房屋租赁合同的诉讼时效.docx
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房屋租赁合同的诉讼时效
房屋租赁合同的诉讼时效
篇一：
房屋租赁合同诉讼时效
XX年玉州区法院受理李某诉黄某一案后，最高法有关诉讼时效的规定尚未出台，合议庭成员接受法理理论教育及认知能力不同，对该案的处理形成了两种完全相反的意见是完全可以理解的。
我们考察部分外地法院做法和国内外立法，并结合我市的实际情况，在充分研究租赁合同作为继续性合同的特性后，认为黄某的抗辩理由不成立。
主要理由是：
1、房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。
2、结合房屋租赁合同作为继续性合同的特点，合同的履行特别重视信赖基础，要求双方当事人各尽其能实现合同目的。
一般房屋租赁合同期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，有利于减轻承租人的负担，也可理解为合同互为履行上的担保，这对承租人的利益是一种更为有效的保障。
分期支付租金避免承租人因一次性支付产生经济压力而无法签订合同，有利于促进商业交易的完成，增加社会财富。
3、房屋租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。
出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解（否则其完全可以行使合同解除权），并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。
从签订合同目的角度分析，出租人让房屋出租并收取租金是其最大的目的，如认定其放弃该权利显然与其签订合同的目的不符。
故我们认为黄某抗辩拖欠租金起一年内的部分租金已过时效不应支持，对出租人李某的合理信赖利益应予以保护和支持。
否则，必然造成容忍承租人违约行为而守约的出租人受到损失、违约的承租方得益的情形发生，这明显与我国法律规定的诚实守信原则及社会倡导的善良风气相悖。
4、有利于稳定社会交易秩序，节约司法资源，减少诉累。
在快速发展的现代社会，促进交易和稳定交易秩序意味着社会财富的增加。
如果认定房屋租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼时效起计点。
可能导致出租人频繁地主张权利，或仅由部分债权受侵害而频繁提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。
在我国社会诚信度不高的情况下，经过诉讼对决的双方当事人继续履行一份长期的房屋租赁合同的可能性可以说是微乎其微。
这明显不利于市场交易关系的健康发展，同时增加了双方的诉讼成本、浪费国家有限的司法资源。
5、从诉讼时效制度的价值取向分析。
诉讼时效设置的初衷是衡平保护各方当事人的利益，促使债权人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止当事人的权利义务状态处于不明的情形下。
虽然超过诉讼时效债权人的利益不受法律保护，但诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。
从倡导诚实守信的原则出发，应做有利于债权人的解读和考虑，才能真正实现对双方权利的平衡保护。
6、我国诉讼时效制度规定租金的诉讼时效期间为1年，较之国外的诉讼时效期间的立法明显偏短，不利于保护出租人的利益，也不利于稳定交易关系。
《德国民法典》明确规定：
“
（2）第1款第2项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第1款第3项至第5项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。
”“消灭普通时效期间为三年。
”[10]另《法国民法典》
明确规定：
“下列款项的支付之诉，时效期间为5年——房屋租金与土地租金。
”[11]德、法两国均对分期租金规定了较长的诉讼时效期间，故出租人有较大的选择余地，相反我国对租金规定的诉讼时效期间仅为1年，明显不利于保护出租人的合法权益。
故我们认为分期支付租金的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。
最高人民法院XX年9月1日施行《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定也印证了我们当时意见的正确。
篇二：
同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效
同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效
——秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案
