的房地产迎来曙光，地铁四号线和轻轨将从车陂路通过，人流、物流、资金流的迅猛流入，该线物业受到市民更多的关注。
第五节 广园东板块房产开发背景资料研习
事实上，〝五一〞长假黄金周头天，除了汇景新城、美林海岸花园外，天河还有其它许多具有一定规模的楼盘，如中海康城、旭景家园、骏景花园等，都取得了不错的销售成绩。
对此，业内人士分析指出，自从前年底、去年初华南板块、海珠区众多大盘涌现后，天河区的楼盘由于规模较小，自身园林、配套等受规模限制，与其它区域大盘相比处于劣势，因而销售压力大增，整个区域的市场表现亦未如理想。
但从去年底以来，随着美林海岸花园、汇景新城、中海康城等不同档次的大盘在天河崛起，而随着今年〝五一〞长假黄金周天河众多大盘的杰出表现，天河亦开始进入全新的大盘时代，区域市场地位亦进一步走强。
有业内人士表示，尽管目前东圃要推的新盘不多，但今年下半年该区域前景将更好。
据远洋明苑有关负责人表示，远洋明苑占地面积仅有7万多平方米，是因为远洋明苑邻近的用地已被许多进展商争夺完，如美林基业、珠江投资、合景盈富、中兴公司等。
他认为，如此有一个好处确实是大伙儿能够共同造势，共同做大市场。
另据了解，中兴公司的东圃项目有望在年底动工；美林基业的美林湖畔的规划也早已完成，目前正在紧张施工中，将会在10月前后推盘；瑞华房地产开发公司的东圃项目，也有望在年底推盘。
另据了解，继碧桂园凤凰城和广园东锦绣香江之后，中信华南〔集团〕公司已在新塘拿下了约533公顷的用地，估量明年也可推出市场。
有业内人士表示，因为广园东的贯穿，差不多将新塘和东圃连成一体，因此东圃的前景值得乐观。
第六节 广园东两大主角关联背景资料研习
随着广州市政府的〝北优、南拓、东进、西联〞的大市政规划，以及广东奥林匹克体育运动中心的建立，广园东那个被众多进展商看好的楼市新板块，一时之间吸引了众多进展商在此圈地与开发，被业界公认为能够与华南板块相抗衡的唯独板块。
在如此的大环境下，中海康城与碧桂园凤凰城同时在那个板块首次亮相，而这两个大盘的历史背景有着迥然的不同：
碧桂园一直是一个擅长在郊区兴风作浪的〝老江湖〞，凤凰城是今年碧桂园重点开发的一个大项目；而中海康城的母公司中海进展〔广州〕，一直是在市区内开发精品楼盘的〝业内高手〞，从城内走向城外，中海第一面对的便是碧桂园那个擅长郊区楼盘运作的〝巨无霸〞。
因此，中海康城不管是郊区楼盘的〝从业〞体会、抑或是项目规模，依旧在广告宣传上、以及市场的注意力上，中海康城与碧桂园相比，均不能望其项背。
因此，首次走出城外的中海康城要想〝出奇制胜〞，决非易事。
五一大战前夕，碧桂园销售策划部的负责人龙尔刚向市场放风：
〝今年板块式的竞争格局可能会被瓦解，取而代之的是买家将有多方面的选择，因市场供应量太大，潜在的消费劲有限而可能重起。
好产品降价可刺激持币待购者入市，降价对消费者而言是一件好事，但对进展商来讲却是一种考查。
〞为凤凰城的价格战买下伏笔，同时也暗示了凤凰城产品的全方位多样化。
果然，碧桂园凤凰城〝五一〞开盘就以迅雷不及掩耳之势一鸣惊人，制造了新的碧桂园速度。
〝五一〞开盘当天就将一期推出的260套独立花园别墅、120套浪漫阳光别墅售罄，销量金额达7.5亿，成为轰动业界的爆炸性新闻。
同日，销售榜第二名、同处广园东的〝中海康城〞销售额没有超过2亿。
碧桂园市场部的负责人龙尔纲介绍，5月1日开盘当日，据统计约有3．5万人到凤凰城参观选购，最高峰时每分钟的客流量达8000人，仅自己开车来看楼的就有5000车辆次。
同样在五一前夕，中海集团销售部的负责人刘显勇也向外界宣告：
〝从目前市场的情形看，买家的热情专门高，像中海康城4月20日这两天刚对外开放，两天就接待了5000多人，平均每天都有80多人做认购登记。
