城中村改造可行性研究报告.docx

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城中村改造可行性研究报告

一、总论

二、市场预测

三、建设规模与产品方案

四、选址方案

五、环境影响评价

六、劳动安全卫生与消防

七、组织机构与人力资源配置

八、项目实施进度

九、投资估算

十、融资方案

十一、财务评价

十二、社会评价

十三、风险分析

十四、研究结论与建议

十五、附图、附表

十六、组员评价

一、总论

一、项目背景

1、项目名称：

城中村改造

2、承办单位概况

承办单位是定远房地产开发集团公司，注册资本2亿，开发资质为一级。

公司经营范围：

房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。

公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、创新、合作、"的经营理念，开拓进取。

定远房地产开发集团公司的经营宗旨是：

为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；

为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现定远房地产集团的社会价值；

为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高定远集团人的工作生活质量；

为股东创造回报--以长远利益回报定远集团股东。

3.可行性研究报告编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及昆明市颁布的相关法律、法规、政策

（3）昆明市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要

（4）昆明市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报

（5）昆明市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）大白庙城中村的经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《昆明市市区基准地价》

（9）昆明市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

4.项目提出的理由与过程

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发大白庙城中村。

“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾,具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。

中国的城市化进程是大势所趋、不可逆转；而中国要推进城市化，首先要实现的是城中村的城市化。

正是从这个意义上讲，城中村，实为中国城市化的第一道坎。

绕是绕不过去的。

最新统计调查结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。

只有把昆明的大大小小的城中村规划、治理好了，真正使这里的原居住民以及他们所接纳的农民工融入到现代新昆明的伟大建设进程中，现代新昆明建设才会最终成为美好的现实。

昆明市委仇和书记指出，要把城中村五年重建工程作为改善民生、保障人民群众生命财产安全的重大“民心工程”、“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”，使这一城市建设管理的“难点”变成城市发展的“亮点”、市民关注的“焦点”变成经济发展新投资的“热点”。

“城中村改造重建基层性、基础性、群众性、社会性非常强。

”要注重高路网密度、多交通交换口，低密度、高容积率的建筑原则，确保一定的绿化率、公共绿地覆盖率和地面空间，通过城中村改造重建，调整目前已经失衡的私密空间和公共空间的占比，利用城中村改造，建设共同管沟，使市政工程规范化。

按照“政府主导、市场运作；市区联动、以区为主；统一规划、突出特色；统筹布局、优化空间；营造景观、完善功能；全面推进、改善民生”的原则，力争使城中村改造重建成为城市规划高起点、高标准、高品位；建设施工标准化、规范化、工艺化；管理经营精心、精细、精品的典型、示范、样板。

追求百姓认可、社会认同、上级认定“三认”的统一，使广大城中村居民共享改革发展成果。

促使城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，推进城乡一体化和谐发展，改造和提升昆明城市形象。

二．项目概况

1.拟建地点

拟建于位于昆明市主城区一环与二环之间的大白庙村。

南临白云路，北接金江路，东侧为昆明城市快速主要通道——北京路。

位于昆明城市主干道北京路与白云路交汇处，项目地理条件优越，项目周边公交系统完善，K1\3\23\10\25\55\57\68\71\142等多路公交经过本项目，交通便捷。

2.建设规模与目标

自有资金为1.4亿，城中村改造项目总规划用地12.6万平方米，净用地11万平方米。

总户数1214户，规划居住人口4249人，容积率为6.08，绿地率为39.37%，城中村内设小学、幼儿园、生鲜超市、公共厕所、垃圾转运站、社区工作用房和公益用房、邮政基础设施、配套有会所、居委会、派出所等设施。

该建设项目，进行城中村的改造，有利于提升昆明城市形象，城市面貌，改善城中村社会治安，建设和谐社会。

通过城中村的改造，能把昆明的魂找到，从一个区域性的城市，放大到全中国甚至东南亚的一个稀缺性城市、共享性城市，在这个放大的定位和大的把握上，借助这次城中村改造的契机，进行彻底改造升级。

