宏泰产业市镇模式的解读.docx

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宏泰产业市镇模式的解读

深度解读：

宏泰“产业市镇”模式

导读：

一、关于宏泰

二、宏泰产业市镇模式解读

■宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表）

■宏泰的三大主要业务

■业务收入来源：

——2014年主要收入占比

——2014年利润占比

三、详解业务模式以及收益：

以龙河高新项目为例

■项目概述

■与政府合作协议主要内容

■2014年土地出让情况（图表）

■项目持续性收益部分：

园区税收返回额（图表）

四、产业市镇模式的核心竞争力

■目前国内产业园区四种形态：

■宏泰差异化的核心竞争要素

五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比

思考：

六、轻资产模式有多轻？

七、复制模式能走多远？

八、亮点借鉴

正文：

■关于宏泰：

中国宏泰产业市镇发展有限公司（以下简称“宏泰”，股票代码）始创于

1995年6月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之

一。

公司在河北廊坊起步，目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。

除了产业市镇的规划开发和运营外，宏泰本身也直接从事房产开发、销售和租赁，这是其在产业市镇之外的业务。

宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的土地面积达10平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物业开发商。

除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其他地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。

其官方网站上的信息显示，目前已取得居住、商业及产业物业项目土地使用权面积万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业项目达22个，总建筑面积万平方米，另外还有5个用于取得租赁收益的投资物业，建筑面积万平方米。

这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应，增加了可观的收入和现金流量。

本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考：

■定位：

“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商”

■发展模式概括：

宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为：

将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础，构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，在平台之上整合多种资源，构建标准的可复制模式。

■宏泰目前主要产业市镇项目及其分布：

中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就5个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳高新科技成果孵化

园，位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区，以及位于张家口新区

宏泰产业园。

龙河高新区已进入积极发展阶段，并已开发大量可供出让土地。

其余几个项目处于开发初期，预计直至2035年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。

宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表

龙河高新区

龙河商务区

广阳园区

滁州园区

张家口市新区宏泰

产业园

面积和现况

规划面积28平方公里（2800万平方米）；已进入积极发展阶段

规划面积平方公里（950万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设

规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设

规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签署具约束力的协议，开始市场营销活动

规划占地2361亩（约

160万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设

产业

定位

新一代信息技术、高端装备制造、现代服务和物业开发

度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待落实）

规划中

新材料、新能源、装备制造、现代服务及绿色食品（待落实）。

（初步）高新技术、可再生能源总部经济产业园区。

服务

范围

规划、设计、产业定位、土地平整、兴建

规划、设计、

产业定位、土

地平整、兴建

规划、设计、

产业定位、

土地平整、

招商引资

以“生态、现代、活

力”为理念，打造“特色产业区，生态

基建、市场行

销以及管理

经营项目的跟进服务

基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务

兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务

宜居城”，“北方滨水生态新区”、“科教、经济、文化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区”

■宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解：

第一阶段：

主要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批；

第二阶段：

本阶段主要有两项工作：

一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；二是进行招商引资工作，即进行产业市镇推广工作，有目标地吸引行业龙头企业入驻产业市镇；

第三阶段：

在宏泰的协助下，由当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头

企业；

第四阶段：

宏泰为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对产业市镇进行运营和管理。

在出现宏泰认为是好的土地和机会时，其也会通过招拍挂流程获得土地，开展房地产开发业务。

■宏泰的三大主要业务

从2014年的利润占比来看，产业市镇开发占比高达80%。

三、详解业务模式以及收益：

以龙河高新项目为例

1.龙河高新项目概述

龙河高新区，位于河北廊坊安次区，其为宏泰集团“产业市镇”模式的代表作，于2005年11月创建，占地2800万平方米。

园区在宏泰运营的这几年当中累计税收已达到近20亿元。

龙河高新技术产业区已进入成熟发展阶段，目前宏泰产业市镇的收入来源基本来自该产区。

目前，已入驻的企业有富智康、普洛斯、恒大地产、首开、正大等。

园区待出让的住宅及商业用地有847万平方米，产业用地有628万平方米。

2.与政府合作协议主要内容

2005年宏泰与当地政府签署合作协议：

•产业市镇开发的一次性的收入，相当于——出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%——出让商住用地所得款项净额80%•产业市镇开发的持续性收入，相当于——园区范围内当年实现税收中，区政府留成部分剔除入园企业优惠部分后等值金额，乘以一定系数后扣减园区管委会运营费用等值金额