加上今年〝五一〞上市的新盘要比原先推测的有所减少，因此凭借看楼的人气，推测今年‘五一’楼市的整体气氛可不能比去年差。
〞结果，五一头两天推盘迎来成千上万看楼的市民。
据其销售负责人刘显勇表示，有200多套房子差不多被登记认购，买家以年轻的两口之家居多，总价在40万元左右的最合他们的胃口。
第七节 凤凰城背景资料研习
广园东碧桂园凤凰城，碧桂园集团的第九个也是面积〔一万亩〕最大的楼盘，离广州市中心30公里，坐车约30分钟时刻，〝五一〞正式向外发售。
发售日那天，望不到尾的候车人群、广园东路的塞车长龙、像买白菜一样下单的购房者，用〝轰动全城〞来形容其火爆已嫌不够生猛，只能呼其为〝神话〞。
凤凰城的节日，对房地产的许多同行来讲是灰色的，而对诸多的专业人士和新闻记者来说也是大跌眼镜。
碧桂园是一个善于制造神话的企业。
10年前，闻名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园，学校先行的运作成功使碧桂园从原先的寂寂无名到一飞冲天。
碧桂圆从此一发不可收拾：
华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个，让同行看得目瞪口呆，让消费者大开眼界。
碧桂园从一种现象提升为一种模式，1999年，广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。
1999年碧桂园开始进入广州，开始时期不做宣传，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成〝黑云压城〞的大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。
2000年春节，广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，那个价格甚至比同一地段的毛坯房还廉价，超低价格令业界感受到了庞大的冲击和震动，制造了两个多月销售一空的奇迹。
王志纲对此有一句专门形象的比喻：
〝就像是一头大象闯进了瓷器店。
〞
这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。
凤凰城圈地10000亩，是目前广州最大的楼盘。
首期2500亩在去年10月开始打第一根桩，建筑工地24小时灯火通明，1万多名建筑工人日夜奋战。
5月1日，当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时，出现在他们眼前的是一座看起来是一夜之间冒出来的新都市。
尽管首期只开发了2500亩，但大规模的现楼和看得见的环境与配套，足以冲击消费者的视觉直至心灵，并直观地攥住消费者的心。
王志纲谈到碧桂圆的成功体会时指出，碧桂圆的特点在于低价、快速。
应该说，王指出了碧桂园模式的最显著的特点或者说策略，但我们认为在背后，还有更深层次的本质或者说战略。
在碧桂园自己看来，真正的法宝确实是两个：
一个是给市场提供质优价廉的产品，一个便是提供优质的服务。
其价格打破了消费者的心理底线，而其〝给您一个五星级的家〞的广告语人人皆知。
碧桂园〝物美价廉〞的策略赢得了消费者的青睐。
第八节 华南板块背景资料研习
全国楼市看广东，广东楼市看华南板块；华南板块在广州新建制的番禺区，方圆只是十几平方公里的范畴内竟集中了大小八个楼盘，大的不说，〝小〞的也在千亩以上。
都说地产大鳄，但像那个地点如此〝大鳄〞成群结队，全国还有第二个地点吗！
南国奥园总经理张维伦说：
〝房地产市场进展到今天，靠某一个长处赢得市场的可能性差不多没有了，消费者的眼睛是雪亮的。
