房地产集协和投资拓展工作管理办法.docx
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房地产集协和投资拓展工作管理办法
碧桂园集团
投资拓展管理办法
（试行）
2011年12月5日
1.目的1
2.适用范围1
3.基础资料及数据收集1
3.1基础资料及数据的定义1
3.2基础资料及数据收集的范围1
3.3基础资料及数据的收集和管理1
4.项目拓展2
5.项目投资工作流程2
5.1项目获取的四大环节2
5.1.1项目会审3
5.1.2项目立项3
5.1.3项目定案审批3
5.1.4项目获取4
5.2项目获取过程的两个会议6
5.2.1项目交底会6
5.2.2项目启动会7
5.3项目投资工作流程总结7
6.项目后期跟进13
7.各部门工作配合及工作节点14
7.1集团投资拓展中心与区域投资拓展部14
7.2集团投资拓展中心/区域投资拓展部与前期各专业部门14
7.3集团投资拓展中心/区域投资拓展部与项目部15
8.投资拓展责任承担及奖励15
附件：
16
附件1：
土地招牌挂信息汇总表18
附件2：
城市房地产市场及土地市场动态监测表19
附件3：
区域竞争对手分析表20
附件4：
城市基本数据及主要经济指标表21
附件5：
城市房地产市场政策变化监测表22
附件6：
项目投资分析报告模板（含5个专项评估报告）23
附件7：
项目会审汇报模板（PPT格式）57
附件8：
项目定案审批报告模板58
附件9：
新项目立项审批流程60
附件10：
新项目定案审批流程61
附件12：
合同类文件签章审批流程63
附件13：
非合同类文件签章审批流程64
附件14：
项目土地报名竞买审批流程65
附件15：
借用公章审批流程66
附件16：
新公司注册成立审批流程67
附件18：
项目启动会议程及要求70
附件19：
集团投资过程中规划制作的工作指引72
碧桂园投资拓展管理办法
1.目的
为了优化资源配置，促进集团投资拓展业务发展，加强投资拓展业务管理，实现投资拓展业务规范化、流程化，特制定本管理办法。
2.适用范围
适用于集团投资拓展中心、所有区域及集团所属其他方面涉及的土地、房地产项目投资拓展及相关工作。
3.基础资料及数据收集
3.1基础资料及数据的定义
包括土地招拍挂信息、城市主要经济指标、房地产市场状况、土地市场概况、主要竞争对手监测、城市房地产相关政策等方面情况。
3.2基础资料及数据收集的范围
收集范围为已有项目区域及集团五年发展规划中计划进入的区域，对于一般区域，信息收集至区域内主要地级市即可；对于重点发展区域，信息收集则需至主要县（区）。
具体收集的范围由集团投资拓展中心每年初根据年度投资计划具体确定，已设置投资拓展部的区域则由集团投资拓展中心与区域投资拓展部联合确定。
3.3基础资料及数据的收集和管理
3.3.1已设置投资拓展部的区域
由区域投资拓展部负责收集本区域内房地产相关基础资料及数据，设置本区域房地产相关基础资料和数据库；
对于本区域内土地招拍挂信息，在初步了解后加具是否跟进的意见或建议，以周报形式报集团投资拓展中心；
对于城市主要经济指标等数据每半年更新一次，每次更新后报集团投资拓展中心备案；
对于城市房地产状况、土地市场概况、主要竞争对手监测等在收集获取资料后以月报形式上报集团投资拓展中心；
对于城市房地产相关政策等建立资料库，对其变化随时监测，即时上报集团投资拓展中心并抄送集团战略发展中心。
各类基础资料收集的模板及标准格式详见附件1-5。
3.3.2新区域及未设置投资拓展部的区域
由集团投资拓展中心各业务小组按其分工收集各自负责区域内房地产相关基础资料及数据。
新区域及未设置投资拓展部的区域房地产相关基础资料及数据的收集及更新周期参见已设置投资拓展部的区域基础资料及数据收集更新周期。