在新的增量的基础上，再打造一个无愧于昆明作为世界级休闲目的地和旅游城市这样一个美名，那么，可以说，这次昆明城中村改造的战略意义非同一般，成功以后价值无限。

3.主要建设条件

1.供水

在城中村东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

2.雨，污水排放

现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

3.供电

拟采用双路供电，一路从商业步行街开闭站引一条10千伏电缆，接入城中村内配电室；另一路可由二环北路配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

4.供气

已引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向村内送气。

本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由四川定远房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

5.电信

本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由电话局从831开设下属分局解决。

4.项目投入总资金及效益情况

本项目投入自有资金1.4亿，贷款2.6亿，总共投资总资金4亿。

本项目完成后，预计销售收入为10.3670亿，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加6.3670亿。

5.主要技术经济指标

技术经济指标

项目

单位

数量

占地总面积

平方米

126229.21

总建筑面积

平方米

110695.12

居住建筑面积

平方米

99370.81

商务建筑面积

平方米

11324.31

公共建筑面积

平方米

15534.09

居住户数

户

1214

平均每户建筑面积

平方米

91

平均每户居住人数

人

3.5

容积率

6.08

绿化率

%

39.37

住宅栋数

栋

20

平均层数

层

24

地下车库面积

平方米

6100

停车位

个

300

三．问题与建议

考虑到城中村建成后，其用户有拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

同样也有当地的原住居民，也应考虑到这些人群的需求。

二、市场预测

一．市场调查

据2010年武房指数报告显示:

房地产综合物业价格为7630元/m2,住宅平均价格为7017.31元/m2写字楼平均价格为9149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前昆明市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。

从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是昆明市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:

承受总价格在30万以下的占33%,承受总价格在31--40万之间的占30.5%承受总价格在41--50万的占24.50%承受总价格在51-60万的占8%,承受总价格在60万以上的占4%。

以上调查结果显示,昆明市购房者所能承受的价格在30-50万之间，比例占到总量的88%以上,可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的盘龙区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在2010年第四季度盘龙区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为7825.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。

盘区住宅价格指数

季度 

盘龙区指数

2009第四季度

1145.39

2010第一季度

1273.52

2010第二季度

1327.12

2010第三季度

1451.75

2010第四季度

1488.67

2009年第四季度广福路沿线楼盘销售均价在7000元/平方米左右，且销售情况良好：

新兴片区房价，均在7200元/平方米左右的富城金界取得了3000平方米以上的销量。

究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——成长中的新小企业和个人投资者，。

从市场现状看，广福路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

在二环沿线聚集了东方首座、百富琪、百大吴井路项目等多个住宅项目，除了东方首座价格达到8000元/平方米以外，其他楼盘均价在7500元/平方米上下浮动，该区域有较好的自然环境与人文环境，购房者多以当地居民为主。

官南片区本季度销售量在1万平方米以上；百富琪本季度销量也保持在5000平方米左右。

总体而言，二环沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

坐落在北市区的和谐家园、丽水雅园所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在9000元/平方米左右。

东市区在本季度销售平稳，金色交响二期项目均价为8600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；世博生态城均价为8700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在9000元/平方米的同德·极少墅本季也销售了4000多平方米；中林华都经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

二．产品供需预测

根据调查，目前昆明市房地产投资大幅增加，2010年上半年昆明完成住宅建设投资89.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到1052.2万平方米。

2010年总投资额为192.5亿元，同比增长14.9%。

其中住宅投资148.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资19.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，08年销售额只占到投资额的43.78%，09年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为859.32万㎡（其中住宅销售面积493.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为315.55亿元，同比增长26.62%。

实力郡城、立欣洲、北辰财富中心CD公寓等一批商品住宅的良好销量据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三．