〞2001年，华南板块实现了从卖房子到卖生活方式的第一次转型，成为了广州板块的佼佼者。
今年，〝大战〞刚刚开始，华南板快就领先从〝卖生活方式〞到实实在在塑造新生活方式、实现对消费者的人性关怀、价值关怀，让消费者真正体验到新生活，这是广州房地产的新里程碑，将带动居住的最新潮流。
华南板块自从去年〝五一〞星河湾开售开始，成为广州楼市的热门区域以来，成功连续成亮点迭涌的板块。
通过一年的反复推广，除了老牌名盘华南碧桂园、祈福新村外，南国奥林匹克花园、华南新城、星河湾等等都已成市场耳熟能详的知名楼盘。
转眼又到了今年〝五一〞，此刻相信又是华南板块再创辉煌的时刻。
因为，现在不单有老牌、新丁齐齐上阵，而且今年还有规模庞大的〝巨无霸〞雅居乐也在〝五一〞登场与买家的〝新欢旧爱〞比拼一番。
统计数字显示，在〝五一〞期间华南板块上的广州雅居乐、华南新城、星河湾、华南碧桂园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、祈福新村这7大楼盘将有超过3000套的洋房和别墅推向市场。
其中尤以广州雅居乐的货量为同区之最。
目前已获得预售证的洋房单位就已有1286套。
第九节 华南板块五一战术背景资料研习
2002年4月27日，华南碧桂园、星河湾、南国奥林匹克花园、锦绣香江、锦绣生态园、广州雅居乐、华南新城、广地花园等八大开发商团圆一堂，郑重宣布以〝体验华南新生活〞为主题的〝华南板块联合舰队〞正式〝启航〞，该舰队将驶向一个联手共赢的华南新世纪，去制造一个中国地产界前所未有神话。
在广州房地产市场猛烈的竞争中，各开发商尽管有充裕的资金、周密的推盘打算、强劲的广告攻势，但绝不能具备区域进展商合纵联合后产生的爆发力。
这次华南板块联合舰队的组成，倾注了各开发商的激情，它将更多地吸引消费者的〝眼球〞，对华南板块产生连续的注意力，以刺激消费者的购买欲望，达到扩大该区域需求的目的。
5月1日-9日，位于华南板块的八大开发商，将组织一支庞大的车队，分别从天河宏城广场、江南大酒店始发，穿梭于各楼盘之间，让消费者在旅行渡假的同时，方便地看楼。
同时，在每辆穿梭巴士上有一位气质佳、业务熟的礼仪小姐，作为〝华南板块〞形象代表，为看楼者提供导游式的睇楼观光贵宾服务。
参加〝华南联合宣言〞进展商：
星河湾、华南碧桂园、南国奥林匹克花园、锦绣香江、锦绣生态园、广州雅居乐、华南新城、广地花园。
参加〝华南联合舰队〞进展商：
星河湾、南国奥林匹克花园、锦绣生态园、广州雅居乐、华南新城、广地花园。
第十节 业内人士对华南板块质疑背景资料研习
去年华南各盘火爆已无须赘言，一组数据足以说明全部问题：
全年华南板块销售总面积约73万平方米，成交总额约30.9亿。
尽管如此，华南板块从产生的一刻起就受到各种质疑。
手握广州楼市大量理性数据的黎文江先生最近对华南提出5个疑问。
一是华南开盘价太高，透支升值空间，并制约其销售；二是新奇感已过去，他引述郭梓文的说法，〝如打青霉素，开始反映大，现在打多了，没什么反应了。
〞三是公共设施短期内专门难解决，专门是医院，像〝祈福〞投入10亿元搞医院的做法如何说不多；四是契税过高，高于4000元／平方米的房子要交3%，比市内高一倍；五是其它区域都显现了大盘，这些大盘有的更具地价优势，同时这些大盘的放货量会直截了当牵动华南的楼价。
碧桂园市场总监龙尔纲认为，华南板块从去年〝五一〞到今年〝五一〞，经历了不平凡的市场周期，各大楼盘都采纳了不同的手段来赢得市场效益，使华南板块一直保持了连续的关注度。
今后随市场的改变，跨区域规模大盘的产生和其它板块的崛起，是否对华南板块形成威逼，要紧看市场是否会显现替代性的产品，来带动消费市场的注意力，其价格能否会进一步地刺激消费者，如此，华南板块才会遭遇〝奇兵偷袭〞。