4.项目拓展
集团为了更好、更快的拓展优质项目，项目拓展信息可多方提供，但具体承担项目拓展及买地业务的为集团投资拓展中心及区域投资拓展部。
4.1项目拓展渠道主要有政府、中介、政府招拍挂信息、公司其他领导及同事提供、业务人员自行拓展、其他相关渠道。
4.2对于新区域及未设置投资拓展部的区域，项目拓展工作由集团投资拓展中心负责，集团投资拓展中心对各业务小组按区域进行分工，各小组原则上在本区域内进行项目拓展工作，各业务人员在获取本区域外土地信息后转交相应区域负责人跟进，特殊项目可跨区域跟进（跨区域跟进的项目需请示中心负责人同意），但需理顺各方面关系，尤其政府对接方面，避免多头对接。
4.3对于已设置投资拓展部的区域，项目拓展工作由集团投资拓展中心与区域投资拓展部共同负责，各自获取项目拓展信息后原则上各自跟进，但可根据具体情况交叉或转交某一方跟进。
要注意信息共享，避免对同一地块重复跟进，还需理顺各方面关系，尤其政府对接方面，避免多头对接。
5.项目投资工作流程
包括土地储备项目、土地过户项目、股权收购项目、合作开发项目、勾地项目、促成政府直接出让、政府直接招拍挂等项目。
5.1项目获取的四大环节
土地信息获取后到项目取得需经过以下四个环节：
项目会审、项目立项、项目定案审批、项目获取。
5.1.1项目会审
在获取土地信息后，由投资拓展总监或区域投资拓展部进行筛选和跟进，形成《项目投资分析报告》（含5项专项评估报告，具体报告模板见附件6），并进行项目会审，以此为项目立项的前提。
项目会审时需按统一格式及标准制作好项目汇报材料（PPT格式，由集团投资拓展中心制定统一标准，模板见附件7），投资拓展总监或区域投资拓展部进行汇报（10分钟），投资拓展总经理或区域总裁进行总结（5分钟），与会人员对汇报内容提出相关问题或建议（5分钟），最终得会审结果，以定该项目是否可立项。
对于区域投资拓展部获取并跟进的项目，由区域总裁组织项目会审；对于集团投资拓展中心获取并跟进的项目，由投资拓展总经理组织项目会审。
会审通过的项目，可进入项目立项审批环节。
会审未通过的项目，根据实际情况，停止跟进并存档或继续补充了解准备下次会审。
5.1.2项目立项
会审通过的项目，需在1个工作日内在BIP系统上发起项目立项审批流程。
5.1.2.1集团投资拓展中心发起的项目立项审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——集团分管副总裁——董事局主席（流程结束后报总裁办备案；有所属区域的项目，报对应区域总裁备案）
5.1.2.2区域投资拓展部发起的项目审批流程如下：
区域投资拓展人员——区域总裁——投资拓展总经理——集团分管副总裁——董事局主席（流程结束后报总裁办备案）
5.1.2.3项目立项审批通过后，由集团投资拓展中心发起项目交底会，营销中心、规划院、市政配套部、前期工程部、总工室、法务部、财务资金部、区域办公室/区域投资拓展部等相关专业部门介入，开始项目全面深入考察分析及项目合同谈判。
5.1.3项目定案审批
项目深入考察分析结束、各部门出具专业意见后，根据各部门意见、项目进展及合同谈判等最终结果，形成《项目定案审批报告》（报告模板见附件8），在项目合同（包括土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同等）签署前或土地挂牌前在BIP系统上发起项目定案审批流程。
5.1.3.1集团投资拓展中心发起的项目定案审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——集团分管副总裁——执行董事（杨永潮）——执行董事（杨贰珠）——总裁——董事局主席（有所属区域的项目，流程结束后报对应区域总裁备案）
5.1.3.2区域投资拓展部发起的项目定案审批流程如下：