——该系数在协议有效期内由40%至60%不等

龙河高新项目2014年土地出让情况

截止2014年12月31日

地方政府出让的土地（平方米）

地方政府的平均出让价（人民币元/平方米）

土地出让

金（人民

币亿元）

宏泰费用收入/占土地出让金比例

人民币（亿

元）

%

工业用地

109235

376

住宅及商业用地

500936

3166

小计

610171

2667

龙河高新项目尚余土地开发资源

分类

截止2014年12月31日

土地面积（万平方米）

占总土地面积

（%）

商住用地

已出让

%

供未来使用

%

小计

%

工业用地

已出让

%

供未来使用

%

小计

%

非出售用地

道路及绿化用地

%

总计

2800

100%

龙河高新项目：

持续性收益

龙河园区税收返回额

（人民币：

万元）

项目

2011年

2012年

2013年

2014年

龙河园区年度税收总额

25191

34237

41672

75000

税收增长比例

36%

22%

80%

宏泰龙河高新项目返还总额

499

804

1351

3416

占当年园区税收比例

%

%

%

%

■2014年龙河高新项目的收入，一次性收入亿元，持续性收入有3416万，

光是这两项，收入总和约有亿元。

鉴于宏泰自身的模式，其提供的是，规划、以及运营服务的供应，无需购入土地，暂无需建设，但享受土地出让和增值的利益，利润率相当可观。

从公司2014年年报来看，宏泰公司2014年毛利率达47%，高于行业平均水平，按业务区分，产业市镇毛利率接近80%。

而公司的净利润率29%，也高于行业一般水平。

四、产业市镇模式的核心竞争力

■目前国内产业园区四种形态：

目前国内产业园区按发展历史和形态大致分四种：

经济开发区、工业园区、

产业园区和产业市镇，各自具备一定的特性。

经济开发区由政府机关主导，空间平台服务功能欠缺。

较少关注产业聚集，私营企业和民营资本较少参与，政府委托土地开发商或承包商进行土地整理和基础设施建设，其盈利为建设成本的一定比例。

工业园区的产业空间专业性增强，公共服务功能匮乏;主要通过招拍挂购买土地使用权，并根据特定的定位、主题进行园区的整体规划及物业销售或出租，商业模式类似于传统二级开发商。

产业园区，产业空间专业性和创新型显著，具备公共服务功能，运营商统筹运营。

是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

“产业市镇”模式，主要根据长期协议与地方政府合作，为产业发展和市镇建设提供一系列综合、专业服务，包括规划设计、产业定位、土地整理、基建、招商引资，并参与园区管理和运营。

产业市镇区别于传统经济技术开发区或工业园区的独特的商业模式。

这种模式通过实现产业聚集，引入民间资本，以市场化和专业化的手段，建立产城一体化的工作及生活社区，能够实现地方政府与民营服务提供商“双赢”的合作，探索PPP模式（注①），进一步推动地方城镇化建设。

（注①PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，即公私合营模式。

指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

）

简而言之，宏泰发展的模式为：

先期进行规划、设计及定位产业园区，参与整理并通过招商引资吸引项目落地，以供政府出让，随后因履行土地开发投资义务获得一定的投资和回报；在入驻企业投产创收后，因履行招商引资服务和综合服务、创造就业和增加财政收入，获得一定的服务报酬。