随着新产品、新价格、新板块的崛起，华南板块所面临的挫折将在所难免。
在谈到以后竞争时第一提出，今年〝五一〞的板块是完全瓦解了，板块竞争能力式微。
这点尤指华南板块。
〝尽管此次互动方式是有一定作用，但所谓的‘舰队联盟’因为务虚、只流于形式上的联名，大伙儿甚至连意识形状都没有联合起来，这就没有实质意义，是打算经济的模式。
而且对消费者而言，这种资源垄断行为也并不是他们所期望得到的，他们更关注的是个盘的特色与实质。
板块差不多被多个项目从不同层面给瓦解了，以后更不断有新盘入阵，去年华南的风光实在难以为继。
〞
第十一节 华南板块进展商观点背景资料研习
针对外界的质疑，南国奥林匹克花园董事总经理张维伦认为，事实上，华南板块其各盘才刚刚拉开序幕，别人对华南的质疑是建立在对大盘开发不了解的基础上。
他称，目前华南差不多上大盘当道，大盘开发，其周期最短也要三年才热，而去年仅星河湾、南奥等少数几个盘登场亮相，今年包括雅居乐在内的盘都会全面启动，而已开发了首期的盘也会接二连三的放出第二期、第三期，华南各盘今年确信会发出第二波冲击。
胳膊哪能扭得过大腿？
现在华南板块的消费者购房多是二次、三次置业人士，他们对住房的需求有专门高的要求，从华南板块总体销售业绩来看，好产品永久差不多上供不应求的，不行的产品才是供大于求。
同时，面对华南板块所显示的强势劲头，张维伦平复地指出，华南板块通过一年的开发，今年将面临的是一个洗牌年，由于市政建设投入的力度不断加强，其外部环境将不断地发生变化，如105国道的建设、番禺大道的建设、地铁三号线的建设等，华南板块往常那种以一个楼盘一个楼盘来对比的格局将发生改变，其市政建设将作为一个重要的衡量标准，比如某一个楼盘在地铁三号线，那个楼盘的位置可能就比较好了，随着外在环境的变化，对华南板块的楼盘的定位会重新洗牌。
不仅如此，进展商在通过一年的开发，有专门多的东西表现在市场方面，比如他所开发的楼盘会如何样，消费者心中有数，这对各个楼盘也会有一个重新的定位，因此，华南板块的竞争不但会更加猛烈，其竞争方式也会升级。
华南新城总经理秦彤分析认为，华南板块楼市总体上仍会呈上升势头，缘故之一是华南板块各大进展商新推的楼盘，是今年华南板块要紧亮点。
从〝五一〞至〝十一〞，华南板块有好几轮的推盘期，在相当长的一个时期内，华南板块会不断有新盘推出。
而整个市区的楼市，新出货量却可不能专门多。
尽管市区其它板块所推的楼盘也有千亩大盘，但这些大盘目前依旧处于刚起步时期，差不多上是通过一些理论、概念来冲击市场。
而华南板块那么通过一年努力，差不多积存了相当多的客户群，市场上有一定的认可度；其二华南板块是一个长期进展的中央居住区，她还有好几年的进展过程，目前还没有达到顶点，在进展过程中，她将还会经历一个上升期、进展期、顶峰期。
在这期间各进展商的营销手法及产品本身，均能吸引市场的注意力；其三，去年华南板块所推出的楼盘，都将在今年连续交楼，随着各大小区入住率的增加，华南板块会逐步步入一个良性循环的进展轨道：
入住的业主不仅会带旺小区，同时还能够吸引新的客户，小区商辅的生意也将会越来越好……综上所述，华南板块的实力，不仅表达在规模上，还表达在产品上、消费者的认可度上，随华南板块配套的不但成熟与完善，华南板块在今后的广州楼市中，仍将以其专门的竞争力称雄一方。
同时又指出，尽管华南板块的供货量大，但各楼盘都会有一个打算，什么时候推盘、推多少，进展商是完全能够依照市场需求来作相应的调整，而不是硬推、猛推。
如华南新城，在一定的时期内依照市场的需求，看准不同的消费群体，有节奏有序地分批、重量地推出产品。
第三篇 战术形成
第一节DO-shop策略机构4in1-Service房地产专业策略服务简介
1、AccountPlanning品牌策划