区域投资拓展人员——区域总裁——投资拓展总经理——集团分管副总裁——执行董事（杨永潮）——执行董事（杨贰珠）——总裁——董事局主席
项目定案审批通过后，需由投资拓展业务部门发工作联系单给运营中心，告知项目定案审批结果，由运营中心发起项目总经理确定流程（未确定区域的新项目一并申请确定区域），项目总经理确定后即刻与投资拓展业务部门联系，介入项目前期有关工作。
5.1.4项目获取
指项目合同（包括土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同等）签署直至项目获取（土地出让合同签署、土地过户或股权转让手续办理完、国土证办至合资公司名下等），该环节业务工作原则上由集团投资拓展中心主导，区域投资拓展部协助，需在BIP系统上完成如下审批流程：
5.1.4.1合同类文件签章审（含法人签字）审批流程
用于对即将签署的合同、协议（包括但不限于土地储备合同、勾地协议、过户合同、股权转让合同、合作开发合同、土地出让合同、框架协议等）审批，据此流程合同方可由法人签字、加盖公章。
该审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——法务部、财务资金部、合规办、首席财务官并行会审——集团分管副总裁——总裁
5.1.4.2非合同类文件签章（含法人签字）审批流程
用于投资意向书、邀请函及其他与政府、合作单位之间日常工作、业务往来的文件、函件签字、盖章审批。
该审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——集团分管副总裁——总裁
5.1.4.3项目报名竞买审批流程
用于土地竞买过程中报名材料、授权委托书法人签字、参与竞买公司、公章借用、竞买保证金付款、法人身份证原件借用等业务审批。
该审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——法务部、财务资金部、合规办并行会审——集团分管副总裁——总裁
5.1.4.4借用公章流程
用于除土地竞买之外需借用公章现场签章的业务。
该审批流程如下：
所借公章由区域保管的：
投资拓展总监——投资拓展总经理——区域总裁（公章所在区域）
所借公章由总部保管的：
投资拓展总监——投资拓展总经理——集团分管副总裁——总裁
5.1.4.5付款流程
用于投资款、地价款、契税、土地出让合同签署前其他规税费等款项支付申请。
该审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——财务资金部——集团分管副总裁——总裁
5.1.4.6公司注册申请流程
该流程由集团投资拓展中心或区域办公室发起，公司成立具体事宜由区域办公室、集团办公室跟办，财务资金中心等相关部门配合。
集团投资拓展中心发起的该审批流程如下：
投资拓展总监——投资拓展总经理——集团办公室、财务资金部并行会审——集团分管副总裁——总裁
区域投资拓展部或项目部发起的该审批流程如下：
区域投资拓展人员/项目总经理——区域总裁——投资拓展总经理——集团办公室、财务资金部并行会审——集团分管副总裁——总裁
项目获取环节所有审批流程原则上由集团投资拓展中心统一发起，特殊情况可由区域投资拓展部发起，区域投资拓展部发起的上述流程前三个环节为：
区域投资拓展部经理或投资拓展总监——区域总裁——投资拓展总经理，其后环节与集团投资拓展中心发起的相关流程相同。
以上相关流程参见BIP流程指引及附件9-16。
5.2项目获取过程的两个会议
为使项目推进“又快又好”，确保项目取得后能立即开工，因此由总裁办及投资拓展中心建立项目交底会、启动会两个会议制度。
5.2.1项目交底会