载《商事审判指导（总第29辑）》--【庭推纪要】
案号：
最高人民法院民事判决书（XX）民提字第304号
【裁判要旨】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在争议。
在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。
若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。
因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。
一、基本案情
1995年3月4日，秦皇岛市海港区工商行政管理局（以下简称海港区工商局）与格兰大酒店（华侨大酒店前身）签订一份《工商综合楼租赁使用合同》，约定将海港区工商局拥有的东方商贸城房屋租赁给格兰大酒店，租期为1995年6月15日至XX年6月15日，共18年。
免收前三年租金，自1998年6月15日开始给付租金，租金每半年支付一次，支付期限为每年的6月15日和12月15日。
合同签订后，格兰大酒店名称变更为华侨大酒店，双方于1996年12月16日又签订了一份《工商综合楼租赁使用合同》，内容与前一份租赁合同一致。
前述两份租赁合同签订后，房屋交付给了华侨大酒店，华侨大酒店至今未支付1998年6月15日至XX年10月1日的租金96．83万美元，海港区工商局于XX年7月提起诉讼，追索上述租金。
XX年9月20日，华侨大酒店与羊城大酒店签订一份转租合同，约定将其承租的上述房屋转租给羊城大酒店。
华侨大酒店随后被吊销营业执照，其权利义务由唯一的出资股东北京八大处农工商总公司（以下简称八大处公司）承继，各方当事人均无异议。
根据该转租合同，XX年11月21日，海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订《工商综合楼转租协议》，约定三方同意华侨大酒店将前述房屋转租给羊城大酒店，租期为XX年11月21日至XX年12月16日，每年租金220万元。
同时，约定1996年租赁合同中海港区工商局应尽的义务对羊城大酒店继续履行，华侨大酒店应承担的责任转由羊城大酒店对海港区工商局负责任。
《转租协议》签订后，XX年2月3日，三方又签订一份《补充协议》，约定羊城大酒店每年支付的220万元租金中，海港区工商局收取140万元，八大处公司收取80万元。
同时约定1995年和1996年签订的《工商综合楼租赁使用合同》中关于“出租场地和租金交付办法”的规定因《转租协议》的签订而失效。
XX年10月15日，海港区工商局向羊城大酒店发出书面函，称因与八大处公司就1998年至XX年租金问题发生争议，要求羊城大酒店停止向八大处公司支付租金。
二、原审法院审判意见
一、二审法院判决结果一致，均认定海港区工商局的起诉未超过诉讼时效，适用的是《诉讼时效司法解释》第五条，即“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。
一、二审法院认为，转租合同签订后，原租赁合同并没有终止，仍然处于履行状态且合法有效。
《转租协议》签订后，基于租金产生的债务履行主体和方式虽发生变更，但基于租金产生债务与原租赁合同约定债务为同一债务，此债务呈连续状态，且合同约定的履行期间尚未到期，故应当认定本案涉及的债权债务未过法定诉讼时效期间。
三、争议问题与意见分歧
该案所涉争议问题：
1．是否应适用《诉讼时效司法解释》第五条的规定。
《诉讼时效司法解释》
第五条适用于“同一债务”，而同一租赁合同项下分期支付的租金是否属于同一债务存在争议。
2．分期支付的租金诉讼时效从何时起计算。
如果分期支付的租金不属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”，那么对于该条规定是否能够类推适用，还是要将每一期租金均视为独立债务分别计算诉讼时效。
对于本案租金债权的诉讼时效，合议庭形成两种意见。
第一种意见认为，海港区工商局主张本案租金债权并未超过诉讼时效，在租赁合同有效并继续履行的前提下，诉讼时效应自最后一期租金的履行期限届满之日起计算。
理由是：
《诉讼时效司法解释》第五条明确规定对同一债务约定分期履行的；诉讼时效要从最后一期开始计算。
该规定的适用范围限定为“同一债务”，但对何为同一债务没有进行明确界定，实践中也很难区分。
因此，尽管该规定是否适用于本案分期支付租金的情形存在争议，但应尽量采取与司法解释相一致的立场，以利于维护司法解释的适用性和权威性。
此外，在法律和司法解释规定不明的情况下，当事人在订立和履行租赁合同的过程中不能够明确判断诉讼时效的起算时间，而诉讼时效对于当事人合同权利的实现至关重要，在没有明确规定的情况下，应当作出有利于保护权利人的解释。
第二种意见认为，同一租赁合同项下分别约定了各期租金的履行期限，其诉讼时效应从每一期租金履行期限届满之日起分别计算，本案海港区工商局主张租金债权超过了诉讼时效。
理由是：
《诉讼时效司法解释》第五条适用于“同一债务”的情形，本案分期支付的租金债务学理上应归属于定期金债务，不属于“同一债务”范畴。