自第一代的USP〔专门的销售主张〕，到第二代的品牌治理，直至今日第三代的品牌定位技术，AP品牌策划是最先进和实效的策划技术：
✓消费者需求调查与行为研究分析
✓竞争楼盘调查与竞争性研究分析
✓整体市场产品结构调查与进展趋势研究分析
2、BrandPositioning品牌定位
这是策略服务的核心内容，它以品牌策划为基础，全面了解品牌在潜在消费者心目中的认知与明白得，并寻求一个能深入人心的位置，然后取得完整科学的核心价值，这些价值包括：
✓市场形象〔姿势〕定位
✓消费者定位
✓价格定位
✓广告定位
3、BrandIntegrated品牌整合
先有好的定位才有好的策略。
同样，有好的策略整合，执行工作才有胜利的保证。
我们把细分的执行策略通过整合，用核心的定位主线联系统一起来，做到真正的整合与统一：
✓新单位上市〔开盘〕策略
✓价格策略
✓卖场策略
✓促销策略
4、BrandCommunications品牌传播
传播是品牌战争的临门一脚，是行销活动的终端，也是与潜在顾客沟通的最前线。
沟通的方式与表达的方法，都将最终决定行销的成败。
因此我们专门注重通过以下工序的完成来终止整个行销战争：
✓广告表现策略
✓广告创作与设计
✓媒体策略
✓公关策略
第二节 品牌策划——消费者研究
一、有关专业人士论点背景资料
赵卓文表示，面对广州楼市有几大明显的特点。
一是老城区的扎根情结太深，过往专家以及开发商们幻想的老人家住山水郊区享受晚年是不具备现实基础的，这批消费劲专门难拉出市区；二是外来白领的消费能力会越来越大，成为郊盘区的支柱力量；三是手中有物业有能力二、三次置业的买家，这些人不管区域、价位，只要有前景都会出手。
而龙尔纲那么从进展商的角度感受到压力。
〝开发者将与消费者展开拉锯战，缘故在于市场必须查找新的消费潜能。
〞广州以往依靠的〝福利分房终止〞、〝外地来穗工作者〞、〝珠三角思乡客〞三种购房能源的开释周期如何说有限，依靠这些并不可能始终保持旺盛牛市，同时广州又没有诸如北京奥运、深港一家亲的新刺激，以后竞争将更残酷。
二、消费者策划
的确，一直以来广州的楼盘都专门重视35-45岁的强势购买群体，产品差不多上针对这批重度购买者来设计和推广。
专门这两年福利分房终止，更是达到一个空前的销量。
中海康城位于广园东路九运场馆西侧，一来没有先天的环境优势，二来规模不大，因此不可能大作度假型楼盘文章，而且假如针对二、三次置业人士，无疑将战线拉得更长。
三来天河是一个新区，而中海康城又在郊区，对老城区居民的吸引力不足，比起过往开发的市区精品住宅条件不同。
然而，天河却是一个白领人士集中的区域，一来高级写字楼多，二来高级住宅租赁市场活跃，三来中海康城紧邻九运会场馆，充满动感活力的新锐元素。
同时，凤凰城传来情报，凤凰城差不多定位广州的白领阶层，预备推出白领别墅这种新的产品来抢占市场空白。
一切都说明，中海康城只能选择25-35岁有购买力的首次置业的非老城区白领人群。
第三节 品牌策划——竞争研究
一、要紧对手为洛溪/华南板块的传统白领聚居地，如丽江花园，奥林匹克花园，华南新城，广州碧桂园等。
然而广州碧桂园差不多销售完毕，丽江花园将有意回避五一战局，新一期左岸将在五一过后推出。
而南国奥园和华南新城差不多上旧面孔，然而不能忽略的一个对手是，将在五一登场的华南板块最后一个巨无霸——广州雅居乐花园。
二、目前的〝东圃盘〞素养参差不齐，消费群多为外来移民和本地买家，不是直截了当竞争对手，但白领也开始关注东圃板块。
旭景家园先入为主，第一个推出九运概念。
此外，还有美林海岸花园，富力·天朗明居，骏景花园（南苑）。
然
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