上述两部分收益分别为一次性收益和经常性收益。

与一般的房地产开发商做二级开发不一样，宏泰看重的是区域整体价值，如果区域的价值做起来，未来的园区运营商的收益也会更高。

产业市镇模式是自己创造市场，形成一种内生循环的闭合生态圈。

整个生态圈像搭建了一个大平台，召集优势企业过来大家共同发展，这是圈层内最重要的一点。

一旦入驻企业集团、开发商、服务商形成真正的发展闭合空间，产业新城的复合发展产业链将形成。

■宏泰差异化的核心竞争要素•大型产业市镇规划、开发及营运的服务供应商先行者•专注于产业市镇项目的构建，实现产城融合

•具备市镇规划设计能力、行业认知、广泛的客户基础，与优秀客户建立战略性合作关系

•对宏观政策和产业需求的理解，对运营管理及综合服务提供能力•独特的商业模式显著区别于政府主导的经济技术开发区和需要购入土地的工业地产开发项目

•拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务

•无需购入土地，但享受土地增值的利益

二、业务模式与华夏幸福类似

的确，中国宏泰的模式，就是与华夏幸福类似的盈利模式、相近的区位选择，但发展路径和行事风格相对保守和踏实。

华夏幸福2002年与廊坊市固安区政府签署50年合作协议独家开发固安工业园区奠基成立，与宏泰的龙河协议接近

义务获得一定的投资和回报；在入驻企业投产创收后，因履行招商引资服务和综合服务、创造就业和增加财政收入，获得一定的服务报酬。

上述两部分收益分别为一次性收益和经常性收益。

与一般的房地产开发商做二级开发不一样，宏泰看重的是区域整体价值，如果区域的价值做起来，未来的园区运营商的收益也会更高。

产业市镇模式是自己创造市场，形成一种内生循环的闭合生态圈。

整个生态圈像搭建了一个大平台，召集优势企业过来大家共同发展，这是圈层内最重要的一点。

一旦入驻企业集团、开发商、服务商形成真正的发展闭合空间，产业新城的复合发展产业链将形成。

■宏泰差异化的核心竞争要素•大型产业市镇规划、开发及营运的服务供应商先行者•专注于产业市镇项目的构建，实现产城融合

•具备市镇规划设计能力、行业认知、广泛的客户基础，与优秀客户建立战略性合作关系

•对宏观政策和产业需求的理解，对运营管理及综合服务提供能力•独特的商业模式显著区别于政府主导的经济技术开发区和需要购入土地的工业地产开发项目

•拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务

•无需购入土地，但享受土地增值的利益

二、业务模式与华夏幸福类似

的确，中国宏泰的模式，就是与华夏幸福类似的盈利模式、相近的区位选择，但发展路径和行事风格相对保守和踏实。

华夏幸福2002年与廊坊市固安区政府签署50年合作协议独家开发固安工业园区奠基成立，与宏泰的龙河协议接近

三、轻资产模式有多轻？

宏泰、华夏幸福都选择了政府和企业共建的园区模式，这是一种“自下而上”的产业新城发展模式。

他们的实践，既为招商引资搭建了专业化的平台，同时也在根本上解决了“钱从哪里来”的问题。

宏泰发展主要收益来自后期区域逐渐发展成熟的红利，尤其是地方政府在产业市镇土地出让的部分款项为基准计算出的一次性费用收入、产业市镇居民与企业税项为计算基准的收入、招商服务的收入，这就决定了其与一般地产开发商通过前期大量资金投入，建设项目出售，仅享受一次性收益的模式相去甚远。

宏泰发展在土地方面的收入包括：

地方政府出让工业、物流、仓库或基础设施用地的100%所得款项净额，再加上已经由宏泰支付的拆搬迁和土地整理费用及开支补偿；出让住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地的80%的所得款项净额，另加已由宏泰支付的拆搬迁和土地整理费用及开支补偿。

在招商服务收入方面，作为宏泰提供龙河高新区招商引资服务和其他综合服务的代价，安次区政府需要支付的费用大约为龙河高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分减去当年龙河高新区管委会的营运成本。

这是一个变动不定，但基本与宏泰的招商努力及招商质量成正比的收入方程式。

招商越多，质量越高，意味着总缴税额度越高，宏泰的收入也就越高。

安次区政府愿意让渡部分土地收入和税收收入，是为了让整个龙河高新区发展得更成熟繁荣，双方各取所需，公平合理。

该司高层解释，“我们实际上是一个轻资产的公司，一开始虽然负债率高，但是慢慢做大了之后，总的资产负债率不会很高。

如果赚钱之后利润不分配，那就相当于我们的净资产增加了。

在总资产一定的情况下，所持有的净资产越多，负债率将越低。

”

一般认为，如果一个公司的净利润全部分红之后，在负债率不变化的情况下，这个公司的营收和利润还会继续增长，那么这个公司就可以被视作轻资产公司。

如此看来，宏泰的发展模式更趋近于轻资产，而不是传统房地产的重资产模式。

四、复制模式能走多远？

早在准备上市之初的2013年，宏泰就启动了对外复制。

2013年7月，宏泰发展投资开发项目规划面积为15平方公里的安徽滁州示范园。

上市之后不久，2014年11月底，宏泰发展又在张家口投资60亿元港元开发张家口新区宏泰产业园。

这两次动作向资本市场证明了其模式不仅能够持续盈利，未来还可通过对外模式输出，不断发展。

可是，并不是任何地方都具备进行产业聚集、产业链整合的资源禀赋。

宏泰为此也拒绝了不少地方政府的邀请。

实际上光是龙河高新区，就还够宏泰再做几十年，因此其表示在对外扩张过程中更追求稳健而不是规模。

做产业地产需要天时地利人和，三者缺一不可。

京津冀区域产业地产的迅猛发展，得益于过去十多年内飞速发展的经济，以及北京产业导出的契机。

便宜的土地成本和北京大量外来人口的住房刚性需求催化了这一分支的成功。

现在这种天时地利人和的情况已经不多了，因此如果一味追求规模化复制，那么不慎遭遇滑铁卢恐怕也在情理之中。

从宏泰产业市镇模式我们可以看到，拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务是宏泰的核心竞争优势。

但是随着目前政商关系越来越复杂和敏感，地方政府在这类合作模式上的认同也或将越来越难突破。

八、亮点借鉴和意义

1.规模以几何级数增长的产业市镇考验规划定位能力天安数码城如今已发展到产城融合阶段，从工业园、工贸园、科技产业园、城市产业综合体到目前的产城融合，已经走过五个阶段。