在项目立项审批后召开，由集团投资拓展中心发起并主导，以此会议为节点，此前工作均由集团投资拓展中心或区域投资拓展部单独或配合开展（特殊项目除外），此会议后相关专业部门正式介入项目前期工作。
项目交底会具体要求及议程详见附件17。
项目交底会后各职能中心、各职能部门需按如下要求在规定期限内完成会议安排的各项工作，并提交由中心负责人签字的相关专业报告。
序号
职能中心
职能部门
工作及报告内容
完成时间要求
1
营销中心
营销中心
《××项目市场调研报告》（包括项目市场意见、项目及产品定位、户型配比及规划建议、商业配比建议、产品推售计划、产品建议售价、户型利润估算等）
交底会后10个工作内
2
研发中心
规划院
《规划设计要点》（另根据项目需要完成《控规方案》、《概规方案》及《详规方案》，规划方案完成时间根据项目具体情况再定）
交底会后5个工作日内（规划设计要点）
3
总工室
《地块岩土报告》（包含地块地质基础情况分析、各类产品地质基础处理意见及成本分析）
交底会后5个工作日内
4
成本管理中心
前期工程部
《××项目土方工程报告》（包含土方是否可以平衡、富余土方外运点及成本、填土土源点及成本、是否涉及石方爆破、爆破量及成本）
交底会后5个工作日内
5
市政配套部
《××项目市政配套情况调研报告》（包含地块及周边供水、供电、排污、道路、燃气、有线、通讯等市政要素现状及规划情况，解决项目开发需求的各市政要素临时及永久解决方案及成本估算）
交底会后5个工作日内
6
法务监察审计中心
法务部
《××项目法务报告》（包含项目合法性审查结果及法律意见）
交底会后5个工作日内
7
财务资金中心
财务部
《项目地块投资分析》
营销及规划报告提交后5个工作日内
8
其他
酒店筹建办
《××项目酒店建设意见》（包含是否建议配建酒店、酒店风格、建筑规模、客房数量、配备功能等）
交底会后5个工作日内
5.2.2项目启动会
在土地项目获取后、正式开工前召开，由总裁办发起并主导，确定项目开发宏观计划及其它重要事项。
项目启动会具体要求及议程详见附件18。
5.3项目投资工作流程总结
5.3.1由集团投资拓展中心获取并主导的项目
5.3.2由区域投资拓展部获取并主导的项目
5.3.3土地招牌挂信息的跟进流程
5.3.3.1已设置投资拓展部的区域
由区域投资拓展部在获取土地招拍挂信息后5个工作日内初步评判、考察地块后给出是否跟进的建议，以周报形式上报集团投资拓展中心，对于重点优质土地招拍挂信息在给出跟进建议后可即时上报。
对于建议跟进的项目，深入考察跟进，于3个工作日内完成项目立项报告，并在BIP系统上发起立项审批流程。
立项审批通过后，由集团投资拓展中心组织项目交底会，由区域投资拓展部、营销中心、商业部、规划院、财务资金中心参加，对于市政配套条件不完善、地块内场地不平整、有特殊地质隐患的地块，可酌情邀请市政配套部、前期工程部及总工室等部门参加。
交底会后，区域投资拓展部牵头，各部门尽快考察地块并出具专业意见，由区域投资拓展部形成项目定案审批报告，并在BIP系统上发起项目定案审批流程。
定案审批通过后，由区域投资拓展部组织土地竞买报名资料，发起相关审批流程，参与土地竞买。
具体流程见下图：
5.3.3.2新区域及未设置投资拓展部的区域
由集团投资拓展中心负责，各业务小组投资拓展总监在获取土地招拍挂信息后3个工作日内初步评判、考察地块后给出是否跟进的建议，上报相应区域投资拓展总经理，由投资拓展总经理给出是否跟进的意见。
对于建议跟进的项目，各投资拓展总监深入考察跟进，于5个工作日内完成项目立项报告，并在BIP系统上发起立项审批流程。
立项审批通过后，由集团投资拓展中心组织项目交底会，由营销中心、商业部、、规划院、财务资金管理部参加，对于市政配套条件不完善、地块内场地不平整、有特殊地质隐患的地块，可酌情邀请市政配套部、前期工程部及总工室等部门参加。