在《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》一书中，也对于分期履行合同之债与同一债务分期履行作出区分，明确了《诉讼时效司法解释》第五条只适用于同一债务分期履行的情形，而本案租金债务属于分期履行合同之债，不适用该条规定。
《合同法》第二百二十六条规定：
“承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
”第二百二十七条规定：
“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期
不支付的，出租人可以解除合同。
”上述规定虽然仅涉及租金支付期限，但其将不明确支付期限的租期分割为几个期间，实际上是对定期给付债务各期债务相对独立的一种认可。
在各期债务相对独立的前提下，其诉讼时效应分别从各期次履行期限届满时计算。
另外，结合《民法通则》中延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年的规定也可以看出，现行法律在租赁合同的权利保护方面，体现出一种督促出租人及早行使权利，避免租赁关系长期处于不确定状态，促进社会资源充分有效的利用的价值取向。
综合这几点，在租赁合同中应按照各期债务的履行期限届满时计算诉讼时效。
四、最高法院民二庭审判长联席会讨论意见
民二庭审判长联席会经讨论认为，该案在诉讼时效方面涉及两个争议问题，一是《诉讼时效司法解释》第五条是否适用于分期支付租金的情形，二是同一租赁合同项下各期租金分别约定履行期限的，诉讼时效应从何时起开始计算。
关于《诉讼时效司法解释》第五条，审判长联席会一致意见认为，从司法解释规定的本意出发作出解释，该规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期金债务，即不适用于本案分期支付租金的情形。
关于同一租赁合同项下各期租金分别约定履行期限时的诉讼时效如何计算问题。
审判长联席会多数意见认为应从最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效，同时有意见认为可以作出进一步的细分，对于分别约定了不同履行期限的各期租金，每期租金履行期限届满时起债权人即有权利主张债权，如果债务人未履行债务，该期租金的诉讼时效即开始计算。
在欠付租金的情形下，如果租赁合同仍然在履行，承租人支付后续租金或继续使用租赁物都可以认为是对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点，同时对各期租金亦可以分别提起主张，这种情形下存在双重的诉讼时效。
少数意见认为，对于分期支付租金的诉讼时效，很难作出一个明确的规定，如果按各期租金的履行期限分别计算，对于债权人的权利及租赁合同的稳定性均有可能造成损害；如果按最后一期租金的履行期限计算，则可能会对债务人造成额外的负担，也可能会导致债权的追诉期过长。
诉讼时效如何计算，从根本上说是各期租金是否具有同一性的问题，可以在具体案件中作出判断，如果是同一合同项下、履行期限较短，应当统一计算诉讼时效；如果涉及不同合同或履行期限较长，则可以分别计算。
五、对于租金诉讼时效问题的进一步分析
本案双方当事人就分期支付的租金诉讼时效产生的争议，其实是分期履行的债务应如何计算诉讼时效这一理论问题在司法实务中的反映，唯因租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见，故而使这一问题在租金纠纷中得以凸显。
对于同一合同项下分期履行的债务，由于债务产生原因的同一性与债务履行期限的独立性同时并存，是否应视为同一债务存在争议，这一争议映射于诉讼时效制度，导致学理上和司法实务中对于应分别计算还是统一计算诉讼时效起算点莫衷一是。
最高人民法院在XX年至XX年期间数次针对个案作出答复，在这一问题上表现出了犹疑不定的态度，使该问题的答案呈现出更加扑朔迷离的状态。
尤其是上述几次针对个案的答复均未区分分期履行债务的不同类型，使答复内容
在理论方面欠缺说服力。
针对分期履行债务诉讼时效起算点的争议，XX年9月1日起施行的《诉讼时效司法解释》给出了直接的回应，并通过“同一债务”这一概念，解释上将分期履行的债务区分为两种情形：
分期履行合同之债与同一债务分期履行。
其中，分期履行合同之债通常是指继续性合同履行过程中持续定期发生的债务，本案的租金即为一例；而同一债务分期履行则是指债务在合同订立时已经产生并确定，只是依照约定的时间分期履行，例如分期付款的买卖。
两种情形相比较，前者债务发生有先后，可以视为不同债务；后者系同一债务的分期次履行或支付，在法律关系上无法分割。
因此，《诉讼时效司法解释》第五条仅规定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，而分期履行合同之债的情形则刻意模糊处理，留待司法实务中进一步完善。