产业市镇模式，从根本上来讲，与产城融合的概念如出一辙，但是从规模而言却不可同日而语。

以宏泰现有项目做比对，最小的一个产业园区（张家口市新区宏泰产业园）约160万平方米，已是东莞天安数码城的6倍大小，而其他更是以“平方公里”为单位。

可见，如果一旦有机会做“产业市镇”，对我们来说是一个全新的领域，单是规划设计、定位也很有借鉴意义。

这需要规划、设计等部门练好内功，厚积薄发。

2.良好政府关系、与地方政府良好合作是获得产业市镇项目的核心

如前面所述，宏泰产业市镇模式的核心是，拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务。

这里涉及的便是政商关系的紧密性和可信任性。

因此，产业市镇无法直接复制的一个主因，就是政府与企业之间复杂的关系博弈。

随着当前政商关系复杂性和敏感度提升，地方政府在这类合作模式上的认同也或也越来越难突破。

可是，招商引资也确是政府的第一要务。

尤其是急切需要做大产业的一些欠发达地区，若由多元化的资本力量融入，以市场化力量撬动资源的能力远超想象。

因此，不少地方政府一定还有做“产业市镇”的梦想。

找准合适的用地，找到匹配做产业市镇的区域做好定位，找到有“做市”意向的地方政府，建立起良好的沟通渠道，天时地利人和，也便是顺理成章的事情。

（这无疑也让我联想到当前密集的行政部的接待任务。

虽然接待任务繁多，甚至时而疲于应对，但是，始终能够看到公司领导层对每次接待的重视，行政部和相关配合部门事无巨细，始终以高质量和标准完成一次次的接待任务。

把每一件简单、平凡的事做好就是不简单、不平凡，接待对外展示的就是天安数码城的形象、气质和文化，也是对外输出天安的品牌。

机会总是留给有准备的人身上。

与政府建立良好关系和沟通渠道正是从点滴做起。

）

3.园区功能性配套大企业项目率先落地是招商关键目前产业市镇仍是运用产业园区固有的土地招商、物业养商的模式。

但宏泰能将产业市镇做到如今的规模，不得不说，归根于其在区域运营和吸引产业方面的巨大能量。

在运营龙河高新技术产业区一年之后，富士康廊坊电子信息产业制造基地项目于2006年底正式签约落户龙河高新技术产业区，其一期占地1095亩，计划投资8亿美元，总建筑面积为132万平方米，而后，已带动十余万人就业。

继富士康、凯发、高迪、中建二局等知名企业落户后，2010年，宏泰发展迎来了入驻项目的丰收年。

包括，世界最大的工业及物流设施地产商普洛斯投资的京津唐网络商品配送中心项目正式签约龙河高新区。

该项目总投资约6亿美元，为普洛斯在中国北方建设的最大物流基地。

作为一家物流地产项目，普洛斯给龙河高新区带来的利税收入远不及富士康、红星美凯龙等工业商业项目，宏泰发展引入普洛斯更多是为了区域考虑。

从大企业、大项目首先落户可以看到，大部分为园区功能性的行业，宏泰发展引进普洛斯是为区域创造良好发展环境。

而后很多项目找到宏泰发展想做电商，就是因为看到普洛斯在这里，他们来了之后，普洛斯就可以做配套。

可见，引入大企业和大项目对后期吸引中小企业有相当的促进作用，值得我们借鉴的就是，要在初期先做详实的行业调查，摸清我们规划定位中引入的企业、产业链上下游的配套，从而率先引入一批缺一不可的功能性配套行业进来，会有更好的招商成效。

4.产业市镇发展模式需求可望继续上升，有望为我所用以目前天安数码城在行业内外、所在地区运营产业园区的影响力，且与许多优秀企业客户建立战略性合作关系、懂得企业需求的能力，在天时地利人和的条件下，我们也有同样的机会推出类同产业市镇项目、业务的规划、开发和运营，为当地政府盘活合适区域的土地资源，为地方政府出让土地和招商引资带来可持续性的收益，而我们也可以享受土地出让金的分成+园区税收收益。

例如，目前与民间金融街的合作，仅是针对该项目的租赁运营的收益。

按照产业市镇模式，若可以涉及园区范围内当年实现税收中享受一定的分成比例，那将为金融街项目公司带来可观的每年的持续性收益。

运营产业市镇项目，或可优先发现有价值的适合天安数码城集团发展的土地，并以较低价格协议获得。

届时，若拥有大量土地以供未来开发用途，具庞大升值潜力。

在目前国内兴起创新创业热潮之下，国内持续进行的人口、户籍政策改革，城镇化建设的进程加快，以大型城市为核心建构城市群，私有资本介入以及多元化的资金来源等因素下，产业市镇发展模式的需求可望继续上升。