交底会后，集团投资拓展中心牵头，各部门尽快考察地块并出具专业意见，由投资拓展总监形成项目定案审批综合报告，并在BIP系统上发起项目定案审批流程。
定案审批通过后，组织土地竞买报名资料，发起相关审批流程，参与土地竞买。
具体流程见下图：
6.项目后期跟进
项目获取后，在签订土地出让合同后全面移交项目部，但原拿地主体部门（集团投资拓展中心或区域投资拓展部）仍应配合项目部跟进处理项目用地后续拆迁、收地等工作。
对于土地储备及签署协议分期拿地的项目，已设置区域投资拓展部的，以区域投资拓展部主导，项目部参与、配合后期拿地工作，但土地储备合同后期履行情况、投资款支付及返还、分期拿地情况、后期地价款支付等需统一走本管理办法规定的与投资相关的业务流程且将结果报集团投资拓展中心统一备案；未设置区域投资拓展部的，以集团投资拓展中心主导，项目部参与、配合后期拿地工作。
7.各部门工作配合及工作节点
7.1集团投资拓展中心与区域投资拓展部
由于目前部分区域刚刚成立投资拓展部，且其它区域暂未设置该部门，故现阶段集团投资拓展业务仍以集团投资拓展中心为主力，尤其是新拓展区域及未设置区域投资拓展部的区域。
集团投资拓展中心按照已有区域进行业务分工，旨在使每个区域都有对应的投资拓展总经理及业务小组负责该区域投资拓展工作，具体人员分工另行通知。
集团投资拓展中心与区域投资拓展部各自拓展跟进的项目，原则上由各自主导跟进。
对于已设置区域投资拓展部的区域内项目，集团投资拓展中心与区域投资拓展部可根据项目及区域具体情况相互配合跟进，集团投资拓展中心应对区域投资拓展部跟进的项目提供技术支持和指导。
区域投资拓展部跟进的项目在合同谈判、合同签署及项目获取阶段由集团投资拓展中心主导，区域投资拓展部配合；区域投资拓展部发起的项目会审、立项审批、定案审批及项目获取环节各审批流程均需报集团投资拓展中心。
7.2集团投资拓展中心/区域投资拓展部与前期各专业部门
投资拓展工作前期涉及的主要是营销中心、规划院、商业部、总工室、市政配套部、前期工程部、法务部、财务资金部、酒店筹建办、项目总办等相关部门。
在项目立项审批通过后，由集团投资拓展中心根据项目具体情况发工作联系单给相关部门，组织召开项目交底会，在会上通报项目情况并对各部门工作做出统一安排和部署，各专业部门正式介入项目。
前期各专业部门按项目交底会统一要求和部署考察项目并按时出具各专业意见并完成相关工作，项目取得后根据项目开发进度再配合项目部完成相关工作。
7.3集团投资拓展中心/区域投资拓展部与项目部
为使项目部早期介入，为早日开工、节省工期做好准备，在项目定案审批通过后，即由集团投资拓展中心/区域投资拓展部发工作联系单通知运营中心发起流程确定项目总经理，项目总经理确定后即刻与集团投资拓展中心/区域投资拓展部取得联系，开始介入项目前期工作。
项目获取后，项目部全面接手项目各方面工作，集团投资拓展中心/区域投资拓展部跟进至土地合同签署（二手市场拿地跟进至国土证办至我司名下），此后工作全面移交给项目部，集团投资拓展中心/区域投资拓展部配合跟进收地等事宜。
7.4集团投资过程中规划制作的工作指引
为了更加优化投资工作业务流程，提高投资业务效率，经报集团董事局主席同意，对以后投资过程中的规划特制定了工作指引，详见附件19。
8.投资拓展责任承担及奖励
8.1为了提高投资拓展业务人员及与投资拓展有业务关联的职能部门人员工作责任心，确保项目前期工作质量，为公司投资工作决策提供真实可靠的依据，对于投资拓展工作过程中相关人员出现的错误及失误，要进行一定责任追究，具体如下：
8.1.1责任承担
（1）适用范围
在土地获取过程中，由于投资拓展中心、区域、各职能部门人员的故意或工作过失等行为造成集团投资失误或损失的，需按本规定承担相应的责任。
（2）责任承担主体
投资拓展中心：
投资拓展总经理（含副总经理）为第一责任人，业务小组成员为责任承担人；