在以租金为代表的分期履行合同之债情形下，诉讼时效计算问题之所以让法院如此难以抉择，其实质在于两种价值取向的博弈。
从诉讼时效制度设计的初衷出发，各国立法均坚定地认为应该对债权的行使设定期限，以避免债权债务关系长期处于不确定状态，其实体现的是司法的效率原则。
效率原则对于社会经济秩序之稳定、社会资源之调配至关重要，但却难以做到在每一次具体的交易关系中实现公平。
正因如此，虽然各国立法均建立了诉讼时效制度，但在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度的保护。
公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。
在一个履行期限很长的租赁合同关系中，出租人对于承租人欠付的租金一直未提出主张，例如本案中债权人在租金履行期限届满后近十年的时间内都没有要求承租人支付该笔租金，一方面我们会觉得租金支付期限早已届满，债权人应当知道自身权益有可能受到损失却不予主张，无疑是怠于行使自身的权利，符合诉讼时效制度建立的宗旨，应不予保护；另一方面又觉得债权的存在确定无疑，况且合同仍在履行，债权人有可能是基于双方的互信关系而没有及时提出主张，不予保护对债权人不够公平。
这种两难的抉择，是分期履行合同之债自身特质所导致的必然结果。
本案最终选择了从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，是在综合分析了各方面因素的基础上所作出的审慎决定，原因可以归纳为以下几个方面：
第一，为了更好地保护当事人合法权益。
按照通常理解，诉讼时效制度适用的前提是债权人怠于行使自身权利。
因此《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
如果债权人主观上没有怠于行使权利，则不应适用诉讼时效制度剥夺其胜诉权。
在分期支付租金的情形下，债权人的主观情形是存在多种可能的。
在合同持续履行的情况下，债权人有可能是认为合同还在履行、承租人还在使用租赁物，为了避免双方关系破裂，没有及时主张欠付租金；也可能是由于欠付租金数额不大、对于是否支付并不在意而没有提出主张；还有可能是认为合同尚未到期，随时有权利提出主张，并没有怠于主张的意思。
按照诉讼时效制度的本意，债权人的不同主观状态对于诉讼时效的起算十分重要，然而主观状态毕竟难以准确判断，并且从公平原则出发，也无法针对履行情况相同、主观状态判断不同的具体合同分别适用不同的规则、形成不同的法律后果。
既然无法判断债权人的主观状态，而债务未履行的事实又确实存在，那么将裁判标准统一在有利于保护债权的方向，显然更符合实质公平。
第二，为了便于统一司法尺度。
《诉讼时效司法解释》第五条虽然未对分期履行合同之债作出明确规定，但却对类似情形的同一债务分期履行作出了规范。
在司法实践中，面对现实生活中的各种情形，无论是当事人还是审理案件的人民法院都很难准确判断每一个具体债权债务关系应归属于分期履行合同之债还是同一债务分期履行。
从某种意义上说，理论上越细致的区分，越有可能远离生活实践的需要。
将这两类情形适用诉讼时效的规则相统一，不但可以避免具体案件审理时在区分两类情形时的困难，还可以简化规则、统一认识，形成一致的规则指引，便于当事人和人民法院的适用。
民二庭审判长联席会少数观点认为对于分期履行合同之债的诉讼时效可以不确立绝对标准，而按照债务同一性的原则来进行判断，对于同一性大于独立性的债务，诉讼时效从最后一期履行期限届满时起算；独立性大于同一性的债务，诉讼时效从每一期履行期限届满时起算。
这种观点是对公平和效率原则的折中处理，从处理结果而言或许更为恰当，但其弱点就在于将裁量判断的权力完全赋予处理具体案件的法官，司法尺度难以统一，操作性较差。
综合各方面利弊分析，最终没有选择这一立场。
第三，为了便于当事人主张权利。
从当事人订立和履行合同的实际出发，对于一个履行期限相对较长的租赁合同，如果要求债权人对于每一期到期未支付的租金均单独提出主张，并且在合同履行过程中时刻关注诉讼时效期间届满或中断的情形，将会造成债权人过重的负担，显然过于苛刻。
并且司法实践中通常仅认可正式提出的书面主张作为证据，为此债权人与债务人须就欠付租金进行正式、书面的交涉，对于合同的持续履行及双方的合作互信关系将形成极大考验，一旦处理不当就会导致合同关系的破裂。
而允许债权人以最后一期租金履行期作为诉讼时效起算点，更符合维护合同关系的需要，也更有利于债权人从容选择主张权利的时间和方式。
尤其在我国立法规定的普通诉讼时效较为短暂的情况下，可以更好地平衡双方利益。
综上，我国现行立法和司法解释对于同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效的问题并未作出明确规定，最高人民法院民二庭通过个案的裁判确立了自最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的规则，作为今后各级法院处理类似案件的参考，以期做到司法裁判尺度的相对一致，进一步完善相关法律制度。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔XX〕11号）第五条：