区域：
区域总裁为第一责任人，区域投资拓展人员为责任承担人；
集团职能部门：
相关职能部门对土地获取过程中所涉专业问题把关并负责，职能部门的业务专业负责人为第一责任人，直接经办人员为责任承担人。
8.1.2责任追究
（1）故意行为的责任追究
①下述行为属于故意行为：
●收受合作方或关联方利益，通过隐瞒、欺骗等手段，促成集团获取土地，造成集团投资失误或损失的；
●为使项目成功获取，通过隐瞒、欺骗等手段，促成集团获取土地，造成集团投资失误或损失的；
●为其他不正当目的，通过隐瞒、欺骗等手段，促成集团获取土地，造成集团投资失误或损失的。
②故意行为需承担的责任：
相关人员有上述行为的，根据情节、后果的轻重，对行为人单处或并处扣发全部绩效奖金（含其他形式的奖金）、罚款、降职、减薪、开除。
情节严重的，移交司法机关惩处。
（2）工作过失的责任追究
①下述行为属于工作过失：
●工作态度不认真、不严谨、不细致等行为，造成集团投资失误或损失的；
●不按集团投资拓展工作流程、规范标准的要求，造成集团投资失误或损失的。
②工作过失需承担的责任：
相关人员工作过失造成集团投资失误或损失的，视情节轻重予以通报批评、扣发全部或部分绩效奖金（含其他形式的奖金）。
情节特别严重的，给予降职减薪和罚款处理。
具体由投资拓展中心负责人提出，集团审批后执行。
8.2同时集团为了鼓励投资拓展业务部门及业务人员按公司要求获取高质量项目，对获取项目的相关业务人员给予一定的奖励。
9.本管理制度自总裁签发之日起生效，具体由集团投资拓展中心负责解释。
10.附件：
附件1：
《土地招牌挂信息汇总表》
附件2：
《城市房地产市场及土地市场动态监测表》
附件3：
《区域主要竞争对手监测表》
附件4：
《城市基本数据及主要经济指标表》
附件5：
《城市房地产市场政策变化监测表》
附件6：
《项目投资分析报告》（含5各专项评估报告）
附件7：
《项目会审汇报模板》
附件8：
《项目定案报告》
附件9：
《新项目立项审批流程》
附件10：
《新项目定案审批流程》
附件11：
《投资业务付款流程》
附件12：
《合同类文件签章审批流程》
附件13：
《非合同类文件签章审批流程》
附件14：
《项目土地报名竞买审批流程》
附件15：
《借用公章审批流程》
附件16：
《新公司注册成立审批流程》
附件17：
《项目交底会议程及要求》
附件18：
《项目启动会议程及要求》
附件19：
《集团投资过程中规划制作的工作指引》
附件1：
土地招牌挂信息汇总表
集团投资拓展中心业务小组成员/区域投资拓展部经理：
投资拓展总经理/区域总裁签名：
更新日期：
年月日
地块讯息列表
序号
省份
市/区
项目名称
总面积
（亩）
总地价
（万）
单价（万/亩）
楼面价
（元/㎡）
容积率
建筑密度
保证金（万）
报名截止
摘牌日
其他条件
（只需写出特殊摘牌要求）
项目评估（结果+理由）
（投资拓展总监/区域投资拓展部经理）
投资拓展总经理/区域总裁意见
注：
此表需每周更新上报一次。
附件2：
城市房地产市场及土地市场动态监测表
城市房地产市场动态监测表
序号
房地产板块
楼盘名称
开发商
项目位置
总占地面积（亩）
容积率
总建筑面积（万平方米）
规划户数
交楼标准
销售员电话
管理费（元/平米）
销售情况
配套
客户群体分析
备注
主力户型面积
首期开盘时间
产品均价（元/㎡）
现存货量（含拿地未建量）（万㎡）
主要客户群
潜在客户群
1
**区域
2
3
区域房地产市场综述：
（是否为城市热点区域，洋房、别墅等产品均价，区域特点等）
4
5
6
区域房地产市场综述：
（是否为城市热点区域，洋房、别墅等产品均价，区域特点
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