当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
北京市高级法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（XX年12月19日，京高法发﹝XX﹞462号）
36．租金债权的诉讼时效期间如何确定？
房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。
篇三：
房屋租赁合同争议仲裁案裁决书
房屋租赁合同争议仲裁案裁决书
XX年5月10日
中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人×××（以下简称申请人）与被申请人××公司（以下简称被申请人）于1996年12月10日签订的房产租赁合同中的仲裁条款和申请人于XX年12月25日向仲裁委员会提交的书面仲裁申请，受理了上述合同项下的房产租赁合同争议仲裁案。
本案适用仲裁委员会XX年10月1日起施行的仲裁规则（以下简称仲裁规则）。
由于本案争议金额未超过人民币50万元，根据仲裁规则第64条的规定，本案适用仲裁规则规定的简易程序。
双方当事人共同选定×××担任本案独任仲裁员，于XX年3月14日成立仲裁庭，审理本案。
仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书及其附件、被申请人提交的仲裁答辩书及其附件后，于XX年4月11日在北京开庭审理了本案。
申请人的仲裁代理人、被申请人的仲裁代理人均到庭作了口头陈述，回答了仲裁庭的提问并进行了辩论。
现本案已审理终结。
仲裁庭根据现有书面材料和证据以及开庭审理查明的事实作出本裁决。
现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：
一、案情
1996年12月10日，申请人与被申请人签订了房产租赁合同（以下简称合同）。
合同约定申请人出租给被申请人位于×地×室建筑面积平方米的商铺，租期5年，毛租金以年计算，根据租金回报率逐年递增，第一年按房价的10%，第二年按房价的11%，第三年按房价的%，第四年按房价的14%，第五年按房价的%。
毛租金应包括租赁期内应分摊的管理费、管理基金、管理费保证金（押金）及其他应由业主承担的费用，租金为毛租金扣除上述费用后，申请人因出租房产应获取的税前收益。
申请人因该收益所应缴纳的税款及其他行政规费均由申请人承担，被申请人可代申请人代扣代交，申请人应纳税及行政规费有：
房屋租赁手续费（年租金的1%，按合同的有效期限于登记时一次缴清）、印花税（年租金的%，按合同的有效期限于登记时一次缴清）、营业税（年租金的5%，每年缴纳一次）、房产税（年租金的12%，每年缴纳一次）。
合同第条还约定租金的支付方式为每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。
合同签订后，双方当事人在履行合同的过程中产生纠纷，经协商不能解决，申请人遂于XX年12月25日向仲裁委员会提请仲裁。
申请人诉称：
自XX年7月1日至XX年2月28日，被申请人一直未向申请人支付租金，虽经申请人多次催告，至今仍未支付。
申请人请求仲裁庭裁决：
1.被申请人支付申请人租金美元，并支付该款项的利息美元，两项共计美元；
2.由被申请人承担本案的全部仲裁费用。
在开庭时，申请人将仲裁请求变更如下：
1.被申请人支付申请人租金美元，并支付该款项的利息美元；
2.被申请人承担本案的全部仲裁费用。
申请人在庭审过程中确认同意从毛租金中减去营业税、房产税、物业管理费计算纯租金，并按被申请人主张的美元/平方米·月修改了仲裁请求的金额，但申请人认为合同未约定由被申请人代扣代缴个人所得税，并且被申请人实际上从未给申请人代扣代缴过个人所得税，也未给过相关的税票，故不同意从毛租金中扣除个人所得税。
对于时效问题，申请人认为曾多次找被申请人谈过有关的房租问题，向被申请人主张过权利，因此诉讼时效并未超过，但除了XX年12月25日向仲裁委员会提交的仲裁申请书外，申请人未能提供曾向被申请人提出履行要求的其他书面证据。
对合同第条关于租金的规定申请人理解为租金后付，而不是被申请人所称的租金预付。
被申请人答辩称：
1.申请人所主张的XX年7月1日至XX年12月31日的租金已经超过诉讼时效。
合同第条约定的租金支付方式为：
每年分4次支付，每次每年租金的1/4,每3个月支付一次上期（预付）租金。
因此，XX年7月1日至9月30日的租金应于XX年6月30日前预付，XX年10月1日至12月31日的租金应于XX年8月31日前预付，申请人于XX年年底申请仲裁前对XX年7月1日至XX年12月31日的租金从未向被申请人主张过权利。
根据《中华人民共和国民法通则》第136条
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